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1、TIME,欢迎进入属于盐城的下一个伟大时代,WELCOME TO THE NEXT GREAT TIME WHICH BELONGS TO YANCHENG!,第一章 策略定位第二章 产品定位第三章 形象表现第四章 推广初案,第一章 策略定位宏观时代纵观城市聚集新核,宏观时代从经济大势看一座城市的发展模式,第一、当今世界经济环境及趋势第二、由经济基础决定的城市发展模式,当今世界经济环境及趋势,可发展空间有限陈旧、无序的城市规划成熟但不完善的生活配套,新城区因全新、完善、人性化、国际感的城市规划成为集政治、经济、文化、休闲、生态于一体的综合性区域。以其丰富的功能性与优化系统更适宜于人们发展经济和
2、安居生活。,由经济基础决定的城市模式的发展,传统城区,新发展城区,无法与经济趋势相适应,更符合经济发展呢趋势,当城市以传统现代两极全面推进经济发展、推动城市现代化、国际化的最终实现时双核经济时代正式来临,“盐城！准备好你的双核时代了吗？”,ARE YOU READY FOR THE COMING TIME OF DOUBLE CORE?,一、京沪东线的规划实现二、苏东沿海经济带 三大都市圈辐射重心,纵观城市中国看苏东，苏东看盐城,*详情请查看第一次调研报告,三、优秀的产业链为城市经济作强而有力的支撑1）韩资汽车工业基地-东风悦达起亚2）纺织工业园地-产棉基地3）绿色能源-湿地开发,四、日益完善
3、的城市基建1）良好的地理、人文条件及生态环境2）海港空港的建设使用3）广阔的城市发展空间 政府确定“重点向南，推进河东，改造城北，完善城中，逐步向西”的城市发展布局。,“盐城！你的城市新核在哪里？”,当中国看苏东，苏东看盐城，盐城向南看,WHERE IS THE NEW CORE OF YANCHENG CITY?,聚焦新核区域推动，万象更新,一、政策高度支持二、完善、有序的城市规划三、市政配套日益完善四、畅达老城区，辐射苏东三大城市圈的公路网线五、高档次、大规模地产项目汇聚,老城区,城南区,城市新核,市政府,以畅达的公路网线完成苏东沿海三大都市圈的经济辐射。,以完整的城市平台实现高端整合、万
4、象更新的区域性价值运营。,城市新核,市政府,完成苏东沿海三大都市圈的经济辐射。,实现高端整合、万象更新的区域性价值运营。,中观价值,宏观价值,谁是实现此价值 的新核核心？,必须是新核核心区域影响力必须对核心区域进行大规模的城市板块运营高度必须以先进的交通网路接驳苏东各市辐射力必须对城市各项高端资源进心全面整合丰富性、聚合力,双核时代的经济大势决定了盐城新核核心的首要标准,“盐城！你的新核核心在哪里？”,WHERE IS THE NEW CITY CORE OF YANCHENG?,2008年6月3日此时此分，一切的等待有了答案，让苏东久等了！让双核时代久等了！它是,苏东双核时代经济共同体,影响
5、力范围,城市与时代的标志,属性定位以城市经济为基础的，由内而外的生活方式的全面升级与变革,本案区隔于本地任何项目的政治高度,本案区隔于本地项目，并吸引苏东投资家的经济高度,苏东双核时代经济共同体,项目策略定位总结,全球经济趋势的影响,盐城经济发展的推动,盐城进入双核经济时代,本案是位于新城发展轴心的对城市新核进行150万平方米区域性整体规划、运营的项目,国际花园社区,商务旗舰领袖,国际都会商圈,政府大力发展城南片区,京泸东线苏东三大都市圈辐中心,宏观经济价值,中观城市价值,微观共同体价值,第一章 策略定位第二章 产品定位第三章 形象表现第四章 推广初案,第二章 产品定位时代共同体时代繁华体时代
6、地标体,时代共同体从国际标准看本案共同体构成,时代繁华体从中国商业案例看本案商圈构成,中国超级商业综合体及其特色推广主题:1.华南MALL号称“全球最大MALL”的华南MALL作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区。2.北京金源时代购物中心 作为北京2003年60项重点工程之一,一期55万平方米将成为世界最大的商业单体建筑，5至6家主力店，20余家半主力店，600余家专卖店，100余家主题餐厅，十余家娱乐休闲娱乐场所。3.兴力达商业广场这座上海最大的mall落户于上海普陀区真光路以东、沪宁高速以南，总建
7、筑面积约为43万占地10万平方米，建筑面积45万平方米，总投资23亿元，计划2005年10月投入使用，号称将成为未来上海普陀区商圈的核心建筑之一。4.正佳广场“亚洲体验之都”位于广州天河商圈与广州新城市中轴线核心的正佳广场是一座集零售、饮食、娱乐、会展、休闲等八大功能为一体的大型购物中心，“以体验式购物模式让广州的市民、珠三角的市民甚至全国的游客体验国际尖端的商业文明”。,5.海南第一MALL海南省首个以MALL理念建造的大型主题式购物公园，也是全国唯一的“亲海”MALL。环绕港口海湾设计了1.6万平方米的美食长廊。预计项目商业效应有效辐射海南省及北部湾广大地区。6.上海正大广场 上海正大广场
8、以世界顶级潮流的诠释者自居，号称要成为上海购物、饮食、娱乐中心和中国最卓越的生活娱乐城。7.深圳华润中心万象城“永不落幕的时尚T台”“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。8.中华广场“南华数码城”作为广州手机的核心市场而变成各大手机厂家旗舰店的必争之地。9.爱家民族园购物中心北京爱家民族园购物中心以人文风情、特色建筑与生态城为主题，强调室内人文与室外自然和谐统一。10.天河城广场天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务等多功能于一体，名符其实地“把北京路搬进了天河城”,被誉为“中国第一商城”。,从案例分析，我们认为成功的大
9、型商圈必须实现以下标准,补充型 综合名店区,大型主体性 商业中心,城市主题性 购物公园,因此，本案商圈可初步规划为三大构成：,其一，海洋购物公园,1）结合盐城海港城市特色2）利用内港湖稀缺性城市生态景观3）公园利于与中心景观相结合，营造中心广场型商业模式,规划建议：1）中心人工岛、喷泉广场2）码头、水岸走廊、木栈道3）小型游艇,其二，特色风情街,聚亨路“韩国风情街”1）消费原则：盐城相当一部份高端消费群为韩国人2）补充性原则：盐城暂时未有特为韩国消费群营造的高端商业街3）规划原则：古韩国风情建筑，新国际消费时尚,“水岸假日”风情街1）消费原则：盐城有高端消费群、却缺乏高端休闲娱乐场所2）补充性
10、原则：盐城暂未有以观光、休闲为经营特为的餐饮街区3）成功案例：以“北京后海”、“杭州西湖岸”为例3）规划原则：沿水岸景观规划“酒吧街”“咖啡左岸”“国际美食馆”,时代地标体从世界著名地标建筑看本案形象,世界地标建筑案名参考台北101大楼马来西亚国家石油公司双塔大楼芝加哥西尔斯大厦上海金茂大厦香港国际金融中心中信广场信兴广场/地王大厦美国帝国大厦香港中环广场香港中银大厦,香港地标建筑案名参考香港超群大厦(Bionic Tower Hong Kong)环球贸易广场(International Commerce Centre)Union Square 国际金融中心(International Fin
11、ance Centre)中环广场(Central Plaza)中国银行(Bank of China)中环中心(The Center)如心广场(Nina Tower)港岛东中心(One Island East)长江中心(Cheung Kong Centre),从案例分析，我们认为易于识别、识记、传播的案名必须实现以下标准,从以上世界地标案名，有了以下的创作思考：,国基*城上城国基*城邦国基*万国广场国基港/国基*维港国基*中华广场国基*现代城 modern town 摩根城（美国最后的金融巨头摩根，被称“华尔街的拿破仑”,）国基*花园城国基*港岛中心国基*盛世中心/国基*百盛广场,国基*联合广场
12、国基*协和广场(巴黎市政中心协和广场)国基*万华中心/万联广场国基*城市中心港（取意内港湖、城市中心、盐城港口城市三大特征）国基*港汇中心国基城*中心Town国基*万国汇/万港城国基*中心Town/国基*中心港国基*海港城国基*中央都会,但发展商智慧的提示，让我们有了更深入的结果：,案名全称:国基城 International City,国基城*世贸中心International tower城市新核 商务旗舰领袖,国基城*世贸广场International plaza城市新核 国际都市商圈,国基城*世贸花园International garden城市新核 国际花园社区,国基城，“国基”利于联动
13、开发商品牌效应，“城”亦有包罗万象之意。,案名全称:国基中央 International City,国基*中央花园central garden城市新核 国际花园社区,国基*中央大厦central tower城市新核 商务旗舰领袖,国基*中央广场central plaza城市新核 国际都市商圈,国基中央，“国基”利于联动开发商品牌效应，“中央”包含三种意思：其一,三大都市圈辐射中央；其二，城市新核核心；南北发展中轴核心；其三，城市中央生活圈,无论它最终的名字是什么，它绝对是盐城下一个时代的呼唤者、创建者、推动者，绝对是一个时代的集中表征。让我们暂时休息于文字推论，仅以感性，感受它的来临。,第一章
14、 策略定位第二章 产品定位第三章 形象表现第四章 推广初案,插入logo形象及vi表现,第一章 策略定位第二章 产品定位第三章 形象表现第四章 推广初案,苏东双核时代经济共同体是否有震撼市场、区隔对手、说服消费者的绝对竞争优势呢？,市场回顾,一、盐城住宅市场回顾 2008年1季度本项目所在的城南片区商品房供销比为1.73：1。其供销状况已经严重失衡，城南片区供应过大的危机在市区各片中最为明显。2008年1季度城南片区的住宅供应量占整个小市区的70%！因此，本项目所在的城南片区商品房、商品住宅供应过大，销售与价格下滑是对本项目最大的威胁。,二、盐城商业开发普遍存在的问题 1、盲目求大求全，超出市
15、场实际容量：在市政府的引导下，城市新推商业呈现出大型化、功能化、全业态的特点，几十万甚至百万平方超大型商业开发，大型商业综合体、主题商业体的大量集中上市，造成有效消化相对不足，存量每年呈现几何增量趋势。2、缺少合理规划，定位不准：盐城新商业开发仍停留在落成的规划阶段，大多数商业开发没有创新，缺少人性化，人流动线规划不明，内街与外街没有形成互动，导致大量的人流过于集中与某一点，造成人流不流，没有活力。在定位上，动辄以盐城第一、苏北第一等口号，缺乏实质。3、超强开发，无有效支撑点：新城区发展日新月异，人口迁入带来巨大商机，但盲目的乐观使得商业推出量远远超出了新住人口实际需求，在大量楼盘尚未交房入住
16、甚至还未开工的情况下，将商业超强开发，因此缺少了做商业最基本的要素-固定的消费群体。,三、盐城办公用房缺陷分析 1、外观简陋：盐城现有的大部分办公用房均采用白色面砖贴面或涂料粉刷，色彩单一、外观简陋，缺乏办公用房应有的现代、大气的形象。2、基本无大堂：小小门厅也不进行装修。严惩目前现有的办公用房，底层基本没有设置大堂，直接面对楼梯，部分设计有门厅的办公也没有经过精心装修，通常为水泥地面，各类管道裸露在外，影响了外观形象。3、商住部分：相互干扰。目前盐城大部分的办公用房均采用亦商亦往的形式，办公人群和住宅人群或商业客户公用一个通道，相互干扰，影响办公环境。4、缺少专用停车位：盐城目前大部分办公用
17、房均缺少专用车位的设置，大部分为地面停车位，且必须与住宅、商业部分合用，对于公司办公来说极不方便。5、内部配套不全：目前盐城市场的办公用房内，电梯配置不全，大部分仅有一部电梯的配置，并且需要和其他楼层的住户、商家公用，严重影响了写字楼的功能。6、缺少专业的物业管理：由于盐城物业管理才刚刚起步，缺乏写字楼的物业管理经验，因此造成办公用房缺少专业的物业管理服务。综上几点，我们得出结论：盐城缺少真正意义上的写字楼！虽然盐城市每年的写字楼供应量很大，可供客户选择让人满意的、配套完善、功能齐全的写字楼却很少。,通过第一次提报中深入的市场分析，本案商业、写字楼将能在消费者利益点上获取较明显优势,而国际花园
18、社区公寓特别是率先启动的A3高层 是整个项目推广中的第一张牌，成败之关键。,对于这样一个132万平方米的大盘，开篇的整体形象及知名度极为重要。而项目首推的A3高层公寓正有着为商业奠定人气基础；为写字楼提升公众知名度的重要意义。,1、本项目的目标客群从来源上来看可以分为四大类：一是市区2000年前后“居者有其屋”向“居者优其屋”的居住升级型市民；二是项目周边的企事业单位员工及原住民；三是邻近乡镇进城的高收入人群；四是看中片区与项目增值前景的居民与少量投资客。2、本项目前期住宅所面对的主要客群是2000年前后已经安家、为改善居住条件而形成的“次级有限需求”中小户型及较好的性价比是他们购房的两大标准
19、。,住宅消费者回顾,第一、第二层将是本案的目标消费者；第二层是针对A3高层的目标人群。,消费群构成,从消费者需求看本案公寓与竞争对手,A3公寓竞争优势必须通过“三步式圈地运动”，全面确立公寓的市场地位,比较分析，本案依靠任何单一优势均无法与对手形成绝对性优势，必须在前期充分强调本案是新城市中心的综合体的居住中心，再向消费者宣传项目并不亚于对手的品质支撑，方为制胜之法。,第一步：从城区比较开始,老城区,城南区,市政府,城市中央生活圈,完善的市政配套便捷的交通网道有序、干净的住区、街区氛围城市绿化、生态景观高档次楼盘汇聚,成熟、但难以优化的城市规划凌乱、无序的城市布局平房、老屋子与品质楼盘混居单品
20、价格高、品质并不完善，性价比低,老城区,城南区,完善的市政配套便捷的交通网道有序、干净的住区、街区氛围城市绿化、生态景观高档次楼盘汇聚,成熟、但难以优化的城市规划凌乱、无序的城市布局平房、老屋子与品质楼盘混居单品价格高、品质并不完善，性价比低,消费者期望的是有城市居住感但比老城区有升值空间，并能优化升级的居住条件,相矛盾,相符合,当消费者承认城南区为置业第一优选时，本案的共同体则是城市优势资源集中体现的平台。并以150万平方米的板块式影响力，追加公寓的“繁华背景”。,第二步：以150万平方米共同体支撑,城市中心经济圈顶级商务办公楼城市中心商业圈综合大型购物公园、超市、百货、风情街区城市中心生态
21、圈大型市内内港湖水景、水景广场、盐渎公园城市基础生活圈交通、教育、医疗、银行等市政配套,城市中央生活圈,第三步：150万平米之中的首席价值,当消费者开始承认共同体的价值，而A3公寓的升值前景就是宣传追加后，最终令消费者抢先买单的最大动力。,给盐城一个城市中央生活圈！这是国际花园社区A3高层之于地产市场、之于消费者毋庸置疑，并无法取替的最大价值。,双核时代现已来临，更多震撼精彩，敬请期待风行今日&上海龙睿再一次演绎,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4E
22、pZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUK
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