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1、深圳市商业市场深度调研报告（下）,京基KKMall,主要商业项目分析,京基KKMall,主要商业项目分析,整体业态比列,京基KKMall,主要商业项目分析,项目经营特色,KK-MALL购物中心为了寻找市场契机点，与中信和万象城采取差异化定位，以国际中高端年青时尚为主题来占领市场。引进众多国际知名时尚品牌，以“时尚的高端，潮流的前尚”为营商主旨，努力创建深圳购物中心新体验消费模式。,京基KKMall,主要商业项目分析,万象城,主要商业项目分析,万象城,主要商业项目分析,万象城,主要商业项目分析,万象城,主要商业项目分析,项目经营特色,汇集一流国际品牌，打造国内顶级奢侈品牌最集中的购物中心。采取“
2、主力店+次主力店+专门店”的门店组合形式。整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。,万象城,主要商业项目分析,金光华广场,主要商业项目分析,金光华广场,主要商业项目分析,金光华广场,主要商业项目分析,金光华广场,主要商业项目分析,金光华广场,主要商业项目分析,项目经营特色,做为深圳首家地铁无缝接口商场，业主将其定位为与国际高级商业中心接轨的大型现代Shopping Mall，建成后成为深圳最大的单体零售商业建筑，也是引领购物时尚的“未来的购物体验馆”。,金光华广场,主要商
3、业项目分析,喜荟城,主要商业项目分析,喜荟城,主要商业项目分析,项目经营特色,定位为深圳大型中高档社区购物中心，百仕达片区小区密集；喜荟城以“时尚、亲子、美食”为主题，设计中加入艺术主流元素；入口大堂的全挑空设计及LED屏极具特色。,喜荟城,主要商业项目分析,龙华坂田区：未来1万平米以上商业总量达65万，增长率为32%,未来5年：39m2,5,嘉熙业广场,主要商业项目分析,家家长沙米粉，永和大王、康璐妮、OBOO,老凤祥、中域电讯IPHONE,大润发超市,KFC,六福珠宝,电器,嘉熙业广场,主要商业项目分析,大润发超市,水疗,电玩城,嘉熙业广场,主要商业项目分析,电影院,电影院,世外桃源KTV
4、,世外桃源KTV,餐饮,餐饮,嘉熙业广场,主要商业项目分析,项目经营特色,嘉熙业广场巧妙的将餐饮，休闲娱乐元素与商业主题完美的契合在一起，将购物与娱乐生活演绎得淋漓尽致。嘉熙业广场的合理业态布局及动线规则，外立面广告位设置都恰到好处。其中五六楼的电影院规划极具特色，将电影院布置于中间，餐饮及休闲娱乐围绕其一周的布局设计，起到了有效的聚客效应。,嘉熙业广场,主要商业项目分析,佐阾香颂购物中心,主要商业项目分析,佐阾香颂购物中心,主要商业项目分析,佐阾香颂购物中心,主要商业项目分析,项目经营特色,绿景集团佐阾购物中心，有机融合社区功能和商业配套，以便利、效率、体验、时尚四大要素，组合成亲情共享、家
5、庭娱乐、儿童成长、社区客厅四大空间，满足城市居民的购物、娱乐、社交、健康与文化需求，以真正必要的方式提供生活中基本的并真正需要的产品与服务，助力城市社区居民提升生活品质。与附近的百货，购物中心形成差异化错位经营，精准的定位使其独树一帜，是深圳精品社区购物中心的典范,佐阾香颂购物中心,主要商业项目分析,龙岗中心城：未来1万平米以上商业总量达195万，增长率为160%,未来5年：120万m2,6,现存量：75万m2,银信HONE,主要商业项目分析,银信HONE,主要商业项目分析,银信HONE,主要商业项目分析,项目经营特色,龙岗线地铁沿线首家低碳、绿色、时尚潮流、运动休闲为主题的商业中心；集鲜明主
6、题的绿色餐饮、健康养生、时尚购物于一体的商业中心，具备强烈的生态感及体验感。,银信HONE,主要商业项目分析,龙岗COCOPARK,主要商业项目分析,龙岗COCOPARK,主要商业项目分析,37,龙岗COCOPARK,主要商业项目分析,项目经营特色,以“自然、休闲”为建筑理念采用五大自然采光中庭，近百家国际国内知名品牌，内设国际仓储式超市、巨幕影院、真冰滑冰场、时尚服饰、中西特色美食、亲子乐园、潮流数码等；集奢华购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、教育、亲子等八大功能于一体，带来城生活新主张，打造龙岗区首家大型综合型购物中心。,龙岗COCOPARK,主要商业项目分析,盐田区：未来1万平米以上商
7、业总量超过35万,2,7大梅沙奥特斯,4华润万家,5人人乐9-佳兆业107万综合体项目,1新一佳8-壹海城3,6,现有项目未来5年内供应商业项目,现存量：9万，未来供应超过25,7,主要商业项目分析,奥特莱斯购物村,41,主要商业项目分析,奥特莱斯购物村,项目经营特色,主要商业项目分析,奥特莱斯购物村,奥特莱斯享誉国际的纯正品牌、难以想象的超低折扣、便利的交通和舒适优美的环境，给消费者难以抵挡的诱惑，使得消费者可以从几十里、几百里甚至千里之外慕名而来。这种花最少的钱淘到最喜欢的商品，又逃离了城市的嘈杂，到风景优美的郊区感受大自然的清新，时下已成为众多消费者的潜在期望，而大梅沙奥特莱斯购物村的出
8、现恰好符合了这种需求也创新性的填补了深圳乃至华南区域的品牌消费空白。,深圳商业市场发展总结,3,福田中心区,未来新增：74万m2,龙华坂田片区,盐田,未来新增：80万m2,未来新增：75万m2,未来新增：120万m2中心区（罗湖+华强北板块）,总结 1：未来五年，深圳商业中心泛化将成为必然，宝安、龙岗将升级为城市副中心,图例：,现有供应量未来五年新增供应量,龙华、宝安中心区将晋升为深圳商业副中心；福田、南山两大板块都将晋升第一梯队；罗湖华强北板块将维持中心地位，但与福田中心区、南山片区差异缩小,123万m2,未来新增：101万m2宝安中心区57万m2南山片区,176万m2,111万m2,龙岗中
9、心城（区域中心）75万m2,20,未来新增规模,总结 2：福田中心区、龙岗中心城、宝安中心区成为三大最热区域,龙岗中心城、宝安中心区将成为放量增长；,福田中心区则在成熟商业板块中增长最快。,0,20,40,60,0,50,100,150,宝安中心区,龙岗中心城福田中心区,罗湖,南山片区,龙华坂田片区,盐田,现在规模200,23,深圳7大板块商业规模变化比较,资料来源：中国商业地产蓝皮书（2011-2012）,总结 3：关内商圈竞争加剧，差异化细分趋势明显,罗湖金三角地带,深南中华强北,福田CBD中心区,华侨城红树湾片区,南山中心区,随着深圳发展的逐步西移，目前深圳城市核心区内已大致呈现罗湖、福
10、田、南山三大商业区域的竞争格局。,总结 4：受深圳发展西移影响，关内商圈竞争将呈现三大商圈鼎立局面,天虹君尚8万,总结 5：福田中心区：未来5年内1公里内将至少供应90万平米购物中心民中心,岗厦北岗厦,福田购物公园9万,COCO PARK8.5万,皇庭广场10.8万,金地大百汇20.5万怡景中心城11万会展中心,1公里商圈内：现存大型商业40万未来5年新增供应50万，占全,卓越IN TOWN4万卓越IN TOWN，4万M2,区总供应43%未来3万以上商业密度达：1平米土地供应0.9平米商业,皇庭广场，10.8万,金地大百汇，20.5万,资料来源：中国商业地产蓝皮书（2011-2012）,总结
11、6：受土地制约，随着关外区域的开发人口外溢，关外商圈整体将得到提升，供应量快速增长,宝安中心区,龙华-坂田,龙岗中心,尚未成气候，与两外两个关外商圈相比分量不够，但未来将兴起,关内在特区成立的30多年里面高速发展，而由于政策导向等各方面原因，占深圳总土地面积近80%、总人口超过60%的龙岗、宝安两个关外地区发展相对滞后，形成了关外与关内发展两极分化的格局。,随着深圳关内土地开发和使用日益紧张、人口的快速增长、特区版图扩大至全市等因素的影响，核心城市外溢发展的趋势日益显著，距离福田中心区、南山区较近的龙华坂田区域、宝安中心新安区域依托地缘优势，首先得到了强劲发展，龙岗中心城虽然距离关内较远，但因
12、为在2007年申办成为大运会主办区，带来了大量市政基础设施投资，其房地产业及商业市场也得到了迅猛发展。,总结 7：城市外溢发展的趋势日益显著，关外商圈将承接这部分消费，宝安和龙岗将形成副城市商圈。,总结 8：龙岗中心城、宝安中心区商业规模爆发式增长，将导致供应短期过剩,龙岗中心城,宝安中心区,综合体/贩物中心社区商业中心,超市,社区商业中心百货,商业形态跨越式升级,社区商业中心百货,综合体/贩物中心写字楼底商,商业面积爆发式增长,远超出同期社会消费品零售总额增长,现存主要商业形态,未来新增商业形态,现存主要商业形态,未来新增商业形态,2012,2017+,2012,2017+,社会消费品零售总
13、额增长1418%,龙岗大型商业年平均增长35%,宝安大型商业年平均增长32%,社会消费品零售总额增长1418%,由传统中低端商业往大型购物中心转变龙岗：丑贸中心,超市底商未来万科广场,总结 9：龙岗中心城：地铁价值被过度开发，客群结构单一导致同质化进一步加剧，开发风险激增,吉祥万科项目中信项目,龙城广场世贸万家庆鹏项目天基项目,南联莱蒙项目海航项目摩尔城,双龙五洲风情天虹,爱联名居综合体锦峰项目,未来510 年商业总供应超过200万，地铁三号沿线每站皆有23个大型综合体项目,大运新城25 星河时代,万科广场，15万,星河COCO PARK，8万,总结 10：宝安中心区：地铁沿线小范围内商业密集开发竞争加剧；现存传统商业面临全面洗牌风险,深圳商业发展趋势总结,THANKS,
