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1、“红场镇”旅游资源的开发,张倩影、李胜强班号：40269,项目总体分析项目定位研究项目整体策划项目财务分析风险分析项目建议,目录,汕头市红场镇有34620亩水果种植面积、32个自然村、众多革命遗址和革命文物等潜在的红色旅游资源，但是由于道路崎岖、交通不便、通信网络欠发达、资金投入不足、村落零散等缺乏整体规划的问题，这些资源没有得到充分的开发。本项目一方面主要着手于红场镇独有的红色旅游和自然资源，寻求合作方，打造品牌红色旅游和生态旅游路线。另一方面，以扩大农产品的销路为主线，加强对农产品的深加工，并且以“青梅“为主，打造汕头的品牌，用农业带动旅游产业的发展，进而提高果农的收入,帮助红场镇的村民改
2、善生活。,项目总体分析 项目的简介,农业发展状况,项目总体分析 综合环境评估,自然资源,项目总体分析 综合环境评估,基础设施,项目总体分析 综合环境评估,旅游资源,项目总体分析 综合环境评估,市“爱国主义教育基地”：革命烈士纪念碑大南山革命历史纪念馆,项目环境综合评价,交通方面,交通网络相对完善：村村相通,打造旅游度假休闲社区的硬性素材：集湿地、水土、气候多方面优势于一体,基础设施基本完善：项目地水、电、气、通信、道路等基本有保障,基础设施完善,自然环境优越,项目总体分析PEST分析,项目总体分析SWOT分析,项目总体分析结论,根据以上分析，本项目策划必须扬长避短，需要解决的课题包括“项目定位
3、”与“项目策划”两大类：,先完成项目定位解决“我们要做什么产品”的问题根据现有的资源和市场环境-目标人群-主题-具备功能,再进行项目策划解决“我们怎样来做这样的产品”的问题旅游休闲产品之魂的升华“文化”上的突破旅游休闲产品形体的锻造“功能”上的突破旅游休闲产品内涵的修炼“服务”上的突破,项目定位研究,项目目标市场定位,项目主题定位,项目产品功能定位,项目整体策划 项目市场分析,旅游地产市场发展趋势,市场分析结论,符合现阶段旅游休闲市场需求的产品应该具备以下特征：,项目整体策划 产品策划,本项目产品结构,主要功能区设置,地产开发-田园农家,会员卡销售-年卡餐饮消费卡-居住消费卡,休闲旅游-农业体
4、验观光-园艺培训-红色旅游参观-农产品销售-农家居住-特色餐饮,物业租赁-单位拓展训练场地租赁-度假物业出租,潮汕生态社区赢利模式,酒店经营-度假酒店经营-酒店餐饮-商务会议-商务度假-商务餐饮,形体锻造潮汕生态休闲功能,重要服务体系规划,项目整体策划 项目融资分析,1、投资估算 2、资金筹措 3、投资使用计划,投资估算+融资方式+使用计划,本项目实际由生态旅游红色旅游观光项目组成。建设周期三年，占地3000亩。所需投资共29,303万元，其中固定资产投资29,203万元，流动资金100万元。生态旅游观光项目占地2500亩，土地为租用，年租金预计150万元，项目建设投入预计5500万元。开发项
5、目占地500亩，土地为征用，预计费用7500万元，建设成本预计15000万元。资金来源中，19,500万元由股东投入，10,000万元拟通过银行贷款解决。具体投资明细及投资进度详见下表。,财务分析,主要投资指标分析按十年计算，项目的税前内部收益率为税前17%,税后内部收益率18。所得税后的项目投资回收期为3年零11个月。盈亏平衡分析(以整个项目期十年平均计)产量盈亏平衡点（固定成本*）/（销售收入变动成本*）16.02%其中：*固定成本包括经营成本，折旧、摊销和2009年以后的利息支出；*变动成本包括营业税及附加，管理费用，营业费用，财务费用。该指标显示，当整个项目期内的收入达到预计收入水平的
6、16.02时即可以保本，这表明了该项目强劲的的盈利能力以及规避市场风险和财务风险的能力。现金流情况按照项目的投融资计划测算，其期末现金流一直为正数，由于预计2008年即开始有房产开发收入，所以经营现金流也均为正数，这显示项目的资金来源及运用计划合理，不存在现金短缺的风险，现金流安全可靠。,风险分析,1、风险类别 2、风险应对措施,风险类别,（1）系统性风险由于公司外部、不为公司所预计和控制的因素造成的风险。包括国民经济严重衰退或不景气，国家出台不利于公司的宏观经济调控的法律法规，中央银行调整利率等（2）非系统性风险由于自身某种原因而引起证券价格的下跌的可能性，它只存在于相对独立的范围，或者是个
7、别行业中，它来自企业内部的微观因素。这种风险产生于某一证券或某一行业的独特事件，如破产、违约等,风险应对措施,系统性风险应对措施提高对系统性风险的警惕注意控制资金投入比例做好止赢或止损的准备非系统性风险应对措施诚实守信，形成良好的商业信誉科学的经营管理模式争取当地政府的有力支持,通过本项目主题及产品策划，“生态旅游和红色旅游”集合了众多高端旅游产品、并引入了先进的休闲旅游概念，从而使本项目在概念和规划上具有开创性的地位，具有巨大的经济和社会效应，对本地区整体形象的提升有巨大的拉动作用。因此可通过本项目策划为平台，争取政府政策的支持：1、土地价格方面：2、配套基础设施方面：3、审批与拆迁补偿方面：4、各项报建、办证规费等政府行政性收费的减免 5、项目的整体服务方面（如省级重点项目申报等）,项目建议政府公关,
