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1、物业管理基础知识,主讲：肖锋,用大脑来生活,来,一个村里两个青年一同开山，一个把石块砸成石子运到路边，卖给建房的人；一个直接把石块运到码头，卖给杭州的花鸟商人。因为这儿的石头总是奇形怪状，他认为卖重量不如卖造型。三年后，卖怪石的青年成为镇上第一个盖起大房的人。,后来，不许开山，只许种树，于是这儿成了果园。每到收获季节，漫山遍野的鸭梨招来八方商客。他们把堆积如山的梨子成筐成筐地运往北京和上海，还有发往国外。因为这儿的梨，汁浓肉脆，香甜无比。就在村上的人为鸭梨带来的小康日子欢呼雀跃时，曾卖过怪石的人编制果筐。因为他发现，来这儿的客商不愁挑不到好梨子，只愁买不到盛梨子的筐。五年后，他成为第一个在城里
2、买房的人。,再后来，一条铁路从这儿贯穿南北，这儿的人上车后，可以北到北京，南抵九龙。小镇对外开放，果农也由单一的卖果开始发展果品加工及市场开发。就在一些人开始集资办厂的时候，那个人又在面向铁路的一块岩壁上刻下几个字。坐火车经过这儿的人，在欣赏美景时，会醒目地看到四个大字：可口可乐。据说这是几百里山川中惟一的一个广告，那道墙的主人凭这座墙，每年又有四万元的额外收入。,某公司老板听到这个故事，他被主人公罕见的商业化头脑所震惊，当即决定寻找这个人。当找到这个人的时候，他正在自己的店门口与对门的店主吵架，因为他店里的一套西装标价元的时候，对门就同样的西装给标价元；他标价元的时候，对门就标价 元。一月下
3、来，他仅批发出套西装，而对门却批发出套。看到这种情形，公司老板对这个人非常失望。当他弄清真相之后，立即决定以高薪聘请他，因为对门的那个店也是他的。其实赚钱并不难，只需要一点点智慧就够了。,1、房地产基础知识；2、物业和物业管理；3、物业管理的起源与发展；*拆迁4、物业管理的内容和基本环节。,学 习 重 点,1、不动产的概念 指自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地且不能分离的他物，包括物质实体及依托于物质实体上的权益。,一、房地产基础知识,2、房地产的概念（1）房产:是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间
4、可以进行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）,（2）地产:是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。,A 中国大陆现行土地制度,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。,*土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。,*土地使用权,是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使
5、用、收益和有限处分的权利。,说明：土地所有权是国家和集体的，个人没有所有权。你可以通过合法手段取得使用这块土地几十年的使用权，然后可以种地、盖楼、或卖掉。国有土地使用权出让年限：（居住用地：70年，工业用地：50年，教育、科技、文化卫生、体育用地：50年，综合或其它用地：50年，商业、旅游、娱乐用地：40年）,B 土地的所有权和使用权,C 土地所有权禁止交易 我国土地管理法规定:*城市市区的土地属于国家所有;*农村和城郊的土地,除法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有;*农民宅基地、自留山，属于农民集体所有。,D 集体土地所有权根据中华人民共和国土地管理法第二章第八条规定：“城市市区的土地属
6、于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”,E 国有土地所有权中华人民共和国土地管理法实施条例第二章第二条规定：“下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。”,国有土地使用权出让,国
7、 家,土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用者,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式,（3）房地产:是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。,案例：梁老板看到现在存钱很贬值，想做点有保障的投资，了解到买市土地中心推出的地皮太贵也不容易，就想买村里的便宜地。据朋友老王介绍，他们村里现在有一块地皮，商量由村民老王从村里购买这块地皮，然后再转卖给梁老板（梁老板不是该村户口不能买），但这块土地没有单独的土地使用证，只是村里的证明，因为
8、那块地是村集体用地，以后能否转为国有用地还要看当地国土局的规划。1、梁老板问老王，这份村里的证明可信吗？2、梁老板与老王欲签合同：待可以办土地 使用证后那块地写上梁老板的名字，梁 老板问这样的合同受法律保护吗？3、如果现在不能写梁老板的名字，以后 转为国有用地，可以办理土地使用证 后，梁老板问到时候再过户妥当吗？,解析：集体土地使用权只能在集体成员内部流转，不能交易。所有涉及集体土地买卖的合同和协议都没有法律效力。1、村里的证明是无效的。2、合同也是无效的。3、因为梁老板不是当地户口，以后被征收或者征用转为国有用地，不一定能得到土地补偿，最多赔偿一部分当初建房的钱。,李老板做了十年的生意，积累
9、了第一桶金，于2000年注册了是一家公司-XX投资公司，生意越来越红火，2008年在和某乡镇企业生意往来中，欠下梁老板公司款项万元人民币，2009年该乡镇企业因投资失误，无力偿还所欠债务，想用乡镇企业所占集体土地及地上建筑物抵债。请问：此集体土地及地上建筑物能否抵债？,案例：,分析：我国土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”根据以上规定可以明确以下几点：第
10、一，农民集体所有的土地使用权符合法定条件和有关规定的可以出让、转让、出租用于农业建设；兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地。第二，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形使土地使用权转移，可以保持土地集体所有，仅需变更土地使用权，即乡镇企业被国有、私营等其他经济性质的企业兼并时，其乡镇企业所占集团土地使用权可以转让，但必须办理土地征用和国有土地使用权出让手续。第三，乡镇企业转让其所占农民集体土地使用权及地上建筑物或者以其抵偿本企业债务，仍应按照土地管理法规定办理集体土地征用手续，并补缴有关土地出让金。由此可以确定，某乡镇企业欠你公
11、司万元，可以用其企业所占集体土地使用及地上建筑物偿还，但必须先办理集体土地征用手续，再办理国有土地出让手续，并缴纳相应的土地征用费和土地出让金。只有这样，这种抵债行为才合理合法，并受国家法律保护。,二、物业和物业管理1、物业的概念 指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。,1、汽车、轮船、飞机；2、赵洲桥、少林寺、都江堰；3、参天大树、十顷花圃、一亩水稻；4、粮仓谷子、马场草料；5、华发新城、仁恒星园、凤凰山一号。,互动：,不动产,动产,房地产,界定：不动产强调的是不便于移动性；房地产多用于民法、物权法或财产法用语，侧
12、重于指物质形态。“房地产”这个词汇在使用中贯穿于房屋的开发、营销到使用、管理的全过程；物业则一般用于指具体的房屋建筑及其相关设施设备与场地（已建成投入使用、进入消费领域的房地产产品）。物业则侧重于从使用、服务和管理角度来描述。如公园、电视塔、码头、水电大坝、游轮、航空母舰改造的游乐场所等对象。因此物业的概念有时被廷伸至一定的空间场所。,4、物业的性质（1）物业的二元性（土地和建筑两大部分）（2）位置固定性（不可移动性、地区性）（3）形式上的多样性（区位、类别、品种、规格、结构、品种、式样、品质及权能等）（4）使用上的长期性（土地、使用期限）（5）价格高位性（规模大、配套多、建造周期性长、使得物
13、业开发建设投资巨大，加之物业的用途广泛、使用期长，决定其价位高）（6）保值、增值性（社会生产力的发展、人口的增长、产业的兴旺、人们生活水平的提高导至需求的增加，土地是稀缺的天然资源）。,5、物业管理的概念 指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。广义：泛指一切有关房地 产开发、租赁、销售及售后的服务；狭义：其主要任务是楼宇的维修养护，以及管理好各层的机电设备和公共设施，还包括治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打 扫卫生等项目。管理对象：物业；服务对象：人,三、物业管理的起
14、源与发展 1、19世纪60年代（英国）*14、15世纪开始的圈地运动。（1876年公布禁止非法圈地的法案，圈地作为一种运动结束）*18世纪的工业革命。（欧洲大陆的圈地运动主要发生 在18、19世纪）,3、1908年物业管理行业组织的成立；,4、上世纪60年代香港;,2、19世纪末20世纪初（美国）；1885年世界上第一幢高层建筑美国芝加哥的“人寿保险公司大楼”（12层）建成。*1887年，美国奥的斯公司制造出世界上第一台电梯，这是一台以直流电动机传动的电梯。它被装设在1889年纽约德玛利斯大厦。,5、上世纪80年代（81中国深圳）；*1981年中国第一个准商品房小区东湖丽苑建成销售。这个小区是
15、中国房地产业的一个“起点”住房商品化、按揭贷款、物业管理的起点。*1981年3月10日,中国内地第一家物业管理公司深圳市物业管理公司成立,*1994年6月18日,深圳市颁布了中国第一部物业管理法规深圳经济特区住宅区物业管理条例。6、上世纪85年（珠海）,三、物业管理的类别、性质与原则 1、物业管理的类别（1）、聘用服务型物业管理；（2）、自主经营型物业管理。2、物业管理的性质（1）、服务性；（2）、经营性；（3）、专业性；（4）、社会性；（5）、受聘、受托性；（6）、统一性和综合性；（7）、规范性；（8）、中介性。,3、物业管理的原则（1）、以人为本、服务第一原则；（2）、依法守约原则；（3）
16、、所有权与管理权分离原则；（4）、专业管理与民主管理相结合原则；（5）、统一和综合管理原则；（6）、综合效益最大化原则；（7）、有偿服务、经济合理原则；（8）、竞争择优原则。,拆,迁,国有土地上房屋征收与补偿条例 自2011年1月21日起施行。2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止。,房 屋 征 收 评 估 完 全 按 市 场 价,新条例针对的焦点：1 旧城改建征收可组织听证因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。【取消行政机关自行强拆】【暴力拆迁可追究刑事责
17、任】,2 征收房屋应先补偿后搬迁无论是自愿搬迁还是强执搬迁，其前提都是必须补偿到位。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定。申请拆迁许可证时也要提供金融机构补偿款的证明，现在征收 由政府替代了建设单位，政府也需 满足这个要求，以保证在搬迁前补 偿到位。【补偿方式：货币或房屋产权调换】【征收范围确定后“违建”不补偿】,3 被征收人协商选评估机构房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。,4 公共利益采取列举确定公共利益的界定一直是立法难点，征收条例采取了列举的方式界定：（1）国防和外交的需
18、要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。,【选定机构】被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。【签订合同】一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委 托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。【实地评估】估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对
19、象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。【公示解释】房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。【交付报告】公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。【申请复核】被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。【申请鉴定】被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请
20、鉴定。,房屋征收评估新流程,最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定（2012年2月27日最高人民法院审判委员会第1543次会议通过）第六条征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：（一）明显缺乏事实根据；（二）明显缺乏法律、法规依据；（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；（五）严重违反法定程序或者正当程序；（六）超越职权；（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。,四、物业管理的内容和基本环节 1、物业管理的内容（
21、1）常规性的公共服务 是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性管理与服务。A、房屋管理类服务*建立房屋资料档案和住户档案，及时补充、更新、整理；*房屋结构与外观完整与完好的维护；*房屋老化、损坏的检查、评定、鉴定与修复；*房屋使用管理类服务（包括办理进住、退房手续服务等）*住户报修的接待、处理、回复，房屋零修、小修的安排实施；*建筑内外的标志广告等的管理；*劝阻、制止、纠正违反规划的私搭乱建、擅自改变房屋用途等。,B、房屋装修管理服务*建立装修管理服务制度；*装修前，检验业主装修方案，收取押金、告知注意事项；*装修期间，对装修现场进行巡视与检查：防火、防水、垃圾处理；*装修结束后，进行检
22、查，办理退还押金等；*调解因装修引起的邻里纠纷。,C、物业共用设施设备管理服务*小区所有共用设施、设备图纸、资料档案的建立与管理；*供水、电、暖；制冷、照明、消防等的运行管理与维修养护；*区内环境设施的维修养护：护栏、桌椅等；*区内道路、公共排水、排污管道和化粪池等设施的管理维护；*发生停水、断电、电梯困人等故障的应急处理。,D、环境清洁卫生管理服务*完善垃圾箱、中转站等小区内环境卫生设施配置；*及时收集、清运垃圾，及时消毒，管理处、公共场地、会所清扫清洁；*保持区内道路、场地平整，定期对沙井及管道清理疏通，清理杂物；*清洁区内门窗、报箱、宣传栏等；*劝阻、纠正、制止区内乱丢、乱放、乱贴、乱画
23、、乱涂、乱倒行为；*对饲养家畜、家禽、宠物的指引与管理；*控制噪音、空气、水质污染；*按政府规定投放杀虫、消毒、除害药剂；*经营商户的清洁卫生管理检查、制止乱设摊点、广告牌；*通知、宣传、意见收集与反馈。,E、绿化管理服务*公共绿地、庭院绿地和道路两侧绿地及花坛、树木、建筑小品的配置；*公共绿地的整理与维护；*劝阻、纠正、制止破坏、践踏和占用行为。F、安全管理服务*治安防范；*消防管理；*车辆管理。G、文化、娱乐服务*定期组织开展健康有益的社区文化娱乐活动；*创造条件，积极配合、支持并参与住区文化建设；*促进居民邻里团结互助、文明居住。,（2）针对性的专项服务 A代办类服务，如电费、水费、电话
24、费等；B高层楼的电梯管理、外墙清洗；C一般的便利性服务，清扫、维修、装修等；D其它一定比例的住、用户固定需要的服务。,（3）委托性的特约服务 A代订、代送牛奶、报纸；B送病人就医、喂药、医疗看护；C代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员、代理家政服务；D代接代儿童入托、入园及上学、放学等；E代购、代送车、船、机票与物品；F代洗车辆；G代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等；H代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。,（4）经营性服务 A开餐饮、理发美容、洗衣和商店；B办收费农贸市场；C养花种苗出售；D开辟日夜收费停车场；E开办公司（维修、服务类）；F从事中介（房产）、咨询等；G其他多种经营服务项目。（5）社会性管理与服务 预防接种、全民选举、人口普查、常住人口统计、计划生育等。,2、物业管理的基本环节（1）、物业管理的早期介入 A、立项决策阶段 B、规划设计阶段 C、施工安装阶段（2）、前期物业管理准备 A、接洽前期物业管理服务事项，定制接管方案 B、管理机构的设立与人员的培训 C、规定系列管理制度（管理规章制度）D、完善管理及办公条件（3）、验收接管 A、做好物业的清洁“开荒”等准备 B、为业主办理入主手续 C、装修搬迁管理,（4）、档案资料的建立（收集、整理、规档、利用）（5）、正常期管理服务（6）、后期管理（撤管）,谢 谢,
