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1、济南市长清东王家园居住小区修建性详细规划 说 明 书一、规划设计概况1. 区位与环境本次规划地段济南市长清东王家园居住小区，东起文昌路，南抵龙泉街路，北达东王办事处。规划总用地面积约15公顷。2现状分析王家园小区的北、南、东三面的道路均为城市干道；目前已规划确定基地北面东王路红线宽度为26米，东面文昌路红线宽度为30米，南面龙泉街路红线宽度为30米。基地内部业已形成一定的路网格局。二、规划依据1中华人民共和国城市规划法2城市规划编制办法3城市居住区规划设计规范（GB50180-93 2002年版）4济南市城市总体规划5济南市长清区王家园居住生态小区修建性详细规划设计任务书 61：500现状地形
2、图及其电子文件。7国家、山东省、济南市有关的法律、规范和条例。三、规划设计原则 规划设计突出“居住与生活和谐”的原则，注意处理好居住环境小区建设人的关系，把居民对居住环境、居住类型和物业管理三方面的需求作为规划设计重点，努力把小区规划成具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的历史文化内涵的21世纪新型居住小区。主要创新点和指导原则为：1重视城市自然、人文特色的动态延续性 小区规划努力适应当地自然环境、历史文脉及居民生活模式，使小区融汇在城市的大环境中，成为城市的有机组成部分。规划重视建筑体量、色彩及空间关系与周围环境的协调，充分结合原有地形、地貌等自然景观资源和区位，创造出一个自然景观资
3、源丰富的田园居住环境。2注重规划设计方案的经济可行性满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅，以满足不同的居住需要。3引入物业概念提高小区的方便性规划根据物业管理需要确定组团规模和服务设施内容。服务设施配套齐全，位置得当，符合居民生活要求和行为轨迹，便于在保安、清洁、绿化、水电、家政等方面推行规范化服务，为物业管理及服务提供了便利条件，提高了工作质量，降低了管理成本。4加强空间领域限定提高居住安全性 充分考虑人车分流，消除人车混行的不安全因素。小区按照空间的不同属性
4、和人的行为逻辑规律，将小区用地分成不同的空间序列，并通过小区主入口标志性建筑以及组团、院落、单元入口的标志性景观进一步加强空间的领域感和归属感，从而提高了居住环境的安全性。5留有改造余地增强小区的可持续性 坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，微观可调。6坚持以人为本和生态环境保护原则坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风
5、的基础上，着重进行绿地系统规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，保证居民的身心健康。 7符合统一规划、合理布局、因地制宜、分期开发、配套建设的原则 规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。同时面向住宅消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。四、规划目标 充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住济南市重要的政治经济和历史文化地位以及经济发展的良好契机，面向二十一世纪，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将长清王家园居住生态小区建设成为环境优美、具有极大
6、吸引力与品牌效应的现代化居住小区，成为名副其实的展示济南新形象的窗口。1高效能的基础设施 基础设施不仅要齐全，而且要做到安全、高效、可靠，建设现代化高效能的通信设施和协调的道路交通系统，建设高效能的上下水、清洁能源供应、消防及垃圾回收加工等市政设施。 2高质量的生态环境 加强绿化，保护生态环境，充分利用原有地形地貌，防止污染，达到旅游用地环境标准。3高品质的物质形态环境功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富、具有时代感的居住小区。4高水平的规划管理加强小区建设管理，合理确定土地利用率，统一规划，增加弹性和应变力，建立完善的管理中心和技术服务中心
7、。五、规划设计整体框架本规划以人为中心，以社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。1构思要点20世纪后期，随着科技的发展和生存环境的改善，人文主义的设计主题重新兴起，使得建筑环境的营造方式产生了极大的改变。本案力求在合理安排各类建筑的同时，使小区布局与人的关系体现出韵律感，在有序中求变化，体现秩序之美。本案规划设计，融合自然山水的意境及几何构图手法。主要围绕“生活质量”与“居住环境”的主题展开。将建筑空间、道路空间、步行空间和水体空间融合在一起，创造出多样性、连续性的空间体系，形成生态、人文、舒适和人与自然
8、和谐相处的新型居住社区。方案概念构思：将人们向往大自然的心情与小区规划相结合，融合各种自然与人文相和谐的手法，突出小区对居民生活质量的重视l 以多种绿化植物与组团绿地以及活动广场相结合，并与人们平时休闲的需求相适应，打造以靠近大自然为核心的居住生态社区。同时以小区内的两条环形道路系统相协调，创造出动静分离、富有生机的现代居住小区景观。2规划结构人类居住活动的集约化是未来都市居住建筑的发展趋势，本方案以此为前提，将住宅、停车、社区的生活服务设施作为适当的集中，在满足人们社会交往、现代生活多种高标准的同时，有效控制建筑密度，让绿化环境成为居住空间真正的主题。根据确立的规划设计立意的出发点，规划采用
9、小区住宅院落二级结构形式，从而形成一环一心三组团三通道的规划格局。l “一环一心三组团三通道”：“一环”指连接基地入口和出口的车行道，他们构成了小区内部交通分流的主要力量，更好的实现了动静分离，营造了和谐的生态环境 “一心”指位于小区中心的中心绿地，布置了各种花园和广场，可以满足小区居民的各种生活需求，方便大家的休闲娱乐“三组团”指均匀分布在小区内的组团绿地，他们使居民可以就近进行休闲娱乐，同时通过布置各种景观小品和石像，充分陶冶居民的生活情操。 “三通道”指在一环以外主要连接与居住区级道路的流通，他们方便了大家的生活方式，节省了大量的时间，使居民可以通过不同的方式方便的进入小区其中，在小区内
10、部的“静”环境中，通过在四个居住组团设置步行通道的方式，大大加强了邻里的交流和互访，更好地诠释了建设人文社区的宗旨。同时通过在各个步行通道边沿设置不同季节花卉的方式，达到一种四季常绿，季季有花的景致。为小区居民提供各种陶冶情操的雕塑和建筑小品，以及各种各样的娱乐休闲设施，满足不同年龄阶层的需要和不同人的文化需求。3用地布局 根据王家园居住生态小区的具体情况，合理地配置各类型用地的比例，充分考虑到实施的可行性。本着统一规划、分期实施、远近结合的原则进行小区各类用地的规划布局。 住宅布局认别性与认同感住宅布局强调空间塑造，强调单体的对称式布局，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，
11、形成内向围合的邻里空间，并且通过步行绿轴串联各个组群空间，创造空间丰富、亲近丰富且具有人情味的居住环境。小区住宅用地按区位分为四个居住区域，分别为“西南区”、“西北区”和“东南区”“东北区”。“西北区”指德兴以西的小区住宅用地；“西南区”指德兴南路以西和德兴西路以南则主要布置多层住宅，并在步行路周边设置小高层。“东北区”主要指德兴东路路以北、德兴北路路以东的住宅地段，此区德高路和德照路周边为规划的多层住宅，步行路以北仍以小高层为主。“东南区”指德兴南路以东和德兴东路以南地段，其规划住宅多与现状相结合进行布置。总之，基地由于受到了现状的诸多限制，住宅布局尽量采用现状规划二者相协调的手法，从而使小
12、区整体的住宅规划格局呈现统一。 小区公共服务设施布局区位性与方便性小区公共服务设施的设置，结合整个居住小区建设的情况，以符合居民的活动规律和日常使用为原则，以适应家务劳动的社会化趋势和市场需求。同时，所配置的内容也避免与周边地区的设施不必要的重复，兼顾其经营管理的合理性和经济性。规划由小区西部的公建中心延至德兴南路东端的商业建筑构成小区东西向的公建带。在小区的中心处北部规划了小区会所以及在德兴北路中心设置一处6班幼儿园，力求作到收放有序。小区会所内设卫生站、青年及老年文体活动站、社区服务中心等功能，商业金融建筑内设居民储蓄、邮电和居委会、物业管理等功能；同时，在祥福路沿街布置底层商业设施，形成
13、小区主要的商业服务中心。小区根据分区开发及管理的原则，按区位进行物业管理用房或居委会的布局，共规划物业管理用房或居委会6处。小区垃圾实行袋装化管理，住宅院落设垃圾收集点，其设置充分考虑了环境因素及便捷的原则。另外，遵循布局均衡的原则，在人流聚集处规划了3处公厕，均结合小区公共设施进行设置。在小区中心绿地附近和德高路一侧设置小区天燃气调压站、换热站、开闭所和其它市政公用设施。4空间序列建筑空间：以几何形的住宅建筑形体为原型，辅以中心大空间的公共建筑，在统一中寻求变化。并将建筑空间向周边开敞，形成商业街内部连续完整的建筑立面以及连续顺畅的居住建筑界面。步行广场空间：线性的街道空间与公建中心广场结合
14、设置，在封闭空间中创造局部开敞的视觉走廊。结合建筑空间的设置，形成广场开敞空间与步行街线性空间的空间序列。水体绿化空间：将水体从山体向小区内部延伸，赋予其人的灵性，形成收放有序、动静结合，集生态性、观赏性、游乐性于一体的水体空间。5群体轮廓整个小区被环状加一横两纵联系的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用多层和小高层相结合的方式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一方面充分利用建筑间距提高容积率，另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要为5-6层的条式住宅。在条式住宅的规划设计中，为了避免建筑形象的单调和围合空间的压抑感，将住
15、宅组群的一些端头做了分段处理和弧形趋势变化，用降低层数、错位拼接等方式来取得变化，以加强节奏感和空间的变化，形成良好的空间感受，并且与绿化相融合。 另外，在住宅建筑形成的多层轮廓作为背景的前提下，公建带形成与其体量及高度上的对比，使整个小区的核心部分能切实成为统领全区的景观重心。六、道路系统规划1交通体系整体性与景观性结合地形特点与空间布局，在加强各组团相互贯连并便利内外交通的同时，创造人车分流的道路系统。道路设计与住区内城市设计相结合，强调对景与转折，以形成步移景移的空间变化，共同创造良好的内外部空间景观。整体道路交通系统以车行系统和步行系统为框架，同时，宅间道路和步行道路有机结合，使二者自
16、成体系。规划注意协调机动车、自行车、人行三种交通方式的关系，小区通过周边式环状道路和在小区中心绿地以及组团绿地中设置步行轴有效地将汽车交通和步行交通分离开。依据居民出行方向及外围城市道路状况设置小区出入口，均匀地分布于小区北部、东部及西部。小区道路分三级：小区级主路（德兴北路 德兴东路 德兴南路 德兴西路：红线宽13米，车行道7米，人行道各3米）；步行路德福路：宽7米，德高路：宽7米，德照路：宽7米），组团级道路（宽7米），宅间路（宽3米），。小区车行道路格局即上文中提及的“一环”。通过小区内部环状的曲线路网构成小区车行交通的主体，再通过宅间小路将车行交通引入各户。步行则主要通过小区内部的步行
17、轴线进入各住宅院落，居民沿“绿轴”可就近通达居住地，避免人车混行给居民带来的干扰，保证居民生活的宁静和舒适。在入口处规划设置残疾人坡道，实现小区无障碍设计。 小区内道路及铺装根据不同功能选取不同的材质。如小区内主要车行道为沥青路面；人行道、住宅院落内的车行道采用彩色混凝土地砖，室外停车场采用植草砖，以丰富小区景观。 2停车静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的日异增长，充分考虑停车场库的安排。根据居住区停车库（场）设置标准测算，并结合设计要求，按每户0.5个停车位进行规划布置。主要方式是：住宅底层停车：小高层和部分多层住宅采取底层架空的形式用于小汽车停车及自行车、摩托车停车。路边
18、停车：结合小区入口及组团路的周边式布局，避开主要人流方向，安排外围沿路停车位。就近安排来访车辆的停车问题。宅间停车：利用住宅组群之间的消极空间组织停车。中心绿地地下车库：在中心绿地处布置地下停车库。利用绿化用地和居住用地设置地下、半地下停车场。规划区内自行车按每户1部计，采取与住宅相结合的停车方式。七、绿化景观系统规划1. 总体设计思想系统性与生态性结合整体布局与组群规划，本规划以步行绿化主轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合步行系统规划，有机联系各组群绿地，使各个组群绿化连为一体，增强户外空间连续性。将山体绿化、中心绿地、宅间绿地和沿街绿地相结合，使之成为统一绿化系统。绿化环境设计在
19、强调组团空间个性化塑的同时，更为注意整体意境，将小区户外环境书写成一首充满诗情画意的诗篇。2. 绿地系统小区绿地采用核与轴、点线面相结合的手法形成小区中心绿地宅间绿地二级绿化系统，从而使绿地更均匀地接近居民。小区中心绿地座落在小区南北两部分的枢纽处，绿地内布置小区中心广场，包括表演台、各种活动场地、娱乐设施及喷泉、凉亭、架空柱廊等建筑小品，并以此为核心向外扩充，使周边绿地自然地延伸到建筑底层，使建筑、绿化、娱乐设施与居民的活动行为有机地结合在一起，形成小区居民最适宜的娱乐、休息和交往场所，充分体现规划设计“以人为本”的宗旨。小区绿地规划具体可分为三种形式：院落绿地、步行绿化空间、山体绿化。三者
20、共同组成点、线、面相结合的小区绿地系统。院落绿地:重点为儿童及老年居民服务，内设儿童和老人活动及休憩设施。绿化以草坪为主，配以灌木、少量造型优美的乔木。步行绿化空间: 适宜小区内所有居民及游客使用。它既是小区空气清新的“绿肺”、客厅，又是小区构图的中心。在小区南北两部分的交界处设置中心广场，广场内设喷泉及雕塑，周围配以花坛、座凳及花架等设施，成为小区的主要公共活动及景观中心。山体绿化：作为小区大的空间背景，既是景观核心，又是绿化系统的重心所在。另外，小区内绿化对外部环境的作用至关重要。作为面广量大的小区绿化，不应追求名贵的花木树种，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则
21、，少量采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机整体，尽可能的减少噪音污染；同时运用墙面垂直绿化和屋顶绿化的手法，既起到隔音效果，又能减少外墙吸热，保护外墙墙面，美化城市环境。还可以在其他部分布置垂直绿化： 1）部分山墙两层左右以下部分，加以墙面绿化。2）住宅建筑南北退台处，结合退台，进行屋顶绿化。3）地下车库顶部平台部分，进行屋顶绿化，使其为住宅间居民休息游憩的又一良好环境。3. 景观系统 我们把小区建设提升到景观艺术的高度来进行综合规划，规划尊重城市自然和人文环境特点，力图体现小区与环境的密切联系。运用
22、城市设计的理论和方法，对小区的室外环境进行研究和处理。运用对景、借景手法将公共建筑、住宅、绿地、道路广场有机的结合起来，并借鉴我国传统造园手法，步移景异，通过不断变化的景观序列形成“田园”风貌。 小区景观规划以中心绿地为核心，以十字相交的“绿轴”和“道路轴”为骨架，形成贯穿小区南北的步行视线通廊。在通廊方向安排绿地、雕塑及小品，保障从小区各出入口及活动场所对小区内主要景点有通透的视线联系，再由一系列的空间变化及景观序列的推进，将小区内部的绿化景观与外界紧密结合，同时也将南部山体的美景引入小区以增加景观规划的向山性，再加上步行带两侧建筑高低错落，绿树掩映，亭台楼阁穿插其中，从而共同形成了一幅有着
23、江南风韵的风景长廊。小区环状道路自由曲折，形成丰富的道路景观，达到步移景异的效果。沿路建筑错落有致，广场、建筑空间开合有序，形成小区主要景观界面。小区的中心绿地通过水面、绿化、小品、铺砌和花木合理组织搭配，形成开阔、明快、活泼的公共空间，吸引居民前来休憩娱乐，成为整个小区景观的高潮点。组团绿地由建筑围合成不规整几何形，布置草坪、灌木、柱廊、坐凳、花坛及凉亭，令居民享有稳定、平和、高雅的休闲环境。另外，以住宅院落为单位，构筑不同主题的活动场地，以花坛、树木分隔空间，或大或小，或分或合，形成各具特色的半公共空间。 在住宅单体设计中，建筑形式以坡屋顶为主，利用坡顶的大小不同，长短变化或互相穿插的组合
24、，错落有致地勾勒出丰富的“天际轮廓线”。同时院落间也应采用相互变化的色调，配以装饰处理和绿色的树木、蔚蓝的天空、共同形成统一变化的有机整体。环境小品的内容广泛，从指示标牌、休息亭廊、水池、雕塑、灯柱、灯具、围墙、花坛、座椅、儿童游戏器械到一些市政设施等，它们的设计应融功能性、装饰性、趣味性为一体，对小区景观的形成起到画龙点睛的作用。八、 物业管理住宅建设能否成为优秀产品，三分靠建设，七分靠管理，应该使物业管理观念提前介入规划。考虑到分区物业管理的需要，规划可将公建分配至各地块进行开发。同时，根据先进的物业管理经验，在规划中已经充分考虑到居住的安全性、空间的私密性，各个住宅组群均形成较强的领域感
25、；分区设置管理用房，共设置物业管理房或居委会5处，负责各区的管理、保安、传达、收发、信报、小卖等功能。在各个出入口处设置门卫，加强进入宅间车辆的管理，仅仅允许紧急情况下的车辆驶入。组群之间的联系都可以通过步行绿化系统来解决，保证小区环境人流的单一性，给居民提供安全宁静的居住环境。另外，小区公建中心为小区居民的公共活动提供了舒适方便的条件。此外，应提高小区的科技含量，对小区进行智能化信息管理，以加强小区管理的效率和安全性。九、管线综合无十、竖向规划规划在原有地形的基础上，在保证地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，结合现状地形尽量减少填挖方量，以降低工程造价。由于基地地势起伏较大，尤其是南部山
26、体的高地势，规划将道路纵坡基本控制在8%以下，以充分缓解地势高差给机动车交通带来的不利影响。同时，充分结合原有地形地貌，在减少填挖量的同时，考虑其二者之间的就近平衡。住宅布局局部采用台地的形式以充分适应地形的变化。另外，住宅底层车库地坪标高也根据其现状标高设置不同高度的架空形式。其余较为平整地块规划平均坡度0.3 %，人行道比道路路缘石高100200mm，地块标高高于路面标高0.2-0.3 m。详细各地块规划标高以及道路交叉口和路段纵坡转折点的标高见竖向规划图。十一、技术经济指标表1 规划用地平衡表序号项目面积（hm2）比例（%）1居住小区住宅用地25.765.7其中现状住宅用地9.624.5
27、规划住宅用地16.141.22居住小区公建用地4.511.5其中小学用地1.4幼、托用地1.0会所用地0.4商业服务设施用地1.6市政公用设施用地0.13居住小区道路用地4.511.54居住小区公共绿地4.411.35居住小区总用地39.11006市级公建用地8.6其中现状市级公建用地3.0规划市级公建用地5.67其它用地28.8其中保留工业用地5.2外围城市道路用地6.6不可建设用地17.0规划总用地76.5表2 居住小区主要技术经济指标一览表序号项目单位数量1居住小区总用地面积hm239.12总建筑面积m2390844（1）住宅建筑面积m2210263（2）公共建筑面积m239838（3）现状建筑面积m21407433住宅平均层数层5.724住宅建筑套密度（毛）套/hm2995住宅建筑套密度（净）套/hm21506住宅建筑面积毛密度万m2/hm20.907住宅建筑面积净密度万m2/hm21.378总建筑密度%19.19容积率万m2/ hm21.010绿地率%4511总户数户3857其中现状户数户1730规划新增户数户212712总人数人1234313人口毛密度人/ha31614停车位个148015停车率70（规划）38（总）16地面停车率%9（总）
