《四川广元市旺苍摩尔鹏达商业项目招商及运作思路（36页） .ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《四川广元市旺苍摩尔鹏达商业项目招商及运作思路（36页） .ppt（37页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、,联合友信地产顾问有限公司2008年11月,旺苍摩尔鹏达商业项目招商及运作思路,逻 辑 思 路,项目背景项目定位项目业态功能规划项目商业运营策略,项 目 背 景,项目概况:1、总建筑面积约：36000平方米，包括地下建筑面积约4000平方米，地上建筑面积约32000平方米，其中地上部分，住宅建筑面积约20000平方米，商业建筑面积约13200平方米,地面共三层商业，每一层均约：4000平方米2、建筑形态：地下1层，地上16层，其中13层裙房部分为营业用房，416层为住宅项目位置 旺苍县新华路,项目背景资料,区域概述,项目区域分析,旺苍县在营业商业情况分析：新华街及其延伸街道系旺苍商业集中区域，
2、满足县城中心及周边乡镇的商业需求；商业中街与新华街交汇处至县人民医院处系最繁华的商业区段；（具体区段划分见上图）商业区段划分标准：一类商业区段红色图块表示，即租金水平最高的区段；二类A商业区段蓝色图块表示，即租金水平仅次于一类商业区段，但租金弹性空间相对较大；二类B商业区段绿色图块表示，即租金水平仅次于一类商业区段，但租金弹性空间相对较小；三类商业区段黄色图块表示，即租金水平次于二类商业区段。受地形地势限制，商业氛围的横向延伸能力相对较强，纵向延伸能力相对较弱；原有的商铺结构普遍进深长、开间小且整体形象比较陈旧，对商业经营档次及租金水平的提升造成一定阻碍；本案商业部分的打造将主要依靠项目自身努
3、力地块的区位优势,以及主力店华西希望集团美好家园超市品牌的号召力和凝聚力以及专业团队的整体运作执行能力。,项 目 定 位,项目SWOT分析,（一）优势（S）：1、地处旺苍县商业核心位置，总体区位优势较为明显；2、临最繁华商业街，人流量较大，商业前景可观；3、项目商业运营模式先进，业态种类多样，时尚一站式的消费模式；4、旺苍县唯一一家大体量的购物中心;5、开发商在本地有较高的知名度；6、区域内地标性建筑，能有效提升物业档次。,优势,Strength,项目SWOT分析,（二）劣势（W）1、项目所处的位置商业氛围相对较淡，在本地商家心目中属二类口岸，对招商进度及租金价格存在一定影响；2、项目为综合性
4、商业楼，这种商业业态的认同度在本地存在一定的接受过程；3、目前旺苍县尚无三层商业的形态，因此项目第三层的商业招商存在一定抗性；,劣势,Weakness,项目SWOT分析,（三）机会（O）1、凭借项目在旺苍县的唯一性，通过对项目总体包装和运营模式宣传，把项目塑造成旺苍县标志建筑；2、目前旺苍商业中心基本无转让和出租的商铺，项目提供了良好的商业投资和运营资源，满足这部分需要；,机会,Opportunity,项目SWOT分析,（四）危胁（T）项目商业体量较大，市场消化存在一定难度,威胁,Threat,项目的整体定位,满足大部分消费群体购买需求的一站式购物中心,区域市场商业现状及项目自身格局导致的必然
5、选择华西希望集团美好家园品牌与项目商业部分相结合形成整合性优势的最佳选择项目商业保持领先于市场、保持长期持续发展所需最大化提升商业价值，为销售提供强大支持,定位依据：,项目的经营目标,成为全市范围内品质最高、服务最佳、经营品类最齐全、大部分消费群体消费首选的商业航母。城市商业地产的标杆，城市商业发展的推动者。例如,成都新城市广场,深圳中信城市广场,深圳金光华广场,消费群定位,核心消费群,重要消费群,次要消费群,流动人员,区域内及周边常住居民及延展,中高层收入者、时尚小资群体,经营客户定位,核心客户群,重要客户群,次要客户群,本地具有发展前景和意愿的经营者,本地具有较强实力的经营者,知名品牌商家
6、（外来品牌及商源）,项目经营策略,以三个目标明确的阶段，逐步融入核心商圈，成为城市商业领头羊，树立城市商业地产标杆，扮演合格的城市商业发展推动者，达成预期的经营愿景。,完成招商，初步确立购物中心框架；成立项目商业经营管理公司，流畅稳定的运行，针对本项目商业部分，采用产权式销售方式投放市场，销售获利。,完成商源升级，改善项目商业品质，吸纳培养大量忠实的消费群体、囤积大量优质储备商源，顺利形成城市核心商圈。,稳定提升知名度和美誉度，成为城市商业领头羊。,市场培育期开业第1年,市场成长期开业第2年,市场成熟期开业第3年,项目业态功能规划,业态业种规划原则,有利于项目快速形成人气商气的原则有利于降低招
7、商难度，加快招商速度的原则有利于体现项目整体定位的原则有利于提升项目商业价值的原则有利于商家共荣的原则有利于良性竞争的原则,一层业态规划,2层业态规划,3F业态规划,业态业种规划整体示意图,业态规模,项目商业运营策略,总体策略,定向招商 经过多年的商业地产实践，我们认为“定向招商”是最现实可行的商业招商策略。所谓“定向招商”即在确定目标商家后，采取一对一的服务策略，同目标商家决策层进行全方位的有效沟通，从而提高达成合作共识的效率。这也是改“坐销”为“行销”的营销方式，减少不必要的广告投入，实现真正的高效运作。重点商家、品牌商家、重要节点商家采取以定向招商为主，从而能有效地带动整体招商工作的展开
8、；社区配套等小铺面商家主要采取传统的“坐销”为主。这样能集中力量解决项目招商的主要问题，避免不必要的精力分散。,主力店定盘 作为商业项目关键组成部分的主力店，是项目整体商业价值最直观的体现。主力店的风格、档次、品质，直接确定了商业项目的基调。本项目以华西希望集团运作的美好家园大型超市作为主力店，确立了本项目商业部分时尚、先进的基调，体现出领袖旺苍商业的气势和气质，使项目具有了在全市范围无与伦比的影响力和号召力。,招商策略,品牌导入和品牌带动 在项目招商过程中一定要引入在行业内具有一定影响力，能够提升本项目经营档次的品牌经营者，提升项目的投资价值和经营价值。在此基础上利用品牌经营商的影响力来进行
9、进一步的招商，这样可以增强招商的有效性，扩大招商的影响力，对于项目的销售以及招商的持续开展都有极大的促进作用。引进强势品牌（OEM），带动本地商源入驻 从邻近城市（成都、广元）引入知名品牌，或者以品牌OEM的模式在本地寻求加盟，从而提升项目影响力和号召力，带动本地优质商源的入驻。普遍撒网，重点突破 在广泛接触商家的情况下，从各类商源中选取有代表性、可能性较强的商家进行重点谈判和突破。,招商策略,“先易后难”为了保障招商的顺利进行，也为了使招商对销售有促进作用，在招商前期应选择要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他们来进行宣传，一方面加强投资者的投资信心，另一方面对招商起到一定的
10、促进作用。“政策差异”为了吸引有一定实力的商家入驻，在项目的优惠政策上应有一定的偏向性，应对有较强品牌的商家和主要形象展示面的商家提供更多、更广泛的优惠，而对一般的商家则提供较少的优惠，这样一方面可以使品牌的商家感觉到享受到了更多的优惠，从而更有吸引力；另一方面也可以降低由于优惠过多而减少项目自身的利润值。同时政策不均衡的原则也可以很好地被销售宣传用来作为有效地促销策略之一。设置“门槛”为了保障项目的品质和持续有效的运营，我们必须对项目所招商家进行甄别，设置一定的进入“门槛”，选择适合本项目定位和发展的商家。,租金策略,为了尽快让商家进驻项目、提升项目的人气，我们建议品牌商家租金价格宜以较低价
11、的方式进入，然后再慢慢的拉高；并为商家设置一定的免租期，最终目的是实现商业价值的最大化。递增标准建议：第1-2年 这是的项目营业初期，是经营启动阶段，不论品牌商家还是辅助商家，必然都有一定的经营难度，需要共同进行市场培育，项目才能逐步做旺，建议第12年的商铺租金不作递增。第3年开始 经过2年的市场培育，随着经营逐渐走向正轨，项目品牌的确立，开始进入新的阶段。建议商铺租金从第3年开始递增，在年租金标准上建议每年递增3%，第5年开始根据商业市场的发展状况，对商铺租金另作评估，确定租金递增幅度。,推广策略,招商工作需要借助多种宣传推广手段来助推：报纸广告、电视广告相对、户外广告、流动媒体等应全方位组
12、合，全方位立体化的投放。招商手册和DM的发放，针对性很强，属于工具性道具。户外广告一方面可以帮助营造商业部分的热度，另一方面可以强制性让客户接触到项目信息。公关活动是集中目标客户，形成客户与客户、客户与发展商之间互动氛围的最好方式，且对项目的口碑宣传有较好的促进作用。,外部商源储备,六本木电玩,招商计划,根据项目情况，考虑到项目呈现时间、环境成熟时间等因素，制定招商计划，主要分三个阶段：,展开阶段,启动阶段,准备阶段,2008.11月 2009.1月 3月,08年11月09年1月完成招商基础性工作、项目形象塑造、商源储备。,1月项目主要节点品牌意向商家确定，并用于项目宣传。,2月开始全面开展招
13、商工作。（在建筑基础接点时间安排内确定合同签定时间、入场装修时间以及开业等。,招商准备阶段工作计划,招商启动阶段工作计划,招商展开阶段工作计划,招商持续阶段工作计划,招商扫尾阶段工作计划,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLC
14、Li26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyT
15、sbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
