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1、,2004年9月,成果汇报Presentation,南宁嘉和上城概念规划设计NANNING JIAHE UPTOWN CONCEPTUAL PLAN,汇报议程PRESENTATION AGENDA,1)项目背景,3)破题部分,2)研究架构,5)解题部分,4)析题部分,1)Project Background,3)Raising Problems,2)Research Framework,5)Solving Problem,4)Analyzing Problem,6)项目总结,6)Summary,项目背景介绍PROJECT BACKGROUND,1)东盟永久性会址 2)南宁城市总体规划调整 3)
2、九曲湾新城建设,研究框架RESEARCH FRAMEWORK,破题,介绍篇,大盘篇,方法篇,破题,析题,天时篇,地利篇,人和篇,析题,析题,市场篇,规划篇,实施篇,解题,破题：大盘开发的关键问题RAISIING PROBLEMS：KEY ISSUES,析题ANALYZING THE PROBLEMS,析题,天时篇,地利篇,人和篇,国家层面,区域层面,省域层面,南宁层面,房产层面,城市发展方向,九曲湾新城,用地现状,现状景观,用地空间分析,企业战略,目标客户群,TIMING,LOCATION,PEOPLE,天时篇 区域层面 TIMING REGIONAL LEVEL,南宁与东盟,南宁与华南及西南
3、,南宁与“泛珠江三角洲”,ASEAN 永久性会址 南宁国际商贸城ASEAN经济园区ASEAN物流园区,广西政治经济文化中心,天时篇 省域层面TIMING PROVINCIAL LEVEL,桂南经济区核心城市,广西首府政治、经济和文化中心高首位度,广西核心经济区桂南经济区中心城市,富有前景的近郊高尚住区,重要的近郊休闲度假基地,天时篇 南宁层面TIMING NANNING LEVEL,城市外环线周边旅游资源,交通周边资源依托大城市,天时篇 南宁房地产TIMING NANNING REAL ESTATE,城市横向比较分析,商品房价格走势,投资势头开好销售快速增长房价小幅攀升,发展平稳潜力巨大,地利
4、篇 LOCATION,南宁城市发展方向研究,九曲湾新城总体规划,项目周边地区用地分析,地利篇 项目用地分析LOCATION SITE ANALYSIS,放现状用地图和平衡表,地利篇 项目用地分析LOCATION SITE ANALYSIS,放现状景观分析图,地利篇 项目用地特征分析LOCATION LAND CHARACTERISTIC ANALYSIS,11大特征用地片区,人和篇 开发商策略PEOPLE DEVELOPER,从项目品牌到企业品牌的转变,1.经营规模,3.企业品牌,2.专业程度,从项目公司向开发公司转变,从独立地产项目向大规模地产开发转变,三大战略转变：,人和篇 潜在客户群PE
5、OPLE POTENTIAL CLIENTS,客户群界定分析,主力客户群特征,组织与团体白领金领族 自由职业者,三大层次客户市场,职业特征对应产品形态需求特征,高文化高品味高收入,核心市场潜力市场波及市场,企业和政府官员离退休人员在华外国人员,主力客户群,解题SOLVING PROBLEMS,析题,市场篇,析题,规划篇,析题,实施篇,析题,定位分析,定性分析,定量分析,析题,析题,规划目标,规划原则,规划理念,总体规划,风貌意向,分期策略,投资估算,MARKET,PLANNING,IMPLEMENTATION,市场营销,市场篇 定位分析MARKET POSITIONING ANALYSIS,总
6、体定位：,南宁近郊特色卫星小城镇,功能定位：,以高尔夫为主的休闲康体中心以温泉为主的旅游度假中心以国际双语学校为主的文化教育中心以国际大型购物中心为主的商业中心以低密度高尚住宅为主的绿色生态住宅区,形象定位：,温泉高尔夫水镇的演绎,市场篇定性分析Qualitative Analysis,价值体系构架地块属性及规划元素 市场元素 产品元素 配套元素 关键驱动 动态开发战略,规划篇 规划理念PLANNING CONCEPTS,规划篇 规划理念PLANNING CONCEPTS,规划篇规划结构Spatial Structure,基于城市生长理念的规划模式结构 生态化的规划发展模式围绕中心发展轴 嵌套
7、式指状簇团发展,优势分析有利于分期开发与组团功能组织突出拓扑式结构的特性，提高各功能特征组团边缘接触的可能性保证各组团的小型化，私密化，个性化推动各不同单元间良性、频繁的互动,休闲产业与住宅互动结构 休闲产业的服务半径 公共空间向私密空间的过渡,规划篇用地规划Land Use Plan,用地规划布局 规划理念 围绕中心发展轴，嵌套式指状簇团发展空间布局 一个中心带、五个副中心、六个发展片区,规划篇用地规划Land Use Plan,建设用地规划,居住用地 公共服务设施用地 道路广场用地 市政基础设施用地 绿地,规划篇交通规划Transportation Plan,交通规划的设计理念 生态交通“
8、分流、高效和环保”通过对机动车、公交、电瓶车、自行车和步行交通的分流，提高出行易达性。推广区内非机动交通和绿色交通。区化交通“便捷、协调、畅通”通过交通空间组织，构筑不同出行方式的交通分区，将生活性交通分散在各个交通分区中。并通过道路分级系统促进区间交通便捷、畅通。,规划篇交通规划Transportation Plan,机动车交通组织,区外机动车交通衔接区内机动车交通组织 公共交通 私家车 专用道 水上交通,“双U”型道路结构 生态居住环线 主题产业环线,非机动车绿色通道绿色通道结构与生态廊道的衔接与组团道路的衔接 交通与用地协调 区化交通：10分钟步行区 交通模式单元,规划篇交通规划Tran
9、sportation Plan,规划篇生态景观规划Eco-Landscape Plan：Idea of Plan,景观生态设计理念 意象与功能的结合 生态意象：溶解的公园 生态功能：资源与新技术,规划篇生态景观规划Eco-Landscape Plan:Eco-Structure,景观生态结构 生态基质 生态廊道 水系（蓝带）绿化（绿带）生态斑块,孤山曲岛、小径通幽：地形（丘陵、岛）的利用,地势的错落起伏：小气候和风能 地形的景观价值：土地资源和丰富景观,规划篇生态景观规划Eco-Landscape Plan:Element Plan,所谓“家”“人”，在水一方：水的利用,水循环系统核心技术：雨
10、水收集系统(SWMP)、中水处理生态应用：活水公园、湿地公园、滨水开敞空间,规划篇生态景观规划Eco-Landscape Plan:Element Plan,雨水收集系统(SWMP)活水公园,中水处理,湿地公园,滨水开敞空间,规划篇生态景观规划Eco-Landscape Plan:Element Plan,日落斜晖、满园松翠：植被的利用,立体公园声环境,烟阻云径，绿谷溢汤：地热的利用,温泉浴场和住宅温泉 地热空调,规划篇生态景观规划Eco-Landscape Plan:Element Plan,规划篇环境保护规划Environment Plan,规划原则 可持续发展原则：分区控制原则：规划目标
11、 通过对环境的整治优化，提高社区可持续发展能力，使社区能保持良好的生态环境，将本案建设成为一个空气清新、水质清澈、环境优化的生态型社区。环境保护规划 大气环境 水环境 声环境,规划篇城市设计NATATE,城市设计原则 总体空间意象 公共空间特征,规划篇市政规划Infrastructure Plan,市政规划原则生态与工程结合原则功能与景观结合原则分期建设与适度经济原则重大市政基础设施建设,规划篇市政规划Infrastructure Plan,给水工程规划规划原则实行分质供水，对市政供水进行二次处理推广水资源循环利用，建立中水处理系统；利用温泉资源，实现用户温泉水直供供水系统结构设计水源与供水设
12、施规划直饮水子系统 温泉水系统 中水子系统,规划篇市政规划Infrastructure Plan,高尔夫球场排水处理规划,排水工程规划规划原则雨污分流：雨水与污水收集采取分流制度，明渠暗渠结合；污水处理：结合生态湿地、活水公园和污水处理厂对污水进行处理；废水利用：通过中水设备和SWMP技术，对雨水污水进行处理再利用。雨水系统分区规划,居住区排水系统规划,公共服务中心排水系统规划,主干路网排水处理规划,规划篇市政规划Infrastructure Plan,智能小区工程规划规划思路信息网络：实现语音、数据、图像通信功能；信息管理：实现信息化的物业管理、三表自动出户和远程集中抄表；安全防范：实现计算机网络基础上的安全防护等基本功能。智能小区规划信息网络设施规划 信息管理设施规划 安全防范设施规划,规划篇规划指标Development Parameters,用地平衡表,规划篇规划指标Development Parameters,经济技术指标,实施篇项目概算Budgetary Estimate,项目概算,实施篇分期实施Phases of Practice,分期实施分期时段、规模与特质界定 分期启动策略 动态而具强操作性的运营模式,2004年9月,谢谢大家！THANK YOU！,
