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1、河北香河房地产区域市场简报2011年1月,【目 录】,一、2010年房地产调控政策回顾二、2011年房地产调控政策解读三、河北香河房地产区域市场调研及案例分析,一、2010年房地产调控政策回顾,“最严厉调控年”-综合调控力度空前！,【目标清晰】调控目标-投资型客户群体，抑制投机性购房，挤压房地产泡沫，挤出市场热钱，遏制房价过快上涨，保证市场稳定健康发展。,对预售资金进行严密监管！,对预售进程进行全程管控！,【调控要点】,防止境外热钱涌入房地产市场！,收紧资金流动性意图明显！,各级政府对保障房建设、稳定房价负总责！,1、2010年信贷政策,2、2010年公积金政策,3、2010年保障房建设政策,
2、3、2010年保障房建设政策,4、2010年市场监管政策,4、2010年市场监管政策,5、2010年货币政策,6、2010年限购政策,【2011年1月26日国务院新八条】,国务院要求将二套房房贷首付比例提至60%2011年01月26日 国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。提出对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。会议指出，自去年4月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投
3、资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了以下政策措施：（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。,二、2011年房地产调控政策解读,（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健 全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入
4、住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。,【2011年1月26日国务院新八条】,（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低
5、于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来
6、源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。,【2011年1月26日国务院新八条】,（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上
7、住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费
8、。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。,【2011年1月26日国务院新八条】,【2011年房产税政策】2011年1月27日8时左右，上海市人民政府印发上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，规定“1月28日起，对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税。按房价高低，税率分别暂定为0.6%和0.4%。同一时间，重庆市市长黄奇帆宣布，重庆9个主城区将于今日启动房产税改革试点，税率分为3档：0.5%、1%和1.2%。,2011年1月26日国务院又出调控新八条，很严厉，最关键的是限购政策深化扩大范围，今年房市将在“政策与市场基本面”的博弈中震荡波动的态
9、势已确定，不确定性在持续增加。今后，在投资购房基本上将被驱逐出市场，刚性将占绝对主导地位，二套改善需求仍有可为，更多套购房则阶段性全面受限，面向非自住，非刚需或非本地需求的项目市场压力徒增。市场总体上将出现结构分化，微观上的“有冷有热”导致宏观市场量价的“不冷不热”，未来几年住宅开发企业需要主动在战略上明确转向中小户型自住型住宅的开发，顺应国家期待房地产结构性调整的战略方向。,【2011年国家调控政策小结】,香河，是否将成为明日新城?根据最新的规划，环京区域河北省将建设3座百万级人口新城。其中，以香河、三河、大厂为主，将建设一座位于北京、天津二者之间的京东新城。而此次国内十八家知名开发商集体进
10、驻香河，是瓜分香河，还是助力香河将成为环北京的明日新城呢?在通州“城市副中心”的确定、“环首都经济圈”的逐渐落实，京津的联动，同时伴随着在北京的第三次城市空间跨越式发展之际，我们不难看出，香河得天时地利，不仅以独特的区位位于京津唐核心，而且同时是京津的交通枢纽地带。随着围绕北京、天津等核心城市一小时生活圈的逐渐形成，以高品质的宜居环境分流北京的工作、生活、居住人口的香河，无论从交通、环境还是发展潜力的角度来看，都是形成大北京周边的良性城市生态群落的最佳选择，也是成为北京明日新城的最佳首选。而十八家开发商的进驻，必然是看到了将来香河的利好政策，不仅是率先在香河拿地，更是助力将来香河成为明日环北京
11、的一处高质量、高品质的宜居新城。,三、河北香河房地产区域市场调研及案例分析,香河-北京、天津、唐山三大核心城市版图的黄金眼位置,随着“环首都经济圈”的规划的出台，河北被划为经济圈的十三余个区县一夜之间成为“特区”。一时间，这些区县的房价和发展不仅成为媒体争相报道的材料，而大型开发商的进驻，使得这一规划的出台，更加倍受瞩目。据悉，位于北京与天津枢纽之地的河北香河，由于万科、绿地、富力、珠江、首创、万通、香江控股等十八家国内知名的大型房地产开发商的进驻，使得这个占据了北京、天津、唐山三大核心城市版图黄金眼位置的县城，一跃成为“环首都经济圈”规划出台后的社会关注的焦点。,国内十八家知名开发商囤地香河
12、新城，卫星示意图,大型品牌房企进驻香河项目动态一览表：,大型品牌房企进驻香河项目动态一览表：,大型品牌房企进驻香河项目动态一览表：,大型品牌房企进驻香河项目动态一览表：,大型品牌房企进驻香河项目动态一览表：,香河房地产项目图：,雀禧,塞纳城邦,岭郡ONE,香城郦舍,我家公坊,香语世界城,珠光御景,北京欢庆城,大运河孔雀城,万通紫藤堡,中央领仕馆,香语世界城,京汉君庭,香河别墅项目统计：,五矿万科.北京欢庆城,五矿万科.北京欢庆城（一期：鹭湖）地址：京沈高速香河出口向北3公里开发商：北京万科有限公司、五矿建设有限公司建筑类型：双拼别墅、联排别墅、叠拼、洋房、高层物业类别：复合型大盘开盘时间：20
13、11年4月容积率：0.8,五矿万科.北京欢庆城一期：鹭湖推广节奏2010年7月发布五矿万科联手、高层论坛等跟进2010年8月项目启动，万科会内部宣传2010年10月1日市内售楼处（万科公园5号）开放2010年1011月一期产品鹭湖发布2010年12月千禧大酒店新闻产品发布2011年1月22日启动内部优惠卡（优惠3万）办理2011年4月预计开盘（一期鹭湖约320套，价格约9000-10000元，面积220-240平米）,万通.紫藤堡,万通紫藤堡地址：河北省天下第一城东侧开发商：香河万通房地产开发有限公司建筑类型：联排物业类别：别墅建筑面积：45706平米(住宅41225平米)户型面积：180-2
14、63平方米项目推广于2010年5月启动开盘时间：2010年10月6日一期套数：108套。销售节奏：10月6日推出60套联排别墅当日售罄；8日推出48套联排别墅，一期全部售罄。价格：均价9600元/平米容积率：0.67,大运河孔雀城,大运河孔雀城地址：香河中信国安天下第一城南开发商：京御房地产开发有限公司建筑类型：四庭院台地物业类别：别墅户型面积：190-342平方米 项目分五期开发项目一期2008年5月开盘，三期在售，于2010年8月8日开盘，四期计划2011年5月开盘，五期待定三期价格：四庭院台地9000-10000元/平米，总价260万/套，叠拼7500元/平米，总价110-165万/套容
15、积率：1.1,香河房地产住宅项目统计：,香河房地产住宅项目统计：,珠光御景,珠光御景 地址：香河县西外环（通唐路）东侧开发商：香河珠光房地产开发有限公司建筑类型：板塔结合 高层物业类别：普通住宅 公寓建筑面积：户型面积：二居87-89 三居130开盘时间：2010年9月28日（200套），楼王12#2010年11月26日开盘价格：均价5200元/平米容积率：1.90,香语世界城 地址：廊坊市香河县新华大街与五一路交叉口开发商：香河县城镇房地产综合开发有限公司建筑类型：板楼,塔楼物业类别：普通住宅 建筑面积：76万平方米户型面积：一居-三居 50-130平米开盘时间：一期2010年10月，二期预
16、计2011年2月价格：均价5000元/平米容积率：3.0项目分五期开发,一期由1#至13#栋楼组成,共2300户,香城郦舍 地址：香河县五一路与新华大街交汇处开发商：荣盛房地产发展股份有限公司建筑类型：板楼,塔楼,板塔结合,高层物业类别：住宅、公寓建筑面积：352587.42平方米户型面积：一居 36-42平米 二居 80-90平米 三居 117-122平米开盘时间：2010年5月价格：均价6500元/平米容积率：3.0,塞纳城邦地址：河北省香河县城绣水街(家具大道)北侧开发商：香河县城镇房地产综合开发有限公司合生项目部建筑类型：板楼 高层物业类别：住宅 建筑面积：244697平方米 户型面积：60平米-160平米开盘时间：2010-11-20 价格：均价6000元/平米,岭郡ONE地址：河北省香河秀水街与五一路交叉口开发商：香河县城镇房地产综合开发有限公司建筑类型：板楼 高层物业类别：住宅 建筑面积：161266平方米 户型面积：40平方米一居-120平方米三居（一期1、2、3、4、6号楼为17层板楼）开盘时间：2010-5-1 价格：均价6500元/平米容积率：3.39,谢谢！,
