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1、1,Gemdale Corporation,科学住家,金地上海公司营运中心,常州项目推介材料,申明,该推介材料中的所有数据均来自可研报告，因此该报告中给投资者的收益测算均为暂定，不代表公司任何承诺，确定的数据会在项目设计规划得到政府相关部门审批，经营测算通过公司内部评审后为准。,目录,一 项目简介二 项目测算三 融资需求四 投资者收益分析,项目概况,本项目地块位于常州市新北区（常州国家高新技术产业开发区）南部，往南紧邻钟楼区。新北区区域总面积439.16平方公里，是常州总面积的10%，2009年末全区户籍人口44.23万人，常住人口58.08万人。地区生产总值405亿元。,建筑面积：235,7
2、84.5 楼面价：3690元/,项目位置,地块距离常州市政府约4公里，距离虹梅公园约8公里，距离市中心商业区约6公里。距离恐龙园约7.5公里，距离沪宁高速薛家出口约6公里。交通便捷，通达性好,项目交通环境,本地块距常州快速内环高架路仅约1公里：常州快速内环高架系统由龙江高架、龙城大道高架、长虹路高架、青洋路高架组成。目前龙江高架路、龙城大道高架路西段和青洋路高架已建成通车。地块周边规划有地铁3号线：轨道交通3号线，以高铁常州站为起点，沿长江路到达常州市中心城区，中途会穿越飞龙生活区。目前轨道建设方案正在上报审批中。地块距离京沪高铁常州站约4公里，距离常州火车站约5公里,地块位置,项目周边配套,
3、规划有7万平米的社区商业，其中包括一个1万平米的超市,规划有20万平米的商办物业，将成为区域商业中心,沿街商铺已建成并对外招商,2011年开工建设,2011年投入运营,2011年投入运营,占地110亩，一期为80亩已建成并投入使用,地块周边生活配套设施配置齐全，预计2011年部分商业、教育配套可投入使用。,地块位置,项目区位分析-飞龙生活区,飞龙生活区是常州市重点规划建设的九大居住区之一（新龙、青龙、飞龙、湖塘、薛家、新港、东方、北港、武南），总用地面积3.8平方公里，规划总建筑面积超过500万平方米，肩负完善城市功能、展示城市形象的重任。飞龙生活区作为常州新市中心重点发展的战略要地，聚集居住
4、人口超过7万人，总体定位为“城市大型居住区”，兼具区域城市配套的商办、休闲功能。飞龙居住区设计布局为“十字框架，一心三区六组团”的结构形态：十字框架：以长江路、飞龙西路为功能景观轴形成的十字框架，沿长江路主要聚集大型商业、商办、商住、飞龙中心公园、SOHO、餐饮酒店、体育休闲、学校、邻里中心、居住等功能。一心：以飞龙中心公园为起点，城北干道超高层星级酒店为对景，规划集大卖场、商办、商住、公园、餐饮酒店、体育休闲等功能核心区。三区：以长江路、天山路为界形成三个居住社区，结合社区中心规划学校和邻里中心。六组团：以长江路、天山路、飞龙西路为界规划形成6个社区，结合社区中心设置幼托、绿化广场等配套设施
5、。,经过近5年的运作，飞龙生活区住宅地块已陆续出让。本次出让地块是生活区内最后一批可供出让土地。,周边土地市场,飞龙板块土地整理及交通设施建设在今年才逐渐完成并成型，是新兴的生活片区，由于以往环境较差，周边地块成交价格普遍偏低。,常州近期成交地块,常州市场典型项目,金地项目,绿都万和城，毛坯公寓6,000元/平米，月均去化53,000平米,银河湾第一城，毛坯公寓7,700元/平米，月均去化4,800平米,新城首府，精装修公寓17,000-18,000元，月均去化5,300平米,莱蒙时代，毛坯公寓16,000元/平米，月均去化4,300平米,朗诗国际街区，精装修公寓13000元/平米，月均去化3
6、600平米,新城金郡，精装修公寓15000元/平米，月均去化26000平米,飞龙生活去属于新兴的生活开发区，价格还在攀升阶段，但常州单价过万楼盘也逐步增多。楼市处于快速发展阶段。自诩为“豪宅”的项目缺少自主创新，产品千篇一律，精装修概念刚起步，产品提升有巨大空间。,目录,一 项目简介二 项目测算三 融资需求四 投资者收益分析,项目主要指标,项目整体指标,项目物业形态,高层（1类）：两层三户类型 高层（2类）：180+220高层售价均为加精装修售价,项目开发周期及销售周期,项目开发周期,该项目的投资期为三年左右,项目销售周期,项目成本及收益测算,该项目的总投资31.8亿，资金峰值12.9亿,净利
7、率=净利润/收入净利润=收入-直接成本支出-费用支出-税费,1、此处的内部收益率如何计算？2、峰值如何计算？,项目售价成本抗压测试,售价抗压,常州地产市场价格一直维持较为稳定的增长，且常州并未出现限购措施，除非市场出现剧烈变化，价格下跌20的情况较为罕见。,成本抗压,项目的盈亏平衡出现在建安成本上浮40时。即使建安成本出现10左右的增幅，项目在售价不变的情况下，也有10左右的净利率，因此，该项目成本抗压性表现不俗,以上抗压测试中住宅售价2011年2013年增幅（年化率）10,目录,一 项目简介二 项目测算三 融资需求四 投资者收益分析,融资需求,根据项目现金流测算，该项目的资金峰值为12.9亿
8、，出现在2012年第一季度。金地集团会以提供该项目20左右的股东借款来支持项目土地购买及前期工程建设，剩余资金双方股东按股权比例出资，因此，我们对该项目的融资需求在5亿人民币左右。,项目资金结构,1、借款利息多少？2、提前偿还本金还是利息？,交易结构,金地集团,常州项目公司,土地价值：8.7亿,100控股,目前股权架构：,交易后股权架构：,品牌管理费是否包括在利息中？,目录,一 项目简介二 项目测算三 融资需求四 投资者收益分析,投资者收益测算,投资期限按2.5年计算,IRR偏低可以用中途的减资或提前回购等手段提升IRR,具体商务条件可影响结果,静态收益测算,动态收益测算,投资者收益如何计算？,期待与贵方的合作谢 谢！,
