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1、目标任务,前期回顾,叠加别墅,渠道活动,高层公寓,前期回顾,主打价格+产品,品牌,区域潜力,配套+交通,主题回顾及价值排序,1、主打价格58万起 投资抄底海湾,2、世茂品牌,3、区域潜力,4、配套+交通,小高层产品,N+1英式小高层,目标任务,8个亿！,全年目标,2011年下半年任务分解,小高层,叠加别墅,已售195套，剩余200套,已售46套，剩余70套,洋房,已售170套，剩余28套,12月,11月,10月,9月,8月,7月,6月,5月,去化小高层,去化叠加别墅,高层蓄水,高层开盘,推广节点,高层热销，叠加别墅最后的机会,年终答谢,2011.8月开始积累18F高层客户，18F高层预计201
2、1.9月推出，共计492套,高层,重点！,（3.33亿）,难点！,叠加别墅去化缓慢,叠加别墅,前期叠加别墅主要购买意图为度假、投资等，政策打压之下，一部分人的购买信心受到影响，引导居住需求及深挖改善性需求。,叠变蝶变,客群,周边区域改善型需求（第一居所）,外围区域投资度假兼居住（第1.5居所）,前期一直所打“超低海湾”，主要是针对投资需求针对两大需求进行不同主题宣导，加强改善型需求引导,诉求方向两手抓,叠院别墅,第一层：藏院,第二层：堂院,一层一院 院院有闲趣,第三层：台院,第四层：憩院,地下室，储藏间,露台、餐厅、会客厅,主卧、露台书房,夹层，独立的私享空间,院子，露台，闲趣来,层叠的建筑，
3、舒展的趣味,信马，由缰，公园家,层叠的建筑，舒展的趣味,180-200平米 全实景叠院别墅至高性价比，住别墅犒劳自己！,首付60万？起是时候拥有一套世茂的别墅了,改善型需求（第一居所）,谁说鱼与熊掌不可兼得？海湾叠院别墅，抗通胀&度假享受 一举两得。,进，则保值增值退，则自用自享,奉贤海湾板块，长期持有，必定增值,投资度假需求（第1.5居所）,叠加别墅三折页正面,主形象：,首付60万起,是时候拥有一套世茂的别墅了！,叠加别墅“三叠页”反面,度假投资，犒劳自己享受人生,上中下立体庭院，三重超溢空间,配套万亩国家森林公园、18洞高尔夫球场、游艇、马场公园、沙滩游泳、网球场、农家乐园等,一步到位住别
4、墅 享受生活叠起来,主题一,6月底叠墅实现准现房销售,眼见为实！墅质生活所见即所得,主题二,1、新政之下，一步到位住叠墅,叠加别墅软文主题,2、墅质空间，四重立体享受,叠加别墅产品稿,高层小高层推广专题,高层小户型 大优势,船小好调头投资自用均可,低总价低首付资金压力小,满足刚性需求婚房等自住,问题？,政策,政策打压高端豪宅市场，对刚性小户反倒是促进，借此政策东风全力挺进。,限购令下，要选就选好房子,策略解决方案,限购令下房租涨 投资小户型好处多,刚性需求退守小户型，90平米海湾房再掀销售热潮,限购令激活小户型,小户型房源挂牌当天被秒杀,中小户型受购房者青睐 婚房需求仍为市场主力,继续走中低价
5、策略没有错,但，要软硬结合，更要规避低价策略的潜在风险：便宜没好货，给人以廉价的感觉，况且之前出过一些网络上有关质量的负面新闻！,问题？,中低价,总价先行敲门砖,咬定品质不放松,策略解决方案,问题？,区域目前居住氛围较差，生活配套相对缺乏、交通的不便也是小户型客群购买的抗点,区位,板块潜力持续宣,策略解决方案,商业配套渐进成熟,奉贤海湾板块，上海价值洼地,轨道5号线的延伸带，奉闵轻轨建设中社区班车,越来越宜居,问题？,产品,策略解决方案,深挖户型特点，发挥多变空间优势,高层产品挖掘,270八角景观窗,客厅露台,高层 A2房型 建筑面积：约87.85，二房二厅一卫超大入户花园，无限自由空间，更显
6、独一无二的优越感南北通透，大开间客厅与餐厅一体化设计，宽敞舒适明亮景观阳台与客厅相连，超大视野空间，美景自然入室主卧270度景观窗，视野更开阔，每天尽享灿烂阳光,超大入户花园,百变空间,超大入户花园可以改造成儿童卧室或是书房,可打造成西式厨房,厨房功能扩充，满足不同功能的中西厨房，客厅和厨房功能结合，形成新的生活方式,改造成主卧套间，成为书房等,入户花园可以改成客厅,客厅改造成三房,LOMO+空间,Magic+百变空间，没有不可能,MORE+一房拓两房，两房拓三房,Let Our lives be Magic and Open，让我们的生活开放、有魔力。,Over+高层瞰景，生活向上,Open
7、+开放格局，通透户型,升值潜力,品质为先,世茂品牌,瞰景视野,瞰景高层,75-88平米 LOMO 瞰景高层,高层产品定位,瞰景高层圆你上海安家梦！75-88平米LOMO空间，百变随心,爱马尚郡安家置业计划：即刻预约即享5000抵10000？,高层入市主题1,高层入市主题2,5*万起，轻松拥有好房子！,75-88平米瞰景高层 LOMO多变空间,拎包入住 精装成品家,精装王座总价在1万左右,户型命名,浪漫满屋,小户低价贯穿始终,+,产品优势买点,高层开盘 软文轰炸计划,价格策略+情感诉求,0首付团购计划给爱情找个家！,上海1万以下婚房哪里找？首付20万？，爱马尚郡圆你上海安居梦！,小户型+投资诉求
8、,想想还是小的好！投资自住随心变,低价策略+品质递进,5*万起轻松拥有好房子！,别墅区稀有瞰景高层全城热销,5*万起,低价策略+别墅住区,低价策略+板块潜力,海湾板块超性价比瞰景小户，全上海难觅。,最后的价值洼地,品质策略+市场政策,限购令下，要选就选好房子，一步到位的高品质,软文规划方向说明:因为之前的种种负面报道,我们需要从细节说明世茂爱马尚郡的品质，所以规划一系列的网络软文。每周一篇，连续1个月左右发放。该系列软文的主题为：世茂爱马尚郡细节之道世茂爱马尚郡细节之道（一）户型设计篇（具体讲解户型的种种细节，讲为什么如此设计户型，是有讲究的，突出N+1多变空间房型设计）世茂爱马尚郡细节之道（
9、二）施工设计篇（讲施工中对各种看不见的细节的处理，涵盖前后施工的改进细节）世茂爱马尚郡细节之道（三）园林景观篇（英式园林，300种植物等等植物搭配的细节处理问题、节能环保、噪音等等）世茂爱马尚郡细节之道（四）社区配套篇（讲社区配套、邻里关系等社区文化概念）世茂爱马尚郡细节之道（五）（物业篇，讲物业服务的细节）,精装楼王特别推广,精装3G公馆 拎包入住成品家,GOOD SPACE 空间更巧 GOOD FUNCTION 功能更多GOOD QUALITY 品质更精,高层小高层产品稿,定向渠道拓展,政府公务人员 私营企业主 银行等金融机关团体 企事业白领,短信、DM、信用卡账单、通讯账单,QQ群推广,
10、主要的方式是QQ群邮箱，QQ群信息发布，当然还是有一定技巧，QQ群推广不易采用苦力的方式，因为不易这种方式推广，掌握一定的技巧，可能对推广能够起到很大的作用，因为QQ是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑营销。,百度关键词搜索,1万以下，小户型，上海,例：关键词,海滨，两房，低总价,海滨，两房，低总价,首付20万？78-88平米 世茂海滨瞰景小户圆梦！,定区域、定行业、定单位上门推广走进周边工业企业公司，进行定向宣讲，组织联谊活动，变被动为主动。,终端是王道周边企事业工会等定向活动,参与企业“优秀员工”评选定制优惠的“集团采购政策”企业餐厅广告投放通过行政体系做到销售资料摆放到达,
11、销售折扣：推出互惠协议，给予其员工购房1-2个点的亲情优惠。,市区中介资源 一二手房联动,利用中介渠道的广阔性，二手房源客户的资源可以在门店放置海报，DM等,新物料建议,主题：拎包入住成品家形式：做成一个可以提的箱包形状,精装楼王折页,精装折页,活动建议,老客户保养周末暖场活动,行销走出去定向巡展活动,周末现场小活动建议,原则亲民、人气充分带动符合客群心理特点时下关注热点结合节日性价比高,活动具体安排：1、客户进场签到，领取活动资料2、主持人介绍活动流程3、资深装修专家对验房知识、装修知识讲解4、现场登记，预约年度最大优惠名单,爱马尚郡样板间装修体验之旅,活动目的：充分展示样板间优势，讲解客户
12、关注的装修问题，加大品质服务的内涵。参加人数：30人活动场所：样板间、售楼处,品味家的榜样样板间 英式下午茶品尝会,小家电 1元拍卖会,目的：制造噱头，吸引更多人到样板间来,人群：老业主及意向客户,售楼处观影活动,应时大片热映,利用落成的会所或广场放映经典老电影廊桥遗梦、太阳照常升起等勾起客户的怀旧情结,经典老电影放映月,六月老业主答谢会暨哈根达斯盛夏饕餮盛宴,时尚品牌时装秀,活动内容：哈根达斯畅吃,现场抽奖博彩游艺,售楼处装修可设置咖啡吧，也可引进品牌咖啡厅，开设各种茶点服务，赠送意向客户咖啡吧消费券，可有效保证售楼处人气 如客户交2000元诚意金后赠送800元消费券,售楼处咖啡吧,“我的婚房我做主室内DIY设计大赛”,设计作品在售楼处展览，免费提供给客户,清凉夏季系列活动,爱马尚郡 夏季冰爽啤酒畅饮,爱马尚郡杯儿童游泳比赛,创意冰激凌制作,水晶香皂DIY,饕餮西瓜盛宴 欢度清爽周末 爱马尚郡特色西瓜节,
