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1、,利港银河广场,滨湖向上城项目组,市调报告,朱煜,该项目分析要点,楼盘所在区域介绍、基本信息介绍、周边配套、规划介绍等,楼盘自身产品分析、特点、定位,楼盘项目SWOT分析,楼盘与周边项目影响以及对公司项目的影响,区位情况介绍,合肥141战略，是在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。一个主城是指在现有合肥二环路以内、312国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。四个外围组团分别是东部组团（包括店埠、撮镇）；北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地）；西南部组团（包括经济技
2、术开发区、上派镇）。一个滨湖新区指在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区）,项目区域配套,整个滨湖区分为三横三纵组成，成为一个田字形.而利港银河广场地处合肥市滨湖区庐州大道和紫云路交口。处于滨湖区田字形中心位置，地理位置优越，项目西边是已经建成的大型世纪金源购物中心、合肥市三级甲等医院滨湖医院、东边近在咫尺的是规划中的省政务办公区，北边是目前已建成的安徽最大会展中心滨湖会展中心，南边是规划中银行人保后援基地及已经建成的塘西河公园。周边配套齐全，餐饮、休闲、娱乐、文化、教育、金融等配套一应俱全，项目所处位置更是滨湖唯一一个地铁双轨1号线（庐州大道）与7号线（紫云路）交汇处，拥有不
3、可比拟的优质配套及交通设施，,项目基本参数,项目规划介绍,高端住宅,高端写字楼,沿街商业时尚MALL,超高酒店写字楼,地铁商业,产品分析,该案占地面积:144万建筑面积52万 一栋超高写字楼两栋写字楼沿街商业和地铁商业规划十栋住宅 四栋两梯四户六栋四体八户的设计总规划 1627户目前商业进展较慢,主推住宅，现已经开始蓄水认筹,一期即将开盘的是住宅楼 1#2#3#7#户型面积88128,房型分析,优点：进门客厅连接餐厅，开间进深均很大,进门感觉很大气的感觉。三房朝南,主次客厅采光度很好,阳台，飘窗也很大，次要功能区朝北,虽然是中间户型,但是配备了通风天井，虽然见光度较差,但是高层具有回旋风效果,
4、也做到了南北通透的效果,缺点：走廊过道浪费面积较大,房门全关上再看走廊很狭隘空洞的感觉,赠送的设备平台实用性很低,并且该设计房型设计公摊一般都比较大.看该平面图,房屋多处为主承重墙,房型较为死板，不适于设计。,A户型-88M,房型分析,优点：户型方正紧凑.利用率高厨房与餐厅比较近.用餐方便全明设计的房型,所有房间明亮通透，通风采光度俱佳，适合老年人居住,缺点：入户视野狭隘,走廊浪费空间128M三房的大气毫无体现。客卫门正对着客厅与南北主次卧门对门.对房屋居住影响较为不好.,C户型-128M,客源分析,利港银河广场的客源相对较为全面，划分的主要客源为滨湖的常住人口与外来人口，还会有少量的老城区投
5、资客和改善型住房的人群，像世纪金源里的正式员工,一般居住在老城区,上下班路途较远。即将建成的各银行后援基地产品定位有限,对于现存滨湖经济实力不是很强的客户群与投资客来说,该项目户型面积总体偏大,没有更小面积的住宅,首付三成，,价格分析,利港银河广场目前还未开盘，5月18日开始蓄水认筹,开盘时间预定在7月底8月初，滨湖区域房均价为8483/M，置业顾问估计价在8300元/M左右，这个价格在该地段还是比较优惠的.具吸引力的在于未来两铁交汇是其较大的卖点，另外其自配的商业，学区等设备也相对较为完善，自成体系适合居住。前期有办理银河会验资会员可享受4000元的优惠，近期该项目与合房网电商平台携手推广团
6、购，蓄水期缴纳4000抵1W房款优惠优先摇号选房。,去化分析,首次开盘1、2、3、7号楼,开盘住宅约560户，目前经合肥房地产交易网电商平台与该案场蓄水交钱客户已有300+，项目目前主推88m左右两房，128m左右三房，像这类房源，使用便捷，性价比较高。虽然项目学区暂未确定，但是项目西边就是第四十六中学北校区，东边是寿春中学，无论划分那个学区都十分便捷。项目本身还配有商业配套，百货超市、餐饮娱乐、，这也是主打的卖点。该产品交通便利,周边道路均处于主干道，更具吸引力的在于未来两铁交汇带来的便捷是其较大的卖点,近期推广活动,近期推广活动,影院开场推广,近期推广活动,案场活动,SWOT分析,优势（S
7、trengths）,劣势（Weakness）,机会（Opportunity）,威胁（Threats）,SWOT分析,优势（Strengths）1.城市综合体性质.住宅产权70年与商业40年划分开来2.该项目自带商业配套生活便利3.周边均处于主干道交通便捷，未来双铁建成后更加便捷,劣势（Weakness）1.该项目规划较为完善,形成时间较慢2.没有确定划分学区，不确定因素较高3.自带超高商业写字楼很宏伟,多少会影响住户4.处于主干道.车流量较多,比较吵杂,SWOT分析,机会（Opportunity）1.滨湖区域发展处于上升期，人流消费量不断提高2.距离学校比较近，作为学区房比较有吸引力3.双铁出站口，为商业带来了人流量,SWOT分析,威胁（Threats）1.周边项目竞品较多,2.滨湖区域完善的商业配套还未完善3.现有交通工具出行不方便4.滨湖区域外来人口较多,人多吵杂,SWOT分析,该项目与我司项目分析,感谢观赏UP祝您生活愉快,
