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1、五洋集团港区项目,定位及规划设计建议报告,2013年07月27日,启 言,通过前一阶段市场调研，根据调研的主要内容，包括消费者市场调研，商业商家调研，以及项目座谈的相关内容结论，最后形成本方案。本方案主要围绕项目的商业定位，业态组合以及产品规划三个核心内容展开！时间有限，如有不妥，敬请斧正！,目 录,商业定位篇,第一部分,业态规划篇,第二部分,产品规划篇,第三部分,第一部分 商业定位篇,4大定位依据,城市发展方向,区域商业趋势,消费者需求特征,差异性占位,太仓新城双城之一,港城商业中心呼之欲出,购物餐饮娱乐休闲,港城第一生活Mall,定位关键词：主题一个鲜明的多主题体验场 特色一个彰显特色的生
2、活Mall,一：主题形象定位,中国太仓港城首席主题特色体验Shopping Mall,我们以快乐购物、潮流娱乐、尊崇商务、特色美食等多主题为一体，我们是诉求特色性消费体验的港城第一生活Mall。以港城为中心，吸引浮桥片区辐射2大片区（浏河/璜泾）人流，以商超购物、院线为主力店，中档餐饮和休闲娱乐业态为主题，满足周边社区居民和周边工业区的生活需求为基础的标杆性商业广场；,港城第一生活Mall,二：功能定位,购物餐饮娱乐休闲商务为一体的生活Mall,集,体验性消费为主的港城商业中心,第二部分 业态规划篇,一,业态规划,主题业态规划,精品百货馆：时尚男女装、运动休闲服饰、化妆品、男女鞋、珠宝首饰、手
3、机卖场等购物生活场：主力品牌超市脉动青春园：影院、量贩式KTV、电玩，儿童体验区，健身房 休闲风情街：酒吧、夜总会、足浴会所、美发、咖啡、美容、西餐、星级SPA会所等美食天下汇：美食广场，特色主题餐饮等。国际商务汇：国际海员俱乐部-商务中心（夜总会）,五洋时代广场规划主题业态描述,1号楼,2号楼,3号楼,4号楼,7号楼,国际商务,美食天下汇脉动青春园/儿童乐园购物体验场精品百货馆/生活配套,休闲风情街,特色主题餐饮,SPA会所,5号楼,6号楼,根据项目周边人口结构及项目所在地块，决定了本项目业态规划以体验性消费业态为主，目的性消费为辅的业态构成，同时结合本项目建筑形态，特制订三个不同区块：一区
4、块：1号楼作为项目聚集人气的核心点，特制订了大型购物超市、影院、电玩、美食广场、儿童乐园等业态。二区块：2-4号楼，以特色餐饮作为主题，形成港城最具特色的餐饮主题美食街区，同时具有衔接一区块和三区块的功能。三区块：5、6号楼及7号楼的裙楼，主要业态以酒吧、夜总会、足浴会所、美发、咖啡、西餐等为主，作为本项目目的性消费的区域。,业态规划说明,标准1主题性：业态分布实现整体定位要主题鲜明，分类分区。,业态规划4大标准,标准2引导性：业态分布考虑整体人流的引导搭配，活跃全场。,标准3一致性：业态分布需要与整体目标客群需求，内外一致。,标准4可行性：业态分布必须考虑业态业种及品牌，落位可能。,各区域各
5、楼栋/层业态组合,港城第一生活Mall,主题业态比例,业态规划主要板块,首先：各区域各楼层业态组合。,（一）1号楼业态规划,作为综合型商业的购物中心，本案辐射的消费核心客群以新港城和浮桥商圈3-6公里半径的以20-50岁为主力客群，这部分消费者也是新港城和浮桥中坚力量。结合新港城人口的消费能力，因此1楼建议规划以中档精品零售为主，填补新港城商业空白。,1#一层规划说明,一层,黄金珠宝精品男装约163,饰品27,黄金珠宝精品男装约799,商业配套923（西餐、银行、蛋糕房）,休闲服饰149,化妆品、男女鞋区843,女装1589,运动休闲服饰928,手机卖场、药店、礼品店、烟酒专卖店、银行等配套9
6、91,休闲服饰668,服饰54,服饰59,运动类为：耐克、阿迪达斯、匡威、李宁、安踏、匹克、361等休闲类分为时尚休闲及量贩休闲，其中时尚休闲基本以可对外开门的店面为主，品牌建议为：杰克琼斯、斯莱德、GXG、太平鸟等品牌为主量贩休闲以内街为主，品牌建议为：美特斯邦威、唐狮、以纯、森马、班尼路、生活几何等为主精品男装主要以外铺为主，品牌建议为：杉杉、雅戈尔、柒牌、九牧王等国内品牌为主；少淑女装主要主要以国内品牌为主、国外品牌进行点缀，品牌建议为：ONLY、vore moda、百家好、拉夏贝尔、秋水伊人、cache cache、浪漫一身、太平鸟等招商重点倾向于杭派女装；化妆品品牌建议为：玉兰油、高
7、姿、美宝莲、h2o等为主；鞋类主要以国内品牌为主，品牌建议为：百丽、天美意、tata、达芙妮、奥康、康奈等。,招商建议品牌,本楼层规划业态为主力超市，结合新港城未来规划人口突破20万人口以及现阶段新港城商业业态调研，主力超市是新港城民众非常关注、接受度非常高的主力商业业态，同时补缺新港城商业市场空白，打造新港城未来规模最大，品质中档为主，品牌以区域民众认可度较高的主力卖场为宜。,1#二层规划说明,二层,超市,超市约9804,主力超市建议招商以国内品牌美誉高、影响力大、辐射度半径大、接受度高，民众认知度高的连锁超市，品牌建议为：第一类：大润发、永辉、乐购、沃尔玛等；第二类：华润万家、苏杭时代、欧
8、德福等。,招商建议品牌,城市综合体商业业态呈多样化，传统零售业态比重递减，体验性及目的性消费形态增加明显，为了最大限度的把消费者留在购物中心内，增加各个楼层的人流，因此把体验性及目的性消费的业态尽量往高楼层规划，但一定要集中，形成集群效应，因此在三楼除了电影院及KTV外，规划了大量的电玩、儿童软体游乐场、旱冰场、轮滑、亲子体验馆等业态，目标消费群体以儿童青少年为主，确保以家庭为单位集中在三楼，保证三楼的人气。,1#三层规划说明,三层,大型卖场主力店,数字影院3132,溜冰场、轮滑、儿童体验区967,儿童乐园490,电玩725,量贩式KTV2000,儿童品牌游乐场建议为：麦幼优、奇乐儿、爱乐游、
9、悠游堂电玩：城市英雄、风云再起等。,招商建议品牌,作为综合性商业中心，辐射各种消费类群，餐饮作为综合商业体的组织形态比重越来越高、随着美食广场在综合性商业中心的成熟运营；结合调研港城民众对美食广场的概念认知度高、接受度好，不仅可以满足各种不同消费类群体，同时补缺新港城商业市场空白。,1#四层规划说明,四层,大型卖场主力店,数字影院上空3132,美食广场餐饮967,美食广场餐饮490,美食广场餐饮725,健身、教育、培训2103,美食广场品牌建议有：半个月亮、大食代、周渔美食城、食一线美食城、简餐时尚美食广场、食中天美食园等健身、教育培训建议有：一兆韦德健身、英派斯、ABC教育、瑞思英语,招商建
10、议品牌,（二）2-4号楼业态规划,2-4号楼作为独栋体商业、产品结构1+3、面积大小600平米左右，其位置连接购物中心及酒吧街的室内步行街，最适合做特色主题餐饮，结合港城消费者调研，新港城特色主题餐饮较少，档次较低、但民众对主题餐饮接受度高、结合港城实际餐饮情况，建议以中档餐饮为主、引进一家中档中餐酒店以及二家主题性餐饮补缺新港城餐饮空缺因此建议引进区域认可度高、价格适中、有特色的餐饮商家。建议考虑：川菜、湘菜、本地菜、烤肉类为宜。,2-4#规划说明,2/3/4号楼,2号楼,3号楼,4号楼,1-3层主题特色餐饮,一拖三特色主题餐饮605,一拖三特色主题餐饮605,一拖三特色主题餐饮605,2号
11、楼规划为川湘菜，品牌建议为：我家酸菜鱼、阿瓦山寨、江南人民公社、嬉湘记、毛家饭店等。3号楼规划为烤肉类，品牌建议为：百度烤肉、韩风碳烤、韩林炭烤等；4号楼大酒店规划为苏杭菜系，品牌建议为：新梅华、新锡爵、丞相府等,招商建议品牌,（三）5号楼业态规划,鉴于5号楼昭示性较好，停车方便、考虑到项目招商和销售的重要性，前期以招商销售接待中心使用，后期建议规划为星级SPA会所，以此达到业态丰富性，以及功能的扩展使用。,5#规划说明,5号楼1-2层,前期,销售招商体验中心,后期,星级SPA会所,一拖二SPA会所545,5号楼品牌建议有：琉璃时光、豪柏国际SPA会所、路易芬尼、贝伊SPA等。,招商建议品牌,
12、（四）6-7号楼1-2层业态规划,结合新港城商业业态调研分析，新港城以及浮桥目前无酒吧、咖啡等业态配套，结合6-7号楼位置的关联性，建议规划为目的性消费区域，主要规划为酒吧街及酒店的配套。,6-7#1-2层规划说明,6/7号楼1-2层,特色酒吧休闲风情街,咖啡、酒吧一拖二1312,咖啡、西餐、足浴、美容美发、酒吧一拖二1309,酒吧品牌建议为：菲比、百度、99等、夜总会招商以本地为主。咖啡简餐品牌建议为：迪欧、米罗、两岸等，美发、足浴等配套以太仓城区的品牌为主。,招商建议品牌,（五）7号楼2层以上业态规划,结合新港城现有酒店主要以 商务、快捷酒店品牌知名度不高，针对7号楼3层整体规划为国际海员
13、俱乐部-商务中心，7号楼3层以上酒店建议引进品牌下属商务型酒店，与普通经济型酒店的进行区分，即可提升项目档次，又可对项目销售起到拉动作用。,7#2层以上规划说明,7号楼,三层,四层以上,楼层,7号楼业态定位,国际海员俱乐部-商务中心,商务酒店,三层,国际海员俱乐部-商务中心（夜总会）1748,港城国际海员俱乐部,其次：主题业态比例。,业态规划面积占比,备注：由于面积数据不够精准，以上业态面积仅为测算，相关比例仅做参考，精准数据待业态规划确定后进行精准测算。,二,工程条件参考,商家工程基础条件,主力店图片,一：交通动线建议,四：情景塑造建议,三：主力产品建议,二：建筑建构思考,第三部分 产品规划
14、篇,五：广告导视建议,一,交通动线建议,本案的交通动线建议主要针对1号楼的规划建议进行展开,1,3,4,5,1号楼1层南区主入口处,1：观光电梯从1号位移动至2号位，同时该观光电梯设定2个出入口，分别朝东和朝南。,2,2：扩大3号位外街商铺面积。,3：4号位增加手扶电梯位置向右上移动,4：5号位增加1F下B1平板电梯,1,3,4,1号楼1层北区,1：观光电梯1号位维持不变。,2,3：3号位电梯指定为2楼超市专用货梯，同时调整超市卸货区转为地下1层。,4：在4号位增加至专供3-4层客梯。,2：2号位货梯专供除2楼以外商户使用,如下图所示,1号楼2层,3,1,2,1：1号位观光电梯北出直入超市。,
15、2：2号位手扶电梯，从1楼至此直入超市，并可上3楼。,3：3号位超市专用货梯至2楼为止。,如下图所示,1号楼3层,1,5,6,2,3,4,1：1号位观光电梯北出可入影院。,7,2：中庭部分上移1个柱距。,3：3号位手扶电梯由2楼可到3楼。,4：在4号位设定手扶电梯，后期根据人流量情况调整方向，同时可达4层。,5：5号客梯从1楼至3楼，可上4楼。,6：保障6/7号位影院、KTV、儿童、电玩面积最大化。,如下图所示,中庭位置,扩大,扩大,1号楼4层,3,1,2,1：中庭部分随3层上移1个柱距。,2：2号位手扶电梯由3楼至4楼。,3：3号位客梯从1楼可至3/4楼。,如下图所示,中庭位置,二,建筑建构
16、思考,1号楼建筑建构,2-7号楼建筑建构,三,主力产品建议,针对项目主力销售产品分割建议,1号楼1层商铺价值提升,外铺,内铺,1号楼将一层的三条商铺横向一分为二，一间商铺分割成背靠背的内铺和外铺。标准：分割后控制外街商铺面积在60平米左右，内街50平米左右，中间铺位控制在35平左右。,注：具体分割方式需请设计院合理规划设计。,分割控制,1:新港城消费者、商户调研需求原则 2:新港城商业产品面积差异化产品 3:楼层高、客户接受度低、去化难,3-4F产品分割3大原则,4大控制,面积,进深,总价,面宽,30-60 主力,8-10米,30-80万,4-6米,3-4F产品分割4大控制,2/3/4号楼全栋
17、价值提升,分割控制,2/3/4号楼将商铺1-3层进行灵活分割，整体策略是产权分割，建筑进行隐形分割，实现1变2,2合1的灵动性。标准：分割后面积由原来605平变为300平左右。,5号楼三层商铺分割示意：,针对五号楼一拖二商铺，仅将中央一间商铺进行分割，有两种分割方法：第一种方法：将中间一个一拖二商铺一分为二，并且在内街增加楼梯上二层。第二种方法：仅将中间一个一拖二商铺的一层进行分割，二层保持原样，并从一层的外街商铺内上楼梯进入二层，这样免去了增加楼梯的成本。注：核心建议产权分割,注：具体分割方式需请设计院合理规划设计。,外街商铺,内街商铺,6/7号楼一拖二商铺分割示意：,内街商铺,6/7号楼一
18、拖二商铺，有两种分割方法：第一种：将一拖二商铺横向一分为二，一间商铺分割成背靠背的内街商铺和外街商铺，同时增加卫生间及楼梯等必要设施。这样每间商铺大大减少了总价，易于销售。第二种：将一拖二商铺的一楼分割为背靠背的内街商铺和外街商铺，外街商铺连接二层，而二层商铺不分割，与外街商铺相连。这样免去了增加楼梯的成本。,外街商铺,内街商铺,注：具体分割方式需请设计院合理规划设计，核心建议产权分割。,标准：分割后控制内街商铺面积在80平米左右外街在150平米左右,主要楼栋销售建议,备注：此分割建议依据市场调研，及产品特征。有关面积大小控制，以及具体分割标准，待与设计院进一步沟通确定。,最后：项目租售比建议。,根据上表所述，项目招商持有物业占比约39%，销售物业占比约61%。,原因阐述：从项目整体营销运作方面，从项目自身物业特点方面，从项目整体定位方面等等综合考虑，39%比例的商业持有，作为主力店，次主力店的支撑，其余全部进行销售，以此实现开发投资价值，充分考虑营销和经营，保障开发商投资利益最大化。,五,广告导视建议,1,1,1,2,商业广告导视：1：分别在1号位增加精神堡垒导视。2：在2号位增加楼顶发光字3：商场内外设计导视系统。,示意图,示意图,至此，项目规划设计方面建议阐述完毕，其建议的立足点主要从销售角度进行思考，由于时间有限，如有不妥，还请海涵！,预祝贵司开发投资圆满成功,
