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1、江苏无锡 无锡新湖区雪浪项目定位及可行性报告,2012/8/1,目录,第一部分 地块概况,第二部分 无锡城市发展研究,第三部分 无锡房地产市场综述,第四部分 区域板块发展机会,第五部分 地块机会分析,第六部分 客群分析,第七部分 产品定位,第八部分 规划模拟,第九部分 经济测算,第一部分 地块概况,1、项目区位 2、交通条件 3、规划条件4、周边配套,地块概况项目区位,太湖新城位于无锡城市南部，北起梁塘河，南至太湖，西邻梅梁湖景区，东至京杭大运河，太湖新城150平方公里，规划常住人口100万。太湖新城规划的主体功能主要是CBD，太湖旁边还预留了一块奥体中心用地。太湖新城以华谊路和蠡湖大道为界，
2、自东往西分为东区、中心区和西区。本地块位于太湖新城的中心区，新行政中心区域，地理位置优越。,地块位于太湖新城中心区域，随着市政府迁入太湖新城，整体区域价值与形象得到提升。,目前，新城南北纵向的主干道共有六条，由西往东依次是蠡（li）湖大道、五湖大道、立信大道、贡湖大道、南湖大道、华清大道。成为连接新老城区的“主动脉”。东西横向的主干道共有五条，由北向南依次是周新路、高浪路、吴越路、震泽路、具区路，目前已全部建成，成为往来新区和滨湖区的快速通道。,地块 位置,地块位于无锡新城震泽路与锡南路交汇处，临近主干道震泽路，交通条件优越。,地块概况交通条件,地块概况规划条件,太湖新城功能定位：是无锡新的城
3、市中心，是一个开放式、生态型的现代化新城。主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心，是无锡高端商务、金融机构、企业总部、专业服务的集聚区。东区（华谊路以东、高浪路以南），以太湖国际科技园为载体，重点建设高新技术研发园、大学科技园、软件园、数码设计园、创意研发园。中心区（华谊路以西、蠡湖大道以东），重点建设太湖新城商务中心、市民中心及各类居住社区。西区（蠡湖大道以西），以山水城旅游度假区、科教产业园为载体，重点发展创意产业和生态休闲旅游业。,地块位于太湖新城板块，随着版块实景的不断呈现，版块发展后劲充足，潜力大。,地块概况项目四至,地块北靠城市主干道震泽路，属于雪浪镇中心区域，对于
4、随意性消费的拦截能力弱。A地块约50亩 B地块约100亩 C地块约60 亩.,A,B,C,1、地块位于震泽路南面，随着河仙苑的建成，镇中心逐步转移至震泽路以南，目前地块属于雪浪镇的中心地块；2、地块位于雪浪镇，对于随意性消费的拦截程度较市中心较为弱。,地块周边配套以便民社区型底商为主，菜场、小学、小面积商业广场等分布地块周边，地块居住氛围良好。,地块概况周边配套,地块概况小结,1、地块位于太湖新城，规划条件利好，属于无锡市重点发展版块；2、地块位于雪浪镇，居住氛围成熟，交通条件良好；3、地块周边商业氛围浓厚，但商业面貌陈旧，业态落后；4、地块周边商品住宅缺失，以私房与安置房为主；5、地块与地块
5、之间，距离相对较远，同时出让地块面积相对零散；6、地块拆迁进度缓慢，地块上存在较多私房、政府办公用房与高压电线杆，拆迁周期将会较长。,区位优势明显，人气氛围浓，是一优质地块；商业与住宅均存在一定的机会；地块取得的成本控制与产品类型的精准定位，将会决定利润的较大差异。,第二部分 无锡城市发展研究,1、空间关系2、产业分布 3、产业趋势4、经济增长5、人口增长,无锡是中国二线弱城市，环太湖经济圈核心城市，亦是上海都市圈第一扩散圈层，战略地位优势明显。,无锡城市发展研究空间关系,在无锡能够取得较大规模地块开发，是很多开发商难得的宝贵机会。,无锡位于沪宁产业带和环太湖产业带，随着长三角交通网络的发展，
6、受沪宁产业带影响明显,沪宁产业带：以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展信息技术、生物技术、光电一体化技术、汽车产业和新材料技术产业，嘉定工业园和汽车产业基地位于该产业轴上 沿太湖产业带：以生态农业、环太湖旅游为主，环太湖分布 沿江产业带：以沿江水资源为基础，以沪嘉、沪宁高速公路和沪宁铁路为依托，发展装备制造、化工、治金、物流四大产业群，宝山钢铁产业位于该产业轴上 沪术产业带：以沪杭高速和沪术铁路为依托，发展生物医药、纺织服装、现代装备和IT产业，莘庄工业区、闵行经济技术开发区和松江工业区位于该产业轴上 沿海及环杭州湾产业带：绕长江和杭州湾入空港、深水港、郊区环线、轨道交通为主要联系：这轴
7、线的重点包括离岸金融产业群、现代物流产业群、现代装备产业群和杭州湾石化产业群,无锡城市发展研究产业分布,长三角承载中国产业升级重任，核心城市无锡获得国家大力支持。,房地产发展产业分布,从产业分布来看，城市北面如锡山、惠山、江阴重点发展传统产业；城市南面如新区、滨湖区重点发展高新技术产业。,传统制造业向北转移如惠山、锡山、江阴等地新型高技术产业集中在城市南面，如新区,新区高新技术开发区,锡山经济开发区,江阴经济开发区,江阴临港新城,少量分布在港下,江阴经济开发区,靖江工业园,惠山区洛社、前洲等,锡山经济开发区,惠山经济开发区,江阴经济开发区,蠡湖经济开发区,城区的都市型工业园,纺织出口工业园,江
8、阴,锡山东港红豆,惠山生命科技园,无锡新区,马山生物医药园区,城市重点工业集中区,产业聚集地,地块处于太湖新城，该区域重点发展高新技术产业和服务业。,房地产发展产业趋势,长三角主要城市三产结构比较,长三角产业转移及企业迁徙,近年来，长三角开始向西部地区转移制造产业，力图把服务业及高新技术产业成为经济增长新引擎。但这是双刃剑，中国制造业在全球的分工就是“世界工厂”，若要改变这一局面，困难非常大。同时，制造业迁出后，“空心化”的问题又会随之而来。对于无锡，“阵痛”是难免的。,对于房地产业，工厂内迁，产业升级，短期内并非利好。,房地产发展经济增长,2012年上半年中国城市GDP增速排名,无锡城市GD
9、P增速放缓，排名有所下滑，但仍名列中国前列，排名上升的省会城市靠投资拉动亦不可长久，全球经济回暖后无锡排名将会回升。,房地产发展经济增长,世界经济普陷泥潭，中国增速亦大幅放缓。无锡出口外向型企业居多，目前美国经济回暖乏力，欧洲经济危机，对于出口外向型企业有很大的影响，无锡经济增长暂时放缓是正常的。,国民GDP增值速度,房地产发展人口增长,2010年之前，无锡城市人口规模稳步上升，城市化水平提升速度加快，常住人口逐年增多，劳动力充足。全球经济危机爆发之后，产业就业机会减少，外来人口流入放缓，本地人口持续流出回乡或到一线城市。人口基数的减少，将会造成房地产需求减少，这将影响客户对未来的预期信心，也
10、让开发商之间陷入了激烈竞争。,抄底拿地的机会，启动开发时机可以紧密关注世界经济走势。,第三部分 无锡房地产市场综述,1、宏观政策2、土地市场 3、量价走势4、开发商水平,5、落户政策6、小结,基调：促进房地产市场稳定健康发展境外投资管理办法出台关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知关于加强土地出让收支管理的通知调整个人住房转让营业税政策的通知,2010,2009,基调：抑制部分城市房价过快上涨,流动资金贷款管理暂行办法出台个人贷款管理暂行办法出台加强房地产用地供应和监管有关问题通知关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“4.15新政”出台“9.29新政”出台,2011,2012,基调：严厉打压7.
11、12国务院常务会议“二三线城市”也要限购7.26“新版沪四条”发布，再次紧缩限购令8.2“四大行”叫停房地产信托业务8.16住建部二三线城市限购标准出炉8.29江苏台州领衔率先出台二三线城市限购令8.30央行推行存款准备金新规9月浙江台州、衢州限购令出台10月佛山限购令松绑朝令夕改11月初中山出台限价令,“1.26”国八条出台上海继重庆后开征房产税1.31日上海限购令出台上海继重庆后开征房产税2月起华东主要城市限购令纷纷出台前7个月6次上调准备金率、3次加息,基调：预调、微调,46个限购城市继续维持限购状态近40个城市出台了不同的微调措施，其中除触及红线外的微调可以执行。首套房信贷出现松动，从
12、上浮到85折。,两会：调控维持力度,经济工作会议及总理讲话明确房地产调控继续一定力度，房价继续回归合理。多部位辟谣楼市调控松动,近年来中国楼市遭受频繁的宏观调控，特别是去年国八条之后，以严厉打击为主。但是最近政策探底意味出现，但是大幅度放松可能性基本不存在。,无锡房地产市场综述宏观政策,无锡房地产市场综述土地市场,从数据来看，自2010年达高点之后，土地供应呈下降趋势。2012年上半年土地成交仅24块，成交额29亿，反应市场冷清。2010年高点成交的地块在今明2年将会有一个集中的上市推货期，物业销售面竞争将继续加剧。,无锡房地产市场综述量价走势,2012年初探底后，开发商以价换量，降价促销，实
13、现成交量的反弹并趋稳。对于后市的预期的谨慎，造成价格仍处于缓慢爬行状态。,无锡房地产市场综述开发商水平,无锡房地产市场大牌云集，商业地产领域五洲国际、万达、保利等走在前列，住宅开发领域在太湖新城板块，融创、融科、万科、绿城等品牌开发商聚集拿地。大牌开发商拥有成熟的园林、户型设计、规划理念及成熟的价格策略。与大品牌开发商博弈，期房住宅有较大劣势，商业地产机会相对较大。,无锡房地产市场综述落户政策,无锡购房落户门槛降至70平方米要点：2012年元旦起，无锡户口准入政策调整为：在无锡购买成套商品住宅（含二手房）、户均建筑面积达70平方米以上，且在该市有稳定工作的人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落
14、户。而之前根据2003年市政府批转市公安关于进一步深化户籍管理制度改革的意见的通知)规定，无锡的购房落户门槛为100平方米。,2012年元旦后，无锡户口准入政策调整，对于外来务工人员落户无锡是一大利好消息，户型面积控制在7080上下，确保外地人口落户无锡购房的小户型住宅有需求支撑。,无锡房地产市场综述小结,1、宏观政策一段时期内基调不变，市场已呈共识；2、20112012年土地供给量缩减，未来潜在机会；3、商品房库存量大，房地产市场竞争激烈；4、开发商以价换量，实现成交量复苏，价格谨慎爬升；5、大牌开发商林立，开发水平高，对于本项目商业比较优势大于住宅；6、住宅限购限贷对商业的利好预期已过，商
15、业供给过剩趋势显现；7、无锡市下调购房落户面积，对于刚需市场是一个利好。总结：无锡房地产市场竞争激烈，宜采取稳健投资模式，前期低利润迅速回笼滚动资金，后期节奏放缓追求高利润。在本地块应先考虑商业体量，后续考虑住宅体量及定位。,第四部分 区域板块发展机会,1、发展格局2、交通环境 3、重大项目4、商业市场,5、住宅市场6、小结,区域发展机会发展格局,无锡呈现“南拓北展”的格局，南部以环太湖区域的太湖新城、蠡溪新城为龙头，北部则以洛社新城和惠山新城为龙头，锡山区定位为商贸、物流、居住和新商务区域。,资本流入具有惯性，无锡南部在未来较长时间内仍保持高速发展。,区域发展机会发展格局,滨湖区GDP增长优
16、于全市，呈现加速趋势。,滨湖区经济数据,区域发展机会发展格局,滨湖区经济数据,滨湖区增长是由固定资产投资和消费拉动，但是财政收入增幅放缓。,区域发展机会发展格局,销售面积下滑，施工面积保持稳定，库存量增大，但投资势头仍不减，显示开发商仍对滨湖区发展保持信心。,滨湖区经济数据,区域发展机会发展格局,房地产销售面积和销售额受到经济危机影响，呈现较大波动。,滨湖区经济数据,XDG-2010-694373.64,XDG-2011-864552.98,XDG-2010-825065.59,XDG-2010-586291.29,XDG-2010-834049.72,XDG-2010-532819.62,X
17、DG-2011-273684.66,XDG-2011-312761.93,XDG-2011-326094.39,XDG-2011-69758.93,XDG-2011-71803.62,XDG-2011-68770.61,XDG-2011-455999.8,XDG-2011-77887.08,XDG-2011-693870.86,区域发展机会土地供给,2011地块分布,区域发展机会土地供给,2011年滨湖区商住办性质供地86万平米，按平均容积2.6核算，待开发面积224万平米,XDG-2011-78805,XDG-2012-63422,XDG-2012-182817,XDG（BH）-2011-1
18、1350,XDG（BH）-2011-23350,XDG（BH）-2011-31350,XDG（BH）-2012-4350,XDG（BH）-2012-3350,XDG（BH）-2011-24340,龙腾路北侧地块350,XDG（BH）-2011-31350,XDG-2011-931144,XDG（BH）-2011-951885,XDG-2011-963554,雪浪1号研发地块655,XDG（BH）-2011-26655,区域发展机会土地供给,2012地块分布,2012年上半年滨湖区商住办科性质供地76万平米，按平均容积1.5核算，待开发面积114万平米。,区域发展机会土地供给,滨湖区目前商住办科
19、性质物业平均每年开发量220万平米左右，未来5年滨湖区预计将会保持快速的发展，5年累计开发量2205=1100万平米。,未来5年滨湖区开发量预判,区域发展机会潜在物业供给,规划中的轨道交通1、4号线将经过太湖新城，其中1号线已于09年11月动工，2014年通车，将改善区域公共交通体系，提升区域价值。蠡湖达到贯穿南北，新建路网畅达，交通条件优越。,区域发展机会交通环境,地铁给雪浪带来发展机遇，便捷交通可以分流市区白领租住需求，并成为外来较高收入群体落户所选。,区域发展机会地铁站点,位于项目1公里左右的距离有地铁站点，即是城市轨道1号线终点站，地铁沿线将带动区域整体板块的运营。,无锡国家数字电影产
20、业园总规划面积6平方公里，计划总投资100亿元，分为中心平台区、制作集聚区、预留发展区和产业配套区。以原雪浪钢铁集团地块为核心的中心平台区，规划占地面积500亩。主要以老厂房为载体，进行改造扩建，将建成18万平米的载体，分为四大功能区：数字影视制作区，主要包括小型摄影棚、音乐棚、录音棚、编辑室、视频工作室等。,区域发展机会重大项目,无锡国家数字电影产业园简介,区域发展机会重大项目,1、此类项目中国各城市一哄而上，供给过剩，电影产业并非景气，作为电影产业园前景不乐观。为寻找出路，产生效益，在中后期项目将会转向大量商务办公物业，并放松进入园区限制，以低租金吸引中小企业进驻办公，然后再进行逐步升级优
21、化。2、产业园商务办公群体将对本项目产生租住需求。3、产业园内未来亦会有一定体量的商业配套，对本项目产生竞争。3、产业园内主题公园对本项目住宅是较大利好。,无锡国家数字电影产业园前景展望,区域发展机会房地产市场,项目位于太湖新城雪浪镇，周边无竞品楼盘，考虑到开发商后期拿地到销售期间，竞品楼盘等定位及价格会发生变化，因此本次调研主要方向以考察及研究项目周边商圈及太湖新城销售情况较为产品进行考察，为项目前期定位及拿地提供一定依据。,对于周边商圈进行考察及调研，主要考察雪浪镇周边5公里范围内商业业态构成及商业运行情况，为地块商业体量及定位提供一定的帮助。,区域发展机会房地产市场商业,案例比选原则：考
22、虑到本案位于太湖新城规划中居民用地及市民广场用地，商业辐射以区域性辐射为主，参考对比案例以区域性商业圈为主。主要目的是为评估地块商业的可操作性及太湖新城商业销售情况做一定参考分析。,位置,业态,价格,客户,河仙苑商业圈雪浪镇商业圈天鹅湖商业圈南泉镇商圈华庒镇商圈市政府商圈科技产业园,周边在运营商业分析,未来潜在对手分析,区域发展机会房地产市场商业,融创星光广场无锡金融中心峰尚文创中心昌兴国际金融大厦,周边在售商业分析,XDG-2011-86地块XDG-2010-81地块XDG-2011-45地块,商业调研周边在运营商业,河仙苑商业圈雪浪镇商业圈天鹅湖商业圈南泉镇商圈华庄镇商圈新东方国际广场科技
23、产业园,区域发展机会房地产市场商业,清 源 路,五 湖 大 道,青 晏 路,震泽路,河仙苑商业圈位于项目地南侧不足1公里距离，商业以社区底商配套为主，仙河苑业态以超市、家装建材、五金配件、药店及超市为主，商业定位于邻里型商业，目前商业开店率约在70%左右。,仙河苑商业圈,区域发展机会房地产市场商业,区域发展机会房地产市场商业,商铺租金一览表,区域发展机会房地产市场安置房,太湖新城周新苑、仙河苑60万平米安置小区开工建设。这两个小区是太湖新城中的一个大型农民集中居住区，总占地面积63万平米，总建筑面积102万平米，其中住宅面积86万平米，配套用房面积16万平米，可容纳7845户，是迄今我市建设的
24、最大规模农民安置小区。,太湖新城周新、仙河苑安置房建设面积大，目前仙河苑常驻人口达2万人，自身配套用房面积达16万，社区通过自给型商业得到满足。,仙河苑商业圈距离地块较近，商业租金定价及业态规划有一定的参考价值；河仙苑商业圈以住宅型底商配套为主，商铺出租率较高；业态以社区型服务业态及中低档商业为主，周边商业缺乏有效的业态规划，业态排布较为混乱；,仙河苑商圈距离地块较近，商业以便民性消费为主，周边商业整体出租率较高，随着仙河苑商圈整体入住率的提高，周边缺乏综合商业配套。,仙河苑商业圈调研小结,区域发展机会房地产市场商业,商业调研周边在运营商业,河仙苑商业圈雪浪镇商业圈天鹅湖商业圈南泉镇商圈华庄镇
25、商圈新东方国际广场科技产业园,区域发展机会房地产市场商业,雪浪镇商圈以菜场为中心自发形成的商业圈，雪浪镇商业圈距离本案不足500m，商圈业态以餐饮、家居、服装、零售等为主，目前商业开店率达95%左右。,锡 南 路,雪 兴 路,育 才 路,1,2,3,4,5,雪浪镇商业圈,区域发展机会房地产市场商业,区域发展机会房地产市场商业,商铺租金一览表,雪浪镇商业圈距地块近，商圈商业租金对本案有一定的可参考价值；雪浪镇商业以菜场为中心，自发形成的商业，就雪浪镇菜市场而言，业态规划，店铺整体运行不科学，商铺出租率较高，整体商业氛围浓厚；,雪浪镇商业圈周边整体商业氛围浓厚，店铺出租率较高，但是存在商业形象及配
26、套落后，业态划分不科学的弊端，商业环境急需改善与提升。,雪浪镇商业圈调研小结,区域发展机会房地产市场商业,商业调研周边在运营商业,河仙苑商业圈雪浪镇商业圈天鹅湖商业圈南泉镇商圈华庄镇商圈新东方国际广场科技产业园,区域发展机会房地产市场商业,天鹅湖商业圈距离本案约3公里距离，业态以二手房、家居、五金、服装、小型超市为主，定位于社区型底商，开店率达60%左右。,天鹅湖商业圈,区域发展机会房地产市场商业,商铺租金一览表,区域发展机会房地产市场商业,天鹅湖商业位于融创星光广场附近，周边商业租金及融创星光广场销售价格对于本案有一定的借鉴与参考价值；项目属于社区底商形配套，业态以建材、二手房交易等为主；商
27、业整体氛围及形象在商业圈层内周边商业氛围较好，作为新成熟的商圈，开店率较高。,天鹅湖商圈以社区底商为主，参考对比天鹅湖商圈主要目的是为了本案定价作出一定的参考。,天鹅湖商业圈调研小结,区域发展机会房地产市场商业,商业调研周边在运营商业,河仙苑商业圈雪浪镇商业圈天鹅湖商业圈南泉镇商圈华庄镇商圈新东方国际广场科技产业园,区域发展机会房地产市场商业,南泉镇商业圈距离本案约4.2公里距离，业态定位以农贸市场，家具便利性消费为主。店铺定位整体档次较低，以便民性消费为主，主要业态有超市、服装、小吃等，属自发形成商业，目前开店率90%。,区域发展机会房地产市场商业,兴隆路,南泉镇商圈,商铺租金一览表,区域发
28、展机会房地产市场商业,南泉镇商业属于自发形成商圈，以麦购（5000超市，一层以餐饮为主，二层以服装为主）及南泉镇农贸菜市场为商圈人流集中保障；南泉镇商业中心位于南泉镇农贸菜市场周边，属于依托农贸市场自发形成的商业，整体商业以便民性配套为主，目前商业整体运行情况较为理想；商业档次以中低端消费为主，周边消费以便民性消费为主；,南泉镇社区型商业配套完善，商业氛围成熟，便民性消费完全可以通过本身商业配套解决，较通往雪浪镇公交车辆较少，无法与雪浪镇商圈形成有效的带动。,南泉镇商业圈调研小结,区域发展机会房地产市场商业,商业调研周边在运营商业,河仙苑商业圈雪浪镇商业圈天鹅湖商业圈南泉镇商圈华庄镇商圈新东国
29、际广场科技产业园,区域发展机会房地产市场商业,华庄镇商业圈距离本案约3.2公里距离，业态主要以便利店、服装、餐饮、银行等业态。店铺定位以便民性消费为主，属自发形成商业，目前开店率95%。,区域发展机会房地产市场商业,军 民 路,华庒镇商圈,商铺租金一览表,区域发展机会房地产市场商业,华庄镇距离本案公交车辆较少，主要区域型消费集中在镇区及市区，距离太湖新城市政府重点规划区域与本案相比近；华庄镇商圈以镇区便民性配套为主，目前周边商业环境落后，消费档次低但是商业氛围浓厚，整体商圈以自发形成为主。,目前华庒商业自身配套完善，满足镇区居民日常消费，项目接受商业辐射半径及区域以镇区北部太湖新城板块商业。,
30、华庄镇商业圈调研小结,区域发展机会房地产市场商业,商业调研周边在运营商业,河仙苑商业圈雪浪镇商业圈天鹅湖商业圈南泉镇商圈华庒镇商圈新东国际广场科技产业园,区域发展机会房地产市场商业,新东国际广场位于市政府周边，商业主力业态以汉庭连锁酒店、嘉悦福、KTV、台球馆为主，主题经营业态以女人街及小吃一条街为主，目前开店率约在45%。,区域发展机会房地产市场商业,商铺租金一览表,区域发展机会房地产市场商业,新东方国际广场距离本案约3.3公里范围，以超市、KTV为人流做一定保障；目前商业整体运行情况不理想，开店率不高，以二层店面转租情况较为普遍；较周边沿街店铺相比，租金价格较沿街店铺低；,周边商业氛围及社
31、区配套较为成熟，新东方国际广场开店率较低，超市商业并没有有效带动整体商业运作，周边商业业态以底商配套为主。,新东方国际广场调研小结,区域发展机会房地产市场商业,商业调研周边在运营商业,河仙苑商业圈雪浪镇商业圈天鹅湖商业圈南泉镇商圈华庄镇商圈新东国际广场科技产业园,区域发展机会房地产市场商业,科技产业园商业位于项目西侧，距离本案约1公里左右，商业业态以中档次餐饮为主，主要吸引周边白领及在校学生为主，目前商业氛围不浓厚，开店率较低。,区域发展机会房地产市场商业,科技城商圈,商铺租金一览表,区域发展机会房地产市场商业,目前科技城整体商业配套以餐饮、酒店及超市、银行配套为主，主要针对周边科技城上班白领
32、阶层；目前整体商业开店率低，商业氛围较差，缺乏人流带动，目前整体商业经营情况不理想；,科技城商圈以定位便民性配套为主，目前商业开店率较差，消费客群主要以科技园上班白领及江南大学学生为主，餐饮消费以中档次消费为主。目前商业运营不理想。,科技城商业圈调研小结,区域发展机会房地产市场商业,商业调研周边在售商业,融创星光广场无锡金融中心峰尚文创中心昌兴国际金融大厦无锡海岸城,区域发展机会房地产市场商业,区域发展机会房地产市场商业,区域发展机会房地产市场商业,区域发展机会房地产市场商业,融创星光广场对于本案的推广及定位有一定的可参考因素，随着房地产行情的好转，项目整体销售情况良好，精装小公寓与商铺等投资
33、类型产品有一定的回暖趋势。,区域发展机会房地产市场商业,商业调研周边在售商业,融创星光广场无锡金融中心峰尚文创中心昌兴国际金融大厦无锡海岸城,区域发展机会房地产市场商业,由无锡市国联集团出资近20亿元打造而成。项目由两幢办公塔楼及商业裙房组成，其中8号与10号办公塔楼均为22层，并按国际5A甲级智能化标准建造，13层为商业裙房，地下共2层，为地铁商业及停车场。,区域发展机会房地产市场商业,商业调研周边在售商业,融创星光广场无锡金融中心峰尚文创中心昌兴国际金融大厦无锡海岸城,区域发展机会房地产市场商业,整个锋尚文创中心共由三个部分组成，主楼设计为27层的5A甲级写字楼，共有房源488套，户型涵盖
34、72平米和214平米两种。而中间的辅楼及西侧辅楼则分别规划为文教中心及体育中心，内部配套有展览馆、图书馆、游泳馆、羽毛球馆、网球馆、健身房、瑜伽室及喜洋洋酒店等。锋尚文创中心最大的特色即为：除主楼写字楼对外销售外，中间辅楼及西侧辅楼均为配套产品，不对外销售。,区域发展机会房地产市场商业,商业调研周边在售商业,融创星光广场无锡金融中心峰尚文创中心昌兴国际金融大厦无锡海岸城,区域发展机会房地产市场商业,用地面积1万多平米，总建筑面积6.7万多平米。整个项目是一栋高100米，共24层的5A甲级写字楼。除写字楼外，底层含有中央步行街、下沉式商业街。整栋楼共约有300多套房源，单间户型从48至2000平
35、米不等，满足不同企业的发展需求。,区域发展机会房地产市场商业,商业调研周边在售商业,融创星光广场无锡金融中心峰尚文创中心昌兴国际金融大厦无锡海岸城,区域发展机会房地产市场商业,项目总建设面积达70万方，商业面积约12万方，全部自持，运行主要目标客群为市政府周边新兴高档楼盘（如万科、融创、绿城）及市政府周边商圈白领阶层。,项目位于无锡市政府重点规划区域太湖新城，紧靠地铁四号线换乘站，交通条件便利；无锡海岸城整体规划达70万方，其中商业体量拥有12万方，全部自持，不出售，商业运行主要目标客群集中在市政府规划金融一条街白领阶层及周边万科、绿城等；整体商业定位中档次商业，商业定位目的消费，150m高的
36、酒店为太湖新城地标性建筑;,区域发展机会房地产市场商业,开发商自持12万方商业，商业持有量大，商业辐射半径大，商业主要辐射圈以项目地北部及东部为主，目前周边商业人群基数不具备12万方体量，预计整体商圈成熟需要10年左右时间。,在售商业调研小结,融创星光广场定位于区域型商业，周边商铺租售情况良好，前期社区底商出租率在70%左右,周边有一定的人口基数带动，商业前景良好，公寓产品以精装修产品为主。东侧金融板块项目主要为写字楼+裙房商业形式；写字楼供给量大，销售速度迟缓；外立面豪华，硬件设施标准高；处主干道，交通条件优越,地铁概念被广泛引用；面向金融科研办公使用需求，向全市投资客发售。无锡投资客群对于
37、商业投资成熟度高，商业市场竞争激烈。项目客群主要来及政府、企业及无锡市及周边投资客群为主。,区域发展机会房地产市场商业,商铺的客源支持为投资者看中，没有主力店不行，仅靠主力店客户亦不买账。写字楼市场是无锡重要的商业物业市场。投资写字楼租金收益比住宅高，又可自用，风险比商铺低，对于二线城市本是不错的选择，但是无锡的供给量太大。白热化竞争造成销售缓慢，利润不高。,在售商业调研小结,区域发展机会房地产市场商业,商业调研未来潜在对手,XDG-2011-86地块XDG-2010-81地块XDG-2011-45地块,XDG-2011-86地块,太湖新城吴都路项目开发商拿地价格约690万一亩，以商业与住宅为
38、主，容积率为2.6，项目还处于前期规划中，住宅面积不超过总建筑面积的80%。是本来入市竞争项目。,区域发展机会房地产市场待售,XDG-2010-81地块,无锡苏宁置业有限公司拿地价格约688万一亩，以商业与住宅为主，容积率为2.2，项目目前已经开始动工，是项目入市主要竞品。,区域发展机会房地产市场待售,XDG-2011-45地块,无锡苏宁置业有限公司拿地价格约588万一亩，以商业与住宅为主，容积率为1.5，项目目前处于前期规划中，是项目入市主要竞品。,区域发展机会房地产市场待售,待售项目以住宅+商业的形态出现，竞争楼盘整体供应量大；整体区域开发拿地价格在600700万一亩，容积率从1.5-2.
39、2不等；周边拿地条件有限制，都要求有一定的商业体量出现，预计三大竞品楼盘商业整体推售体量在15万方左右；地块拿地以紧靠地铁沿线拿地，以打造地铁楼盘为主要方向，拿地开发商多以品牌开发商为主，品牌优势较本案相比优势明显；,区域发展机会房地产市场待售,整体区域开发量大，即将入市及推售项目多，供应量大，优势在于能够炒热整体版块氛围，弊端在于竞争者多，客源抢夺将非常激烈。因此对于物业前期定位及营销推广提出高要求。,待售商业调研小结,住宅竞品楼盘对比,魅力万科城酩融科玖瑞尚城绿城玉兰花园融科玖玖城万科信成道融创熙园,区域发展机会房地产市场住宅,区域发展机会房地产市场住宅,案例比选原则：项目所处于太湖新城雪
40、浪镇，周边无在售可对比楼盘，住宅竞品主要选择以区域性大盘及太湖新城标杆性产品为主，案例选择主要目的是参考复制大型开发商开发市场接受程度高的产品，为项目后续住宅规划建设提供一定的参考依据。,位置,户型,价格,客户,对比分析,魅力万科城酩融科玖瑞尚城绿城玉兰广场融科玖玖城万科信成道融创熙园,区域发展机会房地产市场住宅,2012年融科玖玖城与融科玖瑞尚城预售证为一份,区域发展机会房地产市场住宅,区域发展机会房地产市场住宅,区域发展机会房地产市场住宅,区域发展机会房地产市场住宅,万科信成道户型以100-172平方米,以改善性住宅为主，户型赠送面积较少，总价较高,区域发展机会房地产市场住宅,融创熙园面积
41、段以刚需为主，面积段在89-143，户型赠送面积较多。,区域发展机会房地产市场住宅,万科酩悦定位刚需楼盘，户型面积控制在59-122，总价控制合理。,区域发展机会房地产市场住宅,融科玖玖城,融创熙园,万科酩悦,万科信成道,绿城玉兰花园,2012.1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,2015.1,2013.1,在售一期、二期剩余2.4万方 2012年下半年推出三期高层房源,融科玖瑞尚城,蠡湖香榭,湖滨壹号,在售项目,未来推售情况,一期6月开盘销售剩余3.3万方 4#楼高层加推,一期售罄 二期尾盘销售剩余4.5万方 3期未动,2010年首次开盘，剩余房源16万方 持续销售,一期以
42、交付，尾房剩余2.2万方,一期、二期少量余房，剩余10万方,3期开盘，1、2期尾盘，5万方,8月3期开盘。1、2期尾房剩余1.3万方,区域发展机会房地产市场住宅,1、太湖新城板块是无锡重点发展板块，未来仍将走在全市前列，基础设施配套将进一步完善；区域价值进一步攀升。2、电影产业园对商务公寓产生需求，对商铺供应有潜在竞争，对住宅有景观资源利好。3、项目周边商业氛围浓郁，主要为面向居民日常生活消费类。硬件设施差，缺少大型集中性商业配套。外围项目写字楼市场竞争激烈。未来有潜在大体量商住地块威胁。4、版块内住宅面临一线品牌开发商的分流，大开发商在建筑外观、景观、物业等方面具有优势，户型亦是瞄准刚需及改
43、善需求。,区域发展机会小结,项目周边5公里范围内，商业体量大，呈现饱和状态，地块商业体量不宜过大，住宅以性价比优势截流大开发商客户。,第五部分 地块机会分析,1、外部关系2、内部关系 3、地块属性4、SWOT分析,5、商业机会6、模型方向,地块机会分析外部关系,项目周边5公里范围内，商圈林立，商业呈现饱和状态，客群基本给当前商业所覆盖，已开业商业经营状况不理想；交通条件及层级地位也限制了商业辐射更远的距离。电影产业园如成功，将会为项目带来部分新的客流。住宅禀赋可承北部大牌开发商项目拉抬区域势头，分流其下层客户。,华庒镇商圈,科技产业园,南泉镇商圈,本案,仙河苑商圈,市政府商圈,地块机会分析内部
44、关系,出让三块土地，土地价值各有优劣，打造住宅而言，价值排列秩序为BCA,打造商业而言，价值秩序而言，价值排序为ACB。A、B关系紧密，宜连贯开发。东侧道路的规划对于商业非常重要。,地块A位于两条十字路口交汇处，地块方正，车流量与人流量优势明显。地块B位于雪浪公园东面，地块西边靠近雪浪公园与水系，自然环境优越；地块C交通便利，南向视野开阔，紧邻景观优美的电影产业园。,三地块呈L型分布，各自独立，南北向商业线断裂。A、B可形成双面街，有利聚客。一般性商业选址，临河不进，宽阔快速路不临。,商业属性：非新城区核心地段，非传统商业区排除大型商业中心地块小价格高，交通物流无明显优势排除大型专业市场镇区核
45、心，住宅区林立居住人口多社区型商业中心住宅属性：街道破旧周边安置房多排除高档住宅区客户要品质开发商要利润排除低档住宅区地块临水及电影产业园宜居中档住宅区,地块机会分析地块属性,根据地块属性，可以得出物业发展的大方向。,优势（strength),机会（opportunity),劣势（weakness),威胁（threaten),无锡城市规划、经济发展适合利于房地产市场投资；版块区域发展前景良好，属于无锡市政府重点发展区域，版块发展潜力巨大版块内住宅以高端住宅为主，提升整体版块形象地块周边商业氛围浓厚，店铺开店率高,地块周边商业面貌陈旧，急需改善商业面貌；地块周边住宅以安置小区，缺乏商品住宅；地块
46、用地性质及容积率有谈判空间，为后期产品规划等提供一定自由度,无锡限购限贷的政策，对于房地产市场打压力度大；太湖新城板块地价较高，影响开发商拿地开发利润,太湖新城板块目前市场存量多，板块去化情况不容乐观，市场竞争激烈周边商铺租金价格低，制约现阶段商铺销售价格；地块并没有平整，以净地出让需要一定的时间周期，对于开发商资金链安全存在影响。,地块机会分析A地块SWOT分析,优势（strength),机会（opportunity),劣势（weakness),威胁（threaten),靠近地铁出口，交通出行方便靠近雪浪公园及有河流，居住环境好；位于雪浪镇中心区域，整体商业环境良好；太湖新城规划前景良好，将
47、有大量产业移民。,周边无商业楼盘，拆迁户居民对于大产权楼盘有吸引力；离地铁口近，利于打造地铁型楼盘；雪浪镇周边以拆迁房为主，部分居民希望改善居住环境。,无锡限购限贷的政策，对于房地产市场打压力度大；周边以安置居民为主，在一定程度上影响住宅档次；项目地存在大量拆迁户，拆迁难度大，规划周期长。,未来项目周边地块有大量商品房及住宅入市；周边大量安置房售价低，对于项目将产生一定冲击；未来周边入市项目多，开发商品牌力强劲，易造成客群的分流,地块机会分析B地块SWOT分析,优势（strength),机会（opportunity),劣势（weakness),威胁（threaten),无锡城市规划、经济发展适
48、合利于房地产市场投资；地块南面有规划道路，通往政府主干道，交通区域优势较好,地块周边住宅以安置小区，缺乏商品住宅；太湖新城周边楼盘销售价格高，有利于通过客群挤压，通过价格吸引客群购房；对于周边拆迁户，大产权房屋有一定的吸引力,相比A/B地块，离地铁口远，交通不方便；周边无明显景观资源，地块处于安置小区中，对于项目形象整体建立不利；地块面积小，后期物业管理及维护成本高,太湖新城板块目前市场存量多，板块去化情况不容乐观，市场竞争激烈处于安置中心区域，小区整体品质及价格提升空间及幅度小；,地块机会分析C地块SWOT分析,商业对位一览表,地块机会分析商业机会,？,小型商业单体以销售变现能力差，小区商业
49、应以变现能力强的沿街店铺为主，对于大体量商业单体，因周边商业市场环境，开发存在风险。,？,地块机会分析模型方向,以无锡房地产市场考量，结合目前现有地块方向，目前地块业态适合方向有四种：,一般规律性风险考评，对于本项目，仍需对客群再进行深入的研究，方能得出最合理定位。,第六部分 客群分析,1、商业客群2、住宅客群 3、小结,项目周边三公里范围内以拆迁客群，在无锡限贷限购的环境下，国家通货膨胀较为严峻的前提下，有部分资金将投放在商铺中。三公里范围内投资客群对于项目地位位置较为熟悉，将成为项目主力核心客群。,客群分析商业客群范围,商业客群调查亦主要在此范围展开。,投资者调查,投资者投资商业时考虑因素
50、项目的开发商是否曾有操作商铺的经验；将来的商业经营管理公司和物业管理公司；项目价值情况：售价及租价；周围商铺售价及周围商铺租价商铺使用率；有没有自主权，自主权越高，收益越单纯；商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由分割；一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临街的铺位，即使整个商业经营不好，还可以独立经营，对投资者也最有保障。项目定位及以后经营情况的预期。准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益。,能独立经营的街铺最受投资者欢迎。,客群分析商业投资者,投资者语录,雪浪镇铺位有一定潜力，要独立门脸的好做生意-小吃店黄总地铁经过雪浪对商业会有好处，不过估计开发商也会把价格拉上去-服装店姜
