尺度成都金堂高尔夫项目（蓝光观岭）前期可行性分析65页.doc

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1、成都尺度地产顾问有限公司2006年8月7日报告总述本案以项目自身特殊性为出发点，站在城市运营角度，分析了金堂发展综合性郊区大盘的优劣势条件，提出将房地产与休闲产业相复合，引入特色吸引物，以休闲产业拉动房地产产业发展、塑造物业独特价值卖点的可行性建议。在此基础上，综合考量金堂区域自身特性、资源条件、竞争要求，提出了本案适宜发展“商务休闲+体育休闲”的27洞、占地1500亩的高尔夫球场为特色吸引物，并初步确定其档次为“西南首席”，特色风情为“具有完整生态链条的亲水高尔夫球场”。在特色吸引物既定的情况下，本案确定以“高档物业高尔夫主题社区”与“中高档物业多元化中高端复合主题居住区”为主力产品，以“球

2、场、房产均衡发展”为基本思路，建设成为“生活、休闲、商务”三位一体的“西南国际生态高尔夫小镇”的基本发展模式。在基本发展模式既定的状况下，我们分别从市场层面、运营层面、财务层面验证了其可行性。最终，我们分析认为，本项目投资周期将为10年，资金成本约9.1183亿，第二年开始开发商基本不需追加投入，项目进入良性自循环，大约用5.5年时间实现净现值为0，未来的纯资金净收益将达到10.1453亿，自有资金回报率111.26%。另外沉淀高尔夫、酒店等物业，建设成本价值3.3亿元，土地价值15.9亿元（按未来100万元/亩计），项目具备良好的风险抗性。目 录前 言 项目发展的目标体系8一、本项目研究背景

3、8（一）企业背景8（二）项目自身条件8（三）项目发展环境9三、项目的特殊性认识9四、本项目发展的前提条件分析9五、本项目发展的目标体系10第一章 区域发展战略研究11一、大成都城市定位对区域发展的意义11二、大成都总体规划对区域发展的影响12三、金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变12四、区域资源条件及发展水平横向比较分析14五、金堂差异化竞争发展战略15第二章 项目休闲产业发展方向16一、特色吸引物的选择16（一）本案发展休闲产业的资源基础16（二）各区域休闲产业的发展态势17（三）人造特色吸引物的确定18二、高尔夫球场发展建议19（一）中国高尔夫发展概况19（二）成都高尔夫发展概况2

4、0（三）本案高球球场发展建议21第三章 项目发展模式22一、案例考察22（一）案例简介22（二）共性研究22（三）差异点分析23二、项目总体发展思路24（一）项目总体开发思路24（二）项目开发应注意的几个要点24三、高尔夫休闲物业定位24（一）休闲物业总体定位24（二）休闲物业组合25（三）市场锁定26（四）目标客户群锁定26第四章 市场可行性分析27一、本案所面临的市场格局及竞争格局27（一）成都郊区物业市场板块分布27（二）发展模式下的竞争格局判断28二、高端物业市场竞争分析28（一）显性竞争板块分析28（二）潜在竞争分析30（三）竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点31三、中高档物业

5、的市场竞争分析31（一）本地市场的中高档物业竞争分析31（二）与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析32（三）中高端物业市场机会判断34四、大成都城市化进程带给金堂的区域发展机会35五、市场可行性总结36第五章 运营可行性分析37一、项目运营的总体构想37（一）项目运营必须遵循的原则37（二）本案运营的总体设想37二、运营机制设计38（一）运营主体选择38（二）与政府的关系协调39（三）与其他企业的协作40三、开发时序设计42（一）设计的指导思想42（二）各产品的开发时机判断42（三）开发时序设计43四、运营方式设计45（一）高尔夫球场运营方式45（二）土地运营方式46（三）物业运营方式47

6、（四）酒店运营方式设计48第六章 投资可行性分析49一、土地运营的投资可行性分析49（一）研究方法49（二）土地投资成本研究50（二）高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响50（三）土地市场价值预测51（四）土地运营的投资可行性分析51二、物业开发投资可行性分析52（一）分析方法52（二）物业平均价格预测52（三）投资分析与收益测算53三、不同运营方式下项目投资评价60（一）土地一级运营60（二）主体企业进行全部物业开发60（三）主体企业进行部分物业开发61（四）总体评价61四、项目风险分析62（一）政策风险62（二）市场竞争风险63（三）经营性风险64（四）结论65附件：附件一：金堂政府部

7、门深访纪录附件二、成都高尔夫发展概况附件三、金堂市场环境报告附件四、典型高尔夫个案分析附件五、土地价值研究附件六：重点郊区别墅板块发展比较研究前 言 项目发展的目标体系一、本项目研究背景（一）企业背景华宝集团是一家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥有丰厚的资金储备；对于这样一个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目的基本要求在于：l 资金安全性：项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地、物业的保值、升值。l 项目可投资性：未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需求。l 发展可持续性：通过项目的开发运行，能联动、集聚、整合多层次的政府、业界、土地资源，

8、从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外的新利润点与投资机会。以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。（二）项目自身条件项目地块项目地块总面积4200亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河，与未来的“成都游乐中心”隔河相望；东南向连金堂新城区，毗邻客运中心、三星级酒店；东面为青白江地界；现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门、规划部门、当地开发商等的深访，我们对土地有以下基本认识：1、 地块资源禀赋优越较为突出的资源为四大类：a) 水资源该区域毗邻中河，地块内有一大湖（莫里森湖），并散点分布有其他小水塘，均为引中河水形成。b) 物

9、种资源项目天然的物业价值卖点；地块区域原为成都野生动物园，共有各类动物3万余只，构成了野趣横生、生机盎然的奇妙生态空间。c) 植被资源地块区域植被茂密，植物品种繁多，并已人工形成了草场、林区等。d) 地貌资源区域内地势变化富有动态，为浅丘地形，以毗邻中和的现“河畔餐厅”为制高点，莫里森湖为低洼区。2、 土地证将分期获得2800亩土地拥有土地证，可一次性直接获取；1400亩土地为预留发展用地，将通过其他手段获取。（三）项目发展环境项目所在的金堂区域，城镇发展水平滞后于同等区位条件的其他城镇。现阶段，金堂在规划、政策上拥有多项利好，未来地块发展的区位优势突出。三、项目的特殊性认识 本案是西部中心城

10、市郊区的综合性大盘与常规地产项目不同，本案远离市区、体量巨大，单纯的住区开发缺乏当地的市场消费力支撑。因此必须将项目目标市场放大整个成都、四川、中国西南进行考量，作为一个中国西部中心城市的郊区综合性大盘来进行研究。 政、企关系决定本案开发的可行性一方面，政府拥有原野生动物园一定股权，同时在土地运营环节还需要政府的协助。企业为保证土地低价获取，必须考虑与政府的关系协调。同时作为一个“城市运营”项目，政府的支持也是项目必要的保障。四、本项目发展的前提条件分析 必须建立一个特色吸引物参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居生活体系关联度、融合度高的特色吸引物作为核心卖点

11、。 必须立足“城市运营”进行发展本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展营造项目发展的机遇。这要求在政、企携手的前提下，企业的投资、开发行为必须站在区域发展、城市运营的角度进行思考。五、本项目发展的目标体系 通过特色吸引物，运用“城市运营”手段，提升区域竞争力。 通过土地投资，保证资金安全性。 通过开发投资，实现项目可投资性。 通过联动政府，搭建起双方互动、合作的平台，共同实现投资可持续性。以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要求。第一章 区域发展战略研究一、大成都城市定位对区域发展的意义中国城市经济发展格局图大北京城市圈大上海城市

12、圈大广州城市圈？长江流域经济带西部的致动点、发力点在哪里？成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四极。作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为“中国休闲之都”它所面对的休闲市场将是全国乃至全球！二、大成都总体规划对区域发展的影响郫县：发展初期清白江金堂：起步阶段龙泉：发展中期华阳：高速发展期东升：发展初期温江：高速发展期 华阳组团：小康居住新城 温江（柳城）组团：花园居住新城 龙泉组团：山地型休闲旅游区 新都青白江组团：大型制造业基地 双流（东升）组团：新型工业基地 郫县（郫筒）组团：高新技术产业中心在大成都总体规划影响下，温江、华阳、龙

13、泉等区域房地产市场得以较快发展，特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江、华阳市场发生了革命性突破；而青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是一个市场机遇，又是一个开拓全新市场的挑战。三、金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变金堂政府力图把金堂打造为“西部花园水城，成都游乐中心”，目前已初具规模，居家、生态环境都得到了极大改善，力在创造“天府水城，人居金堂”的优美休闲人居环境；区域定位以“居住、会务、休闲、旅游”为主，区域性质将发生了质的改变。同时，金堂围绕打造“成都市东北部次中心”，全方位推进对外开放；正建设成为无污染的中国西部纺织城。2007年底，成金路开通，金堂与成都

14、的距离为31公里，半径属于3050公里的地域，与成都的距离在30分钟车程内，成金快速通道的建成使金堂完全进入30分钟的大成都第一圈层。为此，成金线将成为改变金堂与成都之间关系的紧密纽带，将金堂带入成都第一圈层。金堂区位条件的变化，将使其兼具第一圈层和第二圈层优势特点：u 第一圈层与第二圈层综合比较分析：第一圈层第二圈层土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富土地成本较高很低交通状况相对完善交通逐步完善，城市一体化进程加快居住环境状况配套较成熟.居住质量较好自然环境较好,居住环境逐步改善，条件配套逐步完善产品状况产品多样化,可选择度大产品多样化不够价格接受度相对较高相对较低竞争相当激烈相对较弱投

15、资环境较成熟正在完善金堂区域未来优势特点： 具有规模开发条件 土地成本低 交通便捷 生态环境优 价格接受度逐渐提升金堂区域未来也面临着同时来自第一圈层和第二圈层更为严峻的竞争。下面本案将进一步比较金堂与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。四、区域资源条件及发展水平横向比较分析区域交通条件房价水平自然环境生活配套青城山成灌高速、老成灌路；106国道的贯通以及川西旅游黄金通道的修建使区域交通四通八达；车程高速40分钟，老成灌路1小时；但均需交纳过路费；目前中高端平均房价为4000元/自然景观资源突出，避暑胜地；世界自然文化遗产，具有突出的人文、文化资源；气候宜人，空气质量高；生活配套匮乏华阳

16、有人民南路南延线，成仁路等；华阳新客运中心及府河成都港；距离成都车程10分钟；目前中高端平均房价为4000元/位居城南，“富”气顺延，人气较足；紧靠东山、牧马山，毗邻府河、副中心、高新区，具备一定的自然资源。生活配套不足龙泉拥有五纵三横的快速交通网络：“五纵”：老成渝路、成渝高速路、成南高速路、成洛路、成龙路；“四横”则指三环路、外环高速路、龙泉环城路、石胜路；拥有成都最大客运站十陵客运站；距成都的车程20-30分钟；目前中端平均房价为2200元/有成都最近的山脉，地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏；具有一定的资源，成都市区最大的规划风景区十陵历史文化风景区位于龙泉；著名的花果之

17、乡，休闲胜地。生活配套一般温江成温邛高速，光华大道，交通网络发达；进城的时间在10分钟以内；目前中高端平均房价为3200元/处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中丰富；“贵”气较盛，区域认知度高。空气质量高，有众多的森林苗圃。花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境有较大程度的提升。生活配套正处于逐步完善中，借花博会的东风建设大量的基础配套牧马山成雅高速、成都双流新津大件路，交通网络发达，但交通状况一般；平均房价集中在4000元/以上区域内高尔夫球场为目前成都市内最好的高尔夫球场，吸引大量的商务客户；区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强；景观位置较好的高端物业；森林公园的建设将将区域

18、打造成旅游胜地；生活配套不完善，几乎无其他方面的配套金堂成绵高速，2007年底成金路通车后，进成都时间不到半小时目前中端均价2000元/被誉为“千里沱江第一城”，沱江及其支流毗河、中河和北河在县城内相汇环绕，构成金堂县“一江三河八岸”的水系环境，有中国独具的水城特色。本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小水塘，地形地貌非常适宜打造高尔夫别墅物业。生活配套一般从上述几个典型区域比较来看，金堂凭借目前的现状暂时不具备明显区域休闲房地产发展优势。五、金堂差异化竞争发展战略作为未来成都半小时圈层的成员之一，金堂暂不具备明显竞争优势，如果在现状条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产

19、市场中存在较大竞争压力；故本项目需要跳出金堂区域市场，以“高起点、高效吸引物”为核心，通过差异化竞争打造西南个性化休闲旗舰基地。本案将进一步寻求本项目的“高效吸引物”。第二章 项目休闲产业发展方向一、特色吸引物的选择特色吸引物的选择方式有两种，第一种是依托于先天资源基础而成，如温泉、沙滩等，另一种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园、高尔夫等等。那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业的核心？如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化、特色化？（一）本案发展休闲产业的资源基础1、发展休闲产业的资源基础分类衡量一个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺的资源优势是必要的

20、条件，应该具备一定特性。资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档次。一般来讲，稀缺资源可以分为先天资源与后天资源： 先天稀缺性资源自然生态资源、历史人文资源 后天稀缺性资源人造休闲设施2、本案发展休闲产业的资源基础评价整体来看，依托于成都这个西南中心城市，横向比较成都各个区县，在1小时交通圈内，适宜发展休闲产业的区域主要包括了“青城山-都江堰”、龙泉、大邑、崇州、温江、牧马山等区域，其资源基础分析如下：区域拥有资源评价青城山都江堰1、 极其稀缺的自然生态资源2、 浓厚的人文历史积淀自然生态资源、历史人文资源稀缺性突出，为成都最具发展潜力地域温江1、 生态农业区，水土质量成都最佳2、 “国

21、色天乡”主题公园先天资源一般，但近年通过人造休闲设施成功打开了成都休闲市场。龙泉1、 独特的人文历史风情2、 生态农业、自然山体植被3、 大型运动基地先天资源具有一定稀缺性，但多样性相当突出，具有很好休闲产业发展基础大邑1、 稀缺的自然资源西岭雪山、温泉2、 一定的历史知名度先天资源稀缺性突出，但资源过于单一，具有一定休闲产业发展基础牧马山1、 高尔夫景观球场2、 森林公园先天资源条件一般，但通过具有稀缺性的高尔夫建设，已成功启动休闲产业崇州1、文景江温泉开发区先天资源稀缺性一般，过于单一金堂（赵镇）1、丰富的水系资源先天资源具有一定的稀缺性，但多样性不足对比其他区域，我们认为： 金堂在现有资

22、源条件下，发展休闲产业存在一定难度主要表现在先天性的自然资源与人文历史资源稀缺性不足，同时由于野生动物园将关闭，唯一可以作为人造景观资源的项目也将退出历史舞台。 要想改变现状，必须在人造休闲设施上做文章在人文资源与自然资源单一情况下，改变现状的最佳途径是利用人造景观资源，这一点上可参考温江与牧马山的模式温江正是利用花博园、国色天乡打开了休闲市场。3、结论 对比其他区域，本案如利用先天性的自然资源、人文历史资源作为特色吸引物，则在发展前景上存在一定的风险性。 唯一可行的道路，是自己引入一个人造特色吸引物，造就差异化的竞争特色。为找准本案差异化发展特色，确定特色吸引物的具体形态，我们必须从成都周边

23、现有休闲产业发展状况进行分析。（二）各区域休闲产业的发展态势区域休闲类型档次青城山都江堰养生休闲为主中高档次为主温江养生休闲、娱乐休闲为主中端为主龙泉体育休闲、民俗风情休闲中档为主大邑康体休闲、民俗风情休闲中档为主牧马山商务休闲、体育休闲高档为主崇州温泉康体休闲中档为主根据对比我们发现： 商务休闲、体育休闲比较稀缺现在成都周边区域，在休闲类型上，汇集了几乎所有的休闲大类，但是从比重上分析，以养生休闲、康体休闲、民俗风情休闲为主，而商务休闲、体育休闲、娱乐休闲比较稀缺，发展同比中国发达地区也显得滞后。 高档休闲消费较少由于成都周边区域现有大部分休闲产业，几乎都是由旅游产业、旅游资源衍生的，故大众

24、化倾向严重，消费集中在中档，而针对于高端人群而打造的新型休闲产业比较匮乏。结论：如果本案要想实现突破，则人造特色必须定位于高端，并在体育休闲与娱乐休闲之间进行选择。（三）人造特色吸引物的确定1、项目可选择的特色吸引物比较根据上述分析，区域适宜建设的人造特色吸引物大致为两类，分别为大型的娱乐休闲设施、大型的体育休闲设施。特色吸引物类别主要类型案例代表娱乐休闲设施大型主题公园等华侨城体育休闲设施体育场馆集群、高尔夫等“新亚洲体育城”“观澜湖”以主题公园为代表的娱乐休闲设施，对开发主体要求高，对区位条件要求高，由于项目自身条件限制，不适宜发展以主题公园为代表的大型娱乐休闲。如本案开发体育休闲设施，鉴

25、于地块的改造难度，结合地块优美的生态环境、富有动态变化的浅丘地势、充沛的水系资源，本案特色吸引物应确定为高尔夫球场。同时，为形成差异化竞争，我们应将高尔夫的商务休闲功能与体育休闲功能相结合。2、结论本案的特色吸引物为：将“商务休闲功能”与“体育休闲功能”相结合的特色高尔夫球场。那么，本案应发展什么样的高尔夫球场？本案的休闲产业发展方向如何？二、高尔夫球场发展建议（一）中国高尔夫发展概况自从1984年来中国第一座高尔夫球场建成以来，在近10年的时间内，我国的高尔夫球场目前已达上百座，目前正式注册的高尔夫球场有195座，分布在全国22个城市中，并已经拥有着世界上成长最快的高尔夫市场。但是，在200

26、4年1月10日，国务院办公厅发布了关于暂停新建高尔夫球场的通知，在此之后，现存的高尔夫球场则不得不向着合理、规范的发展过程进行过渡。近年来，我国高尔夫球场建设有三大趋势：1、 规模化我国已经建成注册的204个球场中，超过标准18洞球场有179个，占总数的87.7%。这一比例大大高于国外。2、 特色化：随着高尔夫运动与旅游、度假的挂钩，球场建设越来越特色化，如海南省与云南省的“四季球场”，云南省的“高原球场”等。3、 模式化我国高尔夫球场建设从初期的萌芽、摸索，到现在已经形成了三种开发模式： “球场核心模式”，区位好、优质会员满额的高尔夫球场具有一定盈利能力； “球场、房产平衡模式”，球场收益与

27、支出差不多平衡，公司主要靠高尔夫别墅房地产盈利； “房产核心模式”，高尔夫球场入不敷出，主要靠高尔夫别墅和高档房产巨额利润获得总体盈利。由于第三种模式的不可持续，现在业界已经开始经营与开发相分离，这变相促进了产业的成熟化发展。（二）成都高尔夫发展概况（详细情况见附件二）l 球场成都仅有两个18洞的标准高尔夫球场，分别位于牧马山和青城山，两座球场的评定在国内都排在中等偏上。l 球场配套对比省外球场地，成都球场配套的商务部分明显比重不足。l 市场状况经过近年来的市场培育，高尔夫球场生意比较火热。牧马山高尔夫球场每个月要承接3500-3800场球，一年算下来就有4万多场。根据我们的深访，成都的这两个

28、球场一般都需要预约，而且周末在下午3点以前不接受访客。l 俱乐部经营状况成都两个标准球场的会员总数落后与昆明与重庆，上升空间还很大，根据我们的深访，业内人士认为成都市场正处于快速发展中。特别值得一提的是，牧马山高尔夫球场的会员中，三分之二是近两年才加入进来的。l 消费客群组成成都业余高尔夫球手中有90%是富商或者企业的高层人士，小有成就的文化人、大学教授以及追求时尚的富家子弟是另外10%的主要人员构成；在目前成都千余名业余高尔夫球手中，男女比例为20比1。对比上海、广州、北京等地的高尔夫俱乐部，成都高尔夫本地化明显，作为西南中心城市，高端高尔夫球市场还有很大拓展空间。根据市场分析我们发现： 成

29、都本地高尔夫市场正处于上升期，而且高端需求并未完全释放。 成都本地高尔夫球场建设规模偏小，而且商务休闲设施不足。 成都本地高尔夫球场特色不够突出。 综合判断，成都滞后于全国水平，甚至落后于西部的重庆、昆明，市场需要引导。以上市场的现状，是本案发展的契机与定位的启示。（三）本案高球球场发展建议结合场地条件，根据差异化原则，建议本案高球发展方向为：l 形象：西南首席高尔夫俱乐部l 规模、档次：27洞球场的成都顶级球场，球场场地面积1500亩左右l 风情定位：具有完整生态链条的亲水高尔夫球场l 基本功能组合：“商务休闲+体育休闲”，配套包括俱乐部会所、独立会议中心、运动中心、商务中心l 目标客群：中

30、国高尔夫爱家，西南顶尖商务人士，成都本地高端消费人群，青白江、新都等本案地域周边企业主。第三章 项目发展模式一、案例考察（详细案例介绍见附件四）我们综合考察了珠江三角洲、长江三角洲、北京这三个中国高尔夫发展最成熟地区的情况，在各区域以企业为主体的高尔夫休闲地产开发的成功案例中，分别选取了“观澜湖高尔夫”、“龙熙顺景”、“汤臣高尔夫”这三个地域标杆项目进行了重点分析。（一）案例简介 “观澜湖高尔夫”“球场核心模式”的代表。“观澜湖高尔夫”开发最早、规模最大、高球俱乐部经营最成熟，成为利用高球产业进行区域运营的世界级典范，其坚持13年的持续投入塑造了完美的产业升值曲线，对本案借鉴意义很大。但由于其

31、体量过大，运营周期过长，物业开发时间也较短，模式不可直接复制。 “龙熙顺景”“房产核心模式”的代表龙熙顺景作为北京的高尔夫标杆项目，在当地异常残酷的高球物业竞争当中，走出了将高球作为房产配套的捆绑型开发之路，同时其三位一体（温泉酒店、高球俱乐部、休闲物业）的产品组合，具有很强的独特性。 “上海汤臣高尔夫” “球场、房产平衡模式”的代表与前两者项目，上海汤臣高尔夫的休闲物业开发最为成熟。汤臣高尔夫休闲物业已开发8期，进入开发的末期，其产品线涵盖了独栋、联排、双拼、叠拼与高尔夫公寓，产品开发周期从99年至今，抵抗住了次次市场变革，创造了休闲物业综合开发、持续增值的典范。（二）共性研究我们发现，现今

32、成功开发的高尔夫地产项目，具有以下共性： 发展思路以高尔夫产业，带动高端休闲地产开发无论是哪种高尔夫地产项目，他们的总体思路都是以高尔夫产业带动休闲地产开发，根据我们对三家球场的电话访谈，他们认为高球产业对地产的拉动作用在于带来了高端消费人群、营造优美健康居住环境、形成高端生活配套这三方面。 功能设计休闲、度假、保健、娱乐、会议、餐饮根据我们对三个项目的电话访谈，高球球场建设的一个重要目的，是营造高端消费人群生活、休闲、商务的软、硬件环境，因此，高球休闲地产开发的基本功能设计应满足他们全部的商务、生活、休闲需求。 休闲物业基本搭配俱乐部会所+别墅+高尔夫公寓用于房产开发的土地，开发价值以球场为

33、中心向外递减，开发价值最高的为球场内的土地与球场边缘土地。一般在球场内或边缘开发别墅类物业，在较偏远的地块开发高尔夫公寓，作为区域的制高点。 消费人群高尔夫休闲人群与房产消费人群相互重合与其他两个项目类似，深圳“观澜湖”早期物业购买人群中，俱乐部会员占40%以上。同时，从高尔夫休闲人群与房产消费人群的特征上看，年龄、身份、籍贯等也基本一致。（三）差异点分析根据不同项目的不同发展条件，他们形成以下差异点： 特殊配套设施酒店、会议中心、康体设施某些项目在开发初期（如龙熙顺景、观澜湖等），由于区域休闲配套还不够成熟，专门建有特色高星级酒店与会议中心，同时也建设了游泳池、健康中心、网球场、温泉中心、S

34、PA会馆等与高尔夫运动契合度较高的康体设施。 高球球场经营与开发分离在成功开发高尔夫球场后，发展商有可能自己经营，也可能引入专业的高尔夫俱乐部进行经营。总体来看，随行业的专业性增加，近年来的高球球场由外来经营者经营已成为大势。 物业销售方式由于经营状况的差异，一般高球休闲物业在销售中，有将高球俱乐部与休闲物业独立营销的，也有将物业与高尔夫共同营销的。如北京龙熙顺景，为贴补俱乐部经营，同时也为塑造物业独特卖点，将物业与俱乐部会员卡捆绑销售，买房赠卡。二、项目总体发展思路（一）项目总体开发思路根据案例考察，借鉴成功项目的共性，结合本案特征，项目的总体发展思路如下： 物业总体开发思路以高尔夫休闲产业

35、，带动多元化、高品质复合地产开发。本案休闲产业对物业的拉动方式分以下三种：通过高球球场及配套设施建设，为高端人群塑造完美的生活、休闲、商务环境；通过高球球场经营，为休闲物业吸引西南高端消费人群；通过联动高球俱乐部营销，力促休闲物业快速销售，并实现物业附加值提升。（二）项目开发应注意的几个要点借鉴案例中的差异性，结合本案的细部特征，本案在发展中应注意以下几点： 开发模式“球场、房产平衡模式” 物业基本组合球场+俱乐部会所+高星级酒店+别墅+高尔夫公寓 功能设计“生活、休闲、商务”三位一体三、高尔夫休闲物业定位（一）休闲物业总体定位根据通过休闲产业拉动地产发展的思路，本项目休闲物业定位为：西南国际

36、生态高尔夫小镇本项目物业的市场面将立足西南，面向全国的高端消费群体，是一个具有国际水准的休闲社区；高尔夫球场是本案的特色吸引物，而具备物种多样性、生物链完整性的自然环境是本案的最大人居价值卖点；4200亩的体量，使本案将成为一个具有小城镇意味的特色休闲小镇。（二）休闲物业组合高尔夫休闲物业历来被称为休闲物业中的“劳斯莱斯”，其高端的物业价值来源于球场所赋予的特殊财富意义。结合高球球场档次，本案高尔夫主题社区应定位于西部顶级休闲物业。本案休闲物业主要划分为两类，具体设想如下：1、核心物业高尔夫主题社区根据高尔夫带动物业发展的思路，本案核心物业为：以“高尔夫别墅”为物业主体，配以“酒店式公寓”、“

37、俱乐部会所”、“高星级别酒店”等休闲、生活、商务配套。每种物业的建设构想如下： 高尔夫别墅包括独栋别墅、联排别墅等类型，主要分布在球场地边或中间。 酒店式高尔夫公寓主要分布在球场外围或别墅区旁，主要为度假、商务人群设计。 “俱乐部会所”、“高星级别酒店”本案的休闲配套物业的主要功能，不仅立足于为高球球场提供配套，而且将更加注重为休闲居住人群营造商务、休闲、度假、居住的软、硬件环境。由于本案现有区域配套不全，且档次较低，建议兴建一个高星级酒店。2、中高档物业多元化中高端复合主题居住区由于本案肩负带动区域市场发展的责任，因此可考虑为本地客户提供一定量的标杆产品，形成市场挤压，带动区域物业水平提升。

38、同时，从市场层面看，本地市场正处供不应求的阶段，利用边缘地块开发一部分中档物业，有助于提升本案的消化速度。 中档物业将独立分区于高尔夫主题社区，建在稍微远离球场的区域。根据市场的不同需求，中高档物业将呈现多远化、复合主题的特征，其中将包括以满足中长期居住的花园洋房、联排别墅，以满足短居为主的高尔夫公寓，以满足养老需求的老年公寓等。（三）市场锁定根据省外案例分析与成都高尔夫物业的销售特征，高尔夫物业作为无疑是受市场的地域限制最小的；由于俱乐部消费人群与物业目标客户的重叠性，我们认为休闲物业的市场定位为：以成都为中心，面向大西南，辐射全国及港台的西南高端休闲物业市场为主，带动及吸引金堂及周边地区中

39、高档住宅消费市场。（四）目标客户群锁定根据我们对成都已有高尔夫物业的消费者调查，结果省外案例，我们认为本案目标群为：四缘客户高尔夫缘、工作缘、地缘、成都情缘 高尔夫缘客户：分布西南各地，甚至沿海、香港、深圳、珠三角、东南亚等；关注有关高尔夫方面的赛事及所有信息，看有关高尔夫方面的杂志等；会从球会的角度评价物业的价值；主要是为方便打球、甚至方便退休后打球而置业。 工作缘客户：在成都周边有公司；注重社区的社交功能；注重社区环境，齐全的区内配套，社区成分的高尚性；关注其行业内的信息与活动； 地缘客户：分布在成都及周边距球会距离比较近的客户；为置业而置业；重视物业的质素、生活便利程度、物业的发展前景；

40、 成都情缘客户：来自甘、阿、凉三州与西藏；因喜爱成都平原、金堂良好的居住环境而职业；大部分出于养老、休闲动机。第四章 市场可行性分析未来，本项目所处的区域面临着近郊市场的阻隔、远郊市场的竞争，如何能在远近交攻的市场环境里寻找本项目的发展机会？本项目能否具备核心竞争力？在本章节中，本案将通过近郊、远郊市场的对比分析，论证本项目市场发展的可行性。一、本案所面临的市场格局及竞争格局（一）成都郊区物业市场板块分布第一圈层第二圈层成都郊区物业市场按距成都市区的车程距离分第一圈层和第二圈层两大板块，如图所示：根据本案的发展模式，物业主要分高端物业（高尔夫社区）与中高端物业（花园洋房），这两者所面临的竞争格

41、局有所不同，必须分别加以分析。本案的高端休闲物业市场竞争将面临成都第一圈层与第二圈层的包夹，同时中高端物业市场发展将面临成都第一圈层东北向区域市场的阻隔。（二）发展模式下的竞争格局判断1、 高端物业竞争格局判断休闲类高端物业的需求，对距离和方位的抗性相对较弱，同时具有以满足第二居所为主的特征，因此该档次物业面临的市场竞争，来自于所有可能产生同类型物业的区域，主要集中在第一圈层中的牧马山、麓山、龙泉和第二圈层中的青城山-都江堰、大邑、新津、彭州、崇州。2、 中高端物业的竞争格局判断中高端物业的需求，对方位和距离的抗性相对较强，因此根据我们上一部分的客户群体分析，客户将主要来自成都城北、城东，及成

42、都到金堂交通干道周边地域。由此我们可以判断出，该类型物业所面临的市场竞争将主要来源于成都东北面的新都、清白江、龙泉，及本案所属的区域内部市场。二、高端物业市场竞争分析本案高端物业面临的市场竞争，将主要集中在第一圈层与第二圈层中的青城山-都江堰、大邑、新津、崇州等区域。因此，应对竞争区域的供需特征做出判断，从而明确市场机会点。（一）显性竞争板块分析现在成都的高端休闲物业市场，能对本案形成有效竞争的只有青城山、龙泉、牧马山、麓山这四大别墅板块，其特征如下:区域车程周边环境居住方式竞争力分析优势分析劣势分析发展前景青城山距市区40分钟天下幽的青城山+森林+河流居住兼投资型的休闲度假利用良好的文化背景

43、和生态环境，发展旅游文化文化氛围较重，适宜开发旅游地产和度假型公寓周边生活配套有待改善利用特有文化背景和旅游地产资源，打造郊区度假型别墅，产品应多以联排、叠拼和双拼为主龙泉距市区30分钟起伏的浅丘地带+森林+湖泊运动型休闲度假配套设施和地铁建设，有利于发展该区经济，激活该区房地产业房价较低，供应充足，区域努力打造旅游业，有助区域发展别墅档次较低，区域建设有待提高和完善以中档价格吸引购房者，开发经济型别墅会成为该区域主力产品牧马山距市区30分钟起伏的山丘+森林+河流+高尔夫球场深度居家型的休闲度假市政建设不断完善，强大的开发联盟阵容不可忽视生态环境和自然景观，具备高档别墅开发条件房价较高，交通和

44、生活配套有待完善依托自然的天然优势和市政发展，区域别墅档次和客户群定位较高，独幢别墅将有望成为主要物业类型麓山市区车程15分钟丘陵+森林+湖泊+高尔夫球场深度居家型的休闲度假城市副中心的建设将完善区域周边所有市政配套优越区位条件；先天自然条件与后天人工改造，具备高档别墅开发条件房价较高，区域配套有待完善，缺乏十分突出的自然资源由于其突出的区位优势以及巨大的潜在供应量，已成为未来成都城市边缘休闲居家市场的后起之秀金堂距离成都30分钟左右高尔夫球场+丘陵+森林+水资源+物种资源深度居家型的休闲度假，兼具投资属性随城市化进程深入，其发展潜力不可低估，休闲产业的特色，在市场上具有唯一性、排它性休闲特色

45、的唯一性、配套的完善性与成都的心理距离有待消除以高端别墅产品为核心产品，中高端物业产品为主体的综合性郊区休闲主题大盘社区 从区位条件来看，四大板块均适宜发展第二居所，其中麓山区位条件最优。 从资源禀赋比较来看，最为突出的青城山，本案具有一定发展潜力 从居住方式看，本案将具备一定投资属性 从竞争力分析，各个区域差异化明显，未来形成同质化竞争可能性不强 从发展前景看，青城山长线看好，本案与麓山均属于后起之秀。综上所述，从这几大板块的发展特征看，青城山比较成熟，同时竞争力最强；麓山是后起之秀，在未来将会对本案形成一定竞争；牧马山未来发展空间有限，而龙泉发展的类型与本案存在明显差异化，直接竞争不明显。和它们相比，我们的优势在于突出的高球球场、水资源、物种资源优势，我们的劣势是相对尴尬的区位条件。针对高端物业而