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1、突破与定位,上海MALL发展策略与方向,上海摩尔城策划与执行推进思考,写在前面的话,感谢新世界智富集团的盛情邀约，使旭辉国际有幸参与本项目的研究！对于地处雄居中国经济龙头地位的上海城区，占地800余亩的本项目，其宏伟的发展前景、巨大的潜力及项目对于城市经济发展、产业升级转型而言所潜在的巨大能量给于我机构同仁极大的振奋和鼓舞。经过长时间反复研究讨论，我们对成功打造本项目充满了信心！我们把我们的信心落实成本提案报告。,今天我们将听到的,我们的共同目标现实与目标的差距我们所拥有的系统资源我们的战略构想脉落我们的总体发展战略定位我们的理想模型我们的定位执行策略我们的推广策略及执行我们的业态规划及投资收
2、益分析公司及成功案例介绍,我们的共同目标,本着项目持续经营，永续发展的理念，通过策划运营，使项目运营与企业运营有效联结，并推动区域发展、城市经营及企业盈利三方互动，最终达到项目综合效益最大化。,目标描述,目标与现实的差距,我们在哪里？,地理位置：位于上海市普陀区的西北部，紧邻中环线距离市中心人民广场约15公里，距离虹桥机场约25分钟车程,项目四至范围：北至沪嘉高速南至古浪路西至张泾浜东至真大路,地块规划指标：总占地：42.4万总建：60万（计容积率部分）,十一五期间，普陀区“商贸立区”，根据三条环线划分为三片布局,数据来源：普陀区政府,长寿综合服务带（现有）规划用地面积：26.45万平方米总建
3、筑面积：69.25万平方米,真如城市副中心（新建）规划用地面积：600万平方米启动区：324.24万平方米建筑面积：8090万平方米,长风生态商务区（新建）规划用地面积：306万平方米建筑面积：319万平方米,真北组团商贸群（现有）规划用地面积：43.16万平方米建筑面积：120.59万平方米,桃浦现代服务业集聚区（新建）本项目,西北物流园区（现有）规划用地面积：254万平方米建筑面积：95万平方米,普陀区“十一 五”商业规划,集合了商务资源、办公资源、商业资源、景观资源、休闲资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补。“融汇、交流、影响”，展开一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式。
4、将“购物、娱乐、美食、体验、旅游、酒店、商务办公、会议、展览、居住”等功能集于一体的“Hopsca”现代生活。,受现实条件制约，如何逐步实现项目发展？,我们已获取的项目信息,预判普陀政府发展思路,定位低调,安于上海物贸中心的区域定位，作为上海“西大堂”的城市形象,坚持“靠大、联大、做大”的方针，局限区域经济发展,政策保守,缺乏导入式整体规划，发展形态偏于松散缺乏西北区域开发的战略布局,缺乏整体规划,“55219”工程规划主要联通普陀区的中东南部，侧重为现阶段初具成型的六大热点区域，决定了普陀区的发展规划重心偏下,发展重心侧重东南部,产业发中地产比重大，处于住宅集群向商务中心建设的转型阶段，整体
5、发展失衡，缺乏亮点,房地产发展缺乏亮点,政府发展思路对项目的影响,普陀的发展规划落实程度不够，北片地区开发力度偏弱,普陀区古浪地块,大市场、大卖场集中繁多，竞争激烈，周边还缺乏足够的人流量予以支撑,缺乏大普陀布局观西北区域的开发严重缺乏亮点,缺乏人气集群效应的有效途径.大市场孕育出数量惊人的流动型商贩，形成巨大的潜市场资源,项目现实处境,我们对项目的认识与理性结论,项目地处普陀区的“西伯利亚”，可预见的35年的中短期内，区域环境不足以支持如此大体量的办公及商业物业的存在和可持续性经营。目前的交通设施条件，无法支撑足够大体量的商业项目所需的人口流量自由、顺畅地流动。项目地处三区交界，缺乏规划亮点
6、和政府关注。缺乏高屋建瓴的区域发展规划，没有在宏观层面上解决十一五规划建设的三大综合性商圈真如城市副中心、长风生态商务区、上海国际摩尔城的竞合关系。,走出现实困境的转折点,中国经济、社会处于非常规发展态势，决定了项目的战略发展定位要有前瞻性。经过近三十年的超常规发展，中国经济已产生急迫的转型要求，处于中国经济发展龙头地位的上海，理应担当起历史使命，同时也意味着机会的来临。本案是普陀区十一五规划中的三大综合商业项目中唯一的单一业主的项目，所处区位又最不成熟，政府有理由重点支持。,项目发展模式不仅仅是商业地产发展模式，跳出地产做地产，以城市运营的思路来指导本案的运作，是我们走出现实困境的可行选择。
7、只要我们深入的剖析我们能够拥有资源，并把这些资源整合为一个能为我们所充分利用的资源系统，我们就一定能够找到一条切实可行的战略发展道路。面对常规发展模式的不可行性，波浪式动态发展的非常规开发理念是我们的选择途径。,走出困境的途径思考,我们不能用传统的商业开发经营模式来操作本项目，必须导入原创性、排它性、唯一性、不可复制的发展战略定位,走出困境的思考结论,我们所拥有的系统资源,时代背景资源,中国经济长期呈高歌猛进之态势，总体规模巨大，且已全面融入全球化经济体 系，呈现典型的投资拉动型、消费拉动型、外向拉动型特点。宏观产业经济结构整体性处于全球化生产体系的低端，长期处于为跨国公司“打工”的地位，沦为
8、跨国公司的“生产车间”，产品研发、科技创新、市场营销、客户服务能力，全面丧失，产业经济可持续发展前景堪虞。在此背景下，大力提高自主创新能力，发展原创品牌，成为上至中央政府，下至企业个体的强烈愿望和要求。以自主创新能力为核心的品牌创造，是一个复杂的系统工程，需要全社会的大力支持。在市场经济条件下，如何把这些必须的“支持”以利益为纽带，整合为一个有机系统，则是一个全新的课题，也是一个巨大的市场空白点。,时代背景资源,一条规格为90cm90cm的真丝斜纹绸印花方巾，雅格狮丹、DAKS等国际名牌的单品售价均超过了1400元，个别产品甚至高达2500元，国内知名品牌凯喜雅的价格为680元，而一些不知名品
9、牌的零售价则在200元左右。（2006年丝绸协会在北京商场的调查）虽然我国已是世界第三大贸易国，有近200种产品的产量居世界第一，但我国各类进出口企业中拥有自主商标的不到20%，出口产品中拥有自主品牌的不足10%，90%以上是替外国品牌做“贴牌”生产。出口贸易总额中，我国加工贸易份额达55%，这部分出口主要使用外方品牌，在剩下45%的一般贸易出口中，又以订单贸易为主，大部分使用贴牌方式出口。而在国际市场产品价值链中，生产环节的增加值约为，以品牌为标志的研发和营销环节增加值则约占。中国的出口贸易是以低价格向海外市场出口“没有品牌的高质量商品”，巨大的出口贸易规模却只能换取微薄的利润，这也直接导致
10、了中国在国际市场上的话语权的丧失，而低水平的价格战也容易遭受其他国家和地区反倾销，引发贸易纷争。我国每年新增几十万个品牌，但品牌生命周期平均不足2年。在2005年度世界品牌500强排行榜中，我国仅海尔、联想、CCTV和长虹4个品牌入选，2006年度虽上升到6席，但仍仅占排行榜的1.2%，远低于美国拥有的245席。据测算，目前美国品牌所创造的价值占GDP的比重达60%，而在我国却不足20%。,高层政策资源,高层政策资源中国品牌万里行活动,为促进中国民族品牌的发展，商务部牵头发起声势浩大的中国品牌万里行活动，于2006年6月11日在北京举行首发式。,活动概况,“中国品牌万里行”活动是商务部为贯彻党
11、的十六届五中全会精神，落实科学发展观，加快自主品牌建设，增强自主创新能力，促进经济增长方式转变，决定自2006年起开展的一项重头活动活动原则：一是积极发挥政府部门的推动作用，建立激励机制，健全促进体系；二是充分发挥品牌企业的主体作用，增强企业的品牌忧患意识，提高企业的品牌建设能力；三是发挥社会各界的参与作用，营造有利于品牌成长壮大的良好氛围；四是依靠市场客观评价，打造知名自主品牌。在此基础上，以“采用培育、扶持、保护、激励等手段，重振一批历史悠久的老字号品牌，发展一批有广泛影响力的国内知名品牌，培育一批具有较强国际竞争力的世界级品牌。到2010年，自主知名品牌的国内市场份额显著提高；自主品牌出
12、口占全国总额的比重超过20%；形成10个以上进入世界品牌500强的自主品牌。中国品牌万里行活动于6月11日正式启动，分为东部开放品牌行、中部崛起品牌行、西部开发品牌行、东北振兴品牌行和中国品牌海外行5条线路。,上海是中国现代工业的摇篮，是新中国产业经济的最高平台，也是各类产业人才的汇集地，自主创新能力最高。上海是中国最大的经济中心，上海将建成为国际金融、商贸、流通中心之一，汇聚了大量的各类资金。现代服务业是上海长期以来，重点发展的支柱、核心产业，至2010年，现代服务业增加值要占到GDP总量的70%以上。上海正在兴建18个文化创意产业园区，涉及11个行业目标是用10年时间，建成亚洲最有影响力的
13、创意产业中心之一；用20年时间，和伦敦、纽约、东京站在一起，成为全球最有影响力的创意产业中心之一。坚持“三、二、一”产业发展方针，形成服务经济为主的产业结构，优先发展现代服务业和先进制造业，把提高自主创新能力作为产业结构优化升级的中心环节。,城市资源经济形态资源,上海是海派文化的中心，是中国与世界经济接轨的窗口，在二十多年技术和品牌“引进来”的基础和条件下，也最有条件成为中国原创技术和品牌“走出去”的窗口和基地。本着“中学为体，西学为用”的原则，上海无疑将成为中国输出企业文化和品牌的最重要基地。在中国崛起的历史大背景下，文化崛起是基础，而拥有强大人才资源的上海，也必然对中国的崛起产生重大影响。
14、上海是一座移民城市，体现了东西方文化的交融。海派文化是上海文化的代名词。多元和开新是海派文化的主要特征，是海派文化精华所在。,城市资源文化形态资源,上海已成为带动中国经济发展的龙头。以上海为核心的长三角大经济区已然形成，已成为中国跨行政区域经济协调、错位发展的典范。各经济分区分工明确、地位分明，上海重点发展现代服务业和先进制造业，苏浙重点发展制造业。上海在经济区的龙头地位得到一致认同。普陀桃浦地区属上海城乡结合部，是上海的西大堂，是长三角及中国广大内陆腹地进入上海的必经之地，物流业、都市型工业、以生产性服务业为主的现代服务业，是区域经济的发展重点。,城市资源空间形态资源,空间形态资源上海与长三
15、角,既有分工，又有协作，企业群密集，在上海周边形成了完整的产业链，成为上海发展现代制造业的巨大依托。上海是公认的长三角经济区龙头地位，城市定位为“一个龙头，四个中心”。重点培育和发展第三产业，是长江三角洲高科技产业的重要扩散源。长三角各地存在层次分明、衔接紧密的发展梯次。上海处于工业化的后期向后工业化时期迈进的发展阶段，江浙等地处于工业化后期阶段。这就使上海的现代制造业在发展过程中可以与周边地区进行有效的分工合作，达到优势互补。通过各种形式的合作，上海周边地区积极实施，接轨上海，无缝对接上海，发展战略，逐步成为上海现代制造业的生产加工基地、协作配套基地。同时，区域产业发展的关键资源、优势资源也
16、不断向上海集中。如江苏同创集团、春兰集团等或将企业的决策机构、营销中心、研发中心迁至上海，或兼并、收购上海的国有、集体企业，实现资产重组优化，共享上海的发展机遇。,空间形态资源上海与中国,上海是中国的经济中心。上海以1.36%的人口,占有全国GDP5.02%、进出口贸易总额的13.11%、社会消费品零售总额的4.42%。是中国行政区域中的直辖市。其经济总量远超过其他三个直辖市。上海是国际大都市。（世界上一共有10个左右的国际性大都市）,我们的关系资源,智富长期的企业经营所积累的政府及社会关系资源。普陀区政府对本项目的高度重视。有偿使用战略合作伙伴资源及其所拥有的各类相关资源。,传统文化价值观念
17、对我们的启示“失道而后德，失德而后法，失法而后术。”老子道德经,我们如何整合我们所拥有的资源,我们的战略构想脉落,战略构想原则,以项目总体定位为纲，用总体定位来指导项目总体发展战略的制定与实施，而营销策略、招商策略、运营策略、资本运作策略则是项目总体发展战略的具体实现手段和途径。对于本案项目，应坚持“策划先于规划，招商优于销售，运营重于开发，需求大于形象”的总体原则。一个成功的商业地产项目总有一定的文化背景蕴含其中，项目的总体定位必须立意高远，要考虑把中国传统文化融入项目定位，要把挖掘、赋予项目独特的文化内涵，作为一个重要课题加以研究。否则，项目的总体定位就难以支撑整个项目的长期经营与发展。项
18、目总体发展战略的制定和实施，必须以利益共同体形成共生系统为基点、出发点，而且，这一利益共同体的共生系统是一种动态的平衡，组成利益共同体各方的利益诉求是不一样的，各方在利益共同体中的作用、地位也是不同的，目标消费市场是决定利益共同体持续存在和发展的最核心力量，这就决定了目标消费市场是项目发展战略的中心，也是最终指向。商业地产项目是一个由多层次多系统组成的一个复杂的包括物质性的和社会性的有机共生体系：首先，项目总体规划、建筑形态要与商业业态相适配，这是最低层次的共生系统；其次，商业业态之间要相适配，使各业态之间形成互动的有机系统；此外，还必须将以社会形态方式存在的利益共同体之间形成互动的有机系统，
19、这是最高层次的共生系统。要使项目顺利运转必须保持这一有机共生体系的动态平衡。,道 德 法 术,我们的系统解决方案,【诠释】从中国传统文化的角度，把项目整体解决方案所包含全部内容，分解、概括为道、德、法、术四个层面，共同构成一个相互联系的有机整体。,道,德,法,术,第一层次,第二层次,第三层次,道德法术的关系,【道】,增强自主创新能力，大力创造自主品牌，逐步从全球 一体化生产体系的“两低低端产业、低端环节”走向“两高高端产业、高端环节”，是中国经济可持续发展的必由之路。上海理应成为表率，作出贡献。顺应商务部自主品牌战略，提升民族品牌的价值和在国际市场的竞争地位，推动民族品牌走向世界。,【德】,为
20、促进中国自主品牌搭建平台；促进上海及普陀区现代服务业发展；打造上海西大堂；促进就业、增加财税。,【法】,项目总体发展方案（即我们的理想模型）总体定位总体发展模式功能业态规划开发计划盈利模式投资收益分析,【术】,项目的执行、推广策略方案启动模式；推广策略、活动等,我们的总体发展战略定位,中国原创品牌促进中心（OBPCC）,项目定位描述,OBPCC Original Brand Promote Center of China 中国规模最大、提供全系列全方位服务，立足上海、面向全国的民族产业原创品牌促进中心。,定位诠释,东方之门,项目案名,【诠释】东方之门有二重含义，既指上海，又指本案项目。上海地处
21、中国的东方，是中国与世界交流的最重要窗口之一，中国从上海这扇大门走向世界，世界亦从上海这扇大门走向中国。本案地处上海，中国民族品牌将在这里创造出来，并从这扇大门走出来，走向全国，走向世界。,决定未来的力量,定位主题表达语,【诠释】品牌是决定民族未来发展前途、命运的重要力量。本案是创造民族品牌的基地，是促进民族品牌发展的力量，所以本项目是决定民族未来的力量。,案名创意表现,定位创意表现,决定未来的力量画面演绎,定位创意表现,定位创意表现,总体发展目标,依托上海国际大都市的人才、资金、技术优势，以中国民族产业振兴为契机，积极响应中国政府加强自主创新能力的号召，结合普陀之于上海，上海之于长三角乃至中
22、国的特殊定位，集合营商设计岛、区域中央商务中心、区域市民中心三位一体，引入多元特色业态，把项目建成为中国民族产业原创品牌促进中心，以东方之门的全新形象登上中国产业经济发展的大舞台。,以工业博览会为契入点，配合创意集市模式，炒旺地块，以态波浪式动态开发理念，分期开发建设，在5年左右时间内，把项目建成为集合营商设计岛、区域中央商务中心、区域市民中心三位一体，引入多元特色业态的中国原创品牌促进中心,总体发展模式,第一步：首先争取商务部受OBPCC牌，次之考虑上海受牌。第二步：以举办工业博览会，配合设立创意集市，未动先热，炒旺项目。第三步：落实主力店（主力资源）嫁接，包括香港设计中心、D-TOWM、M
23、OA等。第四步：博览会设施、公寓、特色酒店、特色写字楼（LOFT、STUDIO）的开发建设。,总体启动模式,Our Reference,日本爱知世博会,展期半年，入场观众达到2200万人次。观众平均在场时间约6小时，每天有来自60 个国家的观众入场。场内所有材料均可再生，实现垃圾零排放，大 部分展馆拆掉后可重建成公园；J.COM公司组织招商运营，展期门票销售情况 超出预期5倍，盈利几十亿日元。,我们的参考爱知世博会,Our Reference,我们的参考爱知世博会,Our Reference,我们的参考爱知世博会,Our Reference,我们的参考爱知世博会,Our Reference,我
24、们的参考,我们的参考爱知世博会,Our Reference,我们的参考爱知世博会,Our Reference,我们的参考爱知世博会,将专业的博览会融入到市民公众活动中去，形成大众的体验与分享,爱知博览会的启示,城市营销,公众体验,核心策划机构,收益模式,引入 核心策略机构,实现收益模式,提升 公众体验,导入 城市营销,以地方政府承办国际盛事实现地方名利双收,设立专业展览体验场地娱乐消费体验中心资讯一站式服务超前行业教育,以招商赞助决定展览场馆,世界最大旅行社世界最大会展组织机构设计、组织及招商能力经营及管理,以临建场馆降低用地成本,展期超过半年实现门票高效收益,以OEM博览会启动城市营销影响中
25、国OEM厂家参加博览会,以博览会建立行业沟通平台及公众体验平台聚产业，聚人,适合解决项目后期开发闲置土地,适合解决博览会项目组织、策划、运营,我们的参考爱知世博会,我们的参考创意集市,（请搜集创意集市相关资料）,我们的理想模型,A-CBD,区域商务中心,我们的理想模型,区域市民中心,POP,OBPCC（中国原创品牌促进中心）,决定未来的力量,我们的理想模型,OBM品牌创新中心,研发区上海各大创意产业的研发机构及培训,创新产业设计博览会以OEM产品展览为主，初步解决土地空置问题,创意产业集聚区上海主要创意产业的企业总部、认证中心、上下游链接产业,我们的理想模型,适合解决项目商务公寓、写字楼销售与
26、招租,适合解决项目商务公寓、写字楼销售与招租,适合解决项目后期发展闲置土地，并为前期发开增加亮点,商业价值的启动点 IEO独立企业总部,“IEO独立式生态写字楼”将是科技企业云集、科技管理人才聚集、大量优质配套设施集中的新型科技生态区，是一个集企业区域总部、企业孵化、现代物流、现代商业、现代医疗、旅游、教育、绿色居住、娱乐、汽车博览、汽车交易精粹于一体的现代科技生态区。,创意产业集聚区启动策略,研发区核心产业构造,珠三角有6000多家模具企业，如以平均每家需要100名技术工人计算，需要60多万模具人才，（新城区应有超前的职业教育）模具工业发达国家每个职工平均每年创造模具产值大多是15万20万美
27、元，有的甚至达到25万30万美元。我国1万美元左右（可以为新城区将来引入高增长收入人群）,工业模具设计中心：,深圳市政府为塑造深圳竞争优势，投资100亿在宝安区建立精密模具工业城。目前，深圳已占据全国模具产值的60%.（要政府引导形成产业集聚）,核心功能定位,工业模具设计中心：,核心功能定位,发展汽车工业必须模具先行 2004年，中国模具进口额上升到18亿美元，比2003年增长37%，共中汽车模具约占1/3一辆轿车90%以上的零部件需要依靠模具成形，制造一款轿车约需1000套冲压模具、200多套内饰模具。2004年共有50余款新车上市，需要的汽车模具就达到6万套 克莱斯勒、沃尔沃、通用、福特在
28、内的诸多欧美汽车厂商的模具制造行业已经呈现出向中国转移的趋势 日韩厂商正在洽谈中。（跨国厂商高速进入的业态）与台湾区模具工业同业会联合组织工业模具设计中心，引入模具培训中心组织行业性展览会，通过台湾区模具工业同业会将其属下家会员引入工业园区同时也籍此联合世界模具协会举办各类工业模具设计展览，从而吸引更多企业和资金。（在台湾业界的招商中与昆山形成相对优势）,国产高档轿车如奥迪A6进口一套侧围模具的成本大概在1亿元左右，同样价格可造一整套国产低档轿车如夏利、华普的整车模具。而同是A级车，进口一套高尔夫轿车的模具，须花费3亿到5亿元 国内模具厂的报价，一般只是国际报价的二分之一甚至三分之一。,引入电
29、脑游戏研发机构，建立虚拟现实模拟系统制作室，吸引国内中小型游戏生产商加盟与Adobe、Macromedia及Wacom合办多媒体设计专业文凭课程，教授平面设计、3D设计、网页设计、数码摄影、DV录像剪辑，吸引专门从事信息科技应用跟信息服务多媒体等有关工作的公司,核心功能定位,多媒体制作及技术服务中心：,专业市场认证机构测试中心：根据国际标准对厂家产品或服务进行：产品安全认证协助产品出口与销售,评估生产商来料检验生产中的产品检验最终产品的检验产品监装顾客调查针对管理人员水平提高的各类课程培训,2002年，中国加入WTO后执行强制性产品认证“四个一”（统一目录、统一标准技术法规和合格评定程序、统一
30、标志、统一收费）统一受理强制性产品认证（CCC标志）申请，逐步向国际认证标准接轨，加入质量体系认证国际多边承认制度。,核心功能定位,消费者体验中心:现代化的集产品销售、产品展示、产品体验和会员互动的综合数码生活体验中心。,sony 数码工作坊,顾客不仅可以在这里购买他们所喜爱的各类Sony数码产品，还可以在各类产品体验区亲手操作，亲耳试听，亲身感受Sony完美的音画品质等等。,顾客购买产品实际的产品操作体验了解产品实际使用情况，为个人消费提供最有价值的参考企业创造沟通渠道掌握产品的市场反应及时调整市场策略和生产策略,核心功能定位,生产流程设计中心：2004年2月，西门子提出了“从一个产品供应商
31、，变为一个工业解决方案提供商”的口号，为新产品设计最合理的供应、生产、管理流程以此降低产品生产成本台湾区模具工业同业公会与IBM公司在2003年合作是使用IBM行销的产品生命周期管理（PLM）解决方案中的 CATIA 和 SMARTEAM 软件系统，在台湾建立模具培训中心。目的在于提高本地产业技术能力。此项合作计划将促进 PLM 技术应用于传统设计和编程开发，从而提高台湾模具工业的全球竞争力。,核心功能定位,工业设计交易平台：集展示、交易于一体的,是项目 对外的窗口 满足客户需求，迅速回收资金的 重要途径 进一步促进本地创意型工业的专 业化、信息化、贸易化和国际化,美国商业周刊创办的core7
32、7全球最大的工业设计网上交易平台，各国工业设计企业、独立工业设计师、工业设计学生均以会员形式加入这一组织，各厂家亦以此为工业设计的重要外挂来源。联动世界众多知名工业设计展，如伦敦工业设计展、米兰工业设计展、纽约工业设计展等，具有极大的国际知名度,核心功能定位,新品概念展示廊：专门展示各产业名优产品；展示国际高科技水平的产品，引导园区企业生产趋势；展示国际品牌公司的概念性创新设计产品，提升品牌影响力；展示院校学生工业产品设计，互动企业与教育科研力量。,核心功能定位,新品概念展示廊,专业市场认证机构及测试中心,培训中心、消费者体验中心,工业生产流程设计中心,营商设计岛,工业模具设计中心,软件园、多
33、媒体设计中心,原创设计管理中心核心产业构造,创意表现,我们的策略合作者,香港设计中心推动香港成为亚洲区创意中心。中心举办各式活动，以宣扬设计对营商的重要，并致力提高设计水平,营商设计周设计师培训产品教育研讨会产品设计讲座香港及国际设计展览,策略合作者,名古屋国际设计中心是日本政府和102家公司财团组成的一个多重学科的合资企业 是世界上致力于设计促进的最大的机构之一 主要从事设计研究，设计资讯提供、设计研讨会、并提供设计师训练课程及设计实务服务,策略合作者,策略合作者,名古屋国际设计中心一年两次的名古屋国际设计大赛以半官方形式主办“亚洲设计展”，引进亚洲各地的优秀作品进行展示向海外派遣设计专家，
34、接受设计研修人员，出版发行海外设计杂志 派遣亚洲太平洋设计交流代表团及举办交流会议，为发展中国家的设计振兴开展支援工作，进行在日设计留学生的交流工作,柏林国际设计中心成立于1967年，坚持以创新设计为原则，与各大专院校合作，培训各类专业设计人才曾负责规划设计世界一流的实用和艺术相结合的新柏林国际机场管理系统整体方案 每年定期举办工业设计成果展，提供专项资金技术，培养小型设计公司,策略合作者,世界级设计大师首次将中国设计基地落户西部四川省集祥生态园林开发有限公司与成都科拉尼设计有限公司签订合作框架协议，双方将在温江区永宁镇“成都市生态经济产业示范区”内共同合作开发“科拉尼中国工业设计基地”。该项
35、目首期投资人民币约55亿元。上个月，作为国际最具影响力设计大师之一的卢吉科拉尼刚刚受聘为2008北京奥运会奖杯（奖牌）总设计师。,策略合作者,A-CBD,区域商务中心,我们的理想模型,区域市民中心,POP,OBPCC（中国原创品牌促进中心）,决定未来的力量,我们的理想模型,我们的理想模型,适合解决项目集中商业招租问题，以主题商业解决聚人问题,适合解决后期开发闲置土地，并采取波浪型动态开发部分临建商业，初步形成商业区，聚人并回收短租,适合解决后期开发闲置土地，形成区域性市民休闲广场,业态分布,休闲娱乐：派拉蒙影业、数码、4D影院、球类运动、书城、文化用品、KTV、攀岩、电玩、汽车城、JEEP营、
36、D-TOWN儿童城等餐饮：麦当劳、风味街、酒吧街、各式小吃、海鲜楼、咖啡厅、必胜客、星巴克等服装：专卖店、女人街、折扣街等精品店：珠宝、皮具、化妆品、香水、眼镜等住宿：SOHO商务酒店公寓、星级酒店、住宅等商场：沃尔玛、7-11便利店等,国际主题商业街区启动策略,发现派拉蒙世界商业文化的宝藏,我们的发现,关于派拉蒙,梦想缔造者,实现文化与商业的完美搭配,关于派拉蒙,多元化的商业,21世纪电影工业及消费市场最大的惊喜,关于派拉蒙,多元化的商业,每年派拉蒙无数的电影及电视节目，由喜剧、文艺、科幻、动作、爱情等片种都可增强商业业态丰富性和发挥性不断为商场增值,关于派拉蒙,非常规的消费链,主题体验式的
37、消费区域来划分,以电影题材的主题划分打造消费区域,Theme of Love story,Theme of Action movie,Theme of Magic&Exploration,Theme of Ancient story,派拉蒙商业在多伦多,派拉蒙商业在蒙特利尔,派拉蒙商业在拉斯维加斯,Paramount World Oriental,东方派拉蒙计划,区域改造取胜之道,我们的脸孔,New Face,New Face,营造商业亮点,吸引力,走进梦境的消费方式，实现所有的期盼与感动,新鲜感高价值商品,引导中国人汽车时代的生活方式,都会生活消闲模式家庭假日消闲模式,运用每季不同的全球性电
38、影主题整合营销,派拉蒙品牌,合作发展品牌授权,派拉蒙电影品牌,派拉蒙电影明星库,商场规划商场管理商场招租,规划设想,Draft,美洲MALL美国最大的商业中心,美国MOA的商业业态,About MOA,AMC 电影娱乐中心22个不同类型电影院,美食广场26家快餐店，21家主题餐厅,夜总会娱乐中心10个不同主题夜总会及各式俱乐部,百货广场52间个不同题材大小百货商店及时装店,主题活动每年超过60个不同主题公众活动,美洲摩尔的中国市场运作计划,时尚广场,主题餐饮,小旅馆,休闲娱乐,家居用品,婚庆用品,美国集市America Live,未来生活坊Novo Concept,不同需求的顾客,儿童服装,玩
39、具食品,水下探险,乐高想象天地,斯努比乐园,急速摩托道,飞行世界,欢乐天地D-TOWN,Novo Concept未来生活坊,NOVO不只是一个时尚服饰的热点，更融合时尚潮流的时装、设计、高科技、艺术和音乐等元素的一个令人喝彩的崭新概念。,美洲摩尔的中国市场运作计划,美洲摩尔的中国市场运作计划,时尚广场,主题餐饮,小旅馆,休闲娱乐,家居用品,婚庆用品,美国集市America Live,未来生活坊Novo Concept,不同需求的顾客,儿童服装,玩具食品,探险世界,迪士尼餐厅,迪士尼梦想屋,梦想乐园D-TOWN,Disney land 迪斯尼entertaining 趣,这里是全世界儿童的梦想乐
40、园，也是渴望回到童趣年代的成年人的时空隧道。以米老鼠为首的迪士尼家族，每年都有新成员加入，为D-TOWN这个童话世界的大家族注入越来越多的新面孔，大人和孩子可以在D-TOWN七彩斑斓的世界里找到每一个他们心目中仙境王国，大小各异的卡通人物和你零距离亲密接触，每一个童话故事、卡通主角都有自己的主题专区，用各自独有的故事情景搭建它们的产品王国，琳琅满目的公仔让你流连忘返，玩遍乐园，无处不在的欢乐和趣味，意犹未尽总要带一些回家继续陪伴你的左右,Midway Entrance Gateway D-Town街区标识示范,Thematic Elements D-Town街区主题元素示范,Thematic
41、Elements D-Town街区主题元素示范,Thematic Elements D-Town街区主题元素示范,Thematic Elements D-Town街区主题元素示范,美洲摩尔的中国市场运作计划,时尚广场,主题餐饮,小旅馆,休闲娱乐,家居用品,婚庆用品,美国集市America Live,未来生活坊Novo Concept,不同需求的顾客,儿童服装,玩具食品,探险世界,迪士尼餐厅,迪士尼梦想屋,梦想乐园D-TOWN,包含10个不同的夜总会及各式俱乐部，和主题餐饮中心。为消费者带来不同的娱乐享受,America Live,美洲摩尔的中国市场运作计划,Motel 精品酒店地道的老式美国小
42、酒店。四壁挂满了男女演员的签名照片以及各个时期的戏剧海报。客房内的布置独具匠心，每间客房的内饰都有自己的风格，是整个America Live的精华部分,America Live,美洲摩尔的中国市场运作计划,A-CBD,区域商务中心,我们的理想模型,区域市民中心,POP,OBPCC（中国原创品牌促进中心）,决定未来的力量,我们的理想模型,A-CBD区域中央商务区,拥有区域行政中心设施 布局区域金融中心设施 拥有区域文化中心设施,我们的理想模型,进驻机构,进驻政府相关单位、咨询公司、检测机构、调研公司、设计公司、广告推广公司、金融机构、投资公司、保险公司、猎头公司、各种认证机构等等一系列为品牌创造
43、而服务的机构。,三大功能区之间的关系,三者相辅相成，品牌创新中心为纲，其他为目。品牌创新为项目核心主题和核心价值所在。项目核心为品牌创新中心，区域商务中心区在品牌创生过程中，提供政策扶持、咨询、调研、人才输入、融资、检测认证、推广包装等服务，区域市民中心则为品牌创新中心的人员提供休闲娱乐餐饮等场所。街区型商业+大型立体商业的模式可使自身繁荣；而品牌创新中心的蓬勃发展也能相应的使更多的机构进驻区域商务中心，提供更多的商务机会。,我们的定位执行策略,定位与建筑规划设计的链接,原创品牌中心资源导入的可行性,中国原创品牌促进中心（OBPCC）资质的落实,与集客、服务、辐射系统的链接,以派拉蒙、D-TO
44、WN、美洲贸为代表的特色业态的商业资源的导入,区域市民中心主力资源导入的可行性,区域商务中心资源导入的可行性,中国自主品牌的总部或重要环节部门的聚拢政府行政资源的聚拢营商设计、创意服务资源的聚拢上海人才资源的聚拢,特色酒店资源导入的可行性,（设计师酒店资料）,分期开发的思路,（波浪式动态发展理念的实际操作）,近期工作时间表,3月土地手续完善 4月居民拆迁 5月推广,道路及市政设施专项控制建议,研究目的：对古浪地区客、货运流量及停车规模进行预测提出交通组织流向及商务区道路设计的优化建议如何保障区域交通顺畅运转，为核心地区提供高水平的交通支撑。,研究工作开展流程,道路及市政设施专项控制建议,交通规
45、划专题研究,道路及市政设施专项控制建议,绿地控制要求按城市绿地和地块绿地两级进行管理和控制，城市绿地纳入图表控制，地块绿地实行指标控制。尽可能升级成区域级公园。,大型公益性设施控制要求行政用地主要布置服务于本区建设运营的政府管理机构，宜采取联合办公形式。,商业金融设施控制要求发展体现时代特征，按国际标准运营和建设的商务办公楼带，为未来本区全面建设打下基础。,我们的推广策略及执行,核心动作：“六合拳”,动作一：斩首行动动作二：顺手牵羊动作三：伙伴天下 动作四：专家论衡 动作五：联合舰队 动作六：高调出击,重拳出击,打造永不落幕的国际汇展基地，引入事件推出公寓、写字楼，建立行业中心、政务中心，针对
46、上海投资者（点对点进行招商）全面启动招商引资，强化招商定位已成博览会，全力招商引资（符合规划方向）引进企业进驻国际商务中心、商业中心、星级酒店嫁接国际会展，建立生活配套服务、娱乐设施、商业配套服务，共同推进板块的形成,动作一：斩首行动站在推进民族产业长远发展的高度，积极响应中央加强自主创新能力的号召，配合上海“十一五”规划全面实施，以打造国际商贸展示平台，迅速建立“中国原创品牌促进中心”，以此得到普陀区政府乃至上海市政府全力支持,核心推广动作,动作二：顺手牵羊 举行创意市集、创意展等等系列活动，吸引市场眼球，掀起创意潮流，将创意文化产业聚集“上海 MALL”，以带动国内创意企业进驻，成为创意文
47、化产业心之所向,核心推广动作,动作三：伙伴天下先与上海市及长三角各省市的“生产力促进中心”结盟，打造OEM信息交流平台，促进整个长三角民族产业“原创品牌”的发展，进而推广至全国各地，形成对外展示中国原创品牌的门户,核心推广动作,动作四：专家论衡立足国际，行业专家以产业生存及发展的角度，论述OEM的发展前景及如何成功转型专家人选建议为OEM成功转型为ODM、OBM企业的高峰人士，例如海尔、格兰仕、雅戈尔等,核心推广动作,动作五：联合舰队项目团队的运营实力、理念、项目构想。官产学商的资源融合。各专业顶头服务机构的强强联手。,核心推广动作,动作六：高调出击高台唱戏，配合政府的高规格、高调参与剪彩等社
48、会活动，对项目形成强势支撑，高姿态将项目推向前台,核心推广动作,1、项目作为所有资讯的总发布平台：大做窄媒体大舆论强势出击窄众媒体高做专媒体行业媒体营造项目高度；通作泛媒体常规媒体通稿化；2、事件带动舆论（盛事营销）；舆论影响受众形成影响后，广告亮剑；,媒体策略,我们的业态规划及投资收益分析,业态规划,开发进度计划,盈利模式,总投资估算,租售方式及租售价格,租售收入估算,各年租售收入合计,销售费用及发生进度,建设期投资进度计划,现金流量分析,总租售收入:787463万元投资总额:333661万元 总成本=总投资+销售税费=454672万元项目总利润：332791万元投资利润率:100%销售利润率:42%投资回收期（含建设期）:.年财务净现值（i=8%）：162061万元内部收益率(IRR)：29%,投资收益指标,上海新世界智富地产品牌推广策略,公司介绍与成功案例推荐,结 语,交流时间Time to share,赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/,
