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1、智慧新城踩盘报告,区位篇,产品篇,楼盘现场考察情况,优劣势分析,总结,1,2,3,4,5,区位篇,1.项目区域概括 智慧新城位于佛山季华路，北连市区财富中轴线-季华路；东连贯通佛山南北的过境公路禅西大道，20分钟即可直达佛山机场；西接佛山环城高速佛山一环、佛开高速公路，半小时内畅达全市任何地方，贯通东西。另外，目前政府已经开始着手打造季华路高速化改造，未来将撤销佛山这条最中心路段的所有红绿灯。佛山与广州握手相连，同处强大的珠江三角洲经济区核心，依托优势互补，共构广佛都市圈。佛山距广州三大交通枢纽（广州新白云机场，广州火车南站，广州南沙港）车程均在一小时内，得天独厚的地缘优势，使佛山与广州能共享
2、基础设施、交通网络、金融资本、人才教育、科技信息、和市场服务等资源、实现产业联动和功能互补。佛山更毗邻港澳，伴随广珠城际轨道的开通，形成一小时交通圈，使佛山能够充分利用港澳的市场优势和国际大都市的地位，面向全球，纵横天下。,2.项目区位图,500米图,1公里图,3.项目周边楼盘,4.项目周边产业园发展概况,5.项目四至,深海高速广州支线,市政滨河湿地公园,海湾城,汇丰银行、佛山国家火炬创新创业园,智慧新城周边环境,空气质量一流,智慧新城周边部分楼盘展示,智博E区,智慧新城周边部分楼盘展示,智博E区,智慧新城周边部分楼盘展示,海湾城,智慧新城周边部分楼盘展示,海湾城,产品篇,1.项目基本概况 智
3、慧新城占地面积420亩，总建筑面积约120万方。项目规划为“一轴一带三区”，“一轴”为3万平方米的中央智慧水景绿轴，“一带”为3公里长市政河滨湿地公园，“三区”分别为“源海国金广场”“源海研发中心”“源海悦海湾”，项目整体占地358777，总建超100万方，是由17栋写字楼，3栋公寓，4栋住宅组成的城市综合体。项目自身配有超过十万方的配套，包括4000平方餐饮、7000多平方多功能会议中心、5000平方米行政服务中心、2000平方产品展示厅、酒店式公寓、12000平方米会所、大型购物中心及会展中心，充分满足城内的高端人才的日常工作接待或者休闲娱乐要求。四周交通方便快捷，北连市区商务中轴线季华路
4、；东连佛山南北新过境公路禅西大道，西接佛山一环，佛开高速；未来将有地铁2号线通过，途设“智慧新城站”，交通快速便捷，直接畅享城市核心商圈辐射。更邻近4761.75亩东平湿地公园，为园区的人们坐享花园式办公氛围，体验现代化的生态办公生活！,智慧新城建筑项目规划图,智慧新城产业布局规划,“一体两翼”：“一体”以核心启动为高端企业总部。智慧新城启动区是智慧新城核心园区，占地36万，总建筑面积超100万平方米，其中商务写字楼35.2万，都市产业写字楼39万，住宅9万，商业11万。集聚发展营销、采购、物流、财务结算、研发设计、人才培训等高端产业环节，打造华南地区总部基地经济区。“两翼”为“智慧科技翼”和
5、“金融服务翼”。智慧新城启动区作为配套的产业中心，为整个启动区提供全面配套需求，分为东西两区，西侧地块主要为学校、产业基地等配套，东侧地块则主要打造智慧住宅社区。“智慧科技翼”为新IT、新一代互联网、电子信息为主的战略性智慧型产业，“金融服务翼”发展以银行，证券、担保、风投、信托为主的现代金融服务业，通过前大的信息产业和金融资本的力量服务企业总部经济,智慧新城-人、水、自然的生态融合完美3公里原生态湿地公园智慧新城拥有3公里长原生态湿地公园，是智慧总部基地绿化带，该区域以大量绿色植被为主，尊重原有水系，保留原有生态湿地公园，作为写字楼的滨水花园区域，更借助东平河岸的天然优美景色，将东平河岸设计
6、纳入绿道设计体系中，结合人工造景，为智慧型企业营造无可复制的滨水生态环境。3万平方米立体水景中央绿轴 智慧新城主园林景观轴线位于本项目中央，占地3万平方米，为项目绿化占比最高的景点之一，同时分为7大主题广场，实现生态与人文完美结合，用心去为每一个使用这诠释生态写字楼之美。北区：靠近季华一路，是智慧新城的城市窗口，主要功能为向城市展现智慧新城风貌，汇聚地面及地下人流。中区：在项目中段，为综合配套服务及办公休闲区。通过多个下沉广场及与周边建筑的景观互动，联系启动区内各配套服务设施，也是智慧型人才办公休闲的首选。南区：靠近东平河岸，为大型智慧主题公园，集中展示智慧型产品及智慧型理念。,智慧新城交通状
7、况,公路交通网络：东连贯通佛山南北新过境公路禅西大道，西接佛山一环、佛开高速，南接智慧路。周边公车123、133、146、151、154、157、K1路车在汇丰银行站下车即到广佛地铁二号线：近日发改委已经发文批准佛山兴建广佛地铁二号线，预计将在智慧新城附近设有两个站点，线路将会从南庄出发开往广州南站，实现无缝连接，预计会在2015年开始动工，最迟2018年正式启用。广佛环线：广佛环线（轻轨）就在智慧新城设有站点。这一线路正线长度34.971公里，绝大部分线路在佛山境内，全线新设车站5处（不含佛山西站）。预计该线路将在2016年底建成并运营。而根据铁投部门透露，工程总投资150亿元，跑完全程仅需
8、11分钟，真正实现财富的快速升值！,2.产品介绍,项目自身设有商业体、4000平方餐饮、7000多平方多功能会议中心、5000平方米行政服务中心、2000平方产品展示厅、酒店式公寓、12000平方米会所、大型购物中心及会展中心。2区：沿街商铺、会议中心3区：餐饮、行政服务中心4区：服务中心5区：会所、酒店式公寓及高层公寓备注：现已开售的只有源海国金广场的商业写字楼和研发中心的部分写字楼,在售写字楼户型介绍,T5标准层平面图：22层高11米高酒店式大堂4米高标准办公室层高8座高速电梯2座货梯每层4户，均为500左右,在售写字楼户型介绍,T8标准层平面图：22层高11米高酒店式大堂4米高标准办公室
9、层高8座高速电梯2座货梯每层4户，均为500左右,在售写字楼户型介绍,T10标准层平面图：22层高11米高酒店式大堂4米高标准办公室层高8座高速电梯2座货梯每层4户，均为500左右,在售写字楼户型介绍,T11标准层平面图：22层高11米高酒店式大堂4米高标准办公室层高8座高速电梯2座货梯每层4户，均为500左右,写字楼卖点,写字楼为5A级，有11米高的酒店式大堂，4米高的标准办公室，装有low-e隔音隔热幕墙，日立高速电梯，智能VRV空调系统，阳光生态停车场，10万伏电力保障，办公自动化系统，安全防范自动化系统，建筑设备自动化系统，通讯自动化系统，火灾报警与消防联动自动化系统以及商业物业24小
10、时服务。写字楼间设有配套式服务裙楼，各座裙楼均带有配套服务功能，如大型shopping mall、行政服务中心、餐饮中心等。裙楼顶层更设有天台休闲带，可作露天休闲咖啡厅、空中园林，更充实白领们工作之中的闲暇时光，能让生活一部到位。,写字楼价格,2014年2.21写字楼报价为：均价10750 元 报价10500元 最高价户型11000元如交15万订金可享受总房价9.8折的优惠。,历史价格,商业中心（地铺、会所、大型mall、会展中心、产品展示厅、餐饮）,未完成建设，官方未公布相关数据,地铺,智慧新城的地铺设计非常的前卫，铺位就在主干道两侧，铺面通透敞亮，可吸引驾驶者和行人的注意。,地铺,此种类型
11、的商业橱窗建设在裙楼底下的车道两侧，此为mall的大型橱窗，能比普通地铺更能吸引消费者目光。,销售状况,写字楼已售出三栋销售额已达6亿以上T14整栋正在洽谈当中 4月份将开卖 源海悦海湾住宅楼价格估计约9000左右。已进驻企业有：格力空调、恒洁卫浴、广东广电网络、新华保险、日立、渤海银行、华夏银行、中国建设银行、太平洋保险等。综合体除写字楼外其余产品均未开卖,楼盘现场考察情况,均为实拍,楼盘现场考察情况,智慧新城交通方便146 154 157均可到达市区，马路笔直宽敞,楼盘现场考察情况,该综合体由于过于庞大所以营销中心配备有无污染的电瓶车来接送看顾客。,楼市的低迷，从而影响到销售中心非常冷清。
12、销售人员非常的热情，沙盘就在入门后的右侧，从门口到沙盘现场接待的连贯性稍差，相关优惠政策和促销活动较少。,楼盘现场考察情况,一走进智慧新城，数量众多的BOX楼聚集在一起，让人眼前一亮，仿佛置身于国际大都市的cbd当中。,楼盘现场考察情况,马路非常笔直用的是高质量的柏油铺出来的路，可已让车辆行驶起来非常的平稳和安静，马路两旁建造的中华灯非常有特色可以让上班一族仿佛置身于长安街。,楼盘现场考察情况,智慧新城的BOX建筑群每一栋都长得不一样，但是又能规划的整整齐齐一点也不乱，这样规划的目的就是让人不会觉得BOX建筑群过于死板，避免了BOX建筑群视觉上的缺点,楼盘现场考察情况,智慧新城在马路上建造了公
13、共园林平台，可让每一座写字楼互通而不需要避让车辆，这样不但能充分利用土地还能保证行人的安全。而平台下面的马路两边建有配备大型橱窗的店铺和停车场入口。,楼盘现场考察情况,智慧新城车位数量达到8000个以上，而且多个车库是相连相通的，车位也是比较宽比较长，车库通风系统，监控，消防等设备也相当的完善。,楼盘现场考察情况,写字楼拥有11米超高酒店式大堂，而且大堂非常光亮，大型的落地玻璃透光度十足。,楼盘现场考察情况,每一栋写字楼的内部设计都不一样，所有写字楼大堂均为11米超高酒店式大堂，并且都是采光度十足。,楼盘现场考察情况,大堂采用跃式楼层，宾客或工作人员可从跃层通往平台公园。,楼盘现场考察情况,智
14、慧新城配套有园林观景平台，可让白领在工作之余到园林中放松，将来更会有大型的湿地公园。,楼盘现场考察情况,每栋写字楼均配备10台日立高速电梯其中2台是货梯,楼盘现场考察情况,所有电梯均为日立（HITACHI）高速电梯，右图为货梯,楼盘现场考察情况,办公楼层的公共过道非常光亮、宽敞。楼层公共过道地板均为大理石和花岗岩地板。,楼盘现场考察情况,所有办公室均配备大型落地玻璃并安装有护栏，玻璃均为low-e玻璃，隔音、隔热。（交楼均为毛胚房）,写字楼实用面积约为5成,楼盘现场考察情况,每栋写字楼配备有智能VRV空调系统、10万伏电力保障、办公自动化系统、安全防范自动化系统、建筑设备自动化系统、通讯自动化
15、系统、火灾报警与消防联动自动化系统以及商业物业24小时服务。,楼盘现场考察情况,为保证空气的清新，智慧新城配备了比一般写字楼更加大型的排气系统。,楼盘现场考察情况,大楼配备的是利达的火灾报警与消防联动自动化系统,楼盘现场考察情况,写字楼办公室的视野非常辽阔可以清晰地望到楼下的园林平台和远处的box群,上图为在建的源海悦海湾住宅楼,楼盘现场考察情况,写字楼内部墙面使用大量的仿石瓷砖不仅美观还耐脏。,智慧新城所用的洁具品牌均为美标洁具（AmericanStandard）,楼盘现场考察情况,所有写字楼均配备格力大型中央空调,楼盘现场考察情况,智慧新城更是在每座写字楼配备比普通写字楼更加大型的览讯冷却
16、塔，这样就能保证夏天空调的正常运行。,楼盘现场考察情况,每栋写字楼都配备有2个以上的大型配电房，可保证大厦的电力稳定。,楼盘现场考察情况,每个配电房都设有气体保护区，里面装有七氟丙烷气体一旦发生电力泄露事故引起火灾，可以释放七氟丙烷及时灭火。,楼盘现场考察情况,智慧新城配备有大型的变电房，为新城提供10万伏的电力保障,优劣势分析,SWOT分析,优势因素（strengths）1.大型综合体的配套规划齐全2.未来佛山地铁和广佛都市城际轨道的开通3.产品质量高4.绿化率高，空气质量相对较好5.政府政策的支持,劣势因素（weaknesses）1.路段较偏2.自身、周边配套还未完善3.交通不便利，地铁及
17、城轨短时间内未能投入使用4.价格较高5.写字楼单间方数过大,机会因素（opportunities）1.广州佛山目前为止没有如此庞大的综合体2.将来配套一旦完善升值空间巨大3.大型企业有望进驻（政府政策优惠）,威胁因素（threats）1.竞争对手过多2.价格与对手差距不大3.楼市较为低迷，投资者投资较为谨慎,总结,该项目乃佛山目前最大的综合体，盘内有各种配套设施，周边配套还未成熟，地段较为偏远，交通不太便利，广佛环城城轨2015年最快开通，地铁开通在2016年，写字楼无论从外观到内部装修以及配套都非常完美，可惜价格偏高而且写字楼单间方数过大，从现在的出租情况来看（45-60元/）回报率不高不适合投资，如企业投资入驻则不利于员工上下班。从4月份即将推出的住宅来看其单价预计在9000左右，优点是其靠近综合体且靠近湿地公园，将来可以给业主带来生活上的便利。缺点是住宅楼只有4栋，小区规模相对较小，而价格相对稍微偏高了一点点，因为周边配套还未完善，会给生活带来许多不便，如想要顺利达到销售目标则需要找出相应对策。销售不火爆归结为以下几点：1.房地产市场低迷 2.地点较为偏远 3.周边配套设施不完善 4.自身规划未能投入使用 5.写字楼方数较大 6.宣传不足 7.没有优惠政策 8.销售人员态度不够积极 9.写字楼单间方数过大 10.价格相对较高,智慧新城踩盘报告,谢谢观看,
