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1、浦东北蔡新希望企业家园区B2-01地块前期定位报告,2011年10月14日,项目研究思路,认知项目特征，挖掘项目重点问题。,基于项目的总体定位，针对项目进行经济测算,项目基地条件分析,项目SWOT分析,壹,叁,项目投资测算与土地价格建议,认知项目特征，挖掘项目重点问题。,项目基地条件分析,项目SWOT分析,项目基地条件分析,项目研究思路壹,壹,本项目经济技术指标,川杨河,罗山路,华夏西路,本项目地块场地平坦，适宜开发建设。项目地块方正，临近城市干道，适合房地产开发。项目用地为教育科研性质，具备开发总部园区、研发基地的基本条件。建筑限高24米，只能做多层物业开发。地块北临川杨河，南临三林浦，西沿
2、先生浜，水系丰富，生态环境资源丰富。,175米,175米,315米,210米,三 林浦,本项目用地四至现状,项目地块周边拆迁已基本结束，但整个园区拆迁完毕仍需一段时间。,认知项目特征，挖掘项目重点问题。,项目基地条件分析,项目SWOT分析,项目潜在开发条件分析,项目研究思路壹,壹,浦东新区产业规划布局,项目地处城市发展主轴和张江高科技园区板块辐射区域,北蔡镇2011年上半年经济发展情况,2011年上半年全镇各业总收入累计完成154.72亿元，比上年同期增长13.53%。其中：二产累计完成39.86亿元，比上年同期增长3.48%。三产累计完成114.86亿元，比上年同期增长17.49%。招商引资
3、情况：上半年全镇完成内资32个，注册资金43291万元；外资8个，合同外资8957.78万美元。,汽车配件制造行业,4S汽车销售产业,房地产开发产业,大型商贸网点、物流,北蔡镇产业协调发展，布局合理，特色产业明显，汽车零配件制造、房地产已成为镇两大产业支柱,以德尔福、岱美为龙头,以御桥路、沪南公路、莲溪路两线为代表,以大华、万科、香溢为代表,以乐购购物中心、御桥购物中心为主,北蔡镇地块规划布局,新希望企业家园,御桥商贸中心,北蔡工业园,北蔡地区园区和功能区分布,项目1.5公里范围内主要为物业类型相似度比较高的新希望企业家园和张江高科；3公里范围内的北蔡工业园区多为公司自建办公楼和工厂，以及少量
4、出租办公物业；6公里范围内的北蔡镇中心和御桥商贸中心为生活和商业中心，御桥未来规划有办公物业，为商业配套性质。,张江高科,新希望企业家园规划情况,总体定位建设成为面向长三角需求、依托新浦东产业优势、以中小企业为主、将专业生产服务环境/生活环境/生态环境协调组织的“企业新干线”总部园区。功能定位为多种企业办公与研发类型的复合，兼顾适当的生活、商务配套服务功能；同时，以基地良好的生态环境为基础，力求创造园区独特的环境品质。,本案,项目区位分析,本项目受张江高科技园区、中环高架、罗山路主干道、浦东南北产业带等利好因素促迚，区位优势较强，利于项目开发。,项目位于北蔡镇东部，东面紧依罗山路主干道接张江高
5、科技园区，南面近中环夏西高架路，西侧为北蔡工业区。项目南北、东西交通便利。,项目紧靠新浦东南北产业带（由外高桥保税区、金桥出口加工区、张江高科技产业园及康桥工业区等所形成的产业带）。项目处于陆家嘴金融贸易区及三林世博功能区的辐射范围内。,基地处于三林世博功能区三大圈层(现代服务产业圈层、传统服务产业圈层和都市产业圈层)的都市产业圈内。距离世博会会场约8.5公里，距离陆家嘴金融贸易区中心约9公里，距离浦东国际机场约20公里。,本案,项目交通可达性分析道路交通,华夏西路中环路,张江高科,罗山路,沪南路,园区东面紧依罗山路，距罗山路、华夏西路立交上下匝道500米 沿罗山路向北5公里至张江立交南北高架
6、 南面近中环华夏西路高架路 项目向西3公里至沪南路，为贯彻北蔡镇南北的主干道,在园区道路规划方面，将连接沪南路的绿科路向东延伸与张江中科路连通，增加了罗山路两侧的联系，也将改善张江中区的交通环境，提高张江、三林东西向的交通能力。园区内道路呈环形+枝状形态，有利于园区内环境景观设计及组织各地块内交通。环形道路保证了内部建筑物及中庭绿地的宁静，并能为各建筑物提供均好的可达性。,本项目外围交通条件良好，南北高架、中环线紧邻项目地块，同时通过规划中的绿科路延长段与张江直接连通。,本案,项目交通可达性分析公共交通,本案,项目距轨交13号线和21号线华夏中路罗山路站约500米，可达性强。13号线由嘉定江桥
7、镇华江路站至浦东张江路站，均为地下线，共有31个站，经华夏中路站向东进入张江区域，一期计划于2012年开通 21号线北起龙阳路，南至临港新城，全长约59公里，设有13座车站，包括3座地下车站及10座高架车站，计划于2012年底建成通车。,本项目临近规划建设中的轨道交通13号线和21号线，轨交通达性较高，公交可达性一般。,轨道交通,目前，项目周边公交线路包括北蔡1路、南川专线、南南线和龙芦专线，公交可达性一般。园区规划在绿科路环业东路交叉口西南侧设置一处综合交通枢纽（含公共停车场），供社会车辆停放和公交首末站使用。,公交交通,项目周边现状,认知项目特征，挖掘项目重点问题。,项目基地条件分析,项目
8、SWOT分析,项目SWOT分析,项目研究思路壹,壹,项目地块SWOT分析,在认知项目的前提上，针对本项目可开发物业市场进行针对性分析，确定本项目定位方向,基于项目SWOT的总部物业市场分析,项目总体定位及产品建议,贰,项目研究思路贰,基于项目SWOT的总部办公物业市场分析,外环内总部经济企业办公偏好性,2011年第三季度上海工业物业租售价格分析,虽然国际经济形势持续萧条，企业生产量有所回落，但受供应紧缺影响，租售价格继续上涨。就工业物业形态来说，研发办公和物流仓储一直是近年来比较热门的物业需求类型，但市场上新增的有限供给很难满足大量的租户需求，因此不少电商开始自建物流地产。,2011年第三季度
9、上海工业物业需求分析,由于可利用工业土地的逐年减少，上海工业地产已经基本从土地经济过渡到楼宇经济，因此市场上对研发办公类物业的需求在逐季上升；随着上海经济转型和产业结构调整的加快，研发办公和标准仓库在未来或会成为工业物业需求市场主要物业类型。,10003000面积的工业物业仍是市场需求主力；1000以下的小面积工业物业需求有所下降，而3000-5000和5000-8000的中型面积工业物业需求占比都有一定比例的上涨。,上海跨国公司总部机构分布情况分析,从2004年到2010年六年间，上海跨国公司总部机构数从331家跃升至837家，每年保持净增85家左右的增长速度。美国百事可乐公司、雅芳公司、韩
10、国LG公司等在沪设立研发中心，截至2010年底，在沪外资研发中心累计达到319家。,浦东新区目前跨国企业总部的数量几乎占据了上海全部跨国企业总部数量的半壁江山。跨国企业总部数量其次较多的为徐汇、长宁等中心区域。由此可以看出，各个区域的成熟度、开放程度及政策优势等都是影响跨国公司总部机构选址的重要因素。,上海跨国公司总部机构分布情况分析,国内企业的总部办公大部分集中在市中心的区域，尤以徐汇区的数量占比居多。近两年受困于市中心区域各种商务成本的提升，总部企业也开始向松江、奉贤等郊区迁移。,随着上海土地资源的紧张及中心区域各项商务成本的不断攀升，越来越多的企业将总部地址选在了上海郊区。据最新的一项相
11、关调查显示，总部园区独栋办公已经成为不少企业办公的首选，在调查中有38.90的投资者表示会先考虑市郊总部园区，而只有17.70%的投资者会考虑甲级写字楼，这一部分企业主要为跨国企业和金融类企业。,浦东上半年工业土地供应情况,浦东上半年商服和办公土地供应情况,浦东新区上半年商服和办公用地拍卖溢价率约为18%，全市溢价率约为13%。,新希望企业家园办公物业供应分析,该区域将有62.81万平米的科研办公和一类工业办公物业供应。,本案,项目周边市场情况分析,张江总部办公物业,项目周边市场情况分析,北蔡办公、住宅和商业物业,大华锦绣华城是近期推出的旧盘加推项目，本周25413元/平方米的成交价比精装房开
12、盘价35000元/平方米下跌了18.86个百分点，即使剔除毛坯供应的因素，仍有相当明显的价格让步。,半岛科技园（张江创星园）,半岛科技园由新希望集团开发，总建筑面积3.5万平米，由19栋4-6层独栋办公楼组成，每栋面积在1300-2400平米之间，得房率90%。租金毛坯3.6元/平米/天,项目周边办公案例分析,半岛科技园（张江创星园）,项目周边办公案例分析,户型面积：2栋1300,1栋1400,13栋2000,2栋2400和1栋3200，单层面积约400,创星园为其园内孵化器，分割小面积办公楼出租 入驻企业比较杂乱，以科技类为主,项目周边办公案例分析,半岛科技园（张江创星园）,项目周边办公案例
13、分析,莲融商务楼,总建筑面积11891平方米，标准层面积800平方米，共5层，基本满租,项目周边办公案例分析,莲融商务楼,入驻企业类型：房地产、贸易、投资咨询等,项目周边办公案例分析,莲诚综合楼,满租。,项目周边办公案例分析,润和国际总部园,张江润和国际总部园共有四栋综合办公楼和40余栋商务别墅，绿化率：51%。项目总占地面积82868.1平方米，总建筑面积91454.67平方米，计入容积率的总建筑面积为77227.61平方米，停车泊位共322辆。园区还配置了300人多功能会议中心、可容纳千人用餐的食堂、室内网球馆、游泳池、健身中心、商务中心等现代办公生活必须的设施和建筑。,项目周边办公案例分
14、析,润和国际总部园,租金毛坯3.8元/平米/天；装修（带吊顶）4.5元/平米/天办公综合楼面积约5000平米，单层面积850平米,项目周边办公案例分析,润和国际总部园12号楼户型图,地下一层,一层,三层,二层,在认知项目的前提上，针对本项目可开发物业市场进行针对性分析，确定本项目定位方向,基于项目SWOT的总部物业市场分析,项目总体定位及产品建议,贰,项目研究思路贰,项目总体定位及产品建议,项目总体定位及布局建议,入口广场,绿化广场,中央景观,服务配套,独栋办公楼和企业会所区域,服务配套区域,多层研发办公楼区域,毗邻张江，北蔡生态总部商务新领地,物业形态和面积建议,建筑限高24米，多层研发楼最
15、高6层,建筑层高建议,内部空间建议,外部空间建议,服务配套建议,基于项目的总体定位，针对项目进行经济测算,项目投资测算与土地价格建议,叁,项目财务指标测算,项目研究思路叁,假设年投资回报率分别为8%、10%，转换系数分别为1.0237、1.0233商业用地使用年限40年有关手续费用忽略不计北蔡地区办公租金1.6元/平米/天；张江园区均价3.2元/平米/天,销售价格定位,投资收益率为8%的售价：,投资收益率为10%的售价：,项目投资不含土地成本和税费项目投资不含销售费用和相关税费暂不考虑地下室和人防工程暂不考虑财务成本除土地成本和销售费用等，项目投资1.17亿元，单位成本2168元/平米,项目投
16、资测算,由下2表可以看出，土地价格折算楼板价1500-2500元/平米可以接受。,土地竞拍价格建议,谢谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tX
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