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1、鄂尔多斯东胜区区域商业商业市场深度调研报告,一、东胜区现状调查,东胜区现有商业闹市形成了以达拉特路与伊金霍洛大街交界带为核心商圈，向四方延伸的格局。其中达拉特路已经形成由南至北全路段的商业街格局。,东胜区作为鄂尔多斯市的一个分区，其商业相对比较发达，以伊金霍洛大街和达拉特路中心形成核心商圈，围绕这一核心商圈形成了杭锦路、准格尔大街、宝日陶亥路、伊化路等几条商业街道。受核心商业区的辐射效应，依然是伊金霍洛大街中段和达拉特路上的商铺相对集中，人气较旺，租金较高。,城市核心商圈,为了对鄂尔多斯商业区的街道构成进行全面分析，我们选择了离我们项目比较近，同时也是主要商业区的的9条街道进行调研分析。,这九
2、条街道从南向北分别是鄂尔多斯大街、伊金霍洛街、宝日陶亥街、鄂托克大街。自东向西分别是：准格尔大路、达拉特路、杭锦路、伊化路、吉劳庆路（如上图）,二、东胜区商圈及商业街分布调查,伊金霍洛大街属于商业繁华地段，聚集了当地最有名的鄂尔多斯购物中心和每天百货商场等大型商业，街铺涵盖了餐饮、服装等领域。总店铺有215家，其中以餐饮、服饰的店铺居多，餐饮占有率达到49家，占店铺总数的22%；服饰19家，占店铺总数的16%。经调查，在该街餐饮虽比较多，但上规模的大型餐饮店微乎其微，大多以火锅或本地菜系为主，全国连锁的外地菜系比较欠缺。服饰则有所不同，大多是国内二三线知名品牌，而且经营规模都比较大，以旗舰店为
3、主。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（1）伊金霍洛街商铺构成,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（2）达拉特路商铺构成,达拉特路共有店铺80家，其中以服饰和餐饮的商铺最多。共有服饰42家，占总比52%。餐饮15家，占总比19%。品牌服饰成了达拉特大街的一个特色。达拉特路在当地人心目中是最重要的一条商业街，也是当地有一定实力的人最喜欢逛的商业街。民生广场、宝如意商城及北国新天地购物中心均在这条街上。当地的主要服饰专业市场和一些服饰品牌专卖店也开设在这条街道上，品牌服饰是这条街最大的特色。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（3）吉劳庆路商铺构成,吉劳庆路两边有很长一段是在建项目和工地，因此两边商铺
4、总数不多，小餐饮数目比较多。是所调查街道店铺中最少的地段。本项目地块也在这条街上。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（4）杭锦路商铺构成,杭锦路上餐饮、宾馆、和美容类商业业态比较丰富，大型的餐饮和宾馆成为这条街的一个特色。其中餐饮占有比例为13%，美容美发为14%。杭锦路是平行于达拉特路的一条路，由于其离达拉特路较近，因此商业氛围相对较好，餐饮和宾馆占了较大比重。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（5）宝日陶亥路商铺构成,宝日陶亥街餐饮和生鲜类的店铺比较多，共有餐饮20家、生鲜16家占总比的42%。因此，可以说宝日陶亥街是当地的餐饮一条街。店铺总体数量比较少。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,
5、（6）鄂托克大街商铺构成,在东胜主要有两条路可以横穿铁路到铁西区，一是鄂托克大街，另外一条是鄂尔多斯大街。因此鄂托克大街是一条重要的交通干道，车流和人流很多，这也使这条街的商业氛围较好。据统计，鄂托克大街共有116家店铺，五金占有量达到43家，成为该街的一大特色。其次是餐饮，占到了18%，再次家电、电动车行业，占有比例达到17%和16%。因此可以说该街道是当地的一条重要的五金街。在这条路上，有一个乐多乐超市，它是当地唯一一家单一的综合性的大卖场，它在当地影响力较大，而且经营项目比较完善。本项目8号地块紧邻鄂托克大街。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（7）鄂尔多斯大街商铺构成,鄂尔多斯大街与以
6、上街道相比，是店铺数量最多的街道，因为在这条街道上有大量的小临街店铺存在，店铺总数达到了300家。鄂尔多斯大街是另外一条可以直接通往铁西区的路，是交通主干道路，人流和车流量也较大。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（8）伊化路商铺构成,伊化路店铺共有94家，主要涉及的有餐饮、五金、美容美发、娱乐等行业。在该街上，五金的占有数量比较庞大，占到总数的20%。但经营范围都比较窄。该街有几处在建项目，显得不是很繁华。在这条路上，有福格和民生两个建材家居市场，成为该街的特色，到此街购物的人也多为购买建材家具者居多。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,（9）准格尔大街商铺构成,准格尔大街店铺共有84家，其中
7、最突出的是家电和餐饮行业。他们的分别占有比例达到18%和33%。可以看出，餐饮和通讯是该街道的一大特色。其中电信营业厅的占有数量是其他街道所达不到的。准格尔街可以说是东胜区的通讯一条街，同时东胜唯一的一家新华书店也在这条道路上。,二、东胜区商圈及商业街分布调查,以上9条街共有商铺1058家，占据前几位的分别是餐饮（211家）、五金（85家）、服饰（75家）、家电（64家）、美容美发（45），从这些数据中分析可得出：店铺以生产资料型和居家生活型为主，此两类店铺要占店铺总数的70左右%。消费型商铺占比不足20%。说明该城市虽然整体经济比较发达，但还没有过渡到消费型城市。小餐饮在各条街都占比较大，这
8、些餐饮以牛羊肉为主，从这么多餐饮店可以看出，当地的吃比较盛行，这些小店主要解决大部分市民的日常用餐消费。商铺以租为主，租金根据不同的地方，经营业种不一样，价格差异也较大，租金以达拉特路为最高，吉劳庆路为最低。租金从2.5元/天/平方到15元/天/平方不等。,三、东胜区典型商业调查,东胜的主力店主要是由百货店和超市店构成，总体数量上不多，有鄂尔多斯购物中心、每天百货、北国新天地和乐多乐超市。,三、东胜区典型商业调查,三、东胜区典型商业调查,三、东胜区典型商业调查,三、东胜区典型商业调查,三、东胜区典型商业调查,四、鄂尔多斯典型在售商业调查,铁东区新增商业规模有限，太古广场商业虽定位高端，但规模有
9、限，且与老城核心商圈相距甚远，聚集性不够，难以升级老城商圈,铁东区目前在售商业项目2个：太古广场公园大道,太古广场商业特征：主要大型集中百货为主，特别是王府井百货即将进入太古广场，一定程度上提升了区域的商业档次,四、鄂尔多斯典型在售商业调查,目前铁西商业盲目规划，规模大，档次高，但区域商业价值现状不支撑，导致物业价值远低于相对铁东区，现状以投资客户为主,发展特征：目前区域内大型集中商业有华研尚街、万正广场等5个项目，主要分布在东环路沿线，目前均未营业市场供应：约30万平米业态规划：以中高档百货、时尚商业街为主市场表现：在售市场价格：均价在25000-30000元/平米项目整体销售情况：销售速度
10、快，目前大部分项目处于前期招商中购买客群特征：投资为主，购买力强,五、东胜区商业分布特征,商业市场以老城商圈为核心，档次中端，高端商业客户外流,商业市场特征：整体格局：一个老核心，两个新核心发展现状：老城商圈依然是城市核心商业聚集区，铁西商业发展短期内难以取代老城整体档次：老城区商业整体档次以中档为主经营状况：租赁情况良好，租金水平较高客户特征：主要以较年轻中高端客户为主高端商业客户多去呼和浩特、北京、上海等城市消费,鄂尔多斯现有商业以中端客户为主要群体，高端商业消费客户外流,商业消费客群特征分析中档商业消费客群特征：主要以本市企业白领及公务员为主力消费能力有限高档商业消费客群特征：消费能力极
11、强：煤矿产业的兴起，短期内造就了大量富人主要消费城市：呼和浩特、北京、上海、香港等年龄特征：暴富阶层的富二代，普遍年龄在25-35岁左右主要特征：有钱、有闲不求最好，但求最贵喜欢尝试新鲜事物对当地商业档次和消费服务极度不满,五、东胜区商业分布特征,五、东胜区商业分布特征,现状商业结构：商业格局：一个老中心，二个新中心发展现状：目前主要以老城商圈为核心，发展成熟，档次中高，且难以提升，铁西新商圈短期内难以兴起,高端商业消费客户特征：高端客户群体庞大，目前严重外流消费能力强，存在攀比心理喜欢购买高端品牌对本市商业档次和服务不满,老商圈发展难以提升，高端新兴商圈具备较好发展空间,五、东胜区商业特征总
12、结,随着鄂尔多斯市经济的高速发展，从2004年开始，东胜区商业物业正以惊人的速度在增长，开发商、商家齐聚，以图在鄂尔多斯快速发展的零售商贸业中分一杯羹。鄂市现有的商服物业开发商、运营商以及商家主要以本地为主，暂时没有外地大型商业（超市、百货、家电商场等）进入鄂尔多斯，由于没有外力的冲击，本土商服物业产品同质化相对比较严重，在标志着商业的文明和繁荣的大型集中式商场，东胜区还是有较大空间。鄂尔多斯市上规模上档次的百货商场主要有：鄂尔多斯购物中心、北国新天地、每天百货，而鄂尔多斯购物中心及每天百货家均为中档定位，北国新天地开业较晚，档次偏中高档。就目前的市场情况来看，经营情况基本较好。鄂尔多斯百货业
13、目前处在快速发展和市场培养期，整体商业供应量比较大，但是依然只是本土商业的近亲繁殖，档次较低，难以适应高速发展的经济发展需要，中高档百货市场空间和发展潜力较大。鄂尔多斯市现有超市主要以经营食品和日常生活消耗品为主。现有的超市都是集中在百货商场和购物中心，属于商场自营，作为大型百货商场的补充业态，以完善百货商场的功能。超市卖场布置较为凌乱，经营品种较为单一，产品质量和品牌不能充分保证，服务意识较差，经营能力较弱。随着民众消费观念的改变，仅有的一家专营的独立超市乐多乐，由于面临的市场竞争有限，属本土超市，所以在管理上缺少现代超市规范先进的管理方式，在北国新天地购物中心地下一层约一万平方米的卖场已经
14、引入山西知名本土超市美特好大卖场，该超市已在呼和浩特和包头开出了连锁商店，是具有相当竞争力的区域型连锁大型超市。因此从现在的超市市场看，将来必将催生专业连锁的现代化超市的出现。,六、东胜区商业需求调查,（1）布局需求,市级商业功能区,区域级功能区,社区级商业功能区,明确城市商业功能布局,根据对鄂尔多斯城市规划和网点布局规划的调查，东胜区商业布局将按以下原则展开：行政区康巴什新区城市级商务商业中心区铁西区各级商业功能区改造中的老城区各类型专业市场鄂尔多斯各旗县,六、东胜区商业需求调查,（2）结构需求,根据我司前面对东胜主要商业街的调查，东胜区商业业态呈现以下特点如：日常消费业态占据多数休闲娱乐业
15、态单一当地娱乐主要集中在KTV和洗浴中心，游乐场没有，电影院数量少档次低。休闲主要是在茶楼为主。酒店业发达 消费能力强，商业发达程度不够,因此商业结构需要进一步升级，中高端百货、类型多样娱乐业态、专业化程度更高、产品更丰富的专业市场将是东胜区需要引入的商业形式。,六、东胜区商业需求调查,（3）升级需求,经济的高速发展,城市的改造拆迁,商业投资者的专业化理性化,六、东胜区商业需求调查,（4）总结,随着市区人口增加，经济的快速发展，城区的拆迁改造升级，市民消费能力和品位的提高,投资者投资观念的进步，东胜区商业需求升级，业态规划更加合理，形式更加新颖的特色商业体将受到当地市场的欢迎，推动当地商业地产
16、的繁荣发展。,七、东胜区商业消费需求调查,东胜区商业消费群体类型：在市调过程中，据向当地人了解，东胜区商铺主要消费群体分为自营者和投资者。,七、东胜区商业消费需求调查,人群构成：商业经营者和回迁户商铺需求原因：满足自己的经营需要商铺用途：经营目标业态这类人群普遍已有产业经营，为了扩大再生产规模再次投资经营。商业主要以经营：服装、餐饮、精品店、休闲娱乐等商业配套为目的。,（1）自营类,七、东胜区商业消费需求调查,投资类人群构成：东胜区高收入人群，主要来自于资源性产业有关的开发者、经营者、中介者以及房地产投资者，大企业的中层干部、政府公务人员等。投资商铺主要原因：鄂尔多斯高收入人群投资商铺的主要原
17、因是由于当地投资渠道单一，当地资金主要流向3个方向：放贷，收取高额的利润。投资商铺，可以获得稳定租金收益和物业增值价值。住宅投资，在这方面投资基于住宅价格在不断升高，投资回报率较高。投资后商铺用途：购买后用于出租，获取长期稳定的租金收益。（自己出租或委托物业公司代为出租）。,（2）投资类,七、东胜区商业消费需求调查,一方面，民间资本的充足使得东胜区的商铺投资需求非常旺盛，商铺价格也是不断升高，令一方面，经营业态大多是日常配套型业态，难以产生与销售价格相匹配的收益，再者，东胜区本身有限的消费力与日益扩大的商业体量之间存在矛盾，如何规避这些问题，开发适合的产品，引导当地资金的流向将成为东胜区商业开
18、发面临的新课题。,（3）结论,八、东胜区商业发展趋势分析,目前鄂尔多斯的商业布局现状：布局分散，各主要街道均分布有商业设施。老城区存在部分集中商业区，如民生广场和大兴购物公园商业区以及鄂尔多斯购物中心和每天百货为中心的周围商业街区。专业市场分布分散，一些市场规模较小，不能形成有效的商业积聚。如鑫通综合市场、天意汽车交易市场、大自然市场、利民综合市场等批发市场等。,东胜区商业发展分布趋势：根据城市规划，在城市改造区域发展各级商业街、商业功能区。同时发展四大物流园区：铜川汽车文化博览园、华研物流园区、易兴建材物流园区、煤炭物流园区等。,（1）商业布局,八、东胜区商业发展趋势分析,（2）产业结构,从
19、长期发展趋势来看：第一产业比重还会继续下降；第二产业比重长期内将逐渐下降，其内部结构还将进一步调整；第三产业长期将快速上升，带动城市经济发展。,八、东胜区商业发展趋势分析,（3）物业产品,东胜大部分商业设施均由房地产公司负责开发，开发后再招商，结果导致了商业设施外观趋同，建筑风格缺乏特点，缺乏对商业功能的考虑。因此：1、大型综合商业项目渐成趋势。2、商业项目产品差异化需求日趋凸现，特色商业将受到欢迎。3、专业市场将得到科学规划。,八、东胜区商业发展趋势分析,（4）结论,目前，鄂尔多斯市正在调整传统的商业模式，中心城区以发展现代化市级中心商业区，商业街，特色商业街为目标；专业市场和商贸流通业态向
20、多样化、连锁化、物流化方向发展。城市级商业中心特色商业街多样化、连锁化、物流化专业市场,目录,东胜区商业分布特征东胜区商业发展趋势分析东胜区部分商业项目分析,一、东胜区商业分布特征,一、东胜区商业分布特征,一、东胜区商业分布特征,围绕核心商圈，依托临街底商构成的商业网，成为了目前东胜区商业的最主要特征。,购物主导,缺乏高端,汽车相关产业发达,东胜区商业业态以购物为主导，以“生产资料”及“居家生活”类购物消费为主,现有餐饮、娱乐、购物等商业业态普遍以中低档为主，高端商业缺乏。,基于城市独有特色，促使区域内汽车相关服务业相对较为发达。,业态结构特征,一、东胜区商业分布特征,商业物业特征,一、东胜区
21、商业分布特征,小结 商业发展十分迅速；网点布局亟待完善；业态结构比例失调；传统商业模式正在调整,一、东胜区商业分布特征,集市&沿街商业,大型综合超市&专业店,仓储式购物中心,便利店,都市MALL,郊区MALL,百货商店&批发市场,$500以下,$5001000,$10003000,$30005000,$50007000,$700010000,$10000以上,生存需求,价格,品质,传统形态阶段,业态丰富阶段,业态替代阶段,随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展,伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙
22、、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,形成条件,形成过程,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,商业业态细分完全，总量饱和,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标
23、，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,文化、情感需求,便利,敏感因素,人均GDP,出现业态,目前深圳,目前鄂尔多斯,商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机,鄂尔多斯人均GDP接近1000美元，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段,二、东胜区商业发展趋势分析,目前鄂尔多斯的商业布局现状：布局分散，各主要街道均分布有商业设施。缺乏次级商业中心。专业市场缺乏统一规划无法形成规模效应。,根据城市规划可知东胜区商业布局发展趋势：在城市改造区域发展各级商业街、商业功能区以形成区域级商业中心。发展四大物流园区：铜川汽车文化博览园、华研物流园区、易兴建材物流园区、
24、煤炭物流园区等。,二、东胜区商业发展趋势分析,业态结构调整趋势：目前东胜区商业普遍呈现出业态单一的特征。随着城市发展的加速及居民消费需求不断个性化的发展，必将会出现综合多种业态于一体，能够同时满足消费者不同消费需求的集餐饮、娱乐、购物、休闲等业态于一体的一站式商业服务模式。,二、东胜区商业发展趋势分析,产品创新趋势东胜大部分商业物业存在产品单一、形象趋同、建筑风格缺乏特色等不足之处。且在商业功能设计上缺乏新意。随着城市发展及居民消费品位的不断提升，唯有富于创新精神独具特色的商业物业才能在未来的市场竞争中立于不败之地。,因此，本项目的商业规划唯有符合这一发展趋势方能取得最终的成功！,小结 东胜区传统的商业模式正处于高速调整时期，市级中心商业区的地位将会不断强化；以特色商业为主导的区域级商业中心将会逐渐形成；专业市场和商贸流通业态将向专业化、规模化发展；新型综合商业体将会成为标志性主导商业。,二、东胜区商业发展趋势分析,
