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1、合肥龙泉山旅游地产主题定位及一期别墅产品建议,杰星房产2011.01,报告大纲,一.项目理解,三.一期别墅定位,四.产品建议,项目属性区位交通环境配套规划前景立地总结,二.运营模式定位,项目理解,项目属性,项目经济指标区域属性 龙泉山风景旅游区总用地 18772.95亩可建用地 909.6亩耕地 7595.25亩苗圃 859.8亩道路 647.85亩山地 8148.75亩水域 596.7亩,项目建设目标为休闲旅游度假基地，属性为旅游地产；项目一期启动为沿合马路、东临鸡笼山的区域，以建设度假型独立别墅产品及相关配套为主要方向。,项目理解,区位判断,距离合肥市区25公里距离巢湖12公里距离合肥东站
2、30公里距离巢湖市分界线3公里距离合肥绕城高速14公里,市区,巢湖市,地块所在的桥头集位于合芜经济走廊的发展轴上，据合肥东部门户；本项目位于合肥东南部，位属城市远郊，区位较为偏远。,交通判断,项目理解,基地可直达合肥市区，道路通达性较为理想，但内部道路网络不完善。,本地块依靠S105合马路与合肥市区和外区域相联系；通过双拥路与桥头集镇相通达；,地块资质,项目理解,地块信息：项目地块呈不规则三角型；地块呈东高西低；东面为龙泉山体，西面为平地及小型湖泊；地块内已有成型的生态农业产业苗圃园；,地块现有特征：高低错落，相得益彰；可建区域连续，操作空间大；水域遍布，全天然水系；生态农业，成型农家乐功能；
3、,本项目地块自身资质较为良好，具有旅游地产必备的山景、水景、布局空间、基础功能，但缺乏市场知名度和认同；,自然环境,项目理解,十八趟水库,龙泉山,龙泉寺,梅山仙人洞,自然资源：龙泉山、十八趟水库、丰富水域人文景观：梅山仙人洞、龙泉寺,地块拥有丰富的自然景观资源和人文景观资源，但缺少突出景观优势；地块所在龙泉山旅游区未有效的整合资源和媒体宣广，景区卖点不突出。,周边配套,项目理解,本地块,1,2,3,4,5,6,桥头集镇政府桥头集中学桥头集客运站联都超市镇卫生院桥头集中心小学,项目周边配套档次低，以满足当地居民生活基本需求为主；地块周边缺乏旅游地产应具备的宾馆饭店、旅游专卖、娱乐休闲场所；地块所
4、处旅游区处于旅游发展的初级阶段，无法与其他旅游区相竞争。,项目运营开发存在周边旅游休闲配套不足的问题。,规划前景,项目理解,合巢旅游发展轴,桥头集镇,店埠镇,规划资料：肥东县规划定位文化、休闲、滨湖规划目标2-3个4A级旅游区桥头集镇规划定位龙泉山风景旅游区规划功能观光农业、果林旅游、乡村旅游,龙泉山风景旅游区将成为合巢旅游发展轴的重要组成，但目前中高端旅游基础并不具备。,运营模式判断,项目理解,本项目缺乏合肥已有的旅游地产运营模式所具有突出的景观、人文或居住资源；本地块自身体量较大，具备打造独特运营模式。,项目优劣势小结,项目理解,优势：良好的自然环境资源；交通通达性佳；规划前景清晰；合肥体
5、量最大的度假型旅游地产,劣势：区位偏僻，知名度低；景观资源优势不突出缺乏度假休闲旅游配套；景区道路体系不完善；地块建设从零开始，起步要求高；,地块在区位交通、景观资源、人文景观和配套设施上均无突出卖点；现有各类合肥旅游地产运营模式无法支撑本项目这类超大体量度假村；旅游地产具有高风险特质，本项目目前缺乏核心概念支撑，必须寻找到合理的市场切入点，否则项目将面临巨大风险,三.一期别墅定位,四.产品建议,二.运营模式定位,一.项目理解,国外旅游地产发展趋势国内新兴运营模式探讨合肥旅游发展前景本案运营模式定位,国外旅游地产发展趋势,运营模式定位,国外旅游地产发展趋势特征：观光型逐渐被休闲度假取代、游客停
6、留时间更长；个性化主题游兴起，一般围绕高尔夫赛事、冬季滑雪、精英论坛等展开；候鸟型度假模式出现，国外游客选择每年在固定时间、固定场所度假；,热点旅游地产模式,商界会议型商务度假,商界会议型商务度假模式已成为国外重要旅游地产推动模式。,国外旅游地产发展趋势,运营模式定位,商务度假模式范例达沃斯年会,1971年，瑞士日内瓦商学院教授克劳斯施瓦布在达沃斯创建了以“共同讨论、分享经验”为主要形式，探讨世界经济社会发展前沿话题的欧洲管理论坛，后来扩展成为公认的世界经济论坛。达沃斯因此而举世闻名，世界经济论坛也被人称为达沃斯论坛。三十多年来，一年一度的论坛年会规模越来越大，发展中国家的政治经济要人也逐渐被
7、邀请参加。每届年会都有数十位国家元首和政府首脑、数百位部长和两千余名来自世界各地的政治、经济、金融、财政、文化、艺术、教育、新闻等领域人士参加。,随着达沃斯年会的召开，达沃斯掀起了当地的会议、商务、酒店等商旅度假的热潮；而全球也兴起了各种等级、圈层商界论坛，并带动了各地的商务度假的兴起。,国内新兴模式探讨,运营模式定位,国内圈层会议度假模式范例博鳌论坛,博鳌亚洲论坛，由25个亚洲国家和澳大利亚发起，于2001年2月27日在海南省琼海市万泉河入海口的博鳌镇召开大会，正式宣布成立。论坛为非官方、非营利性、定期、寻址的国际组织；为政府、企业及专家学者等提供一个共商经济、社会、环境及其他相关问题的高层
8、对话平台；海南博鳌为论坛总部的永久所在地。,论坛总部选择在中国海南博鳌，这是因为1.海南作为中国最大的经济特区，已成为中国南部重要的旅游经济发展的典范；2.海南省当前和未来的发展重点是生态产业，其自然、生态、宜居的特性被各大商务组织和商务人士所看重，符合未来商旅度假需要；3.海南博鳌是一个专门为论坛设计的集生态、休闲、旅游、智能和会展服务为一体的综合功能区，有着十分宜人的自然地理环境.,博鳌论坛的举办促进了海南商务旅游的高度繁荣，同时此类商务度假型旅游地产也成为投资者追捧的目标。,运营模式定位,商界论坛型商务度假模式对区域旅游地产的利好,提高区域旅游地产的知名度，带来各类高收入高端商务人群；为
9、地区高端酒店、会所、餐饮饭店带来持续性的高收入客群；优美的自然生态环境，延长客群逗留度假时间，促发其产生购置旅游地产的需求；地区度假产品的供应和客户需求的释放，吸引更多的投资者，使地区旅游地产投资价值提升；投资产品价值提升、度假客户人数提升反过来刺激和促进地区商务度假模式的成熟和完善。,国内新兴模式探讨,国内新兴模式探讨,运营模式定位,国内商界论坛商务度假模式已在各大经济圈形成,京津冀地区,“会都”九华山庄,长三角地区,上海淀山湖朱家角,珠三角地区,广州白云山鸣泉居,圈层会议度假模式必备要件：地区经济规模化所在城市及经济圈已形成较大规模的商务商贸产业集群，并且已有或将要自发形成的各行业精英圈层
10、，他们有进行非官方精英会议、休闲、度假的需求。郊区生态化此类产品必须远离喧嚣的城区，周边已有较为静谧、自然的生态环境资源，颇为迎合高端商务精英人士的休闲度假品位。形态综合化作为度假场所，此类产品除了专业的会议设施以外，还需要私密的高端会所、服务全面的酒店设施、以及其他衍生的别墅、公寓等长短住和投资型产品。形式非官方化此类度假模式重在休闲，给予各行业精英一个自由交流的平台，呈现非功利化。,本项目立地条件符合“郊区生态化”要求，并且具备形态综合化的可建体量。,合肥经济规模发展概况,运营模式定位,长三角经济圈是以上海为中心，苏浙为两翼，形成的3小时经济商贸圈；随着高速铁路的陆续通车，合肥也被纳入了长
11、三角三小时经济圈内；合肥经济圈具有长三角城市所需要的人力资源、自然资源，随着合肥纳入泛长三角经济圈，其产业、商务、会展等各方面正积极的对接长三角产业发展。,泛长三角3小时经济圈,合肥经济圈对接长三角将形成更多新的产业、商务发展机会，通过产业整合，合肥经济圈的发展将快速追赶沪、杭、宁等城市。,模式引入思考：本项目基本具备引入商界论坛商务度假模式的立地条件和体量要求，合肥的经济发展未来走势将决定本项目模式定位的关键因素。,合肥经济圈,合肥经济规模发展概况,运营模式定位,规划利好2010年1月12日，国务院正式批复皖江城市带承接产业转移示范区规划，合肥经济圈承接产业转移示范区建设纳入国家发展战略。,
12、合肥经济圈发展规模与前景：1、合肥经济圈区域消费市场广阔 皖江城市带处于我国人口密集、消费需求较大的最靠近东部的中部地区，以合肥为中心，半径500 公里。无论是国内生产总值，还是社会消费额，安徽及周边地区都占全国比重近1/2，皖江城市带是拓展国内市场、启动内需的关键区。2、合肥经济圈投资需求潜力巨大 目前皖江九市完成固定资产投资投资对经济增长的贡献率达到78.5%。显示出合肥经济圈在吸引外来资金投资的巨大潜力。3、合肥经济圈吸纳劳动力就业的空间大 合肥经济圈开发空间广，承接产业的能力强，吸纳劳动力就业的空间大，而且区位居中，便于缩短劳动力来回迁移的距离，是国家扩大内需、解决就业的重要载体。,合
13、肥作为合肥经济圈的核心城市，无疑成为产业转移发展的主战场，未来将大力发展商贸、金融、会展、旅游休闲等现代服务业。,合肥经济规模发展概况,运营模式定位,合肥未来发展前景：国家重要科研教育基地、现代制造业基地、高新产业基地；未来发展成旅游会展中心、商贸物流中心、金融信息中心；大力发展现代服务业；,合肥的产业结构呈现多元化，已从单一制造业为重核心逐渐转型为金融会展商贸为核心的现代服务业；从合肥经济发展的趋势判断，未来2-3年内将具备商务度假地产发展的经济规模化的条件。,合肥旅游行业发展概况,大蜀山旅游区,三国新城遗址,紫蓬山森林公园,行业经济2009年合肥旅游行业收入173亿元，比重8.2%，已成为
14、合肥经济支柱之一；发展重心多元功能旅游已成为合肥旅游新方向，产业重心从纯观光转向休闲度假；重要旅游景区已形成紫蓬山、三国新城遗址、岱山湖、丰乐生态园、元一双凤湖、徽园 等多个4A景区；发展阶段与其他城市旅游行业相比，合肥旅游仍处于发展成型阶段，仍以区域性中短途游和观光游为主，且缺少国际级景区和相关的配套设施。,合肥旅游行业发展仍处于初级阶段，紫蓬山周边已出现初级的私人高尔夫型商务度假产品；大规模的商界论坛型商务度假型旅游地产存在较大的市场空白，本项目具有较大介入机会。,运营模式定位,合肥旅游行业发展概况,游客旅行目的,休闲度假、商务会议将逐渐代替游览观光成为合肥旅游游客主要旅游目的；合肥具有潜
15、在的会议休闲度假需求。,数据来源：合肥统计局,运营模式定位,合肥商务度假需求研究,运营模式定位,合肥当地各行业徽商团体需要能有举办精英论坛并且满足商务度假需求的旅游地产。,合肥未来商务度假发展趋势判断：合肥经济圈的经济发展规模快速发展，现代服务业已成为合肥重点发展的产业；合肥已形成初级层次的高尔夫商务度假模式，官方形式的会议经济逐渐发展成熟；区域已经形成各行业的徽商团体，此类团体经常不定点举办各类行业精英论坛；合肥缺乏为各类徽商精英团体提供商界论坛和商务度假两个功能的场所。,本项目运营模式定位,运营模式定位,合肥各行业徽商团体需要既可举办商界论坛又能满足商务度假需求的场所；本项目已具备运营此类
16、商务度假产品的立地条件和可建规模；,以“商界论坛型商务度假”模式为运营模式定位，可为本项目整体提供核心竞争力支持，借以拉动酒店、会所、别墅等各产品线的发展，这是本项目取得成功的关键。,本项目运营模式定位,运营模式定位,本项目定位为,合肥经济圈首个具备举办商界论坛及会议条件的体量最大功能最齐备水准最高的商务主题度假村,报告大纲,报告大纲,各区度假别墅分布市场细化研究客户研究产品定位,三.一期别墅定位,四.产品建议,二.运营模式定位,一.项目理解,一期别墅定位,针对一期可售的独栋别墅产品，进行市场定位,本案一期独栋别墅产品如能顺利去化，既能达到回笼资金，并可与酒店、会所等度假设施形成良性互动；一期
17、独栋别墅作为可售产品，可引入高端客户，促进项目推广，后文通过市场分析进行产品定位和建议。,各区度假型别墅分布特征,一期别墅定位,城区,大蜀山,梅冲湖,环巢湖,紫蓬山,远郊,城区：大蜀山板块远郊：梅冲湖、紫蓬山、环巢湖板块,大蜀山板块与本项目区位相似度较低，但具有类似的自然景区资源；与本项目具有相近的区位特征和自然资源优势的主要有梅冲湖、紫蓬山、环巢湖三个别墅板块构成，这些别墅区以度假型产品为主。,28公里,14公里,25公里,13公里,典型项目案例,一期别墅定位,该项目为地中海式别墅，其是以公寓为主的操作模式，度假别墅仅是其提高形象的附加产品。,典型项目案例,一期别墅定位,该项目最大的特色是充
18、分利用高低地势规划成合肥稀有的度假型山地别墅。,典型项目案例,一期别墅定位,名流高尔夫庄园是以高尔夫球场为运营模式的度假别墅产品。,典型项目案例,一期别墅定位,半岛一号是以1700亩梅冲湖为卖点的综合性别墅产品，其英伦风格获得市场追捧。,典型项目案例,一期别墅定位,该项目是以巢湖湖景为主卖点的综合度假产品，面对客群主要为合肥市区投资者。,市场供应研究,在售供应主力产品双拼产品为主，独栋仅有名流高尔夫和观澜天下；未来供应主力产品双拼、联排，体量约80万方；未来独栋供应体量约10万方；供应楼盘名流高尔夫、观澜天下、幸福联盟紫廷、安梁紫云湾。,未来合肥度假型独立别墅仅10万供应，预计将在6-8年内陆
19、续推出。,一期别墅定位,市场去化研究,一期别墅定位,针对市场上独栋别墅产品进行去化、面积、价格、客户研究以确定本项目一期独栋别墅产品定位。,目前仅有肥西紫蓬山板块有独栋别墅成交记录，月均成交2套左右；从现有市场供应判断，剩余存量可在5个月内逐渐消化；未来市场独栋别墅供应约有10万方会在6-8年左右陆续上市，从目前市场成交年均1.6万方判断，市场消化压力并不大；目前市场热销面积段基本在300-400平米。,目前市场单个独栋别墅个案月均去化套数2套，月均去化面积600-800平米，市场供求处于均衡状态。,市场价格研究,一期别墅定位,肥西紫蓬山独栋别墅成交单价基本在20000元-30000元价格段；
20、该区域独栋别墅主力成交总价基本在700-900万价格段；,肥西紫蓬山板块别墅与本项目存在区域差异，单总价仅供未来定价参考；紫蓬山板块独栋别墅成交价格表现了合肥高档独栋别墅主力价格表现。,产品面积研究,一期别墅定位,单位：平米、万元/套,市场供应主力产品为310-390平米的中小独栋产品；300-390平米产品总价基本控制在800万上下，是成交的主力户型；300平米小独栋别墅更适合度假人群使用，面积控制合理，功能全面。,从市场主力成交面积配比与本项目度假产品性质判断，本项目户型面积更适合规划300平米左右小独栋产品。,客户研究,一期别墅定位,置业目的：以5+2度假需求为主；客户来源：合肥市区为主
21、；职业特征：以私营企业主为主，多数为各行业徽商,市场总结,别墅产品定位,已出现高尔夫为主题的商务度假别墅产品；结合市场成交，未来市场独栋别墅产品供求竞争并不激烈；市场成交主力总价段为700-900万；市场主力成交面积段为300-400平米小独栋产品；合肥市区的私营企业主是目前度假别墅主力购买者。,一期别墅定位,本项目定位为,以合肥经济圈精英商界人士为目标客层合肥最高水准的商务度假别墅,报告大纲,三.一期别墅定位,四.产品建议,二.运营模式定位,一.项目理解,全景水岸度假别墅地中海风情悠居生活,建筑立面景观设计户型建议内部配套,目标：,建筑立面,有效利用自然水资源，贯穿始终的地中海风情，打造一个
22、完美惬意的休闲度假环境。通过不同的组团处理，进行不同地中海风格的演绎。如意大利风格、西班牙风格等，达到视觉效果的跳跃，使整个一期度假别墅区更加轻松惬意，更具活力。,整体格调以地中海风情为主,建筑立面,海湾式布局：西班牙是海洋国家，所以“水”是西班牙风格的灵魂元素之一，一些西班牙项目通常在空间分割中使用水系、绿化带为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落，体现了建筑与水与人的完美和谐。,西班牙风格,建筑立面,西班牙风格,建筑立面保留了西班牙风格传统的红瓦屋顶及大拱门窗设计，在立面色彩上加以改良，打造主色调为浅米色，更切合项目海湾度假风情的统一性。,建筑立面,西
23、班牙风格,其基本特征是：A、屋顶多为红瓷瓦铺设；B、屋沿朝两侧外伸，户内有庭院；C、门廊和窗多显拱形。,建筑立面,意大利威尼斯风格,考虑项目整体水系环绕，与水城威尼斯相似，通过威尼斯建筑灵动、鲜明的立面色彩，为项目增添轻松惬意的度假氛围。,建筑立面,威尼斯建筑不但融入西方的特色，也有西亚的特点，这是因为古时威尼斯与土耳其战事频繁，并且与黑海周边国家商务往来密切，所以将东方的一些装饰图案与艺术带入威尼斯，如圆顶，据说就是来自西亚的土耳其伊斯坦布尔的圣索非亚大教堂，而正面华丽风格则沿袭了中东的拜占庭风格。,威尼斯风格,建筑立面,威尼斯风格,威尼斯建筑物的主要色彩为淡黄与淡红，有人形容这是一种模糊、
24、微亮、轻柔、似水的淡红。,建筑立面景观设计户型建议内部配套,目标：,景观设计,以水为景观缔造主要元素，结合地中海风情景观打造，演绎一个生态、自然、惬意的度假区。,景观设计,有效利用水资源，打造户户临水，水景环绕的视觉效果。通过不同的水域面积，达到主次分明，组团鲜明的特色。,景观表现,景观设计,利用较大的水域面积区域，通过堤岸、植被、亲水平台的设计，营造观赏性强烈的地中海风情。,景观表现,景观设计,内路区域，通过喷水池、跌水的设计，使水景遍布整个度假区。,通过陶罐、花车等传统的地中海风情演绎品的陈列，突出对其风格的诠释。,景观细节,景观设计,细节：元素和色彩 在地中海风格的庭院中，陶罐是必不可少
25、的装饰元素，土色和褐红色的陶罐里常种植粉红或红色的花草。,细节：植物 棚架-地中海庭院的典型特征之一，可种植一些攀援植物如叶子花、凌霄和白色茉莉花都是地中海庭院的经典植物。,景观细节,建筑立面景观设计户型建议内部配套,目标：,户型建议,突破点和价值点：度假型、舒适性、居家感 打造附加空间,以市场现状为依据打造舒适型度假理念创造户型的突破点和价值点,面积段：独栋 280-320平方米 400-450平方米,地下室下沉式庭院挑空、挑高大阳台大露台,户型建议,建筑物(占地面积200-400）私家花园（平均面积300800）,独栋的私家花园,保证私家花园面积最大化。,户型建议,独栋 300平方米,户型
26、特点：赠送约120平米地下室使用面积；拥有下沉式花园，达到良好的通风采光作用。,户型建议,独栋 420平方米,户型特点：赠送近200平米地下室空间，拥有近80平米下沉式庭院；入口玄关处采用双层挑空设计，增加入户的气派感；客厅挑高设计，度假别墅的套房概念设计。,建筑立面景观设计户型建议内部配套,目标：,内部配套,对于大型度假型社区，硬件设施的配套必不可少。考虑到本项目体量较大，建议设置高端双会所，提供不同组团以会所需求。,度假型商务会所,中心湖景休闲会所,内部配套,商务会所成功关键：引入高端品牌管理公司,鸿艺会,亚历山大会馆,高端社交生活的代表自身具有大量会员群,内部配套,精神堡垒在入口处设置具
27、有一定高度的标志性建筑，打造品质形象，能形成入口处精神堡垒。,精神堡垒,内部配套,度假型商务会所,度假型商务会所,在入口处设置标志型商务会所，注重商务度假氛围，为商务度假提供相应场所配套，同时成为西班牙风情区的配套会所。,内部配套,度假型商务会所,商务会议功能休闲娱乐功能,宴会厅,会议室,度假型商务会所,温泉SPA馆,泳池健身房,度假型商务会所,内部配套,中心湖景休闲会所,中心湖景休闲会所,在威尼斯风情区设置岛屿会所，以休闲度假氛围为主题，使其拥有无限湖景的同时，享有悠闲的度假感觉。,内部配套,生态养身功能休闲健身功能,中心湖景休闲会所,内部配套,利用完美的湖景资源，打造一座内外观赏性兼备的湖心餐厅。在分享美食的同时可领略窗外美景。,中心湖景休闲会所,内部配套,中心湖景休闲会所,内部配套,健身房,按摩房,瑜伽房,中心湖景休闲会所,THANK YOU,
