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1、写字楼市场研究,1.0成都写字楼市场发展阶段及发展趋势2.0成都典型写字楼分布概况3.0成都写字楼发展格局及供应量4.0成都写字楼供应结构及成交5.0租售方式、出租率、销售价格6.0市场板块格局7.0区域写字楼市场研究8.0写字楼市场研究小结,成都写字楼经历了从萌芽期向快速发展期过渡，开发量与开发水平均有较大的提升。,1.0成都写字楼市场发展阶段及发展趋势,（1）单一产权项目比例增大，硬件指标更加接近一线城市。2010 年以前，成都的单一产权项目只有中环广场、香格里拉写字楼、华敏汉尊国际和川信大厦，而2010 年将出现仁恒置地广场、航天科技大厦、锦江国际和川投调度中心四大单一产权写字楼，未来的
2、写字楼项目将更加注重对办公舒适度的打造，在层高、单层面积、电梯配比、车位配比等硬件指标上更加接近一线城市标准。（2）写字楼将继续沿人民南路及天府大道分布，形成“一南一北”的格局。根据当前现有写字楼以及未来几年成都写字楼市场的发展和演变来看，将形成以红照壁和天府沿线为据点，呈现“一南一北”的格局，或者说，形成“城市传统中心”和“城市新中心”的“两极”新格局。（3）短期内存在供过于求的情况，但长远来看，有良好的发展前景。07、08、09 年成都写字楼市场供销比分别为1.2；1.97；2.3，供销比的持续增长表明写字楼市场可能面临市场压力。但成都经济高速发展及产业结构调整，对写字楼发展起到强有力的支
3、撑。,1.0成都写字楼市场发展阶段及发展趋势,商鼎国际国航世纪中心威斯顿联邦广场力宝大厦汇日央扩国际天一广场川信大厦城市之心时代广场华敏翰尊华府冠城广场中环广场总府大厦天府绿洲宏达大厦铂金大厦正熙国际建行大厦锦阳商厦香格里拉,成都典型写字楼分布：CBD、人民南路及其沿线,2.0成都典型写字楼分布概况,CBD(中央商务区)及人民南路沿线组团块包括：市中心写字楼组团块包括总府路-顺城大街-人民南路的“十字”形片区、成都的中心商业区春熙路-盐市口-天府广场一带、“顺城大街-骡马市一带、以及南大街-浆洗街一带。随着天府新城规划出台、南部新区周边配套不断完善以及东大街金融商务区域的形成、并依托地铁一号线
4、和2号线，天府大道沿线以及东大街周边区域将成为未来写字楼聚集的区域,2.0成都典型写字楼分布概况,1996年，文武路新时代广场的出现标志着成都真正意义上的写字楼诞生。1996-2000年CBD写字楼形成中高档写字楼聚集区，浆洗街则以商住性质的写字楼为主。2001年以后人南延线开始兴起，并逐渐向南部新区延升。2007年随着新特区对成都新特区的重新定位，以及成都迈入“3000亿俱乐部”，东大街延线、人南延线、南部新区写字楼如雨后春笋。,3.0成都写字楼发展格局及供应量,07、08、09 年成都写字楼市场供销比分别为1.2；1.97；2.3，供销比的持续增长表明写字楼市场可能面临市场压力。但成都经济
5、高速发展及产业结构调整，对写字楼发展起到强有力的支撑，从08起写字楼成交面积持续攀升，10年更是供应成交同时突破百万。,3.0成都写字楼发展格局及供应量,09年成都写字楼整体供应集中在后半年放量，整体供应偏大，全年共供应写字楼1393692，成交800485，存量593206，月去化约66707，远高于08年的25049，虽然年末存量较高，但整体成交市场相比于07,08年增幅较大，较07年上升60%，较08年上升166%.,3.0成都写字楼发展格局及供应量,10年成都写字楼继续保持09年的良好走势，全年供应1546559，成交1203513，存量343046，月去化100292，成交势头良好，
6、但是从08-10年近三年写字楼新增供应量均大于成交量，从07年开始四年累计剩余的存量写字楼近176万平米，从年度情况来看，这将加大供求关系的矛盾。,3.0成都写字楼发展格局及供应量,供应结构：市场以纯写字楼为主。类甲级、乙级写字楼供应量大，真正的甲级写字楼数量少,4.0成都写字楼供应结构及成交,写字楼供应面积最大的为250平方米以上段，需求最大的面积段在50平米以下和250平米以上，190-210平米段价格最高。与商品住宅市场一样，写字楼也存在首次置业的刚需。此外，受益于中国西部金融街平台的打造，成都吸引了超过过4000家外资企业、近10家世界级金融机构进驻，在商务环境迅速发展的带动下，高档写
7、字楼的需求越来越大。,4.0成都写字楼供应结构及成交,租售结合风险开发商风险较小，现金流更能得到保证。,租售结合是主流，只租不售的物业多有国企、银行资金实力雄厚企业开发，只售不租物业主要集中在地段好、有发展前景的城南。,5.0租售方式、出租率、销售价格,成都目前甲级写字楼因入伙时间长短、硬件设施配置、地理位置等原因，造成租金差异较大，近年来成都甲级写字楼租金稳中有升，同时空置率不断下降。,5.0租售方式、出租率、销售价格,CBD区域写字楼出租率高、租金稳定。配套和交通不完善区域出租率较低,截止2008年10月写字楼租售率约为71%，基本控制在30%以内。但随着新物业亮相，而需求因经济危机抑制，
8、租售率将进一步扩大。,5.0租售方式、出租率、销售价格,总体来看，写字楼成交价格呈上升趋势，10年成交价格与09年同比，上升1375元/平米。增长了21.4%。创历史新高。,5.0租售方式、出租率、销售价格,甲级写字楼租赁市场活跃，租金呈上涨趋势，旧写字楼或乙级写字楼售价和甲级写字楼不可同日而语，其租赁市场备现冷清。,5.0租售方式、出租率、销售价格,板块一：CBD是成都传统的中央商务区，以外资企业和高附加值行业企业为主。但交通拥挤、车位不足等硬伤已成为该区域发展之困,该区域以甲级写字楼为主，出租情况良好。以外资机构（其中世界500 强及跨国公司60 余家），国内知名企业分公司或驻蓉办事机构、
9、金融服务业、律师事务所等高成长性的机构为主。租金范围：100元/m2以上。,6.0市场板块格局,板块二：人南南路及其延线依托于便利的交通和成熟的配套已形成高档写字楼带，扎堆效应明显。但未来土地供应有限，发展受限。,开发物业以纯写字楼、高档写字楼为主。目前已形成新的经济带，市场有“成都中轴线”之说。交通便捷、配套成熟具有成都市其他区域不可比拟的优势。,6.0市场板块格局,板块三：青羊工业区以创造“蛟龙模式”而著称，园内以成长型中小企业为主,占地3.22平方公里、约400亩开发面积。企业规模：280家。运作方式：农民采取土地承包经营权入股分红的方式，推动“土地资源向土地资本的转变”。开发商帮助中小
10、企业提供基础设施服务和租赁厂房、代建厂房。从进园企业的租赁费、设施使用费中获得稳定的收益。,6.0市场板块格局,板块四：浆洗街以商住性质楼盘为主，性价比高。但品质良莠不齐，难以吸引知名企业进驻,由于浆洗街沿线规划的限制（限高），大部分项目在11层左右大部分楼盘以商业写字楼布局为主，出租情况良好，新出现的写字楼如博傲大厦开始走纯写字楼路线。客户来源：IT、广告、咨询、家居中小企业,6.0市场板块格局,根据写字楼的聚集性和客户来源的类似性，在此将写字楼的区域研究范围如下：东至创业路，南至西三环沿线，西至晋阳路，西二环沿线,本案,从区域现有供应来看，目前只有四个办公楼项目，除了高速大厦外，其余规模均
11、较小，单体规模在20000平米以下，整体供应量小；现有写字楼供应中，高速大厦作为四川省高速公路建设的指挥、调度和管理中心，吸引了全省各大高速公路公司，入住率较高外；沃迪奥、商环境、国际.唯驿三个已竣工项目，仅有1-2家公司办公，入住率在10以下。,高速大厦沃迪奥商环境国际.唯颐,7.0区域写字楼市场研究,未来供应,红南港达义.罗浮广场红牌楼广场二期谢菲联置业项目华春置业项目同辉二期项目置信摩登不夜城九峰国际红牌楼商业广场改造项目红牌楼商业城改造项目鸿达汽配广场改造项目(16)摩尔国际汽配城,从区域规划来看，未来3-5年内预计有12个写字楼项目动工；但根据目前情况分析，部分项目存在改项的可能，已
12、确定动工的项目已有4个,7.0区域写字楼市场研究,随着周边几大产业园的不断成熟及区域居住人群的档次提升，预计区域未来将会产生一定体量的产业配套及中小型创业办公物业需求，给本案发展带来一定机会。,7.0区域写字楼市场研究,从区域未来供应来看，由于区域商务办公氛围较弱，较多的商业用地项目将写字楼部分安排在后期开发。从已开盘的项目罗浮广场临一环路，区域较成熟，均价只有6700元/平米，低于该区域7000元/平米的住宅均价。随着区域规划实施和改造，3-5年内将有较大体量写字楼供应；然交通和配套导致其需求有限，写字楼竞争将会较激烈。从办公楼需求来看，国际大型企业企业、国内大中型企业、逐利性投资者购买意愿
13、集中在商务办公集中区域；如该区域在没有市级政府的推动，商务氛围难以改观。随着3-5年内经济环境改变，年轻群体创业涌现，该区域成为中低端的办公物业集中区，吸引部分创业型的公司入住。,7.0区域写字楼市场研究,区域规划：根据武侯区最新规划，区域房地产发展重点突出商住并举、大力发展复合型地产，商务非区域重点发展方向市场环境：本案不处于主要的商务办公楼集中区域，现有写字楼4家，除高速大厦外，供应体量均较小，租售价格低，租售率低，商务氛围薄弱未来供应：从区域规划来看，未来3-5年内预计有12个写字楼项目动工；但根据目前情况分析，部分项目存在改项的可能，已确定动工的项目已有4个，未来市场竞争较为激烈客户需求：从需求来看，随着周边几大产业园的不断成熟及区域居住人群的档次提升，预计区域未来将会产生一定体量的产业配套及中小型创业办公物业需求,对本案的启示：区域目前商务氛围差，市场竞争较为激烈，但随着周边几大产业园的不断成熟及区域居住人群的档次提升，预计区域未来将会产生一定体量的产业配套及中小型创业办公物业需求，写字楼物业整体发展环境一般。本案不适宜打造甲级写字楼，打造写字楼须谨慎。,8.0写字楼市场研究小结,
