深圳东方明珠城住宅销售执行报告（74页） .ppt

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1、东方明珠城营销策略总纲,总目录,第一册：销售执行方案卖点提炼项目不足/规避/补救承诺价格推广费用代理优势及资源第二册：楼书规划第三册：招商执行方案第四册：租售代理合同（含费率）,东方明珠城住宅销售执行报告,用心，创造价值,报告目的,统一思路（项目目标、竞争下的策略）梳理工作（执行总纲及执行要点）细节落实（总控图、工作计划表）,报告流程图,中高端路线策略,借势策略,分展场联动,包装展示创新,差异化策略,独特销售主张,楼体/形象墙,选房,童声歌唱,与乐购互动,主题论坛,品质,街区/园林,政府公益,低开高走,物管服务,形象,服务,客户,体验式营销策略,目标,定向营销策略,策略,大堂/样板房,样板房,

2、产品发布会,价格策略,情感营销策略,潮青/客家会,老带新,众厦会/看楼车,风水讲座/宗教活动,客户回馈,客户慰问,亲子亲情体验,“东方会”团购,销控策略,价差销控,集体婚礼/公益,卖点提炼,不足/规避/补救,承诺价格,推广费用,众厦优势,目标,储客目标：开盘前储蓄13001500批诚意客户周期目标：10个月完成1277套销售量（95）价格目标：实现6800-7350元/平方米价格区间，最终实现整体均价7180元/平方米，8.7亿销售总额品牌目标：深化开发商品牌，强化“东方”系企业及项目品牌，同时为第四期成功启动形成良好形象铺垫成本目标：推广及营销费用控制到最低（0.73%-595万内，不含样板

3、房及售楼处），实现性价比最优化,策略,策略,执行,策略一：借势：地方性、政策性事件，借势启事,活动：龙岗人的变迁；产品发布会,策略二：高端路线：品质、形象、客户、价格、服务,推广、价格策略、工程及包装配合；如何把握客户,策略三：差异化定位，彰显优势策略,自身价值点，在推广中的体现,策略四：体验式营销,尊贵体验，五星级服务，现场氛围营造，现场活动,策略五：定向营销,小众媒体推广；特定团体推广,策略七：价格策略,策略六：情感营销,低开高走；价格标竿，引导消费,客户持续跟进；节假日问候；现场活动召集,策略八：销控策略,通过价差控制销售单位,工程进度,营销推广,7 8 9 10 11 12 1,200

4、6年,围墙/工地包装,情感营销,园林/主体工程,营销总控图开盘前,产品发布会,开盘期,储客与销售,诚意登记客100,诚意登记客250,诚意登记客350,售楼处/样板房开放,预热期,看楼车,开盘活动,龙岗人的变迁,开盘,诚意登记客350,团队配合,进线180条,众厦会理客,客户维系,进线400条,客户维系,进线500条,客户维系,进线500条,客户维系及梳理,进线400条,客户维系及梳理,上门400批,上门450批,上门400批,诚意登记客300,开盘当天成交337套,围墙/楼体,户外广告牌,围墙/楼体,软文,网络,众厦会理客,分展场联动,销售物料、短信,接受电话咨询,临时接待处启用,客户推介,

5、各部门人员到位,12.18,媒体全面推广,成交量100套,园林开放,户外广告牌,短信,DM,通道/工程样板房开放,工程进度,营销推广,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,2007年,潮青/客家会等特定团体,小计595万，包含样板房、售楼处费用共计800万,营销总控图开盘后,开盘热销期,持销期,储客与销售,成交130,尾盘期,与乐购互动活动,老带新及其他针对性促销活动,团队配合,宗教活动,成交80,成交110,正常营销工作,日常客户维系,成交120,成交140,成交100,成交80,成交70,成交77,众厦其他项目客户转介,其他营销宣传推广,童声歌唱,集体婚礼,政府公益活动,风水大师讲座,

6、内部工程/外立面,报告流程图,中高端路线策略,借势策略,分展场联动,包装展示创新,差异化策略,独特销售主张,楼体/形象墙,选房,童声歌唱,与乐购互动,主题论坛,品质,街区/园林,政府公益,低开高走,物管服务,形象,服务,客户,体验式营销策略,目标,定向营销策略,策略,大堂/样板房,样板房,产品发布会,价格策略,情感营销策略,潮青/客家会,老带新,众厦会/看楼车,风水讲座/宗教活动,客户回馈,客户慰问,亲子亲情体验,“东方会”团购,销控策略,价差销控,集体婚礼/公益,卖点提炼,不足/规避/补救,承诺价格,推广费用,众厦优势,说明,临时接待处：建议在售楼处进场前，在茶都一楼增设临时接待处诚意客户：

7、指正式销售前，留下真实联系方式的上门客户销售保证：以上每月诚意客户登记数量，及销售实现套数，皆以当时阶段性工程配合到位为前提。若工程进度有延迟，则数据应随之发生相应调整,策略一：借势产品发布会,时间：10月下旬地点：特区报业大厦主题：龙城核心生活链区全展示目的：提高影响力、知名度，加快口碑传播铺垫：报纸、网络、户外、众厦会内部推广内容：发展商实力及开发理念、产品优势、乐购及承建商品牌、投资前景、客户答疑目标：诚意客户登记250人左右备注：现场及当天认筹客户获VIP卡一张，开盘当天可减房款3000元费用：5万/次,策略一：借势五大分展场联动,时间：10月地点：主展场售楼大厅；分展场JUSCO；中

8、信城市广场；天虹；天安数码新城主题：“东方明珠城龙岗新生活”目的：经过充分蓄筹，抓住核心及重要客户，获取媒体信息的方式，进行大范围的推广及营销策略：5个展场联动，分展场进行推广及展示，并吸纳客户到达销售现场，促进现场人气，并进一步实现成交；主展场组织盛大的文艺活动，并有效控制销售流程，实现销售目标：每月积累50100名诚意登记客户费用：共计80万,策略一：借势主题论坛,时间：11月地点：龙城广场主题：“龙岗人的变迁”目的：针对核心客户切身相关主题进行研讨，推广项目，高调启动市场策略：高形象，高针对性，充分展示项目价值体系，表现价值体系与核心客户的需求关系，塑造项目知名度目标：积累200位认筹客

9、户费用：35万,策略一：借势集体婚礼,时间：2007年12月地点：龙城广场/商业广场主题：深圳青年集体婚礼庆典，世纪东方之恋目的：针对适龄客户切身主题进行活动营销，借妇联及女报杂志高调启动市场策略：表现价值体系与核心客户的契合关系，塑造项目知名度目标：积累50位认筹客户费用：15万,策略一：借势政府公益活动,时间：12月地点：龙城广场/商业广场主题：本城青年公益主题活动目的：针对大众进行活动营销策略：表现价值体系与核心客户的契合关系，塑造项目知名度费用：5万,策略二：中高端路线,中高端品质产品品质提升及展示中高端形象塑造项目独有格调及市场形象中高端服务五星级专业尊荣服务，形成独特优势中高端客户

10、瞄准核心客户群，有的放矢，促成交易,策略二：中高端品质工程样板房包装,目的：展示品质感，巩固形象，增强购买信心选址：1栋802房时间：10月20日前完工展示要求：赠送面积部分用红线划出，带解释牌说明用途 分类展示公共设施用材、精装修用材、建筑本体材质展示、样板间用材，产地/性能/注意事项说明 室内各种管线的走向注明,用材展示,用材展示,工艺展示,工程说明,一次性头罩,策略二：中高端形象看楼通道及工地包装,目的：细节体现特质，增强信心，渲染气氛，促进成交时间：10月20日前完成要求：电梯间装修，看楼通道布置，装饰LOGO、喷绘、油画；工地现场绿网巨幅喷绘广告图片及文字,看楼通道,通道变画廊,工地

11、楼体包装,楼体包装路牌,策略二：中高端形象住户大堂/电梯厅,目的：提前展示，增强信心展示重点：1栋大堂全面展示要求：10月20日前完工内容：入口处墙面悬挂镜面，放置装饰台并配上饰品 配置液晶显示屏，播放宣传短片、天气预报 墙面大堂内部装修，平时打蜡维护，保持明亮感 智能化门禁系统、对讲系统展示 电梯内大理石、镜面、地毯等包装 样板层电梯厅交楼标准展示 大堂经理、保安/保洁，物业服务内容展板，设电梯小姐,策略二：中高端形象园林/架空层包装,要求：商业广场水景宜集中不宜分散；留出充裕空间，供举办 商业活动，及行人休憩；留有充足停车位；导视系统安 装到位。架空层园林水景宜浅；泳池深度区分成人儿童风格

12、：凸现东方现代园林时间：12月20日样板房开放前完工,东方风格的架空柱,护栏/壁花,园林,泳池及外立面,策略二：中高端形象外立面/露台/灯光包装,目的：提前展示项目硬件，切实的感官体验，巩固客户消费信 心，有效营造氛围，促成成交要求：提前完成灯光工程、部分外立面，以及露台多个单体展示时间：10月20日开盘前,裙楼外打灯，照亮楼体,东方明珠城,东方明珠城,露台展示,立面展示,灯光工程,夜间效果,策略二：中高端形象宣传短片,目的：现场背景气氛烘托；客户体验东方明珠城真实生活场景，激发强烈共鸣要求：售楼处设背投电视，播放宣传片，时间3分钟风格：现实加虚拟、少语言，强调音乐与画面的配合内容：1分钟建筑

13、实体；1分钟生活配套及场景；1分钟气势恢弘 的震撼场面,策略二：中高端服务,目的：通过星级贵宾式客户服务体验，专业的营销模式，巩固项 目中高端形象及品质感，提高客户心理预期价格内容：诚意客户豪华专车接送看楼；看楼VIP级专人服务贵宾待遇：“东方会”额外优惠：免费搬家、投资咨询，专业装修咨询、顾问 优先参观、认购最新项目 优先免费专题活动；免费会员活动,策略二：中高端客户,通过高端品质、高端形象、高端价格、高端服务的四重界定，与本项目完全契合的即为本项目的客户群体，亦即龙岗区域内外的高端置业者纯粹的中高端路线，确保项目气质纯粹,策略三：差异化引入高端物管/美国明泉幼教,目的：借国际教育品牌，吸纳

14、目标客户；提升形象，形成差异时间：10月20日进场时到位,美国明泉双语幼儿园：外教双母语教学；业主优先保证学位高端物管：家居服务：MORNING CALL；三重灭蚊系统、直饮水入户、住宅内外全程智能化管理、贴心管家、四点半学校、健康中心；代缴各项费用服务；订送水/订牛奶服务；代请家教服务；代请家佣/保姆服务；留言服务；公寓室内全面清洁 商务服务：邮政快递服务；报刊杂志订阅服务；机票预订服务；商务中心、生活用品配送中心,策略三：差异化包装展示创新,楼书/折页的设计创新售楼处细节创新,策略三：差异化独特销售主张,策略：将项目独一无二的最佳优势进行提炼推广，形成与竞争项目的优势区分与差异龙岗中心城，

15、纯熟生活链区,策略四：体验式营销区域道路封杀,目的：渲染热烈氛围，先声夺人，感染客户要求：定位准确，一针见血时间：10月10日前全线完成,老街人流深惠车流,龙城路/龙翔路人车流,龙城路/深惠路人车流,吉祥路/龙翔路人车流,4块导示牌8月20日到位,灯杆旗10月10日到位,4块户外路牌8月20日到位,策略四：体验式营销形象墙,目的：描绘未来场景，树立形象，增强购买信心要求：风格清新典雅，有冲击力，以形象/造型为主，卖点为辅时间：10月20日前完成,抢眼形象,主推卖点,氛围营造,抢眼形象,纯熟生活链区,龙城万象，一览眼底,策略四：体验式营销街区/园林/外立面,目的：提前展示实景，树立形象，弥补硬件

16、不足，增强购买信 心，一气呵成，为价值实现及提升做铺垫内容：街区、园林完全展示，外立面部分展示要求：风格别致园林凸现细部品质时间：10月20日前完成,策略四：体验式营销样板房,要求：风格各异，特点鲜明时尚简约、中式现代、欧式田园参考命名：Simple，龙玺，东方朔，田园牧歌，浣溪纱参考背景音乐：春之声，月光，夏日最后一朵玫瑰，自新大陆，渔舟唱晚,策略四：体验式营销区域模型,风格：别致大气，简洁格调形式：下沉式玻璃；挂墙式要求：清晰展示项目所在区域位置，凸显配套、地段等核心优 势，充分展示项目的品质时间：10月20日前安装到位,策略四：体验式营销选房/开盘,时间：2006年12月18日选址：本项

17、目售楼处商业广场目的：氛围营造，人气造场，强势营销，达成目标内容：“东方魅力唐装汉服个性时装秀”；东方格调现场包 装；现场抽奖目标：开盘当天实现销售337套费用：15万,策略四：体验式营销与乐购互动活动,时间：2007年4月6月选址：本项目商业广场主题：“超市大赢家”等策略：借乐购预热之际，以乐购名义，进行商场推广及营销，提高客户对于本项目商业配套的感性认知，借用乐购品 牌，深化项目渗透力目标：实现项目的核心卖点推广费用：1万，其他费用由乐购支付,策略四：体验式营销童声歌唱,时间：2007年3月8日，4月8日，5月6日选址：售楼大厅主题：儿童稚语趣味交流策略：利用项目生活情趣氛围作为主题，针对

18、拥有稳定家庭的 二次置业者的定向营销，吸引儿童充分参与本次活动，实现家庭客户群体的实效营销及关系营销目标：制造氛围，推广形象，拉动销售，每次活动实现销售套 数3040套费用：10万,策略五：定向营销,客户定向营销目的：针对特定团体，进行小众媒体传播，及定向营销活动；花最少的钱，最大程度地实现项目目标众厦会：时间：2006.12月2007.5月费用：2万/月内容：众厦积累的投资客户，专人负责跟进目标：持续跟进，每月实现销售目标1020套特定团体营销：时间：2007.2月9月对象：潮青联谊、客家宗亲大会客家及潮州文化保护主题 内容：项目研讨交流会目的：扩大项目影响力，提高知名度，加快口碑传播，促进

19、销售目标：每次活动实现销售目标3050套费用：共计10万元,策略五：定向营销宗教活动,时间：2007年1月选址：基督教堂梅林堂、龙岗堂；弘法寺主题：以“龙岗居民联合会”的名义，在销售大厅进行赠送 圣经、佛经、慈善捐款等活动策略：抓住本土客户的信仰特征，进行深度推广及营销，并塑 造企业及项目的品牌形象目标：实现5070套销售目标，并实现进一步的项目推广费用：10万,策略五：定向营销客户关系营销：老带新,时间：2007年19月区域：龙岗、凤岗、罗湖主题：销售代表的日常关系维护；群体互动目的：吸引参加活动的家长、宗教信仰者、本土原住民进行口碑 传递，实现老带新目标：300名有效客户购买，长期有效传播

20、，每月实现销售目标 2040套费用：每位老客户完成一套房的成交介绍，给予1000元RMB奖 金；每增加多一套，在原有基础上奖金递增200元RMB。总计费用约40万,策略五：定向营销 深圳特区报与看楼车互动,时间：11月5月，每月2次看楼车目的：吸引深圳市区内外客户形式：深圳特区报看楼车广告，车辆接送看楼看楼目标：吸纳8001000名上门客户费用：每次0.5万备注：每年特报看楼车广告50万，由众厦独家承揽，并负责筹 备、及广告，开发商只需负责看楼车运营成本,策略六：情感营销,目的：客户维系，体现项目形象，为产品增值提供基础内容：客户慰问节假日进行老客户短信/DM/卡片形式的慰问 客户回馈节假日新

21、年音乐会，短线旅游活动 亲子亲情体验现场营销活动“东方会”团购联合茶都，利用“东方会”组织家电、茶叶、礼品、建材、家私的大型团购活动,策略七：价格策略,目的：提高对客户的价格刺激频率，促使成交；确保7180元/平 方米的最终实现均价；引导客户消费原则：价格低开高走策略；树立价格标竿（“田忌赛马”策 略）；小步快跑策略内容：12月6月，每月调整一次价格，每次2030元/平方 米；相似条件的房号，拉大价格差异，凸现性价比的差 异，用价格引导客户消费，从而实现标竿房号的高端形 象，并实现销售的顺利掌控及销售目标的实现案例：在硬件条件相差不大的6栋04甲乙户型，可先将甲户型单 价提高300元/平方米，

22、引导客户先行消化乙户型，最后 销售均价整体提升后，乙户型原本偏高的单价已符合市况,策略八：销控策略,通过销售现场引导，确保各类户型间的销售平衡通过价差制定，控制销售进度细节报告见后续提交方案,报告流程图,中高端路线策略,借势策略,分展场联动,包装展示创新,差异化策略,独特销售主张,楼体/形象墙,选房,童声歌唱,与乐购互动,主题论坛,品质,街区/园林,政府公益,低开高走,物管服务,形象,服务,客户,体验式营销策略,目标,定向营销策略,策略,大堂/样板房,样板房,产品发布会,价格策略,情感营销策略,潮青/客家会,老带新,众厦会/看楼车,风水讲座/宗教活动,客户回馈,客户慰问,亲子亲情体验,“东方会

23、”团购,销控策略,价差销控,集体婚礼/公益,卖点提炼,不足/规避/补救,承诺价格,推广费用,众厦优势,核心卖点,龙城万象，一览眼底 完善配套山水相间，畅达八方 山水景观资源核心子午线，魅力中心区 地段优势，新老城区交汇处足不出户，尽享购物愉悦之情 自身商业配套空中院馆，为生活增添一份浪漫色调 稀缺户型，情趣空间贴身为您打造完美品质的殿堂 建筑品质顶级贵宾式的客服享受 营销模式/服务品质龙城最具价值潜力的都市名苑 未来升值潜力,产品劣势,5、6、7栋A1、A2：优势：南北通透，正对小区园林，实用率86.17。楼间距超宽。奇偶层不同，赠送部分阳台面积。带入户花园。主卧超大落地玻璃凸窗。劣势：户型朝

24、北；商场噪音影响。,产品劣势,5、6、7栋A3：优势：南北通透，通风佳。空中院馆，偶数层加赠拐角露台。主卧、次卧超大落地玻璃凸窗。劣势：无入户花园。餐厅与A1、A2户型存在对视。除东西端头单位外，园林景观都被部分遮挡，同时采光受到影响。A4：优势：入户花园，超大露台（拐角露台）。空中院馆，偶数层加赠拐角露台。主卧超大落地玻璃凸窗，采光良好。劣势：东西向，西晒严重。走道过长，造成面积浪费。,产品劣势,4栋B1：优势：无空气污染。设计入户花园，私密性得到保证；卧室设计超大凸窗；采光通风佳。奇数层赠送露台，每户阳台。劣势：部分户型朝西北或东北，风水不佳。难以分享园林景观。临龙河路，存在噪音。与B2户

25、型存在对视。厨房无采光。开间较小。,产品劣势,4栋B2：优势：奇偶层不同，户户赠送露台。采光较好。入户花园宽绰。卧室设计超大凸窗。劣势：厨房无采光。北向卧室与C栋对视。朝向西北或东北。厅房开间较小。B3：优势：北侧正对小区园林景观。入户花园、生活阳台、赠送露台三阳台；采光通风良好，基本无暗房。入户花园宽绰。客厅开间较宽敞。劣势：卧室开间略小。,产品劣势,4栋B4：优势：奇数层不同，超大露台，部分面积赠送。劣势：南向难以分享小区园林景观。厨房无采光。朝西，风水不佳，西晒严重。卧室开间较小。卫生间较小。,产品劣势,3栋C1:同B1C2：优势：奇偶层不同，赠送露台。采光较好。入户花园宽绰。卧室设计超

26、大凸窗。劣势：厨房无采光。南向卧室与B栋对视。朝向西北或东北。厅房开间较小。,产品劣势,3栋C3：优势：正对小区园林景观。入户花园、生活阳台、赠送露台，阳台共计三个；采光通风良好，基本无暗房。入户花园宽绰。客厅开间较宽敞。劣势：南向无法分享园林景观。卧室开间略小。C4：优势：正对小区园林。奇数层超大露台（部分赠送）。劣势：朝西，西晒严重。厨房无采光。卧室开间较小。卫生间较小。,产品劣势,1、2栋D1：优势：角落布局，整户私密性强。奇数层宽绰尺度露台（部分赠送），偶数层双阳台设计，其中次卧阳台赠送。劣势：主卧接入阳台，主卧私密性受影响。临融发路，噪音影响。无法分享小区园林景观。洗手间为暗房。主卧

27、开间较小。次卧采光不佳。朝向正北，风水不佳。,产品劣势,1、2栋D2：优势：无暗房。奇数层宽绰尺度露台（部分赠送），偶数层双阳台，其中主卧阳台赠送。入户花园、生活阳台、客厅阳台（主卧阳台）3-4个阳台。主卧开间宽劣势：朝北，部分西晒。临龙岗河，噪音影响。无法分享小区园林景观。D3：优势：朝南。主卧开间宽松。奇数层宽绰尺度露台（部分赠送），偶数层双阳台设计，其中主卧阳台赠送。生活阳台、客厅阳台（主卧阳台）共2-3个阳台。劣势：部分西晒严重。次卧采光不佳。厨房基本为暗房。餐厅面积局促。卫生间与主卧门对开，风水不佳。临龙岗河，存在空气污染。,产品劣势,1、2栋D4（D7同理）：优势：南北通透。入户花

28、园面积宽松。入户私密性强。奇偶层不同，赠送宽绰露台。采光通风佳。可观小区园林及商业广场。劣势：过道面积浪费。洗手间为暗房。有噪音污染。D5：优势：南向。采光通风佳。卧室开间较小。奇偶层不同，赠送大面积露台或露台。正对小区园林景观。劣势：部分阳台西晒。餐厅、厨房、卫生间采光不足。有噪音污染。,产品劣势,1、2栋D6：优势：私密性极佳。南北通透。超大面积入户花园（部分赠送）。客厅开间宽绰。厅房采光通风佳。偶数层赠送空中生活院馆。正对小区园林。劣势：过道面积长。厨房采光不佳。,外部硬伤,内部硬伤,小型酒店会所配套,生活,健身,妇幼,医疗,咖啡厅、影视功能厅、阅览室、音美教室、棋牌室、书法室,健身房、

29、沙弧球、桌球室、游泳馆、台球、乒乓球馆、壁球馆、羽毛球、篮球馆、排球综合会馆，网球场、高尔夫练杆场、户外健身设施、晨跑道,亲子游戏区、儿童游戏室,专家门诊、方便就医,补救措施会所,针对客户群生活习惯及需求，适当增大棋牌室比例增加餐厅等,补救措施园林,广场园林：预留充裕的停车位 预留未来商业活动所需开阔面积 设置流动水景，用悦耳的水声削弱噪音影响 强烈的新颖的形式感 入口设置建筑标志，凸现龙岗地标地位 园林休闲功能的使用方便性架空层园林：凸现国际人居档次感 架空层园林增强参与感,补救措施智能化,补救措施道路整改,专属社区建设：独特地面铺装、标示系统，塑造区域独有的尊贵形象品质建议与市政部门协商，

30、治理项目西面的龙岗河,解决今后住户和在此经商的私营老板后顾之忧建议与区城管部门联系，与交通部门协商，重新规划行车路线，商榷以出资形式对路段进行整改,报告流程图,中高端路线策略,借势策略,分展场联动,包装展示创新,差异化策略,独特销售主张,楼体/形象墙,选房,童声歌唱,与乐购互动,主题论坛,品质,街区/园林,政府公益,低开高走,物管服务,形象,服务,客户,体验式营销策略,目标,定向营销策略,策略,大堂/样板房,样板房,产品发布会,价格策略,情感营销策略,潮青/客家会,老带新,众厦会/看楼车,风水讲座/宗教活动,客户回馈,客户慰问,亲子亲情体验,“东方会”团购,销控策略,价差销控,集体婚礼/公益,

31、卖点提炼,不足/规避/补救,承诺价格,推广费用,众厦优势,推广方式,原则：成本最低，针对性、效果最佳,费用配比,承诺价格,核心均价：7180元/平方米,承诺价格市场竞争因素,同期推出量较大，未来产品竞争激烈竞争项目大多具有开发商品牌、地段、规模、教育等优势资源本项目在品牌上略逊于招商依山郡、中央悦城，但高于奥林华府、龙城领地；户型逊于招商依山郡、中央悦城，但高于九州等项目；配套同户型推出量大，规模优势与配套与九州基本持平，并超越其他项目；地段优势明显，仅九州可与之相提并论；城市规划优势逊于九州本项目胜在配套的核心价值与地段价值，以及单一户型的规模优势，在营销推广中需要扬长避短，以期实现销售目标

32、,承诺价格基于价值层级,根据众厦对120名消费者进行调查结果，得出：市场对具备较好户型、公建等基本价值的产品的价值认知度为3700-4000元/平方米；对具有交通等拓展价值的产品的价值认知度为5400-6000元/平方米；对项目实效营销、品牌等外延价值较高的项目，价值认知度为6500-7500元元/平方米,承诺价格基于客户关注因素,非常重视，比较重视，重视无所谓，不重视核心客户关注 重要客户关注 游离客户关注,周边工厂中高层管理人员、私营业主、村民125-129平米4房；92-114平米3房龙岗本地白领家庭，投资客户，泛公务员阶层92-114平米3房；67-77平米2房年轻白领及周边蓝领一族，

33、异地置业者67-77平米2房核心、重要、游离客户关注程度较为集中的地段、配套、交通、户型等因素，本项目都占有相当优势。客户关注因素对本项目价格支撑作用明显,报告流程图,中高端路线策略,借势策略,分展场联动,包装展示创新,差异化策略,独特销售主张,楼体/形象墙,选房,童声歌唱,与乐购互动,主题论坛,品质,街区/园林,政府公益,低开高走,物管服务,形象,服务,客户,体验式营销策略,目标,定向营销策略,策略,大堂/样板房,样板房,产品发布会,价格策略,情感营销策略,潮青/客家会,老带新,众厦会/看楼车,风水讲座/宗教活动,客户回馈,客户慰问,亲子亲情体验,“东方会”团购,销控策略,价差销控,集体婚礼/公益,卖点提炼,不足/规避/补救,承诺价格,推广费用,众厦优势,众厦优势,十年积累，投资客户资源丰富专业的策划能力资深的策划营销团队深圳特区报独家珠三角看楼专车丰富的异地（香港）营销推广经验做足功课，用心创造价值强大的后台支持高度重视，饱满自信活动资源及组织优势优秀的执行团队配备多项社会及媒体资源形成的成本优势,众厦优势,后续提交方案,内部认购方案选房暨开盘方案 价格方案销控执行方案,THANKS!,