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1、丁桥板块市场研究报告,市场研究二部2010年7月15日,第一部分区域概况,第二部分市场研究,区位分析,区域发展规划,区域规划总结,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,第三部分板块评价,第一部分区域概况,区位分析,区域发展规划,区域规划总结,丁桥板块位于杭州主城东北部，北靠临平，西接半山、石桥，东攘天都城，是“承主启副”的未来城市副中心。,杭州主城区与郊区半山、副城临平的发展要道,城市发展的枢纽,丁桥板块,丁桥大型居住区东起绕城公路，西至丁桥港、笕丁路，南起沪杭铁路，北至上塘河，用地面积5700亩，规划居住人口10万人。,距离市中心：10公里,丁桥有山最著名的要数北
2、部的皋亭山、黄鹤山，早在明代就成为“钱塘八景”之一；丁桥有水全镇水网纵横，上塘河等五条内河流淌在区域内穿镇而过，总长度达到30余公里。,皋亭山,上塘河,黄鹤山,丁桥拥有着独特的自然资源,第一部分区域概况,区位分析,区域发展规划,区域规划总结,按照杭州市城北新城概念规划中要求：以田园丁桥综合体为启动区块推进城北新城建设 丁桥为城北新城的核心构成部分之一,按照杭州市城北新城概念规划中要求：以田园丁桥综合体为启动区块推进城北新城建设。将丁桥功能定位：位置借用区位交通等优势，发展宜居综合枢纽等优势。,城北新城的规划确立，指明未来方向,按照杭州市城北新城概念规划中要求：以田园丁桥综合体为启动区块推进城北
3、新城建设。将丁桥功能定位：位置借用区位交通优势。,一期大型居住区、二期大型商业区,大型居住区 新杭州城市副中心,卫星城,远景：,近期：,中期：,丁桥居住区一期、二期、长睦居住区、半山田园居住区和天都城成片,大型居住区规划用地5000多亩，总建筑面积347万平方米，规划一期进驻居民3万多户，居住人口10万。,规划交通,“一绕、二快、三横、四纵”的区域路网骨架一绕：绕城公路二快：石桥路、石详路三横：临丁路、华丰路 大农港路四纵：华中路、同协路、丁桥东路、笕丁路,拉近丁桥与市中心的距离,规划中的地铁3号线 按照规划，地铁三号线将从丁桥经过。地铁3号线是城市主干线，西起留下至武林广场与1号线同台换乘，
4、往东北至丁桥大型居住区最后至临平与1号线临平站相连。地铁3号线的建立，拉近丁桥与主城的距离使得丁桥的交通更便利，宜居性得到进一步提高。,3号线,区域交通分析：,交通现状：临丁路、华丰路和大农港路城市主次干道，目前组成了丁桥与外界联系的东西向路网骨架；勤丰路和丁桥东路，组成了丁桥镇与外界联系的南北向路网骨架，另外还有一条环丁路，环绕着整个丁桥板块。,东西向 南北向 环线,规划交通现状：丁桥公交中心站：345、335、K812、535、371以及区间车677路快速公交B3路设立多个公共自行车站点今后：普通公交、轻轨、BRT快速公交、地铁等将构成一个的交通网络,规划环境,目前总投资达8900万元的丁
5、桥港整治工程已正式启动。今后入住丁桥大型居住区的市民将像住在运河、东河边的人们一样拥有迷人的滨水风景。整治河道，建造水景、种树植绿，建成后的丁桥居住区将是一个水含韵、绿满眼的美丽水乡。,规划教育,区域规划设置36班中学两所、36班小学四所，12班幼儿园七所。建成后的丁桥将拥有完善的教育配套资源，让丁桥人真正实现“在家门口上学”。,规划商业,规划300亩商业设施、3个社区配套中心，净菜超市3座。丁桥、丁桥农贸市场、银鼎商贸城等 新城广场：建筑面积近11万平方米，目前物美大卖场、苏宁、KFC、知味观等等入驻丁兰广场：主要定位为百货、休闲娱乐、餐饮等，10万平方米的商业中心正在建设中,拉升丁桥居住品
6、质及整个区块的形象,第一部分区域概况,区位分析,区域发展规划,区域规划总结,区位：“城北新城核心区”，杭州主城区与郊区半山、副城临平的发展要道，与田园、华丰板块相互呼应,交通：“一绕、二块、三横、四纵”主干道建设，快速公交、地铁等，主城区10公里公交圈。,配套：大量经济适用房的建造，引入大量商业、教育、交通等配套，可居性强。,丁桥大型居住区逐渐将建设成为设施齐全、交通便捷、环境优美、功能完善的现代化新城区，区域发展潜力被看好。,第二部分市场研究,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,丁桥一直都是杭州的“价格洼地”，是政府建造经济适用房的基地，直到07年7月才出让首块
7、商品房土地，为广宇竟得，随后天阳、联合、三胜、冠宇等进入，楼市日益繁荣。而后随着广大、昆仑、中豪等知名开发商陆续拿地，丁桥楼市必将再掀高潮。,概况：,第二部分市场研究,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,九大开发商逐鹿丁桥广宇上东城上东领地（在建基本售罄）上东臻品（在建在售）上东名筑（在建在售）上东82号地块（规划中）天阳观筑（在建在售）联合格里（在建基本售罄）冠宇隽园（在建在售）丁桥颐景园（在建在售）昆仑51号地块（规划中）中豪77号地块（规划中）广大83号地块（规划中）昆仑西房78号地块（规划中）,丁桥在售项目情况一览表,项目名称：广宇上东城地理位置：丁桥，新
8、城广场西侧项目规模：占地约12.8万方 总建面积约32万方容积率：2.5物业类型：高层住宅项目简述：目前是丁桥规模最大的盘，分为三期开发，一期上东领地，二期上东臻品，三期上东明筑，其产品多为中小户型，其客户多为首次置业者，以及大量投资客户（主要09年购买）。目前在售部分二期尾房和5月开盘的三期房源，均较13000元左右，截止7月8日已售23套，去化率仅为6%。,项目名称：天阳观筑地理位置：丁桥，勤丰路与环丁 支路交叉口项目规模：占地约4.05万方 总建面积约12万方容积率：2.2物业类型：6幢高层、6幢联排项目简述：拥有丁桥唯一的排屋建筑，公寓以90方精致三房为主。公寓部分目前已售罄，成交均价
9、约13500元/；当前在售排屋600万/套，共36套，仅去化3套。,项目名称：联合格里地理位置：丁桥板块，南至农港路，西到勤丰路 项目规模：总用地约5万方，总建面积近10万方容积率：2.0物业类型：11幢小高层/高层公寓建筑风格：现代产品简述：一首“格里没有陌生人”打响了营销的第一炮。加之“格里的90方”的众人皆知，造就了销售的火爆。当前该项目已全部推盘完毕，据透明售房网数据显示，基本已售罄。其于2010年3月29日推出的3、4楼，实际成交均价超过14000元/。,项目名称：冠宇隽园地理位置：丁桥区域 蕙兰雅路与丁群街交叉口 项目规模：占地39352方，总建约12万方容积率：2.3物业类型：1
10、1幢高层项目简述：后现代主义建筑风格，规划布局规整，立面简洁明快。主力户型86-115方三房，少量130方舒适三房，户型比较方正，舒适度较高。项目近期待开盘时遭遇“新国十条”系列调整政策，开盘时间一度延迟，最终于5月10日正式开盘，对外均价13000元/，推出314套房源，截至7月8日，仅成交92套，实际成交均价约12000元/。,项目名称：丁桥.颐景园地理位置：丁桥东路与大农港路交叉 路东南角项目规模：占地37575平方米 104294.19平方米容积率：2.2物业类型：12-16层小高层10幢项目简述：总规划12-16层小高层10幢，2层沿街商业2幢，主力户型70-130左右，主要目标客户
11、是刚性需求的首次置业者。项目于7月5日开盘，推出357套房源，对外均价约12000元/。开盘期间有到指定银行预存2万可享受日减500元优惠，一次性付款95折等优惠。,丁桥规划中项目一览表,广大项目,广宇项目,昆仑项目,中豪项目,昆仑西房项目,分析可知，该板块内近期出让的项目体量普遍较小，都没有达到20000方，在容积率、建筑密度、绿地率方面都存在明显的相似性。在成交楼面价方面，也基本维持在6000元/平方米左右。因此可以预计未来丁桥板块上市的楼盘无论在价格还是产品方面都存在较大的共性，同质化程度高。,第二部分市场研究,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,注：数据收
12、集截止2010年7月8日,分析该区域在售楼盘销售数据可知，广宇上东城2008年底首次在丁桥推出房源均价7400元/平方米，而09年初，价格也维持在这个水平。随后随着楼市的大热，在2009年底2010年初一路上涨到13000-14000元/平方米，涨幅达到90%。各项目销售情况乐观，去化率都超过90%。而随着楼市调控政策的出台，丁桥楼市也随之急速降温，虽价格只有小幅度的下降，但是销售情况不容客观，销售去化率极低。当前大多陷入僵局，这从侧面反映出近郊楼盘客户对政策、价格的敏感性较强。,丁桥各在售项目去化情况表,分析：无论从去化套数和去化面积上，广宇上东城都将近占有一半的比例，名副其实是丁桥板块的楼
13、市“大哥”。,丁桥已售房源面积分布表,分析：从成交面积结构看，80-90方的小户型为该市场的主流，占到成交面积的一半比例。其次是60-80方的户型，达到18%。这两类总和约占成交总量的2/3都达到成交总量的一半，可见90方下的小户型是丁桥的主流，刚性需求或者投资客是该区域客户的主要构成。,第二部分市场研究,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,未来将上市房源建筑面积列表,从上图可知，丁桥未来几年上市房源总量在90000方左右，而各项目的规模都不到20万方。其中昆仑西房项目所占比例最大，达到20%。其次是广大项目，占到16%。广宇上东城的余量仍占有较大的比例，达到13
14、%。按照2/5/3的比例，开发商以三年为周期开发，未来三年丁桥板块房源供应为18000方、45000方、27000方。可见后续房源供应比较充足。,第二部分市场研究,区域市场概况,项目分析,销售情况分析,区域楼市总结,未来供应分析,丁桥楼市分析小结：1、丁桥各项目相距很近，丁桥板块本身也不大，所以对版块各种配套资源的共享度相差无已。而各项目产品间差异性也不大，除观筑36席排屋外，都是高层建筑，都以小户型为主，且都是毛坯房，所以在价格上差异度也很小，这造成了其直接竞争。2、各项目主要在售的户型主流都是紧凑的小户型，虽没有明显的硬伤，但是也没有让人眼前一亮的可以大热的户型。其空间设计上，通过“赠送面
15、积”吸引消费者眼球，如赠送阳台、露台、飘窗、花池等面积，增加使用空间。3、除广宇上东城外，其余在售或者在规划中的项目体量都较小，基本建筑面积都在100000平方米左右。4、该区域内主要客户基本为首次置业的刚性需求者，以年轻人为主，他们相较于品牌更关注性价比。各项目在产品定位和项目推广上也符合年轻人的需求。5、广宇上东城在板块内存在明显的优势，除了项目体量最大外，它也拥有完善的配套资源，配备了比较丰富的户型选择，广大宣传力度也比较大。6、在广告策略上，因为人们对丁桥认识度不高，普遍对其印象是比较落后、偏远，所以各项目在炒板块发展预期上投入力度比较大。,第三部分板块评价,丁桥作为杭州主城区的“价格
16、洼地”凭借这个“诱惑”的称号，丁桥在09年可谓是好好地火了一把，从当初的均价7000多，到如今在13000左右，涨幅几乎翻番。但是随着4月出台的楼市调控政策的出台，丁桥楼市急速降温，各近期开盘的项目销售不佳。而随着楼市理性销售的到来，丁桥板块做为城北新城重点规划项目之一，丁桥的楼市必将面临机遇也将遭遇各方面的竞争。机遇：1、杭州市政府对丁桥整体规划，前景被看好。2、丁桥板块是大型的经济适用房区块，政府将引入充分的配套，提高板块整体的宜居性。竞争：1、丁桥目前出让的几宗地块，无论面积还是规划都非常相似，90平方米以下户型占主流，注定所有产品都面临同质化的困惑。2、丁桥有大量的经济适用房项目，包括
17、丁桥兰苑、丁桥景苑、华元邻里人家、天阳美邻嘉苑等。这些项目无论从户型设置、项目配套和产品品质上，都对商品房的定位提出了挑战。3、该板块主要以经济适用房为主，而经济适用房的价格远低于商品房，这让购买商品房的客户难以平衡。,Thank You!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYS
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