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1、红巨大厦市场定位及营销策划提报,本提报由四部分组成第一部分:市场分析第二部分:项目分析第三部分:项目定位分析第四部分：项目VI及包装,第一部分:探手蓝海，试问深度与广度一、宁波写字楼市场宏观概况二、宁波各区域在售写字楼楼盘三、本项目区域概况,1、宁波写字楼发展史“三十年河东,三十年河西”,一、宁波写字楼市场宏观概况,2、2005-2008年宁波写字楼供销情况,从历年的数据上来看，宁波写字楼市场年需求其实相当有限，即使在2007年，销售也仅为50万方出头。,2008年由于受到国家从紧的货币政策，从严的房地产政策以及国际经济危机爆发，国内外贸出口行业受较大的冲击的一系列因素的影响下，导致市场信心不
2、足。,3、2008年宁波写字楼市场整体运行环境,上半年受环球中心、银泰国际等高端项目的拉升，尽管成交量大幅跳水，但价格却涨至上半年的最高点。此后市场表现回暖无力。九、十、十一月进入宁波办公市场的真正冬天，市四区几乎无写字楼成交。全年呈现“量价齐跌”的局面。但临近年底政府的宏观调控方向开始转变，办公市场销售也引来了“小阳春”。,蓝海结语：2008年宁波写字楼市场,在经济危机大环境影响下和未来政策导向尚不明确的市场行情下，无论是自用客户还是投资客户，对写字楼产品都有一定的警惕性，观望情绪浓烈。写字楼供应量的不断增大是最现实的问题。在宁波，经济产业结构相对单一，写字楼需求有限，主力客群都是外贸、物流
3、、货代类企业，这类型企业的发展好坏将会直接影响到写字楼市场的需求高低。,4、2009年1月5月宁波写字楼市场成交情况,蓝海结语：2009年1月5月宁波写字楼,虽然国家政策利好导向，但09年1月5月，市场成交量并没有放大，相比之08年初还有一定程度的下降。说明宁波外向型商贸企业经营情况还没有得到改善。经济环境发展速度放缓，投资风险加大市场的恐慌心理加剧，观望程度浓厚在出口压力增加的情况下只能拉动内需，国家极力去拉动国民的消费，但是短期内还是没有办法改变这一情况。,1、海曙区：因为交通、商务商业等配套因素，区域内汇聚了市场最高端的写字楼，已形成规模效应。老写字楼内部配套设施不完善、交通拥挤等现象日
4、益突出，市场后续供应不足。,二、蓝海个案宁波各区域在售写字楼楼盘,2、江东区：配套因素不逊于海曙，区域内写字楼较多，未来供应体量惊人，受城市发展影响，区域前景看好，但产品竞争激烈。,3、高新区：目前高新区写字楼市场尚处于起步阶段，随着高新区的发展，未来将会更多写字楼供应。,4、鄞州区（项目所在区域）,区域以居住-商业-办公的模式发展，目前居住商贸氛围已形成，未来写字楼供应量很大。,小结,海曙区凭借其宁波商业中心与楼宇经济核心地位，在售办公楼的价格为宁波最高区域，售价达2000025000元/。江东区拥有不亚于海曙区的配套和较好的交通因素，区域价格基本超过10000元/，各个优势项目价格达到13
5、00014000元/。高新区作为一个新兴区域，写字楼市场尚处于起步阶段，区域价格在7800元/左右，绿园项目凭借其良好的配套优势价格超过周边，达到11000元/。鄞州区规划为宁波市副中心，区政府希望在短时期内达到楼宇经济的财政效益，目前供应量很大，南部商务区目前成交价格在7300元/左右。,三、本项目区域概况,1、项目区域位置,本项目位于鄞州新城区南部商务区北部，商务区一期地块内。,南部商务区在城市开发过程中定位为未来鄞州新城区的核心区域，是鄞州区未来商务活动和交流的中心。,2、项目区域分析,作为宁波城市副中心，鄞州新城区的定位是“经济、文化、行政中心”，巨大的商业、办公体量使得板块的居住氛围
6、逐渐浓厚。作为市委、市政府“中提升”战略的重要项目和鄞州现代化建设的重要工程的南部商务区于06年12月开工，它不但是鄞州新城的核心区域，也是未来宁波南部的核心区域，将与老城区一起承担宁波城市中心区的职能。,鄞州新城区的远景规划一直到2010年，届时计划容纳20万人口。根据市里“南居北工”的发展战略，鄞州新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，从总体布局来看，建成后的鄞州中心区商圈将直接影响到江东区、海曙区甚至江北等地区，成为宁波真正的副中心。,【南部商务区目前部分招商情况】,3、南部商务区未来推量预估,整个鄞州南部商务区由5个地块组成，呈“T”字型结构，总规划用地49.3公顷
7、，期中一期有三个地块，总建筑面积118万。根据目前鄞州区政策50%必须持有，则20092010年，鄞州南部商务区将有54万的体量推向市场。供应急剧放量局面已可预见，供需失衡严重，市场竞争更加激烈。,小结：本项目区域内竞争将十分激烈，整体市场的客户结构单一，导致我们的重点集中在如何走差异化路线地挖掘有效及潜在客户！,1、办公多区域时代宁波海曙、江东、高新区、鄞州区都有大量写字楼推出，且区域性购买倾向；2、客户多选择时代鄞州和江东两区相加的供应体量在170余。加上08年存量近80万，后续的写字楼供应量约250万，客户群可选择面广；3、产品多竞争时代宁波写字楼量大，且客群单一，而南部商务区同区域竞争
8、对手多，产品优势及附加值成为区分重点；,自2007起，宁波写字楼“多礁石”,我们需要乘风破礁！,我们的目标是礁石 绕开或炸毁借风 抓住优势，直击胜利,创新 概念 包装,第二部分：工欲善其事，必先利我器一、本项目竞争分析二、项目SWOT分析三、项目竞争策略四、项目定价建议五、项目面积分割建议,项目概况,本项目位于鄞州新城区南部商务区北部，地块北面为日丽中路，西面为天童南路，南面为侨商办公楼，东面为布利杰办公楼。本项目占地6183，总建筑面积60645，整座大厦高度142.7米，地下两层，地上36层，裙楼部分有7.5米挑高大堂，二楼设有面积500的多功能厅。项目各项基本建筑指标及5A智能化系统的配
9、置也均达到国际甲级标准。是一个以办公为主，集餐饮、休闲于一体的国际甲级写字楼。,一、它山玉本项目竞争分析,1、本项目介绍,2、南部商务区竞争分析装修分析,在调查到的11个项目中，选择全项目精装修的有6家，占总比例的50%，选择公共部分精装修的有4家，占总比例的33%，有两家尚未决定装修情况，占总比例的17%。,精装修产品成为该区域项目选择的主要方向,小区配套 总部1号公共部分精装修，配置有8部高速名牌电梯，速度为3米/秒，单台电梯服务面积6000多平方米。外立面为石材与铝合金窗。24小时开水冲饮室。外立面石材外立面进户门钢化玻璃门。中央空调独立中央空调窗铝合金窗，断桥隔热双层玻璃 地面耐磨地坪
10、(暂定)。墙面乳胶漆饰面。吊顶 吸音矿棉板吊顶，格珊日光灯其他走廊宽2.5米，每三层设10.8米挑高空中花园。,总部壹号,4、区域个案竞争分析,小区配套 中基第一国际精装修商务空间，从装修结构选材、方案层层监控，批量采购，环保健康，为业主保驾护航。3.85米标准层高，标准层独立卫生间；顶层商务会所；商务休闲中心等，优化办公方式，立体商务服务。门高档防火门 窗铝合金窗，中空玻璃 地面走到公共部分：抛光砖铺贴，局部大理石 墙面墙纸或乳胶漆或大理石等 公共卫生间面砖、地砖、防水石膏板等外立面：暖灰色花岗石干挂外立面，中空钢化Low-e玻璃幕墙 双大堂：13.8米挑高商务休闲大堂，9.6米挑高商务办公
11、大堂 5A楼宇智能化系统：办公智能化、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化，完全国际标准，,中基第一国际,小区配套 大楼建筑采用新古典主义手法，外观挺拔端庄，内涵庄重典雅，建成后将成为宁波市的地标性建筑及第一高楼。国贸中心定位为国际5A甲级智能化写字楼，内部配套国际一流。电梯内配国际名牌电梯 精装挑高25米共享大堂 环境航天专业设计的美国HONEYWELL中央吸尘系统 全时自控VRV中央空调系（变频分户计量）和中央新风系统智能高端的通讯系统；办公智能化网络系统；独特的安防系统；设计预留架空地板高度等，设置二层地下停车库，高配比停车位，实行智能化车库管理系统。会所 精装私人会所，作
12、为主楼配套,商会国贸中心,办公区域精装修内置独立中央空调，高档地毯办公吊顶，嵌入式日光灯设计等装饰，并设有总裁办公室为业主营造敞亮、舒适办公环境。电梯品牌2.8米挑高Otis电梯空调品牌 日立VRV变频空调机械车位 石川岛洁具品牌 TOTO智能化系统信息网络系统，电子监控系统，电子巡更系统，消防报警控制系统，停车场管理系统等，IC卡门禁系统，闭路电视监控系统等。该项目当初定位高端，以11000元/价格开盘，销售情况不理想，无一套售出。直到09年初，该项目调整策略，走普通化路线，售价调整为6100元/，目前备案率42%。,俊鸿嘉瑞大厦,区域个案竞争分析小结,5、宁波重点个案借鉴,中信银行大厦（金
13、隆国际）由宁波金隆置地有限公司开发，上海中普企业集团公司投资，台湾潘冀联合建筑事务所设计，位于镇明路与灵桥路交叉口，南苑饭店正北面，目前已交付使用 占地2万，总建4万左右，主楼为一幢26层塔式结构写字楼，单层面积1400，层高3.7m，得房率70%；另有总面积为6600的商铺，商铺分为两层，挑高5.4米，可租可售。,中信银行大厦（金隆国际）内部配套：空中花园广场和景观大堂外部配套：大楼本身配套不是非常的充足，但是由于五星级酒店南苑饭店就在其对面，所以在一定程度上能够为该写字楼提供相应的配套设施，如：游泳池，健身中心等，除此以外，该写字楼周边银行较多。大堂：该写字楼拥有近700的带精装修的挑高9
14、.5m的豪华大堂电梯：配有6部限载15人的进口奥的斯电梯，并且该写字楼的电梯厅为精装修空调系统：使用美国麦克维尔分户计量集中式中央空调，空调使用时间由物业公司统一制定车位配比：共设地面100个，地下300多个停车位，部分车位带产权。车位配比达到了1:1物业管理：由第一太平戴维斯执行顾问，亚太酒店物业进行管理，物业费为9元/月，服务内容包括保安、送报刊、清理卫生、设备维修等一系列的项目智能化设计：包括网络系统、综合面线系统、视频监控系统、防盗报警系统、电子巡查系统、停车场管理系统、门禁系统、紧急广播及背景音、机电设备监控系统、智能家居系统等，达到5A智能化标准景观设计：由香港PAC设计事务有限公
15、司设计，该写字楼配有近1200的露天空中花园广场，200景观艺术喷泉广场,中信银行大厦（金隆国际）开盘时间：2005年6月交付时间：2006年12月面积：单层1400，单位面积：120160综合分析：本案的主力诉求是地段和品质，但本案定价过高。给当时销售造成一定压力，已售的单位折扣率均较大。优：地理位置优越档次、配置高；劣：价格高，客户面小主要客户群体：金融机构、实业企业、大型公司等高端客户群 销售状况：中信银行大厦由于定位高端，销售一直并不理想，直到2007年市场一片火爆的情况下，才得以去化，但07年相对于别的写字楼项目去化速度较慢。,波特曼中心 地处彩虹北路的宁波波特曼中心是由宁波东港大酒
16、店股份有限公司和大谢开发区宝业房地产有限公司联合开发的大型房产项目。总建面积16万，整个建筑由钻石五星酒店、豪华甲级写字楼、大型国际公寓及顶级商铺组合而成。波特曼中心总建筑面积150048,其中波特曼甲级写字楼总建筑面积27991，总共29层，层高3.6米，每层1200左右,波特曼中心内部配套：钻石级五星酒店、中西餐饮配套、大厦中心配有4.8米超高酒店中屋、200的豪华恒温游泳池、近2000的全封闭豪华私人会所、9米层高面积达900的纯宴会大厅外部配套：周边商业商务配套齐全建筑设计：美国波特曼建筑事务所大堂：3000酒店式三幢共享大堂，挑高28米，超豪华装修标准。大堂设有完善的商务配套，还设有
17、大型水景瀑布电梯：办公楼总共配备6部3.5米/秒的高速电梯，五部为进口原装客梯，一部消防梯空调系统：采用大型中央空调系统，配送新风系统智能化：全部采用5A智能化系统，接入卫星电视，宽带通迅采用光纤入户，桌面100兆标准，拥有宁波唯一的同声翻译电视会议厅，中央通风系统，智能化程度高物业管理：聘请国际著名喜来登大酒店来直接管理，提供全方位的物业管理，物业管理费用8.8元/月，维修基金25元/年,波特曼中心开盘时间：2004年3月18日销售价格：17000元/面积：单层1200，分割主力面积220综合分析：优势：产品整体档次高，规划设计、建筑外立面设计优；地段成熟，配套设施完善，办公环境佳；内部规划
18、设计合理，大堂宽敞豪华、住宅产品套型合理；智能化配套设施齐全，拥有同声翻译的电视会议厅、中央通风系统、架高网络地板等多种设施；劣势：车流量大，有一定的噪声；公摊面积大，物业管理费用高，；周边整体建筑形态不佳。主要客户群体：外贸、跨国公司、贸易、装修装潢、广告、物流、会计销售状况：主要由于钻石级酒店的关系，销售相当火爆,万豪国际商务中心 宁波万豪酒店国际商务中心位于解放北路以南，和义路以东，由宁波海城投资有限公司开发。它是宁波“三江文化长廊”建设的核心项目，东临余姚江，南至宁波影都，与老外滩，天一广场形成城市的高档商务休闲区。项目占地38700，总建62151，其中办公楼面积24724，共39层
19、，其中办公楼419层。单层面积1400，层高4米。共有地下车位634个。,万豪国际商务中心外部配套：地处宁波商业核心地段，商业气氛成熟，配套完善建筑设计：德国GMP设计建筑外立面：外墙双层中空玻璃幕墙装修情况：大堂、电梯厅、公共部位精装修；办公区域顶部和地面装修，四面落白。（内装）大堂：精装修，挑高11米，面积120平方米电梯：瑞士迅达电梯；3米/秒，5部客梯1部货梯，电梯等候时间30秒；承载量1350公斤，轿厢高度3米（普通电梯高度2.8米）。空调系统：VAV变风量系统智能化：5A智能化物业管理：宁波城市广场物业，10.0元/M月,万豪国际商务中心开盘时间：2006年11月1日交付时间：20
20、08年6月户型面积：整层1400，目标为整层客户面积范围：338平米1400平米（其中包括单元面积338平米388平米）销售价格：18000元/综合分析：地块景观性强，而且商业优势明显，周围交通便捷，拥有良好的商务支持，其地段在写字楼产品中具有不可比拟的优势。客户分析：区域位置得天独厚，基本为整层销售，面向高端客户销售情况：相当火爆，销售一个月就剩下四层了,这三个项目均为高端定位，所面向的也是高端客户群体。三个高端项目从目前情况看，均已取得成功，说明宁波高端办公市场是有市场基础并可以挖掘的。由于波特曼中心和万豪国际商务中心销售情况均相当火爆，销售周期也非常之短。但两个项目均存在钻石级酒店的关系
21、，对本项目的销售借鉴意义并不大。相比较而言中信银行大厦(金隆国际)是一个纯写字楼项目，其销售价格在当初也是非常高，销售周期非常长，05年开盘，直至07年底主楼告磬。本项目与中信银行大厦类似，若价格太高，销售周期势必延长。,它山玉解析：,二、我之器，利弊解析项目SWOT分析,宁波市场高端写字楼配套表,本项目的智能化配置已经超过宁波目前高端市场一个档次,三、项目竞争策略,避免与其他项目出现产品同质化甚至包装同质化的定位，塑造独特而且内涵丰厚的差异性和个性。本项目将依托产品品质优势，进行产品形态及产品细节的包装、创新态，破常规，以正合，以奇胜。,结论本项目极具竞争力是产品品质的核心优势，在于企划推广
22、的创新。,项目整体定位,打造宁波顶级写字楼,定位理由1、宁波目前办公市场供大于求的局位短时期内得不到缓解，若项目以普通甲级写字楼定位，则陷入与众多项目竞争的局面，体现不出本项目配置高端的优势。2、由于项目配置高，成本大，若与市场普通写字楼竞争，本项目抗风险能力差。3、定位高端写字楼，即符合本项目高端配置，且宁波已有多个办公项目定位高端并取得成功的先例（如中信银行大厦、波特曼中心等等）。4、鉴于目前市场众多办公项目都以“甲级写字楼，5A智能化”本项目可请专业机构来认证本案的国际化5A智能化配置，提升项目含金量。,四、项目价格策略,1、本项目周边区域在售办公楼价格,2、本项目所在区域在售楼盘价格,
23、3、本项目重点比较案例价格情况,1、近阶段宁波写字楼市场还将处于供大于求的局面。目前在售写字楼项目的体量已超过交付使用写字楼体量，随着在售项目的交付，将使写字楼使用体量翻一翻，而未来供应更是呈现极大的放量状态，尤以鄞州和江东两区为放量主力；鄞州和江东两区相加的供应体量在170余万。加上08年存量近80万，后续的写字楼供应量约250万。2、经济环境发展速度放缓，投资风险加大，部分宁波外向型商贸企业的利润降低使得写字楼市场越来越严峻。3、市场的恐慌心理加剧，观望程度浓厚，在出口压力增加的情况下只能拉动内需，国家极力去拉动国民的消费，但是短期内还是没有办法改变这一情况。4、从写字楼供应来看，2009
24、年鄞州南部商务区和东部新城大量项目需要去消化，销售压力非常大。,影响定价因素,根据我们对市场的了解和对未来市场走势的判断，2010年初，写字楼价格不会出现质的飞越，基本会处于平稳上涨的情况。2010年初，南部商务区整体价格会突破8000元/结合本项目自身的优点和市场机会点本项目2010年初销售，我们建议价格定位在9000元/,总结,在写字楼客户面积选择上，中高档写字楼客户中选择100300平方的客户占了市场50%左右，其它100平方以内、300500平方、500到1000平方、1000平方米以上的客户数量比例则大致相同。但在购买总面积客户数量的比例中，500平方以上的购买客户数量大致和300平
25、方以内的购买客户数量大致相当。这说明在中高档写字楼的客户群中，客户的比例会大致平衡。（如上东国际和丽园尚都）而在高档写字楼中，500平方以上的客户会相对较少，一般会在10%以内，这和高档写字楼的大面积总价过高有关。,五、项目面积分割建议,在写字楼氛围清淡的地区出现的一些中低档写字楼客户面积选择中较为狭窄，除了部分与开发商有上下游产业的大客户购买进的大面积办公以外，其他的一些散客户的面积选择一般会在200平方以内，其中150平方以内的占了60%。在一些旧写字楼的客户分析中，我们发现，旧写字楼客户购买面积一般在100平方左右，这一方面由于CBD区域交通障碍带来的大企业逃离有一定关系，另一方面也说明
26、了旧写字楼的结构已不能满足目前大部分企业的办公要求。,写字楼购买客户的面积分析：各段购买的总面积相对平衡，大面积的、1000平方米左右的整层去化总量普遍高于其它面积段的去化。这说明当时市场的购买力还相当强。,项目面积分割建议,虽然宁波目前有1/2比例的客户会购买200平方米以内。但这些均是中小型企业和部分投资客；通过我们对本项目的整体高端定位，结合本项目的客户群体将是大型公司，单位面积将有区别于普通办公楼；,建议本项目单位分割面积250300左右（总裁办公室除外）,蓝海结论,市场整体推量很大，供远远大过于求，市场压力明显。相对于2010年初南部商务区8000元/9000元/左右的售销价格，本项
27、目若以12000-13000元/的价格出售，压力巨大。虽然宁波有部分高端项目如（万豪中心和波特曼中心）两个办公项目销售相当火爆，但两个项目均是以钻石级酒店为依托，市场认可度高。本项目与中信银行大厦（金隆国际）类同，纯办公楼项目高端定位。这就造成本项目成本较高，抗市场风险能力差。由于市场高端客户面窄。大部分客户需要挖掘，预计本项目销售周期将会延长。,第三部分:扬帆蓝海项目定位分析一、宁波写字楼客户分析二、本项目客户定位三、高端客户与产品高端相互匹配四、产品与概念五、形象定位六、主题广告语七、形象定位八、营销推广策略,一、宁波写字楼客群分析,根据对各个写字楼的已成交客户的区域来源分析，目前宁波市场
28、上的市中心高档写字楼购买客户主要来于宁波海曙区和江东区，占了市场购买客户比例50%以上，其余则依次来自于宁波郊县、鄞州。而各个区域的中高档写字楼的客户区域则充分体现了写字楼的区域特性，如上东国际的江东客户占了60%，而丽园尚都的海曙区客户则占了80%以上，其中丽园尚都的海曙区客户的高度集中另一方面也是由于当年的海曙区同档写字楼供应量过少有一定关系。而在鄞州区的写字楼客户区域中，其中鄞州本区域的客户占了50%以上，其次则是江东、海曙占了很大一部分，而其它县区的则相对较少。在客户区域分析我们发现江北区客户最少，这和江北的注册企业数量小有关系。鄞州区的客户在市场购买客户中大致上占了10%左右,目前购
29、买写字楼的客户动机主要分为自用、投资或两者皆有的客户类型。根据对宁波几个主要楼盘的购买客户资料分析来看，目前市场上自用客户占了写字楼需求市场的70%左右，投资客户占了1524%，其它的则是两者皆可的客户。而在华联写字楼的分析中，我们发现其中投资型的客户占了90%以上，这主要是因为华联写字楼在销售时推出了租赁投资回报的服务，并且大量的小面积分割销售，导致了大量投资型客户的涌入。这也说明了总价100万元以内的房产投资品存在着很大市场需求。,宁波是一个港口城市，导致出现了大量的外贸行业公司，所以在写字楼的客户群体中，外贸行业(外贸、货贷、船务等）的购买客户占了60%以上，客户群体的相对单一是宁波写字
30、楼的一个特征。而其它一些实业机构、金融、服务性产业以及高新的电子科技等行业的客户则基本保持平衡，占了总量的30%左右。,在写字楼购买客户的年龄中，与高档住宅的客户年龄构成基本保持一致，市场的主力是事业有成，经济实力比较雄厚的3050岁的客户，这部份的客户占了市场购买客户的70%以上，其中刚好事业期的40岁上下的客户最多。其次则是部分30岁上下的客户，这部分的客户占了市场总量的10%以上，而50岁以上的客户则相对较少，一般会保持在10%以下。,当前宁波写字楼主要有三种付款方式：按揭、分期和一次性三种方式，其中按揭和分期是客户采用的主要付款方式，此外，一些大面积购买的客户往往采用一次性的购买方式。
31、如图中的上东国际的客户采用付款方式中，由于开发商针对按揭和一次性推出的优惠、折扣，其一次性和分期的客户数量大幅度上升。一般来说，按揭的客户比例最高，一般会在50%左右，其次是分期，在35%左右，再者则是一次性的客户，会占有15%左右的比例。,宁波写字楼购买客户区域比例，江东：海曙：鄞州：其它地区的比例大致上是3：3：1：2；宁波写字楼购买客户行业比例，外贸：其它行业的比例大致上是6.5：3.5；宁波写字楼购买客户意图比例，投资：自用的比例大致上是2：8；宁波写字楼购买客户面积比例，1/2的客户会购买200平方米以内的比例。,总结宁波写字楼市场客户特征：,本项目高端定位决定了本案的客户主力群体将
32、是高端客户群体。具体行业如下：金融机构、实业企业、跨国公司、大型贸易公司、高级律师事务所及高级会计公司、有上市计划公司等高端客户群 客户群体主要来源区域：主要区域：宁波海曙、江东区域次要区域：鄞州及周边各市如上海、杭州等地,二、本项目客户定位：,精细分市场是策略制定的第一步！减法原则，确定我们的细分市场,在实际操作过程中，我们将以有上市计划的企业作为突破点，进行市场突围。有上市计划的企业1、独特的群体概念带来关注度2、本身是具备非凡实力的企业3、集群效应带来上下游产业链的进驻同时，该突破点并不排斥其他高端客户，通过项目产品本身优势，自然会吸引跨国企业的进驻。,国际跨国公司的总部办公需要高形象、
33、高档次的写字楼高层次、专业化的投资管理公司需要有发展力的中心效应国际资金管理公司、金融机构需要高质量的配套服务宁波大型企业，有上市计划的企业需要强有力的上市支持基金公司、法律、会计公司需要近距离客户服务，好的发展空间实业企业，大型贸易公司等需要好门面，好服务,三、高端客户多重需求,占地面积：6183平方米建筑面积：60824平方米建筑高度：143.5米配套：1-5层豪华商务配套，6-36层高档写字楼停车位：174个建筑：独一无二的建筑外观标准：基本建筑指标及智能化系统达到甲级标准交付时间：2010年第二季度,我们的产品高端满足客户,宁波南部商务区的门户地位25.6公顷鄞州公园全景尽收眼底马来西
34、亚私人资金公司独资开发世界财富500强，全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕 提供物业服务L型建筑布局，弧形体景观绝佳独一无二建筑外观，在夜间的泛光体现时尚现代硬件和软件上符合国际5A标准写字楼标准单层面积在2000平米，适合大型企业使用世界500强江森（2008年北京奥运会的供应商）提供楼宇智能化系统节能设计达到新加坡BCA Green Mark的标准11、屋顶架空停机坪设计12、9部名牌高速电梯，最长不超过35秒等待时间13、除却公共卫生间外，更独立的行政卫生间,四、产品再实在，仍需要概念的提升,国际5A写字楼，甲级写字楼，在宁波写字楼市场已经“广而泛”，我们需要突破，进入到一个更高的台阶
35、。我们要压倒一切甲级5A概念的概念超越一切节能创新的办公概念领先一切管家服务的额外办公配套,WREA认证的国际5A PK 伪国际5A甲级,理由：由唯一认证机构“世界地产研究院”对本案进行评定，使本案成为宁波地区第一个“货真价实”的国际双5A标准写字楼，将成为打击所有标榜国际5A写字楼的有力武器。,压倒一切甲级5A概念的概念,新加坡绿色建筑标志奖（BCA Green Mark）PK生态、节能办公,理由：新加坡绿色建筑标志奖的评分标准包括建筑物的能源效率、水资源效率、良好的室内环境素质和环境保护，以及在建造过程或运作过程中对资源和材料的保存。这是超越外在景观的，真正以人为本的写字楼体现出来的品质，
36、超越了宁波过去的办公产品。,超越一切节能创新的办公概念,理由：宁波目前已有33家本土上市公司，随着本土经济的发展，将有越来越多的企业谋求上市之路，这无疑给本案提供了一个市场空白点。我们将以同步世界的空间创新理论，融合上市企业的需求理念，以整合、吸纳、共享为前提，成为上市企业胜人一筹的资源孵化器。,领先一切管家服务的额外配套服务,上市企业扶持配套PK无任何企业配套服务,红巨大厦是宁波唯一获得世界地产研究院认证的国际5A标准写字楼。宁波唯一获得新加坡绿色建筑标志奖的写字楼。宁波唯一提供上市企业扶持配套的写字楼。,以上三个唯一，足以打败宁波所有写字楼，成为宁波商界领袖们的首选办公之地。,纵观当前宁波
37、正在推广中的写字楼项目，我们独辟蹊径，与产品结合，形成自己的推广思路。,超越国际5A标准 定制上市力量南部商务区总部经济掌门人国际双5A鼎级写字楼,个性化概念是本项目的两大优势在于：1、优于一切高档写字楼的产品优势；2、提供上市扶持的配套服务。这也是打败整个宁波写字楼竞争对手的武器。,五、形象定位,六、主题广告语：,上市企业孵化基地,阐述：由于自身具有国际先进水平的软硬条件，能为全球化企业提供卓越的办公环境、商务配套、以及生活设施、快捷方便的交通通讯，以及装备超前的商务交流，展示场所。软件方面具有能为全球化公司创造更多的商业机会，为上市企业提供更多支持的商务环境。,七、营销推广策略,写字楼不同
38、于住宅，以广告、公关促销为主要手段的推广模式对高档写字楼来说已经黯然失色。我们建议，以搜索和挖掘目标客户为目的，寻找与目标客户最吻合的渠道，建立客户通道，诉求项目卖点，促进销售。,1、传播阶段划分及侧重点,蓄势预热期导入“上市企业孵化基地”新概念，以国际双5A做充分证据，引起关注树立项目形象,强销期以项目自身特点优势强力支撑“国际双5A”概念；确立项目形象，激发“购、租”欲望,巩固期巩固并丰满“国际双5A“形象，形成在客户群持续的销售力,概念导入,概念支持强化,概念巩固提升,写字楼的客户群，特别是本案的高端定位客户群一般会通过业内人士或者私人交情群体去吸收信息，所以本案的推广将以口碑宣传、直线
39、营销为主，传统媒体为辅进行。媒体包括宁波本地报纸外，另可选择群体针对性强的宁波机场或航空杂志的媒介，财经类、经济类读者群高端的媒介。,2、如何走出去寻找客户,*上海、北京、香港等地500强企业高层拜访及新闻媒介酒会；*利用马来西亚的资源优势，借助正常商务往来，渗透本案形象；*宁波政府甬港合作论坛、浙洽会等商贸活动的渠道利用；*邀请马来西亚政府要员或者知名公司高管来甬洽谈合作；*与宁波各行业协会合作，组织小型产品推介酒会；*利用风水概念，向高端企业介绍本项目；备注：主要以高层拜访的方式，其他方式一定考虑采用经济性原则；,重点客户攻击点,与南部商务区政府统一行动步调一致，积极参与；与宁波及长三角地
40、区的财富俱乐部进行合作，共同开展活动，吸引高端客户注意力；与宁波莱悅游艇俱乐部、启新高尔夫俱乐部合作，开展业主俱乐部活动；与宁波电视台或经济节目合作，举办上市企业论坛；,3、其他SP活动建议,1、样板间 选择在景观、朝向最好的单位设立样板间，以实景国际5A标准的写字楼展示给客户。在相同条件下，样板间使买家或租客得到最直观的使用感受，成功交易的可能性更大。2、大堂 大堂是一个办公楼进驻的第一感觉。一个好的大堂与外立面的完美配合，完全可以体现整栋写字楼的品质。正式发售前必须将大堂公开展示。,4、销售道具建议,绿色共享空间，用大量绿植、小品营造优美健康的办公环境，让紧张的工作神经得到舒缓。,5、其它增值性优化建议,走廊尽头的小型交流空间，即可用作与同事、客户沟通，又可作为吸烟区使用，充满人性化。主题走廊，使单调的走廊独具情调，办公环境更优美。,第四部分：项目VI及包装,谢 谢 观 赏！,
