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1、第 七 章 土地使用权评估及建筑物评估,第一节 土 地 使 用 权 概 述 第二节 土地使用权评估程序和原则 第三节 土地使用权评估的成本法 第四节 土地使用权评估的收益法,第 一 节 土 地 使 用 权 概 述一、土地与土地使用权二、土地的分类及其特性（一）土地资产的分类 1、按社会经济用途 2、按经济地理位置 3、按所有权归属 4、按利用程度 5、按开发程度与开发趋势,（一）特征 1、地价是地租的资本化 2、地价是权益价格 3、土地具有增值性 4、地价与用途相关 5、地价具有个别性 6、地价具有可比性（二）种类 1、基准地价 2、标定地价 3、交易底价 4、市场交易价 5、课税价格,第 二
2、 节 土地使用权评估程序和原则 一、程序（一）明确委托项目的基本事项（二）制定评估作业计划（三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案 1、国有土地使用权证书 2、国有土地使用权转让合同、协议 3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文 4、土地使用权获取途径、方式等背景资料 5、地产规划资料 6、地产状况资料 7、其他资料，如规划图，交通图等。,（四）撰写报告二、地价评估的原则（一）替代原则（二）最有效使用原则（三）合法原则 第 三 节 土地使用权评估的成本法一、基本思路二、适用范围三、计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益,四、操作步骤（一）计算土地取得费用 1、征用集
3、体土地而支付给农村集体经济组织的费用 2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁费（二）计算土地开发费 1、基础设施配套费 2、公共事业建设配套费用 3、小区开发配套费（三）计算投资利息（四）计算投资利润（五）土地增值收益确定,五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估
4、。（1）计算土地取得费用 土地取得费=10万元/亩=150元/平方米,（2）计算土地开发费用 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米（3）计算投资利息土地取得费的记息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息=150X（1+6%）2）-1=18.54（元/平方米）土地开发费用利息=20035%（1+6%）1.5-1+20065%（1+6%）0.5-1）=10.23（元/平方米）（4）计算开发利润 开发利润=（1）+（2）X10%=35（元/平方米）（5）计算土地价格土地价格=（1）+（2）+（3）+（4）X（1+15%）=（150+200+18.54+10.23+35）X（
5、1+15%）=413.77（元/平方米）该宗地单价为413.77（元/平方米），总价为3206550元,第 四 节 土地使用权评估的收益法一、基本思路二、适用范围三、纯收益（一）纯收益的含义（二）客观总收益（三）客观总费用四、资本化率（一）资本化率的实质,（二）求取资本化率的方法 1.纯收益与售价比率法。2.安全利率加上风险调整值法。3.各种投资风险、收益率排序插入法。（三）资本化率的种类 1.综合资本化率。2.建筑物资本化率。3.土地资本化率。五、计算公式（一）纯收益不变 1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：P=A/R,2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：
6、P=A/r1-1/(1+r)n 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：P=A X n（二）纯收益在若干年后保持不变 1.无限年期收益。其基本公式为：P=i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t 2.有限年期收益。其计算公式为：P=i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t1-1/（1+R）n-t,（三）纯收益按等差级数变化 1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：P=A/r+B/r2 2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：P=（A/r+B/r2）1-1/（1+r）n-B/r*n/(1+r）n 3.在纯收益按等差级数
7、递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：P=A/r-B/r2 4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：P=（A/r-B/r2）1-1/（1+r）n+B/r*n/(1+R）n,(四)纯收益按等比级数变化 1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：P=A/(r-s)2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：P=A/(r-s)1-（1+s）/(1+r)n 3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：P=A/(r+s)4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：P=A/(r+s)1-（1-s）
8、/(1+r)n,（五）已知未来若干年后地产价格的条件下，有以下计算式：P=A/r1-1/(1+r)t+Pt/(1+r)t 六、操作步骤（一）计算总收益（二）计算总费用（三）计算土地纯收益（四）确定资本化率（五）计算地价,七、应用举例例1.有一宗土地，土地使用权出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，从第六年开始，纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益有限年期的计算公式：P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%
9、）4+20/（1+10%）5+25/（1+10%）5*1-1/（1+10%）50-5 P=216.1（万元）,例2.有一宗地产，目前的纯收益为50万元，资本化率为5%，若（1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%。试分别评估两种情况下的地产收益价格。解：根据纯收益按等差级数递增和等比级数递增的计算公式：（1）P=50/5%+1/（5%）2=1400（万元）（2）P=50/（5%-1%）=1250（万元）,例3.某宗土地从1995年1月1日至2000年1月1日5年中，每年的纯收益为10万元，预计从2000年1月1日起，以每年纯收益逐年递增
10、0.1万元；资本化率为10%，试评估该宗土地在1995年1月1日的价格。解：根据纯收益按等差级数递增的计算公式，该宗土地2000年1月1日的价格为：P2000=A/r+B/r2=100/10%+0.1/(10%)2=110(万元)该宗土地1995年1月1日的价格为：P95=10/10%*1-1/（1+10%）5+110/（1+10%）5=37.91+68.30=106.21（万元）,例4.某房地产公司于1996年11月以有偿方式取得一块土地50年使用权，并于1998年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。2000年该类建筑重
11、置价格为每平方米2500元。该建筑占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。在出租期间，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等出租费用为73260元，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地2000年11月的土地使用权价格；,计算过程：1.确定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。2.计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50*12*900*（1-10%）=486000（元）3.计算总费用年总费用已知为73620（元）4.
12、计算房地产纯收益年房地产纯收益=年总收益-年总费用=486000-73260=412740（元）,5.计算房屋纯收益（1）计算年折旧费年折旧费=建筑物重置价/使用年限=2500*900/48=466875（元）（2）计算房屋现值房屋现值=房屋重置价-年折旧费*已使用年数=2500*900-46875*2=2156250（元）（3）计算房屋纯收益房屋年纯收益=房屋现值*房屋资本化率=2156250*8%=172500（元）,6.计算土地纯收益土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=412740-172500=240240（元）7.计算土地使用权价格 土地使用权在2000年11月的剩余使用年期
13、为50-4=46（年）。V=240240/7%*1-1/（1+7%）46=327928.8（元）8.评估结果 本宗土地在2000年11月的土地使用权价格为3279280.8元，单价为每平方米6558.56元。,第六节 建筑物评估,一、建筑物的特性（房屋、构筑物）不可位移性、产权边界复杂性、功能变异性二、分类（一）按房屋承重结构分类1、钢结构2、钢筋混凝土结构3、混合结构4、其他结构,三、建筑物评估时需考虑的因素1、物理因素2、环境优劣的影响3、经济地理位置4、新旧程度5、用途6、产权7、政策8、供需状况9、其他因素四、建筑物评估程序及评估原则（一）建筑物的评估程序1、明确评估目的,2、资料准备
14、委托方需要提供的资料：（1）评估对象的工程名称、建筑物地址（2）区域规划资料：区域总面积、区域建筑面积（3）区域总平面图、建筑物的建筑面积图（4）工程竣工决算书，包括水、暖、电、管线、道路绿化（5）工程竣工验收单、质检证（6）财务帐目清单（7）工程项目批文,（8）规划局批准文件（包括施工许可证）（9）土地使用许可证（10）当地工程造价管理的有关规定（11）当地评估时的建筑材料市场价格（12）评估建筑物照片3、准备有关资料（1）城市规划性文件（2）城市配套设施建设的文件（3）开发区的各种优惠政策及设施（4）行业的有关文件及规定（5）国家的有关法律及文件4、资产评估明细表的准备5、评定估算及撰写评
15、估报告,（二）建筑物评估的原则1、替代原则2、最有效使用原则3、供需原则4、房地合一原则,1、资产评估的基本假设和基本原则是什么？2、如何进行商标权评估的市场调研与分析工作？3、进口设备常见的价格条件有几种？分别是什么？4、被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本高的原因是耗能比较高。据统计分析，每台老电焊机比新电焊机每年多耗电4000度；预计该电焊机尚可使用9年。每度电按0.5元计算，试确定该电焊机的功能性损耗。5、企业转让某新技术。预计在其寿命期间各年度分别可带来追加利润100万、120万、90万、70万元，分别占当年利润总额的40、30、20、15，试评估该无形资产利润分成率。6、某宗土地从1998年1月1日至2004年1月1日6年中，每年的纯收益为10万元，预计从2004年1月1日起，纯收益逐年（1）递增0.1万元（2）递减0.1万元；资本化率为10，试评估该宗地在1998年1月1日的价格。,
