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1、创意创业创新,【55创意园区策划报告】,L,2009.9.1,上海联华房地产开发公司,主体 identity,报 告 目 录,定位 position,生活 L-style,空间 l-space,主体identity,生活style,空间space,定位position,主体介绍,L55创意园区,市场分析,杨浦区位于上海市中心区的东北部，地处黄浦江下游西北岸，与浦东新区隔江相望，西临虹口区，北与宝山区接壤，区域面积60.61平方公里。区域分为6大板块，分别为新江湾城板块、中原板块、五角场板块、黄兴板块、鞍山板块以及东外滩板块。,杨浦区位,东外滩板块为杨浦区未来重点规划区域，是上海市重点开发黄浦江
2、“41”地区中的一部分，随着大连路隧道、杨浦大桥的南北通堑以及在建的军工路隧道的紧密施工和4、8、12号轨道交通的开通和建设、复兴岛的开发，该板块价值将进一步提升。目前东外滩板块还有很多老厂房和棚户建，整体环境稍显陈旧，周边配套比较完善，但档次偏低。,板块分析,内环内,中环内,上海城市扩张过程中，中心城区空间不断压缩，市区范围内的区位价值不断攀升；内中环地带具备向任意方向扩展的地区优势，也是城市核心价值与居住价值结合的最佳地段。,交通道路,隆昌路园区,隆昌路55号地处杨浦区定海街道。门头出入口向东为隆昌路、南侧为杨树浦路、背靠西面宁武路、北侧为海州路。,地块位置,隆昌路园区,园区分析,隆昌路5
3、5号园区占地面积8791，另有空地3000。,园内建筑,园区门头设计，以弘扬世博文化为理念,拟新建商务展示中心（现为1241 空地）,1419 锯齿形翻纱车间,5层综合商务办公楼，建筑面积1900,5,7层小户型商务办公楼，建筑面积2030,以创意为主题,搭建创业平台,承载创新核心,发展愿景,办公面积选择多样化，多种分割选择，满足各类客户的需要杨浦区优势，就近享有丰富的知识和教育资源，可直接转化为企业生产力。,SWOT-优势,本项目中心区域有1200平方米可开发空地，为客户量身打造的商业空间。,1241空地（原学校操场）,卫星图,园区地处杨浦区东南部，周边为传统工业带。周边住宅区房龄老，大多棚
4、户区待拆迁，居住人群素质不高地块周边环境不佳商业配套不健全，档次低,SWOT-劣势,在本园区2公里范围内共有3个重点开发项目正在按规划建设不久即将完工。以北外滩发展为契机，北外滩地区将发展为上海重要的现代服务业集中商区。,1、上海东方渔人码头 2、复兴岛开发 3、上海国际时尚中心,SWOT-机遇,1,2,3,渔人码头距离L55 约2公里,纺织时尚创意园（十七棉）距离L55 约1公里,复兴岛距离L55 约1.5公里,L55,周边项目位置,“上海东方渔人码头”项目位于黄浦江两岸开发的核心地带，是上海浦江开发的重点项目之一，也是2010年上海世博会的配套项目之一。,其前身是建于1938年的上海中心水
5、产品批发交易市场，在此次开发中将使这一地区的功能向以海洋文化和渔文化为主题的旅游博览、科技商务等现代服务业转型，一期工程预计在2010年初完成。,渔人码头,建成后的“渔人码头”将保持一般码头的功能，水上巴士等船只都可以停靠。此外，“渔人码头”的周边还将会打造“渔文化圈”，包括“渔码头”博物馆，各种水产标本都将在博物馆展出。为突出渔文化，昔日穿梭于黄浦江上的“蓑舟”也有可能重现“渔人码头”。,整个“上海东方渔人码头”项目，位于黄浦江两岸开发的核心地带，东至兰州路、西接怀德路、南临黄浦江、北抵杨树浦路，紧邻北外滩区域，拥有700米黄浦江岸线资源，其前身是建于1938年的上海中心水产品批发交易市场。
6、该项目是杨浦区滨江岸线开发的第一个重大工程，也是2010年上海世博会配套项目之一。,渔人码头,杨浦区规划，围绕“科教兴市”主战略，依托周边高教资源，利用亲水、封闭式内陆岛的优势，将复兴岛建成以生态绿化、体育竞技、国际金融机构和跨国公司CEO俱乐部、国际著名大学校长论坛与学术交流等功能为主的，面向社会开放的特色功能区，符合杨浦区知识创新区发展规划和黄浦江两岸规划的要求。总体功能布局以现状条件为基础，形成“一心、三片”的基本格局。,复兴岛设计图,复兴岛开发,一心“一心”指以长阳路与复兴运河连接的部位为重要节点。形成以论坛功能为核心的标志性功能景观区域，该功能区主要包括会展、论坛、科技交流、商业服务
7、等综合功能，集结各种重要交通节点，形成辐射周边及黄浦江沿线的重要核心。三片“三片”分别为北片、西片、东南片，三个大的功能片区。,复兴岛开发,上海第十七棉纺织总厂南厂区将被打造成亚洲规模最大、以纺织概念为主的时尚创意园区“上海国际时尚中心“,成为黄浦江北外滩的又一时尚地标。,时尚创意园,建成后的“上海国际时尚中心”,将同时具备时尚多功能秀场、时尚接待会所、时尚创意办公、时尚精品仓、时尚公寓酒店和时尚餐饮娱乐等六大功能区域。将成为国内设施最完备、配套最齐全的专业纺织服装为核心的时尚创意园区。,时尚创意园,2,滨江创意园,（杨树浦路2218号）,SWOT威胁,1,铭大创意广场,（长阳路2478号）,
8、博海商务楼,（隆昌路208218）,SWOT-分析,从成交情况来看，杨浦区市场已走出去年下半年的低谷期，呈现稳步上涨的良好走势，市场回暖比较明显；而从价格体系来看，在上海市场办公楼售价下降的情况下，杨浦区市场价格体系依然保持着比较稳定的状态；,市场解读,个案介绍,滨江创意园遵循“拆旧用旧”的原则，在工厂的过道上竖起了一排石库门装饰的墙、地面上巧妙地铺上了淘来的老瓦。墙上的标语、厂房老瓦铁柱上的风霜和铜锈都被保留，有些地板和立柱上裸露着粗糙的木纹，墙面上陈年的白灰、砖缝的裂痕依旧。办公区域里，十几扇整片的移动式落地窗尚保留原状，欧式保安窗栅招摇着更反衬出二楼窗明几净。钢骨和木渣板做的长桌一字排开
9、，陶土缸为墙面装饰排列出典雅的花纹,个案比较 滨江创意园,园区中央一处近千平方米的旧厂房被装饰一新，就是“草流行”中药养生馆。在这里，人们不但可以享受到中医调理服务，还可以学到不少中药养生知识。,个案比较 滨江创意园,个案比较 铭大创意广场,铭大创意广场的前身是上海电气集团下属上海电焊机厂老厂房。厂区占地面积近1万5千平方米，建筑面积约2万平方米。改造后的铭大创意广场将聚焦于中国传统工艺品行业和与之相配套的环境艺术设计领域，以工艺品、艺术品、环境艺术的创意、研发、展示为主，兼顾产业链上的制造、贸易等环节，并提供相关资本、版权、市场、技术、物业、外贸、人力资源等各方面完善的全面配套服务。,个案比
10、较 铭大创意广场,个案比较 博海商务楼,博海商务楼打造一个顶级商务环境，丙级收费标准的品牌商务楼宇，并为入驻客户提供一个集安全、便捷、实惠、周到、整洁、舒适于一身的纯商务写字楼。作为地方政府招商引资的重大项目和经济型创业园区，享有多方位的商务优惠政策和租赁优惠措施。,比较分析,结论,以产业集聚为核心，引导形成载体。把载体建设作为工作重点，坚持自己的特色和定位，立志打造出品牌园区。构筑创意产业的产业链和产业的延伸。,L55园区因所处的地理位置较偏，没有区位和交通优势，在该区域内无主题的纯办公楼没有生存空间。而有创意有题材的园区有较大发展空间。,在英国、美国、日本等国家，文化创意产业已成为经济发展
11、的支柱产业，增加值超过GDP的。全世界文化创意产业每天创造220亿美元，并以5的速度递增。在一些文化创意产业发展较早的国家，增长的速度更快，例如美国文化创意产业的增长速度达14，英国为12。创意产业还有效推动产业结构升级。例如，英国经济依托计算机及软件服务业、设计业为主的创意产业，实现从制造型向创意服务型的转变；日本动漫艺术及相关产业规模，已经超过汽车工业，成为日本第二大支柱产业。,2008年文化创意产业的平均增长速度,8%,3%,文化创意产业占GDP比例,中国,英国,%,全球,18%,日本,20%,美国,文化创意产业人口占总就业人口比例,产业分析,创意产业引领新时代全球经济发展，成为国民经济
12、的重要组成部分,我国目前已有100多种制造产品数量位居世界第一。如今，全世界销售一半的摄像机、30%的电视机和空调、25%的洗衣机和20%的冰箱都贴着“中国制造”的标签。根据美国全球财经研究公司的预测，中国会在2010年底之前成为世界上制造业规模最大的国家。但总产值规模仅相当于美国的1/5，日本的1/4强；制造业的人均劳动生产率远远落后于发达国家，仅为美国的1/25、日本的1/26、德国的1/20；技术创新能力十分薄弱，产业主体技术依靠国外，有自主知识产权的产品少，依附于国外企业的组装业比重大，工业增加值率仅为26%，远低于美国的49%、日本的38%、德国的48.5%；低水平生产能力严重过剩。
13、,增强自主创新能力，推动经济增长方式转型，已成为中国经济的当务之急！,产业分析,“中国制造”走向“中国创造”的时代需求下，发展创意产业、特别是生产性创意产业，显得尤为重要,上海创意产业发展优势明显，基础较好，产值已占到GDP的6.3%，增长率为18%；软件、网络及计算机服务，新闻出版，广播、电视、电影和设计服务等重点行业优势突出，而且设计服务业增长最为迅速,上海市文化创意产业分类,产业分析,上海市创意产业蓬勃发展，消费性创意产业以传媒业为代表，生产性则以软件网络计算机服务为主导,主体identity,生活style,空间space,定位position,L55创意园区,定位 POTSITION
14、,与“上海国际时尚中心”携手规划,同时具备时尚多功能秀场、时尚接待会所、时尚创意办公、时尚精品仓、时尚公寓酒店和时尚餐饮娱乐等六大功能区域。将成为国内设施最完备、配套最齐全的专业纺织服装为核心的时尚创意园区。,与”上海国际时尚中心“携手打造时尚创意设计园区,）本项目在很小区域范围内与上海国际市场中心功能重复；）本项目周边配套相对缺乏，无法满足打造时尚中心的需要；所以此方案不符合本项目的自身特点；,方案推荐度,方案一,“渔人码头”以高水准的“海洋文化”和“渔文化”为主题，打造水上枢纽、集海洋文化博览、国际旅游服务、世界海鲜特色餐饮、高级商务等功能于一体，配套建设大型绿化、休闲建筑、地下商业，具有
15、国际水准的上海标志性城市滨水区和历史文化区。由于渔人码头项目建设周期较长，前期配套建设周期较长，前期缺乏相应配套，本项目作为其公里内唯一集中商业项目可以为其提供相应的配套。,作为渔人码头前期商业配套的补缺者入市，抢先占领配套市场,）本项目滨江优势不明显，不符合渔人码头水上枢纽整体定位;）渔人码头后期配套完善,本项目未来的作用将被削弱；所以此方案无益于本项目的长远利益。,方案推荐度,方案二,本项目,电力学院,上海理工大学,塑造电子产业园,将本项目打造成为点电子产业园，将现有客户台湾电子元件商引入园区，吸引项目周边专业对口的上海理工、电力学院等电子科技人才塑造电子产业园区。,方案三,产品更新快，要
16、求开发快、形成生产能力快，这主要是要适应电子整机的产品和市场寿命不断缩短，以及个性化发展的趋势。国内企业以技术进步为支撑，产、学、研、用有效结合，自主开发产品，提高性能和品质。未来7年8年，正是世界和我国电子技术和电子产品更新换代的关键时期，国家提出要支持我国新型元器件的发展，以提高信息化装备和系统集成能力，满足市场对它的要求。,电子元件的引进可能对环境造成一定的污染,方案推荐度,方案三,电子产业优势与趋势,借鉴项目,智慧金沙3131创意园 由上海市经济及信息化委员会批准成立的上海首座以信息服务为特色的国际化园区，位于上海市金沙江路3131号，处于长宁、普陀、嘉定三区交汇的区域紧邻外环线、沪宁
17、高速公路、312国道，距上海 虹桥机场仅8公里。,现有客户：上海团购、九九维康、景域文化、携程旅游、驴妈妈 倚天泰克电子、麦迪广告等等,方案三,RightCall Technology(China)Co.,Ltd.正音科技（中国）有限公司,科研成果,公司成立于2005年5月，作为Cisco在国内为数不多的IPT(IP Telephony)IPCC(IP Contact Center)ATP（Advanced Technology Provider）认证合作伙伴，公司一直致力于引进国外先进技术、为企业提供切合其业务需求的全方位IP通信解决方案。,“三位一体”解构,研发中心,管理中心,展示中心,国
18、内外领先电子企业的战略中枢,大型电子企业的设计研发总部,新理念、新产品、新品味的综合展示体验馆,国内外领先电子企业的研发将享受集研发中心、管理中心、展示中心“三位一体”的发展空间,方案三,研发中心大型企业的设计研发总部,设计研发中心代表了工业、建筑等行业领头企业的核心竞争力，全球领先企业都有着遍布世界的设计研发中心，以便针对各国的具体情况设计出更贴近市场需求的产品，同时有效利用遍布全球的设计研发人才。,SAMSUNG在全球拥有伦敦、东京、旧金山、首尔四个设计中心 LG 全球共有五大工业设计中心分布米兰、纽约、首尔、上海及东京 DELL拥有五个设计中心，分布在美国、新加坡、台湾、印度和上海,研发
19、设计人员办公,测试、实验,技术信息交流,方案三,管理中心国内外领先企业全球化发展的战略中枢,直面国际竞争的舞台：企业高层决策不同企业高层之间的交流会晤企业战略制定和发布,方案三,展示中心利用地下空间构筑一条的展示大道，汇聚知名电子企业的旗舰店，展示电子企业实力、企业文化,旗舰店的主体位于地下，通过玻璃通道的塑造将概念性产品完美的展示出来，巧妙利用地下空间,产品、服务、理念最前沿、最全面的展示 全球最具规模的展示体验专区，借助知名企业之力，让设计创意深入人心,旗舰展示大道通过产品和服务实现企业和客户之间最直接的情感联系,方案三,孕育创业孵化基地,杨浦区为上海市高校和科研院所比较集中，“知识杨浦”
20、将成为杨浦的主导城市功能；科技教育现代服务业和都市型产业应成为杨浦经济社会发展的重要支撑。,方案四,方案推荐度,方案四,沪府发20091号上海市人民政府关于进一步做好本市促进创业带动就业工作的若干意见 启动实施2009-2011年鼓励创业带动就业三年行动计划，力争实现“6532”的工作目标，即实施创业教育和培训6万人，建立创业园区和孵化基地50个，帮助成功创业3万人，创业带动就业20万人。杨浦区拥有创业“福地”的美誉。为了扶持大学生创业,杨浦区近几年实施了“创业启航计划”、“创业领航计划”、“创业护航计划”。三项计划分别构建了三个体系，即创业环境体系、创业扶持体系、资源支持体系。,政府导向性政
21、策,L55园区内现有2幢建筑适合作为综合性办公楼，房屋结构适合刚创业的大学生。,房间格局多样化，可满足不同类型的需求,方案四,可借鉴案例,杨浦科技创业中心 杨浦科技创业中心成立于1997年，经市委领导提出的汲取国外成功经验的要求，依托复旦大学的优势，由市科委委托市科技创业中心投资，通过购买复旦大学周边一家工业企业，改建而发展起来的高科技园区。,目前，已投资了复旦创业中心、海洋孵化器、财大科技园、同济孵化器、电力科技园、中图创意园等一批具有产业化特色的科技园区；,方案四,打造艺术文化基地,本项目旧厂房造与解放前，历史风味浓郁，厂房内部的大空间可随意分隔，使其成为彰显个性的艺术空间，以及散发出年轻
22、与时尚创造力的生态空间。将特色厂房魅力发挥到极限，创造文化产业基地。,方案五,景观价值,隆昌路园区离黄浦江仅500米，园区内拥有一幢7层建筑且滨江方向可大角度俯览滨江景观，有利于艺术创作。,方案五,方案推荐度,支柱产业,以数字技术为依托，以数字化的工业、建筑设计研发等工业数字设计创意服务业为主要内容，涵盖汽车及工装设计、产品设计、平面设计、装潢设计与环境设计的生产性创意产业,辅助产业,体验式商业及休闲娱乐业与支柱产业相结合，突出体验性、创意性，引领杨浦工业园的发展，引领上海、全中国的体验经济发展,结合世界、中国及上海市的创意产业发展背景，建议本项目艺术基地的产业定位,方案五,生产性创意产业为主
23、，消费性为辅，相互促进，推动产业结构升级的同时，引领区域消费，丰富区域生活,辅,主,方案五,园区的支柱产业涉及设计、建筑设计、广告和工艺等创意产业细分产业，辅助产业则主要围绕数字休闲娱乐和创意生活等,定义：文化创意产业又叫创造性产业、创意经济，是源自个人创意、技巧及才华，通过运用知识产权，创造财富和就业潜力的行业。通常包括广告、建筑、艺术及古董、漫画、电影、电视、音乐、表演艺术、出版和资讯科技服务等行业。分类：文化创意产业一般可细分为13大类。,方案五,可借鉴案例,M50创意园位于上海民族工业的发源地之一普陀区苏州河南岸半岛地带的莫干山路50号，占地面积36亩，拥有自上世纪30年代至90年代各
24、个历史时期的工业建筑41000平方米，是目前苏州河畔保留最为完整的民族纺织工业建筑群。,M50从城市文化景观的整体格局和历史建筑的保护出发，保留和利用原有建筑，尊重现有城市文脉和基地现状，合理利用土地是构思的总体原则。,方案五,方案六,打造教育地产,利用本项目原有的教育硬件，引入知名教育学院。借助杨浦区浓厚的教育氛围打造出一个知名教育培训中心。,定位因素一,培训学员的成功可以看到教育地产的潜力，在一个知识革新迅速的年代步入职场的人们需要一个场所为远离高校的他们提供培训。由于社会对成人教育培训中心的需求不断增加，培训院校的发展是顺应时代的召唤。,定位因素一 培训学院市场日趋火爆,方案六,定位因素
25、二,定位因素二 完善的教育硬件 充足的停车区域 方便的交通 是学院建立有利条件,方案推荐度,方案六,定位因素三 知名学院上海维斯顿不动产管理学院有进驻意向,上海威斯顿不动产管理学院成立于2003年，是一家与美国房地产业协会全面接轨，培养房地产国际人才的专业培训机构。目前学院已向社会培养了大量房地产行业的高级管理人才，在业内享有很高声誉。,方案六,可借鉴案例,新东方学院的选址一般都是位置相对较差的地点，租金普遍较低。然而随着新东方的进驻，依靠新东方的知名度以及随之而来的固定人流，形成该区域的关注度、价值的提升。本项目的打造规划招入知名培训机构，利用培训机构的知名度打造属于上海纺织的教育地产。,方
26、案六,主体identity,生活style,空间space,定位position,L55创意园区,居住：U-home,休闲：U-experience,工作：U-office,工作的意义更多在于成为生活的不可分割的部分,U-office：3G网络时代新兴工作模式，推动创意产业发展，奠定全新生活方式的基础,U-office：借助3G网络、移动办公工具，工作空间延伸到办公室以外，远程办公、后台办公、家庭办公兴起，创意人群的工作地点可以在家、酒吧、咖啡厅、甚至是公园,U-home：家与世界同步，不仅是产品，更是提供一种时尚生活解决方案，是属于你的更便捷的家居生活,U-home让人们在世界的任何角落都能
27、享受到网络的便捷服务：可以随时随地的了解到家庭里边各种电器的运行状态，无论在哪里都可以通过网络、打电话、发短信与智能家电对话；足不出户便可网上购物；可以获得家电维修服务网络的主动关照，从而始终保持家用电器的最佳状态；不用去医院便可享受到医疗网络的主动关怀。U-home让人们以全新的方式进行娱乐：不仅仅可以看到电视台提供的节目，更可以通过网络从内容提供商处获得节目资源，从原来的被动的接收电视节日到主动选择电视节目。U-home让人们享受到除防盗门外的治安网络的主动保卫，使家有了双重防卫系统。,充满创意的建筑设计、环境设计、园林设计 保留部分工业遗产，追忆似水年华 分散在园区中，SOHO居住、办公
28、混合，与产业区穿插分布。,U-home，家与你的心同步，属于你的人本空间，设计和情感无处不在，示范未来人居,以SOHO住宅及基本的生活设施为载体，延续工业精神，展现产业成果，让创意设计深入生活,Experience in the shops and bars,U-experience：历史的回归、人文的延续、创造力的蔓延，无处不在的创意休闲体验,Experience in the flagship stores,体验式消费的旗舰店,后工业特色的休闲设施,体验过去，体验未来体验中国，体验世界体验科技，体验文化,Experience in the hotels,旧厂房改造的精品特色酒店,“工业文化
29、之路”交通：步行道 空中廊道,多种交通联系方式可以步行可以乘坐观光小火车地面交通为主，辅以空中跨越,步行道,步行道,空中廊道,“工业文化之路”带你深入体验创意空间，为你讲述“中国制造”到“中国创造”的故事,景观特色：利用园林造景手法将历史人文遗迹和原有植被资源融入景观规划中，成为园区的特色景点,Experience on the way,在CCC，人在空间上是完全自由的，无论何处，我们都在生活,工作与休闲相融:在休闲中工作，工作中休闲,创意重构我们的生活，工作、休闲、居住相融，新的生活方式造就创意行业时尚一族MO族,主体identity,生活style,空间space,定位position,L
30、55创意园区,历史的,中国的,未来的,旧建筑与新功能创造性融合的创意设计区，外部增设空中走廊，从视觉上分割厂房之间的高大空间，增强整个空间的亲和力和舒适度,LOFT形式，建筑设计感强；增加可用空间。,内部在现有厂房基础上加层，自由构建创意LOFT,72,工业遗迹或抽象或具象的体现，成为园区的标志性存在，处处体现空间的历史感,空间处理上采用中国式园林伸缩自如、曲径通幽的创作手法，尽显中国意境,后现代主义连接起过去、现在与未来，蕴含着中国与世界面对未来的姿态,未来的方向：于简约中有无穷韵味,源自历史 把握今天 创造未来,采用装饰手法达到视觉上的观赏效果，提倡满足现代社会人们丰富的心理需求，而不仅仅是单调的功能主义,中国古典主义与后现代主义都注重对传统的回归,中国古典主义与后现代主义融合，筑就情感空间,联华房产倾力缔造“L55创意园区”,全球独一无二的创意产业集群中国创造与世界创造交融的核心地带 世界与中国的灵感与激情在此碰撞 新的生活、新的世界从此起步,创意聚焦,
