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1、恒源星天地,招商定位方案,河南典金房地产营销策划有限公司谨呈,目录,一、项目概况 二、市场背景 三、项目定位 四、综合分析 1、形势分析 2、目标与策略 3、操作执行 4、企划表现,一、项目概况：,南临：中心路,东临：东环路,北临：曙光路,西临：汝河路,本案,一、项目概况：,主要经济指标总占地面积：5710.18总建筑面积：10282容 积 率：1.8绿 地 率：35%项目 组成：单体楼；地下一层；地上11层。,二、市场背景：,宏观经济环境,国内经济，不容乐观,近年来国内经济持续下滑，2014年GDP增幅仅有7.4%，创三年以来新低。,债务高企，投资资金匮乏,2013-2014年地方政府10万
2、亿债务偿还高峰期来临，投资资金严重匮乏，而且单纯依靠投资拉动经济，容易造成资金浪费、产能过剩。,二、市场背景：,“两会”再次提出，扩大内需的核心是大力发展第三产业！,如何扩大？,扩大内需经济势在必行！,我国长期以来的三大产业的发展模式是以吸纳的劳动力就业量最小的第二产业为主，而吸纳劳动力人口最有效的第三产业却未能受到持续的重视，使得第三产业对GDP的贡献值，在1998年曾经达到60%，但是随后发展便明显趋缓，现在已经降到了43%。,宏观经济环境,二、市场背景：,第三产业将迅速发展，中小企业代表中国经济增长新极点,未来，中小型企业越来越处于经济支撑地位，满足他们的升级需求，是未来房地产市场发展的
3、新方向。第三产业类型企业：金融、保险、高端商贸、现代商务、广告设计、法律服务以及旅游、IT、咨询类等。,中介服务专业服务、计算机互联网电子商务、电子微电子通信、金融等第三产业发展已经占到了重要的位置，文化创意产业相关的媒体出版文化、广告、旅游等也将快速发展。,宏观经济环境,二、市场背景：,宏观经济小结,国家振兴第三产业的发展政策，将带动中小企业迅速发展，商务办公需求空间非常大，市场前景广泛。对住宅市场的宏观调控，使得大批投资资金流向了写字楼、商业、酒店，未来这些物业类型有较好的市场契机。襄城县作为小众城市，未来发展将日新月异，众多企业纷纷进驻，商务办公，酒店等需求旺盛。,三、项目定位：,一个成
4、功的商业项目，正确的定位是关键。正确的定位，不仅仅是发挥项目先天的优势，更重要是要有前瞻性，能通过后期的适当的改造与创新的形象宣传，挖掘新优势，创造新优势，激发最大价值，获得最大收益。,定位原则,定位原则：1、商圈互补2、价值链完整3、前瞻性4、创造性5、唯一性,三、项目定位：,在徐家汇地铁出口处，方圆500米内云集了：汇金百货，太平洋百货，港汇广场，美罗城，及太平洋电脑城，科技街等近10家大型商业中心，每一家都是声名赫赫。小小徐家汇又是如何容纳这近10艘商业航母，而且让每一家都经营兴旺呢？奥秘就在商圈互补与价值链完整上。,定位案例,汇金百货：以中高档服装与化装品为主体的时尚购物商城太平洋百货
5、：以台湾与日本，韩国高档商品为主体的中高档购物商城美罗城：以经营世界顶级品牌为主体的高档购物商城港汇广场：集购物，休闲，美食，娱乐为一体的大型SHOPPING MALL太平洋电脑城：以经营电脑，手机及其它数码产品为主体的专业商城,三、项目定位：,从以上各商业中心的的定位，我们可以看出，他们不但在距离上紧密相连，或者抬头相望，而且在商业形态上也是层层递进，紧密互补。不管你是普通白领还是高级金领或是外企高管，富豪新贵，只要你来到徐家汇，方圆500米内都有适合你的消费天堂。因此，这里的人气和财气自然旺盛。,定位案例,三、项目定位：,定位理念,项目位于行政板块，临中心路主干道，参考周边商业形态。依据这
6、些基本条件，本项目发展方向大致有以下几种物业类型：,洗浴中心,KTV,酒吧,小户型公寓,酒店,商务办公,健身会所,西餐厅,咖啡厅,私人会所,三、项目定位：,定位方案,因此，结合本案的地段优势与中等规模的体量，我们对于本案的定位就是：一二层：洗浴中心/酒吧/健身会所三四层：KTV/西餐厅/咖啡厅/私人会所五六层：商务办公七八九层：精装公寓十至十一层：快捷酒店集住宅、办公、休闲、娱乐为一体的商业综合体。,三、项目定位：,定位方案,1-2层洗浴中心/酒吧/健身会所,3-4层西餐厅/咖啡厅/KTV/私人会所,5-6层商务办公,10-11层快捷酒店,负1层地下停车场,7-9层精装公寓,三、项目定位：,综
7、上结论本项目定位商业综合体,三、项目定位：,前景展望,恒源星天地为商务客户提供周到贴心的服务，优雅舒适的商务环境，必将成为引领襄城县城东的商务潮流，极大程度的引导城市功能格局的国际化进程。同时本项目引进先进的商业业态和管理经验，形成独具特色的商业文化，为市民提供高品质的商品和服务，有助于提升城东整体商业水平，对促进商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都具有重要意义。,四、综合分析：,恒源星天地营销策划与执行,1,3,2,4,形势分析,目标与策略,操作执行,企划表现,营销目标、推广方案,市场研判、项目案名及定价,工作计划与执行节奏,企划表现与设计参考,四、综合分析
8、：,1、形势分析,市场研判,开发模式商业综合体，指在国际大都市中，通过科学的规划设计，讲居住、办公、商业、购物、文化娱乐、社交等功能物业合理组合，形成互为价值链的高度集约的建筑群体。,商业综合体的主要特征,高复合性：拥有完整的工作生活配套运营体系，商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性。高相关性：各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围整体环境统一、协调。高可达性：交通网络发达，城市功能相对集中。城市标志：因优越位置、庞大规模、巨大的社会影响力，从而成为城市的标志性建筑。高价值性：因各功能建筑的高度互补，并产生巨大的社会效益，所以综合体具有极高的经济价值。,四、综合分析
9、：,1、形势分析,市场研判,四、综合分析：,1、形势分析,市场研判,综合对市场供应、项目自身产品差异化及目标客户需求的分析，本项目的各种产品类型可借用波士顿矩阵表现：,明星,瘦狗,婴儿,现金牛,明星产品具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。现金牛产品成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目现金流的主要来源。婴儿产品需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星产品。瘦狗产品产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。,四、综合分析：,1、形势分析,市场研判,四、综合分析：,1、形势分析,建议案名,项目案名：恒源星天地项目定位：未来城
10、东商务财富中心前期推广语：一座城市的东方之星,四、综合分析：,1、形势分析,商铺租赁情况调查,四、综合分析：,1、形势分析,商铺租赁情况调查,根据上述市场调研结果分析，整体商铺租金均价为10.76元/月/。,四、综合分析,1、形势分析,项目定价,SWOT分析,四、综合分析,1、形势分析,项目定价,从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的投入产业比，追求产品供给-需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。,结合本案的
11、实际情况，我公司建议定价为610元/月/。,四、综合分析：,恒源星天地营销策划与执行,1,3,2,4,形势分析,目标与策略,操作执行,企划表现,营销目标、推广方案,市场研判、项目案名及定价,工作计划与执行节奏,企划表现与设计参考,四、综合分析：,恒源星天地作为一个商业综合体项目，现金流动和资金回笼的保证是企业信心的来源，同时利润最大化是企业持续发展的资本保障，为企业后续项目发展开发奠定基础。,2、目标与策略,目标一：效益价格突破，效率突破，实现稳定快速的现金流。目标二：品牌城市明星，价值标杆，项目品牌筑就企业品牌。目标三：经验项目操作经验积累，为公司发展壮大、扩张做准备。,企业目标与期望,四、
12、综合分析：,强势建立本项目的品牌形象。配合销售计划，顺利完成销售目标。开盘时取得轰动效应，使本项目成为襄城县城东商业市场的龙头，取得经济效益和社会效益的双丰收。,2、目标与策略,营销推广目标,四、综合分析：,营销创新策略,活动营销策略,新闻营销策略,未来城东商务财富中心,一座城市的东方之星,2、目标与策略,传播手段整合,通过营销创新策略、新闻营销策略、活动营销策略三位一体的整合行销手段展开全方位、立体式的推广。品牌信息的有效统一有助于核心承诺更强而有力！,四、综合分析：,根据房地产的运作规律，把整体推广阶段划分为四个阶段第一阶段：预热期（4月10日-5月31日）第二阶段：启动期（6月1日-8月
13、31日）第三阶段：高潮期（9月1日-10月15日）第四阶段：持续期（10月16日-）,2、目标与策略,全程推广阶段,四、综合分析：,制造声势形象导入,建立品牌阶段认筹,加大推广品牌提升强势开盘引爆市场,品牌销售持续去化,预热期,启动期,持续期,高潮期,2、目标与策略,推进策略,四、综合分析：,时间,预热期,启动期,高潮期,知名度,1月中旬2月上旬,2月下旬3月下旬,4月后,持续期,4月10日5月31日,6月1日8月31日,9月1日10月15日,10月16日,公关活动预热市场，推广传媒开始进行，全力制造声势。临时接待中心开始进入运营阶段。,公示定向招租企业，加大推广。公寓、写字楼发行，精装样板间
14、震撼开放，辅以强势的公关活动启动销售，进行认筹。,知名快捷酒店强势入驻，高调出场，引爆市场。写字楼、商业盛大开盘，辅以强势的现场促销活动实现销售的火爆。,进入销售平稳期，持续的间歇性的硬性广告投放配合阶段性的促销活动，巩固品牌形象，实现持续销售。,2、目标与策略,阶段性策略,四、综合分析：,恒源星天地营销策划与执行,1,3,2,4,形势分析,目标与策略,操作执行,企划表现,营销目标与推广方案,企划表现与设计参考,市场研判、项目案名及定价,工作计划与执行节奏,四、综合分析：,媒体组合：户外媒体+平面报媒+电波媒体主要职能：建立形象+发布信息,软性广告配合：价格炒作系列,公关/促销：1、儿童节亲子
15、活动2、端午节现场活动,硬性广告配合：1、电视广告（形象广告）2、报纸广告（招商广告+形象广告+活动信息）3、宣传物料：招商书、单页（根据不同活动阶段更换活动信息）、DM、展板大力派发4、现场包装：接待中心、现场周边5、电台广告：形象广告,公关/促销：1、全城商业沙龙活动2、认筹活动,软性广告配合：精装样板间震撼开放,硬性广告配合1、路牌、车身2、宣传物料：招商书、折页、海报单页、DM等准备3、现场包装：项目大门、楼顶、接待中心、项目周边,硬性广告配合：1、电视广告（形象广告）2、报纸广告（形象广告+招商广告）3、宣传物料：单张（根据不同活动阶段更换活动信息）4、现场包装：根据活动不同阶段更换
16、主题5、电台广告：形象广告+活动信息,软性广告配合：定向招租企业公示大型认筹炒作,4月10日-5月31日,6月1日-6月30日,7月1日-8月31日,预热期,启 动 期,3、操作执行,工作计划与执行节奏,四、综合分析：,9月1日-9月20日,10月16日,9月21日-10月15日,持 续 期,公关/促销：商业投资推介会活动,公关/促销：中秋国庆双节现场活动写字楼商业盛大开盘活动,公关/促销：联合促销活动,软性广告配合：知名快捷酒店强势入驻,软性广告配合：配合阶段性活动的新闻炒作,软性广告配合：阶段性的促销活动,硬性广告配合：1、电视广告（形象广告）2、报纸广告（产品广告+活动信息）3、宣传物料
17、：招商书、广告杂志、单页、海报、DM（根据不同活动阶段更换活动信息）4、现场包装：根据活动不同阶段更换主题5、电台广告：形象广告+活动信息,硬性广告配合：1、电视广告（促销广告）2、报纸广告（促销广告+活动信息）3、宣传物料：单页（根据不同阶段促销内容更换活动信息）4、电台广告：促销广告+活动信息,硬性广告配合：1、电视广告（形象广告+促销广告）2、报纸广告（促销广告+活动信息）3、宣传物料：招商书、单页（根据不同活动阶段更换活动信息）4、现场包装：根据活动不同阶段更换主题5、电台广告：促销广告+活动信息,高 潮 期,3、操作执行,工作计划与执行节奏,四、综合分析：,恒源星天地营销策划与执行,
18、1,3,2,4,形势分析,目标与策略,操作执行,企划表现,营销目标、推广方案,企划表现与设计参考,市场研判、项目案名及定价,工作计划与执行节奏,四、综合分析：,4、企划表现,项目整体定位表现,1-2层洗浴中心/酒吧/健身会所,3-4层西餐厅/咖啡厅/KTV/私人会所,5-6层商务办公,10-11层快捷酒店,负1层地下停车场,7-9层精装公寓,四、综合分析：,4、企划表现,设计参考商务办公,四、综合分析：,4、企划表现,设计参考精装公寓,四、综合分析：,4、企划表现,设计参考快捷酒店,四、综合分析：,4、企划表现,设计参考西餐厅,四、综合分析：,4、企划表现,设计参考咖啡厅,四、综合分析：,4、企划表现,设计参考KTV,四、综合分析：,4、企划表现,设计参考私人会所,四、综合分析：,4、企划表现,设计参考洗浴中心,四、综合分析：,4、企划表现,设计参考酒吧,四、综合分析：,4、企划表现,设计参考健身会所,谢谢观赏！,
