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1、,成都写字楼市场调查,目录,、成都写字楼发展历程、写字楼评价体系、成都写字楼分布区域、成都写字楼发展趋势、写字楼客户关注点、成都写字楼经营模式、成都写字楼市场分析,、写字楼与裙楼商业之间的关系、写字楼商业的经营模式,、经济型酒店简介、成都经济型酒店现状、成都经济型酒店面临的问题和挑战,一、写字楼部分调查,、成都写字楼发展历程95年以前 萌芽期 无代表性写字楼，发展混乱；9697年 发展期 1996年，成都开始出现真正意义上的写字楼，外资也大量涌入，1997年写字楼竣工面积、实际销售面积、施工面积均达到历年来顶峰；9801年 缓慢发展期 年，受金融危机的影响，外资撤出，成都写字楼也受到很大的冲击
2、；2000年后，随着国家西部大开发战略的实施，写字楼市场也逐步复苏，但很大一部分是97、98年烂尾楼的重新包装上市，如威斯顿联邦大厦、时代数码广场、城市之心，也有一部分高层电梯公寓被改造成办公用途，并由此诞生了SOHO、HOME-OFFICE的概念。0209年 高速发展期 随着办公市场日趋成熟，写字楼集群区域凸显，同时，非热点区域也出现供应。高端甲级写字楼产品和经济适用又不失档次的中端写字楼同时入市，满足不同客户的需求。从电梯数量速度、车位配比、智能化系统、知名物管公司等方面进行优化，这个阶段开发的写字楼，品质得到了大幅的提升。10年至今 井喷期 写字楼市场销售端和租赁端的供应均出现井喷，后期
3、空置率可能会持续上扬，同时，只租不售的优质项目增多。,、写字楼评价体系跟据不同的评价标准，可分为三种不同的写字楼评价体系。第一种是最常用的综合品质评价标准，将写字楼分为顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。第二种是按写字楼的功能复合程度分类，将写字楼分为纯写字楼、综合楼及商务综合体。第三种是提出一定的标准，以此来判断写字楼是否达标。主要有写字楼硬件达标性的评价标准（如写字楼），和写字楼绿色建筑认证体系（如美国的认证及中国官方的绿色建筑评价标识）,一、写字楼部分调查,写字楼评价体系（双击可打开）,一、写字楼部分调查,、成都写字楼分布区域成都写字楼热点区域由传统商务区和新兴商务区组成。其
4、中，人民南路沿线是最热门区域，东大街沿线和天府大道沿线一直保持着强劲的发展势头，其他区域都有不同程度的下滑。除热点区域外，成都写字楼发展呈现全域化特征，在非热点区域均有成功项目。另外，从年开始，成都流行起写字楼近效化的趋势，大批商业和工业写字楼项目在三环路周边陆续上市。,、成都写字楼发展趋势写字楼向功能复合性发展成都早期的写字楼产品均以单栋建筑体的形式存在，项目本身也缺乏一些办公配套，随着近两年写字楼与其他物业类型相结合的形式的大量涌现，写字楼综合体化的趋势也更加明显。写字楼逐步脱离同质化竞争，开始注重创新和软性服务早期写字楼产品大多看重地段和硬件设施，以至2010年时市场上出现大量同质化产品
5、。近期写字楼在开发过程中，发展商在注重自身硬件的同时，目光更多的转向项目的定位和后期的运营管理，在产品上追求创新性的服务体系。,一、写字楼部分调查,、写字楼客户关注点写字楼客户大致可以分为两种类型：自用型客户和投资型客户，其中自用型客户占了绝大多数。,一、写字楼部分调查,投资型客户,产品的保值和增值,自用型客户,经营效率,写字楼属于公司的生产工具，值价在于提高生产力,形象提升,经营成本,周边交通和商务配套、项目内部电梯和停车位数量等,写字楼属于营利工具,关注点,关注点,空调系统、网络系统、员工餐厅、会议室、会所等,项目立面、大堂、物管公司、电梯品牌、层高、公共走廊等,、写字经营模式：成都写字楼
6、经营模式大致可分为持有经营、出售经营和租售结合经营三种模式。其中持有经营适合资金实力较强的开发商，因为不管从投资角度还是从实业角度讲，持有物业符合企业长远、可持续发展的目标。但对于资金实力较弱的企业来说，持有物业是不经济的行为。目前成都的大多数写字楼项目选择出售或租售结合的经营模式。,一、写字楼部分调查,一、写字楼部分调查成都写字楼市场,图表显示：成都写字楼供应从08、09年开始大幅增长，特别是近期宏观政策对住宅市场的限制，更助长了写字楼市场膨胀的势头，而相对来说，写字楼去化速度虽然有大幅提高，但却远不及供应的增长幅度。,一、写字楼部分调查,截止2012年12月，成都市区在售和预售写字楼总量达
7、到605万平米，天府新城在售和预告存量分别占比为73%和58%，成为市场的主要供应区域。,成都写字楼供应,一、写字楼部分调查,从写字楼等级来看，甲级写字楼是市场供应的主流产品，在售和预告存量中分别占比64%和63%。,成都写字楼供应,一、写字楼部分调查,2012年成都写字楼项目增多，同时推动销量和存量，成交均价和月均销量均低位企稳。成都写字楼市场逐渐稳定、成熟、,成都写字楼销售：,一、写字楼部分调查,甲级写字楼量价表现最好，已经超越乙级写字楼而成为市场热销产品，丙级写字楼成为边缘化产品。,成都写字楼销售：,自2011年第四季度以来，成都写字楼租金一直维持在100元/平米/月以上的高位水平，空置
8、率也一直维持在20%30%的高位。,图表显示：成都人民南路和天府新城持续为租金最高和最低区域，除天府新城外，各区域平均涨幅为7%。,一、写字楼部分调查,图表显示：受新入市项目影响，成都超甲级写字楼和乙级写字楼租金呈下滑趋势，甲级写字楼保持稳定。,一、写字楼部分调查,成都写字楼出租：,成都写字楼市场动态：当前，成都写字楼市场一直处于供过于求的局面，库存量始终居高不下，销售市场压力较大。但长期来看，成都经济实力持续增强，入驻成都的国内外大中型企业也逐年增多，写字楼市场仍然有一定的发展空间。成都写字楼呈现聚集效应。从分布上看，写字楼虽然供应量大，但大多集中在南延线以及传统片区。租金呈现两极分化。虽然
9、在同一片区，相似规格，但由于各种因素，租金差距可达元以上，所以优质项目仍然是市场稀缺产品。调查显示，年上半年新增供应写字楼项目中有80%来自三环至绕城高速之间，可见，未来商务外移的趋势明显。在写字楼销售压力增大的情况，部分开发商选择以返租的形式吸引客户，但市场反映不一。写字楼租赁市场的“地铁效应”，调查显示，轨道交通对写字楼物业的租金和售价，据有明显的拉升作用。写字楼市开始出现精装修产品。一直以来，成都写字楼市场很少有精装项目出现，而近两年，随着市场竞争的加剧，部分新推写字楼项目（如希顿国际广场、成都339等）把产品精装作为自己的独物卖点。,一、写字楼部分调查,二、写字楼商业部分调查,、写字楼
10、与裙楼商业之间的关系写字楼的客观需求决定了其离不开商业的补给，因此，合适的商业规划、足够档次的商家入驻，必然为写字楼价值提升增加更多的空间。如百盛入驻时代广场，入驻仁恒置地广场，使得商业和写字楼实现了互利共赢。但是，写字楼和商业之间的特殊性也不容忽视。商业追求的是人流量和较广的展示面，而写字楼需要的却是相对干净和安逸的环境。因此，如何根据自身的产品定位，权衡商业和写字楼人群的利益，如何最大化实现写字楼物业的价值成为写字楼开发的一大关键问题。,二、写字楼商业部分调查,2、写字楼商业的运营模式写字楼商业的定位需要综合多方因素，项目本身定位、商业布局、区位条件以及人口和交通情况等方面，都会着重考虑。
11、经过调查，成都写字楼商业经营大致可分为三种模式：依托商圈成型的综合性商业、以休闲餐饮为主的特色商业和商务型特色商业。,综合性商业,休闲为主的特色商业,商务型特色商业,依托商圈的写字楼商业，其消费主体将不仅局限于写字楼自身的小众群体，而是依托于周边成熟的商业氛围，辐射人群较广，因此，物业产品业态也多种多样，成为集餐饮、服装、休闲、娱乐于一体的商业街。如：招商地产的东城国际项目。,以休闲娱乐为主题，其商业产品业态是一般以高档餐饮为主导，不仅能满足自身写字楼人群的消费需要，而且能吸引区域的高端消费人群，满足其日常休闲娱乐的需求，进而带动自身写字楼商业的整体繁荣。如：天祥广场,很多写字楼因自身定位而注
12、定入驻业主的需求，如一些超甲级写字楼，入驻客户多为大型公司，对高档的商务服务需求较大。因此裙楼商业便把内部入驻企业作为目标客群，规划高档酒店，会议室、多功能厅、游泳池、SPA等满足商务人士的特定商业。代表项目：希顿国际广场,1、经济型酒店简介经济型酒店主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，经济型酒店为凸显其“经济性”，具备功能简化、性价比高、成本节约等特点。中国经济型酒店从97年诞生至今，已经形成了三大阵营：第一大阵营就是全国性的经济型酒店品牌，例如如家、锦江之星；第二大阵营就是一些区域性的经济型酒店品牌，例如上海的莫泰168、广州7日酒店连锁等；第三大阵营就是国际酒店管
13、理集团，例如法国雅高的ibis(宜必思)和美国super8(速8)。经济型酒店未来发展将呈现如下三大趋势：第一是品牌化趋势；第二是连锁化经营趋势越来越明显；第三，经济型酒店的标准化要求越来越高。,三、酒店部分调查,、成都经济型酒店现状成都是著名的休闲度假城市，经济型酒店也在大量客源的带动下高速发展。呈现出以下特征：（）、品牌经济型酒店不断扩张。品牌经济型酒店以其快捷、方便的理念很快赢得了广大消费者的认可，同时迅速的扩大自身的数量，达到占领市场的目的。（）、成都经济型酒店的分布一般在三环路以内的商业圈附近。经济型酒店的选址要求为：）靠近外来商务人士的中转站（火车站、机场）、目的地（商务写字楼区、
14、展馆区或批发市场区）或休闲地（步行街、旅游景点）等，距离商务中心车程在10分钟以内；2）交通便利，3）临街或次临街，询路指示方便，建筑外观可见度高；）有较齐全的餐饮、停车、购物、银行、娱乐等社会配套；）治安环境较好，治安事件案发率低；）周边酒店供求关系平衡。（3）、整体价格较低。在价格上一般是两百以内，通常情况下价格的波动比较平稳，在非节假日期间还可以享受打折返现的优惠，比起昂贵的星级酒店来讲更加务实。,三、酒店部分调查,3、成都经济型酒店市场面临的问题和发展机遇问题：（）、成都老式经济型酒店缺乏统一规范。（）、缺乏有效的降低成本的方法。（）、成都本地项目多采用租赁物业的方式经营，风险较大；而且市场竞争也日趋激烈。机遇：（）、国内宏观酒店大环境对品牌的支持。（）、国外酒店进场促进国内项目的发展。（）、享有庞大的市场。,三、酒店部分调查,
