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1、随州房地产市场商业市场调报告,（下）,重点项目分析,齐星花园位于随州市区青年路与烈山大道交汇处，规划建设为一个集高尚住宅、大型超市、特色商业、休闲娱乐、餐饮美食等多功能于一体的城市综合体项目。齐星花园位于烈山大道和青年路交汇处，属于随州城市腹地，毗邻随州解放路核心商业圈。烈山大道纵贯南北桥接繁华的商业地带，青年路横跨东西连接交通要道，于此形成通达便捷、商业气氛浓厚。项目建成后与解放路商业核心圈形成了轴线发展、相融共生、鼎立中心之势，其前瞻的规划与定位将更好的引领和谐商业的发展模式，成为随城商业与时尚的发源地、风向标。齐星花园占地132000，总建面逾54万平方米，居住户数为2593户，首次引进
2、人车分流、底层架空、管家物业等先进设计，建成后将成为随州老城区的高端社区。,项目评述：,此项目与本案都为城市综合体项目，商业体量大，其商业定位为中高端百货、服饰、休闲娱乐为主的商业业态，未来发展潜力高。,通过对随州市区重点住宅项目的研究得出以下结论：市场发展：随州房地产市场目前受政策调控有一定影响，限贷不限购。未来随州房地产市场进入发展的平稳期。区域发展：城东新区未来将成为集CBD、居住、公园、工业生产为一体的综合城区，未来常驻人口可达到20万人，随州是房地产发展的新兴片区，发展势头良好，未来价值增长空间大。价格情况：新老区的价格基本持平，项目个体的素质决定了项目价值，个体素质上的优势能够帮助
3、项目实现明显的市场表现。2012年一季度，城区商品住宅综合平均交易价格为3637元/平方米，环比去年四季度上涨5.6%，比去年同期上涨18.16%；普通住宅（144平米以下）成交均价为3696元/平方米，环比上涨8.8%，同比上涨27.71%；商业用房平均交易价格为8310元/平方米；车库平均交易价格为1408元/平方米。,住宅市场小结,区间面积：目前各项目的价值主要体现在对周边资源的借用，后续市场竞争逐步激烈，项目的价值载体需要由外部转移到内部。市场主流供应户型是120144平米的三房，90110平米的两房，市场消化速度普遍较慢，园林品质、规划布局、专业物管以及完善配套项目上的优势是帮助项目
4、实现较快的去化速度。目前在售各项目平均去化率60%。产品情况：市场整体开发水平较低，产品同质化现象严重，超越空间大。整体市场后续供应量较为平稳，在未来市场供应仍以高层、小高层为主。客群主体：由于整个随州市实际管辖有三个区域，曾都区（老城区、新区）、广水市、随县，且这三个区域本身就有一定的房地产开发项目，所以随州市区实际上客户群体还是以市区企事业单位职工、个体及附近有实力的乡镇客户为主。,住宅市场小结,5,商业分布情况各片区商业情况分析,PART1 随州市宏观市场研究PART2 随州市房地产情况分析PART3 随州市区商业情况分析PART4 本案地块现状及区域分析PART5 随州市区户外广告载体
5、介绍,PART3 随州市区商业情况分析,随州商业片区分布图,随州商业情况,随州商业主力店情况：,中西餐饮：赛江南、简朴寨、艳阳天、碧桂园凤凰酒店、麦当劳、肯德基、两岸咖啡、上岛、华莱士、半秋山、金韩宫、神户牛排洗浴会所：富桥、在水一方、钻石会所、皇家会所、维多利亚、大浪淘沙、御足轩、足天下足浴汽车4S店：广本、中华、现代、别克、昌铃百货商场：中百仓储、中百购物中心、中百超市、新世纪购物（银泰）、随州紫禁城、中商百货、军翔百货、屈臣氏、大润发超市（在建）KTV：大富豪、梦香港、天上人间、神州大舞台家电：工贸广电、国美、苏宁银行：中行、建行、工行、邮政影院：天河、银兴绿洲酒店：帝都大酒店、君悦、艳
6、阳天、格林豪威酒店家具广场：兄弟家具广场、明瑞家具广场、香江家居酒吧：糖果酒吧建材灯饰家具：澳门街灯饰广场、美家美、香江建材陶瓷大市场,随州商业情况,1.中西餐饮主力店分布情况：,随州商业情况,上岛咖啡,赛江南,简朴寨,简朴寨,艳阳天,KFC,KFC,麦当劳,碧桂园凤凰大酒店,两岸咖啡,华莱士,神户牛排,金韩宫烧烤,半秋山西餐厅,中西餐饮主力店：,随州商业情况,2.酒店、足疗、洗浴中心主力店分布情况：,随州商业情况,在水一方,皇家会所,大浪陶沙桑拿会所,足天下,重庆富桥,钻石会所,御足轩,帝都大酒店,艳阳天,格林豪威酒店,君悦商务酒店,洗浴、足疗中心主力店：,随州商业情况,3.百货商场、超市主
7、力店分布：,随州商业情况,中百仓储文峰店,中百购物中心,中百仓储十字路店,新世纪购物广场,新世纪超市,军翔百货,屈臣氏,中商百货中商平价超市,大润发超市（在建）,超市、百货商场主力店：,随州商业情况,4.KTV、电影院分布图：,随州商业情况,天河影院,梦香港KTV,大富豪KTV,银兴绿洲电影院,新感觉KTV,百度KTV,神州大舞台,碧桂园天上人间KTV,皇家音乐会所,电影院、KTV主力店：,随州商业情况,5.家电卖场分布图：,随州商业情况,工贸广电,国美电器,苏宁电器,工贸广电,工贸广电,新世纪家电,家电卖场主力店：,随州商业情况,6.建材、家居卖场分布图：,随州商业情况,明瑞家具广场,兄弟家
8、居,澳门灯饰广场,美家美家居广场,香江建材陶瓷大市场,广电家装市场,香江家居,建材、家居主要卖场：,随州商业情况,随州商业情况,随州市主要商业片区、专业市场情况介绍1.商业片区有：中百仓储文峰街商业片 老火车站商业片 齐星花园商业片 中百购物中心商业片 解放路沿线商业片 沿湖大道商业片2.专业市场片区有：建材、家居市场（交通路与迎宾大道交汇十字处）澳门路灯饰广场 香港路商业步行街,1、老火车站商业片（交通大道与解放路交汇处）,艳阳天城市旅店,转盘,交 通 路,解放路,老火车站,汽车站,君临大酒店随州编钟旅行社,皇家洗浴、KTV会所,炎黄大酒店,随州商业情况,区域描述：周边有-老火车站、客运站、
9、艳阳天城市旅店、皇家洗浴、KTV会所等。人流车流大，人口流动大，餐饮、休闲娱乐较多，为老城区商业重点区域。开店率：100%面积区间：50-120 临街租金：100-180元/月,随州商业情况,2.沿湖片建材市场、休闲餐饮商业片（白云湖北路与迎宾大道交汇处）,白 云 湖 北 路,迎宾大道,水郡世家美家美家居广场,千千水岸,滨 湖 湾,家居建材门店,世纪外滩,别克汽车展示店,上岛咖啡,装饰公司,天下足疗,特色中餐,随州商业情况,区域描述：该区域是未来新区发展的重点新新商业片区，目前入住主力品牌为中高档。主力店：建材品牌聚集点（恒洁、荣事达、箭牌、欧派等）餐饮休闲主力店有上岛咖啡、足天下足疗馆、江南
10、春天中餐厅；别克汽车展示店。开店率：90%面积区间：100-250（2层底商）租金情况：临街60-70元/月预估卖价：13000-15000元/,随州商业情况,3.中百仓储文峰店购物中心（交通大道上),交 通 大 道,转盘,中百仓储文峰店商业综合体,庆铃汽车4S店,商务宾馆,简朴寨农家菜,随州商业情况,区域描述：该商业区处于中级商业综合体，处于新老城区交汇处旁，人流、车流大，经营氛围高。开店率：100%大型主力店：简朴寨、工行、建行、工贸广电、家居广场、中式快餐等。面积租金情况：中百仓储购物中心商业体是整体招租，面积都在1000以上。,随州商业情况,4、齐星花园综合区域（烈山大道与青年路交汇处
11、）,青 年 路,烈山大道,齐星花园综合体（在建）,烧烤店,工行 移动 美容化妆 洗衣店三星专卖店 电脑配件 烟酒专卖 童装店户外用品店 茶庄,新合作超市,女装店 联通 婴童店,新感觉KTV,精益眼镜 农行 花花公子男装,美容美发女装店,随州商业情况,区域描述：齐星花园商业片未来是老城区商业新的爆发点，在建齐星花园综合体项目有10万方商业面积。未来引进大润发超市和临街高档商业街区。商业主力：目前区域临街商业主要以生活日用品为主（服装、药品、超市、餐饮）租金情况：十字路口临街门面150-180元/月面积区间：十字路口80-200 开店率：临街门面100%销售估价：齐星花园临街商业门面销售均价200
12、00元/,随州商业情况,5、解放路至沿河大道商业片,解 放 路,沿河大道,十字路口,中百仓储（KFC、工贸）广电）君悦 商务酒店（糖果酒吧）美源健康养 生会所都市帅府神州大舞台,中商平价中商百货格林豪威大酒店国美电器银兴绿洲电影院,建行视佳医眼镜,新源泰鞋 业随州商场,皇 家西饼苏宁电器银楼柒牌喜涮涮火锅发源地百度KTV农 行维多利亚会所兄弟家居金伯利钻石,建行,女装店随州军翔商场屈臣氏利郎,新世纪购物广场（银泰百货）麦当劳,随州商业情况,区域描述：该商业区是随州市区最繁华的老商业区，以服装鞋帽、手机电子产品为主，区域内有新世纪购物广场（银泰百货）、中百超市、中商百货、军翔购物广场、格林豪威酒
13、店、苏宁、工贸、国美等大型主力店商业。租金情况：一般临街200-250元/月，十字路口300-350元/月门面区间：临街门面30-200 开店率：100%,随州商业情况,6、澳门街灯饰广场（澳门街内）,钜豪照明雷士照明三雄极光欧普照明,道路,停车场管理处,餐饮小吃,大门,一楼零星建材小铺,一楼零星建材小铺,随州商业情况,开店率：60%，租金：30-50元/月，主力店：二楼中间区域，品牌有：钜豪灯饰、雷士、三极雄光。区域描述：该市场整体经营氛围不高，但是随州市区唯一最大的灯饰广场。品牌为中低端为主。,随州商业情况,7、香港路步行街（烈山大道与舜井大道之间）,四层金地宾馆,四层 女装、男装服饰店,
14、二层梦香港KTV,三层神户牛排,大富豪KTV三层,幼儿园二层,4D影院网吧,婚纱摄影二层,童装女装四层,大门,大门,随州商业情况,区域描述：以服饰为主（女装、男装、童装）、部分婚纱摄影，主力店有大富豪型KTV、网吧、幼儿园、神户牛排等，区域内整体经营氛围不高，转让率偏高。租金：两头临街45-50元/月，两头靠主干道30-35元/月，中间门面18-20元/月面积区间：70-250 开店率：70%转让率：20-30%,随州商业情况,8.建材、家居大市场商业片（交通大道与迎宾大道交汇处）,交 通 大 道,迎宾大道,随州汽车东站,随州商贸中心,香江建材陶瓷大市场,香江五金机电城,锦绣香江建材城,广电家
15、装城,香江家居,本案,随州商业情况,区域描述：该商业片区是与本案最近的商业片，区域内主要是以建筑建材、家居、家具用品为主。建材市场布局略为混乱、业态无明显规划管理，市场内主要是以二三线品牌产品为主。开店率：80%面积区间：锦绣香江建材城（150-300，每间一至二层）广电家装城（80-200）租金情况：十字路口临街商铺30-50元/月 背街10-20元/月预估卖价：临街商铺10000-15000元/,随州商业情况,随州整体经济持续增长，人口总量、人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景；整体来看，随州商业市场转变较小，新
16、型商业发展缓慢，商业形式、形态局限，零售业竞争日趋激烈，以中百仓储、中百超市、中商百货、银泰百货为代表的大卖场业态集中进入，大润发超市将入住七星花园综合体项目。随州老城区内现有集中商业多为传统商业，经营规模、布局、档次基本雷同，缺乏个性化，商业整体呈现“一主多副”发展格局，以大十字街为主的传统商业街区，满足日常衣食住行传统商业需求为主流，该区人流量比较大，商业氛围比较浓，但设施陈旧，档次不高，居民消费以衣帽、餐饮、娱乐支出为主。目前该中心齐星花园综合体（5.4万大润发购物中心+4.6万方临街商业）业态较为齐全，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等方面，满足消费着一站式购物需求；在房地产市场调控的环境下
17、，市场投资主体与方向已经逐渐转向商业地产趋势，资金与市场关注度倾向商业地产；未来城市商业有发展迅速之势，市场放量较大，单体规模越来越大，商业营业面积在三万平方米以上的项目越来越多（齐星花园10万方，本案8万方）新建集中商业向Mall的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体；定位上走中高、高端路线，在此基础上细分市场。,商业情况总结,38,地块现状区域发展交通管网,PART1 随州市宏观市场研究PART2 随州市房地产情况分析PART3 随州市区商业情况分析PART4 本案地块现状及区域分析PART5 随州市区户外广告载体介绍,PART4 本案地块现状及区域分析,本案地块情况,项目区域，火车站
18、附近规划有大面积商业金融、行政办公用地，在政府东拓方针指导下，项目区域未来的城市化发展前景大好；邻近项目规划有1000亩的集文化纪念、休闲健身、娱乐观赏于一体的季梁公园，对项目的未来的价值提升更是影响巨大。,商业金融行政办公用地,1000亩季梁生态公园,本案区位规划,随州项目区域未来规划的落地，将很大程度地提升项目价值。,项目临迎宾大道，迎宾大道是随州连接南北交通干线的主要通道，并将打造成为随州的“生态路、景观路、形象路、样板路”；迎宾大道南连接孝襄高速公路，北直连高铁站，本案距离火车站仅2公里；临近项目的交通大道以成为随州市商业主干道。,本案交通管网,随州火车站,随州客运东站,本案,近2公里
19、,近1公里,本案交通管网,项目毗邻随州客运东站、随州火车站，在湖北省乃至全国可实现便利通达,城东新区路网五纵五横：从北向南依次是：青年东路、解放路、迎宾大道、十八号路、波导路；从西向东依次是：交通大道、汉丹大道、季梁大道、鹿鹤大道、站前大道。,城东新区交通路网,本案交通情况,本案至旧城及工业区可实现快速通达,中心城区规划采用“一河两岸、轴线组团”结构进行布局；城东新区规划总面积38平方公里，相当于一个随州城。,本案区位情况,本案位置属于未来的城市中心区域核心地段,本案位于随州城市主要规划扩展区域，毗邻火车站和客运站，交通路网发达，通达便利（临近市形象工程“迎宾大道”，），季梁生态公园的建设将为
20、项目带来更大的升值动力，邻近的东南区域的8平方公里工业园，将为项目提升很大发展空间。未来是居住环境，交通管网便捷、投资发展条件优越，是市政重点打造新区。,小结,46,广告载体个案房地产楼盘推广策略总结,PART1 随州市宏观市场研究PART2 随州市房地产情况分析PART3 随州市区商业情况分析PART4 本案地块现状及区域分析PART5 随州市区户外广告载体介绍,PART5 随州市区户外广告载体介绍,广告载体1.随州火车候车大厅内进站口广告牌,评述：此广告位投放效果佳，火车站每天流动旅客多，受众面广告。广告位投放多为房地产项目和随州旅游项目介绍。,广告、户外载体,广告载体2.锦绣香江楼盘上2
21、面立牌,评述：此广告位，位于城东新区迎宾大道上，是通往沿湖大道必经之路，此路段人流车流偏小，投放效果略差。,广告、户外载体,广告载体3.交通大道与迎宾大道十字交汇处三面立牌,评述：这2个三面立牌位于交通大道与迎宾大道十字交汇处，是新城区通往老城区交汇处，离本案距离1公里。此路段人流、车流量大，广告投放效果佳。,本案,广告、户外载体,广告载体4.交通大道上T牌,评述：这2个T牌位于老城区交通大道上，广告位旁边就是中百仓储文峰店商业片，此路段人流、车流量大。这2个T牌广告位投放效果佳。,本案,广告、户外载体,广告载体5.随州市区公交车身广告,评述：公交车身广告是房地产楼盘项目使用最多而且是最有效的1种推广渠道，随州市区很多楼盘都采用。广告费用略高。,广告、户外载体,广告载体6.交通大道与汉东路交汇转盘处户外,评述：此户外位于老城区交通大道与汉东路磨盘处，此路段车流量大、人流量略小。此广告位投放效果略差。,广告、户外载体,随州市区房地产项目，推广方式大多选择在老城区和新城区重点商业区域和人流、车流集中的区域选择大户外做主要推广方式，结合市区公交车和乡镇巴士车体广告、区域派单、周边乡镇巡展、短信、当地电视台滚动字幕广告等推广方式。,小结,谢谢！,
