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1、龙坂片区2010-1012年房地产市场供应预研,二级市场技术发展中心,目录,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,经济发展概况,规划提升,区域界定,人口变化,区域界定：龙坂片区并非官方划定区域，而是地产人对于龙华和坂田片区这两个相近的，都以梅林关作为进出特主要通道的片区的合称。包括、龙华、民治、大浪、坂田四个街道办。,西起：羊台山南邻：南平快速，与福田接壤东至：清平高速北到：机荷高速,龙华：是宝安区的东部重镇，目前龙华片区包括了龙华、民治、大浪三个街道办，按政府
2、新规划又定义成5个组团，总面积92.69平方公里。,坂田：即龙岗区坂田街道办，据最新的深圳城市规划，又分为三个组团，总面积28.51平方公里，建成区面积17.75平方公里,岗头片区,雪象片区,坂田片区,区域界定小结,龙坂片区作为中部组团的核心，地理位置得天独厚，各个组团功能划分清晰明确，并形成与福田中心区的互补态势，与福田有机的组合，将是龙坂片区发展的巨大契机。,目录,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,经济发展概况,规划提升,区域界定,人口变化,政府着眼于将
3、龙坂片区打造为城市的另外一个新中心，其中，中部综合组团规划、龙华新城、二线拓展区的预先发展将极大提升龙坂片区的综合实力，加快区域发展进程。,中部综合组团规划：深圳城市副中心地位的确立，龙坂片区在该组团中处于最有利位置。,特区综合功能区,龙华先进工业功能区,龙华坂田商贸生活功能区,华为富士康高新工业功能区,中部综合组团包括宝安区的龙华、观澜和龙岗区的布吉坂雪岗。组团的功能定位为市中心区的配套综合服务区。根据组团城市结构的特点和产业发展需要，在龙坂一带形成四个功能明晰的分区,集中有限的城市建设投资进行较高水平重点开发，迅速启动城市发展空间引导城市空间结构和功能结构的合理发展,该功能区属于旧城更新类
4、型。应该通过强化旧区功能、挖掘建成区空间潜力，获得发展空间，与新区拓展同步考虑,远景发展功能区为基本建成或土地正在清理、平整，可建设用地条件成熟、，属于整合完善类型。,应该通过对组团内用地、道路的规划整合，改善局部环境，完善公共设施、市政设施，进一步加强项目的引入和建设,龙华新城：高于城市次中心定位，未来龙华新城不仅是深圳的城市次中心，而是深圳的核心居住区。,片区的城市发展目标是：建设具有特色与竞争力的城市地区，形成充满活力，并具有良好城市形象的新城市副都心。,福田后花园,深圳后花园,城市次中心,都市副都心,龙华新城核心区明确定为以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住
5、生活配套为主要功能的具有特色与竞争力的城市副中心。,二线拓展区：深圳新兴豪宅区，完善的配套，高规格的规划，深圳未来城市高尚住宅的关键组成部分。,二线拓展区定位为深圳市中心区配套服务的高尚生活居住服务基地和部分文化、体育、教育设施的配套区。主要职能是为特区服务的高标准居住地，疏散特区内居住人口；对龙华乃至中部组团具有示范和辐射作用的居住地；深圳市中心区的延伸和配套发展区。,片区规划提升小结,超前的高规格规划，未来功能完善的整体配套，一旦全部予以兑现，片区将会展现出超强的实力，成为深圳最具价值的城市核心居住区域之一。,目录,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART3-龙坂片
6、区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,经济发展概况,规划提升,区域界定,人口变化,龙坂片区目前以高科技产业，制造业为主，2008年片区GDP超过1600亿，占深圳的08年GDP的21%，未来经济将以高端高科技、高端服务业为主，经济有望实现更大的飞跃。,2008年深圳各核心区域GDP,单位：亿,数据来源：统计年鉴,龙坂片区GDP超过福田、罗湖,在龙坂片区的高科技企业较多，而且，大多是这些企业的总部及研发生产基地，并非只是生产工厂，能为片区贡献巨大的GDP值；这些企业所带来的管理层人员、科研人员及其他的员工，拥有较高的经济实力，能为片区的
7、房地产市场提供强劲的支撑力。,高科技企业带来的管理层人员、科研人员及其他的员工，拥有较高的经济实力，能为片区的房地产市场提供强劲的支撑力。,片区经济发展小结,龙坂片区的经济实力强大，众多的高科技企业基地的存在，为目前的经济提供了有力的支持；而随着政府对片区经济发展的引导，片区总体经济的转型，高科技导向型综合基地的建设，总部和研发力量的加强，更是区域经济实现再次腾飞的关键。龙坂，将会成为深圳的高科技企业高度密集的核心区域。,目录,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预
8、研,经济发展概况,规划提升,区域界定,人口变化,自身产业调整带来的人口结构变化：产业调整使得高素质人才聚集，低收入者外流。,员工素质,收入水平,低级技术工人,企业管理者、白领、专业技术人员,素质较低,素质较高，基本都受过高等教育,收入低，消费能力低,收入较高，有较强的消费能力,龙坂片区的企业基本是大型基地，而随着深圳的产业调整，众多的工厂外迁，在龙坂片区只留下总部和研发基地。,生产基地,员工主体,企业总部、研发基地,“挤出效应”：外来影响带来的人口结构变化：-得益于城市化进程和关内土地开发接近尾声，南山、福田和罗湖客户呈现向关外区域置业趋势,东部沿海高尚,住宅区,东部沿海高尚,住宅区,龙华片区
9、,龙坂片区,龙岗中心城,龙岗中心城,宝安中心区,宝安中心区,罗湖客户,罗湖客户,福田客户,福田客户,南山客户,南山客户,2005,年,年,客户流向,客户流向,龙坂片区的巨大地理优势，使得它既是接纳福田外流客户的最佳区域，同时也能依靠自身的规划和其他优势来抢夺罗湖和南山的客户,“羊群效应”：外来影响带来的人口结构变化：，-作为深圳规划最完善，交通最便利的片区之一，中心区的财富人群大量移居龙坂，龙坂豪宅片区开始形成，而周边片区的财富人群也会跟随性的向龙坂片区聚集，共建龙坂高尚生活圈。,高收入者,高收入者,高尚生活圈,高收入者,高收入者,高尚生活区,人口结构变化小结：通过片区自身的产业升级，能使片区
10、居民的层次得到提成，而通过成熟片区的挤出效应，为龙坂片区带来大量的高尚人群，再吸引周边片区的高收入者，从而形成一个真正的高尚生活圈。,中心区的中层财富人群中心区的白领阶层,中高收入者成为片区的主要居民高素质者成为片区的主要居民,企业管理层技术人员,周边片区的财富人群,龙坂片区的高规划，高科技导向型经济综合基地的建设，进驻企业以高科技企业为主，同时伴随着龙坂片区的整体居住人群层次的变化，将会使得居住人口的逐步高学历、高收入化，使得片区的经济发展充满了动力，龙坂的房地产市场也能得到非常有利的支撑。,片区人口演变优势总结,目录,PART2-龙坂片区交通布局,PART1-龙坂片区概述,PART3-龙坂
11、片区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,未来交通,交通现状,龙坂片区目前与市区相连主要通过梅林关、福龙路、南平快速和清平高速，其中梅林关作为主要的连接通道，目前交通压力较大,吉华路,目录,PART2-龙坂片区交通布局,PART1-龙坂片区概述,PART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,未来交通,交通现状,龙坂片区未来的公路规划：开通多条新干道，龙坂与福田、罗湖、南山将会实现真正的无缝连接,福田方向,西丽方向,南山方向,福田方向,罗湖及龙岗方向,宝安方向,观澜及东
12、莞方向,龙岗方向,新区大道,留仙大道,五和大道,规划及在建道路状态,轨道交通规划：副中心升级必备条件，轨道交通将区域迅速盘活，使得龙坂片区成为真正意义上的城市中心,区域内有地铁4号线、5号线、6号线和深圳新客站，共计地铁站点14个，其中上塘、红山、深圳北站为双地铁交汇站点，深圳新客站为3条地铁线路同时交汇站点。,地铁4号线：贯穿福田中心区、龙华新城和龙华老城区。龙华与福田共建15分钟生活圈。,4号线二期工程08年已开始施工，预计2010年可建成投入使用。4号线在龙华共设10个站，民乐站、白石龙站、龙华火车站、红山站、龙塘站均位于龙华新城内。而龙胜站、龙华中心站、清湖站位于龙华老城区目前发车时间
13、约10分钟一班，只需不到30分钟，即可从清湖到达福田口岸,龙华老城区,龙华新城,关口生活圈,大浪生活圈,15分钟,地铁5号线：5号线西起南山前海湾，东到罗湖大剧院，其中龙坂片区设有龙华火车站、民治站、五和、坂田和大埔站，共计5个站，可30分钟内达到罗湖和南山,龙华火车站,五和,民治,坂田,大埔,黄贝岭,蛇口,坂田生活圈,龙华新城,地铁6号线,6号线从深圳机场引出，连接福永、沙井、松岗、公明、光明、石岩、龙华，并连接1号线、4号线和5号线，采用城市铁路制式，全线长约51.8公里。6号线在龙华设有5个站点，其中龙华新城有红山站和龙华火车站两个站点。但6号线属于远期规划，尚未开始动工。,大浪生活圈,
14、龙华新城,快速公交系统：深圳将会开快速公交系统（BRT），其中的2号线连接上步南和清湖，在龙坂片区共设梅林检查站、坂田站、清湖三站，让客户从龙坂到达华强北商业区只需20分钟。,快速公交与地铁在清湖、梅林关、莲花路、与4号线交汇，在坂田与5号线交汇、而在科技馆与1号线相接。弥补了龙华老城区北部、坂田南片区缺乏地铁的缺点。与地铁一期，组成了整个龙坂片区的快速交通网络,龙华老城区,坂田生活圈,关口生活圈,深圳新客站：最便捷，最高效的交通枢纽中心。衔接京广深港客运专线、杭福深客运专线及广深港高速铁路，并与轨道4、5、6号线接驳，预计到2020年的年旅客发送能力将达到4450万人次，堪称全国之首。,新客
15、站将成为构建珠三角1小时交通圈的重要节点，同时预计深圳到北京时间将由20小时下降到10小时左右，新客站同时还具备兼具口岸功能，前往香港的旅客人不离站即可办理过境手续，届时无论是来自珠三角，还是全国其他地区的旅客都将以此作为始发地、目的地,深圳新客站的巨大产业影响力：北京到深圳，上海到深圳两条高速铁路的交汇点。在龙华，必然对区域的物流业影响很大。而深圳市的“一横八纵”的市政道路规划使区域的地理位置更加突出，区域将成为深圳市的交通枢纽，对区域的物流业、商业、酒店业、房地产业都会带来重大的影响。,片区交通前景小结,龙坂片区既有通往全国的新客站、又有地铁4、5、6号线，不管是从路网的完善程度，还是从通
16、往各区的便利程度来看，都是在深圳的关外地区首屈一指的，如此便利的交通条件，对片区的经济发展和房地产市场的发展，都将成为最为重大的支撑力,宝安,南山,龙岗,罗湖,福田,街道,片区内部主干道,片区对外联系要道,地铁线路,PART3-龙坂房地产市场历发展史,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,市场现状,历史解读,龙坂把发展房地产作为支柱产业而加以大力发展，随着龙华目前各项配套措施的发展与逐渐成熟，龙华的房地产住宅业最近几年来发展势头非常火热。,发展提升期2002年至2007年,发育成长期1999年至20
17、01年,代表性项目：天景山庄、石化新村、滢水山庄特性：量小，价低、品质低，产品单一客户：本地工厂企业主片区交通：仅通过梅林和布龙路与市区连通,萌芽起步期1999年之前,品牌发展期 2008年开至今,代表性项目：美丽365、锦绣江南、书香门第、世纪春城、日出印象、香水郡、圣莫丽斯、星河丹堤、金地梅陇镇特性：呈现以中档精品为主，高端和低端产品为辅的结构客户：关内客户成为主体片区交通：2005年清平高速、2006年南坪快速开通,代表性项目：万科四季花城、美丽家园、风和日丽特性：建筑类型以多层为主，别墅和小高层为补充；规模以中小楼盘为主，存在个别大项目客户：关内客户开始出现片区交通：仅通过梅林和布龙路
18、与市区连通,代表性项目：上塘道、溪山、龙岸、金域华府、水榭山特性：高端项目成为主流，户型较大客户：福田中心区客户成为购房主力片区交通：2007年12月21日，福龙路开通，可不经梅林关直接抵达福田,区域进驻发展商的演变之路：在06年以前，龙坂片区的开发商基本是本地原著开发商，只有万科一个知名大开发商有项目在售，2005年开始，金地、金光华等众多知名发展商进驻，区域楼盘品质开始提升，2009年之后，将有更多知名发展商陆续拉开序幕。楼盘品质将有更大的飞跃。,龙坂房地产市场的先驱者：万科，从1999年开始，作为第一个品牌发展商在耕耘龙坂片区，坚持品质化原则，带领着龙坂片区的房地产市场一路向前。也使得整
19、个区域的综合居住吸引力大大提升。,万科第五园2：开发时间：2004至今，建筑面积：63万,龙坂片区历史供应情况：龙坂片区新房供应量从历年起伏较大，今年到目前为止，已经突破了历史的最高水平,03年和08年是两个低谷期，而05年和09年是低估后的急速反弹龙坂片区的房地产市场走势并不稳定，但是，可以看到，其供应量高峰一般出现在房地产景气程度到达高峰期前。,龙坂片区历年价格变动：龙坂片区的新盘价格相对平稳，价格从01年开始慢慢上升，06年到07年处于了一个急速上升期，而07年到现在则又是平稳发展。,龙坂片区房地产价格走势,2005年以前，龙华片区的均价在2800元4800元每平方米之间，稳中有升，03
20、年涨幅较大。2005年，龙华均价突飞猛进，大部分楼盘均价都在5000元/平方米以上，2006年一季度龙华房价延续05年走势，片区06年整体均价高达8700元/平方米。07年上半年楼市火爆，最高均价近16000元/平方米。之后，楼市急转直下，楼盘滞销，但受圣莫丽斯和星河丹堤的影响，龙华07年整体均价14400元/平方米，同比上涨66%。08年龙华各盘价格普遍下滑，不过，由于莱蒙水榭山及星河丹堤别墅热销，08年龙华房价同比仍上涨约6%。,供应户型：户型从早期的小户型变成了中大户型为主流，市场的主力户型段为2房、3房。,02-05年，小户型所占的比例较大，但是90以上的三房却是份额最大的户型06-0
21、7年，70一下的两房份额下降，70平米以上的中大户型成为了市场的主流08年，受限于9070正常，90平米以上的户型所占的份额有下降，但是，2房、3房依然是该时期龙坂市场的主流09年，多个项目新推小户型较多，70平米以上的两房份额上升，4房的份额也明显上升,历年户型配比情况,区域户型配比：从各区域的的户型配比情况来看，2房和90以上的3房都是各区域的主力户型，90以下的三房的市场份额不大。,世纪春城案例：世纪春城在龙坂片区的房地产市场上时间跨度大，是龙坂片区市场发展的代表性项目之一,2003年到2006年，世纪春城的价格快速而平稳的上涨，而07年上涨幅度最大；在产品供应方面，1期到4期，大户型的
22、产品的总体比例是在逐步放大的,第五园历年产品供应：因地制宜，有大有小,2005-2006联排、叠墅、洋房,2006-2007庭院别墅、叠墅、高层,2008.09.08高层,2008.09.08高层,46,金地梅陇镇：作为深圳市场高峰期的龙坂标杆，于2006年开始销售，先开发较好的地块，优质单位引起市场关注；二期位于园林中心，条件最好，三、四期资源最差，最后开发，户均面积逐步减小。,从梅陇镇历年产品供应情况来看，户型逐步走小，主要原因是价值较优的地块提前开发；而价格方面，梅龙镇的价格涨跌受整体市场影响较大，升降幅都比较大,梅龙镇户型配比变化,目录,PART4-龙坂房地产市场历史供应及现状简析,P
23、ART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART5-龙坂片区房地产市场未来供应,PART6-龙坂片区未来市场格局预研,市场现状,历史供应,2009年龙华在售项目：高品质成为区域项目的代名词，而本区域也是深圳房地产市场的焦点,2009年坂田在售项目：2009年在售的项目只有5个，其中万科城和春华四季园已经售罄，而佳兆业上品的价格明显超出市场预期，导致销售速度受到影响,春华四季园,万科城,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART5-龙坂片区未来市
24、场格局预研,经济发展概况,未来供应指标划分析,供应总量,人口变化,预计2010年推出项目：成就深圳最热点置业地带之一,龙坂预计2010年会有约200万建面的供应推出市场，而10年初步估算全市新推面积达1200万左右。虽然；龙坂片区所占的份额不是最大的，但是，因为市中心地带的福田和罗湖均不足百万的可售面积，所以，作为离福田和罗湖最近的片区之一的坂田，将会承担起中心区市场购买力释放的重点对象，将会成为2010年深圳楼市的最热点片区,城市阳光花园,锦绣江南弓村项目,古藤浓,水榭春天,曼海宁,万福花园,万科华昱,星河腾辉,上塘道二期,中航龙华,预计2011年新推出项目：2011年，据中原地产的不完全统
25、计，约有94万的供应，旧改项目将成为供应重点。,信义坂田,光浩大发埔,卓能雅苑,民宝路项目,龙一号,鹏润达项目,绿景818,有所为坂田项目,2012年预计推出项目：2012年到2013年，龙坂片区的新增供应量约为326万，但由于涉及到众多的旧改项目，不可控因素较大多，因此，可能会出现较大的变化。,深业龙华,名居项目,汇鑫项目,绿景牛栏前,九州新天地,振业龙华,龙光项目,金光华龙华西,花半里清湖,深圳各主要组团供应量对比：相比深圳的其他组团的供应，区域未来两年预计供应量并不算最多，但区域历史沉淀的原因，必定成为深圳关注度极高的区域之一,龙岗中心城约440万,龙坂片区约230万,南山约300万,宝
26、安中心区约200万,观澜约80万,福田约100万,布吉约80万,罗湖约110万,盐田约40万,横岗约120万,PART5-龙坂片区房地产市场未来供应,PART4-龙坂房地产市场历史供应及现状简析,PART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART6-龙坂片区未来市场格局预研,交通沿线供应分析,未来供应指标划分,供应总量,未来代表性项目,2010年-2012非旧改项目预计应：基本集中在二线拓展区,2010年-2012旧改项目预计供应:分散，但是进展速度快，体量较大,龙坂片区未来旧改项目所占比例较大，旧改项目开展的速度，将会在一定程度上影响着片区
27、的房地产市场的走势,2010年-2012年新增商业供应面积约31万。约占总供应面积的10%，体量较大，若是开发速度及经营预期能提前或者同步实现，将很大程度提升区域的配套发展速度。,2010年至2012年，龙坂片区预计新增住宅项目，建造面积低于10万的12个，只占2010-2012年可能推出项目总数的28.6%。,2010年-2012年可能推出项目，10万-20万之间的有16个，约占该时间段可能推出项目总数的38%。,2010年-2012年龙坂片区预计推出的住宅项目，建造面积超过30万的约有9个，约占该时段推出的全部项目数量的21.9%,区域未来供应量及指标小结,供应量居全市核心，焦点集中区域,
28、区域焦点化,旧改项目居多，城市提升及地产发展的关键依赖旧改速度,新城市化,商业面积占重要份额，居住成熟度的提升指日可待,配套完善化,区域内建筑面积超过10万的项目占据了大部分，预示着龙坂片区真正大盘群居时代的全面到来,规模化,PART4-龙坂片区房地产市场未来供应,PART3-龙坂片区房地产市场发展史,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART5-龙坂片区未来市场格局预研,交通沿线供应分析,未来供应指标划分,供应总量,未来代表性项目,地铁4号线：未来数年内，4号线地铁沿线供应预计达300万，而政府取消了港铁沿线物业的建面达290万的项目，后期的土地供应将会决定片区交通沿线
29、市场发展的走向。,地铁5号线：地铁5号线是从罗湖到南山，对于抢夺罗湖和南山的客户来说，具有非常重大的意义，目前该线路沿线，目前明确的项目不多，走势受未来政府释放土地供应的影响较大,万科华昱,上品雅园,龙一号,BRT2沿线物业:补缺地铁5号线，进一步拉近和罗湖的关系，利用片区的高规格规划来最大限度的抢夺罗湖客户,目前BRT在龙坂片区设的三个站点，旁边未来两年到三年内新项目推出的可能性极小，基本是服务于已经入伙的项目,PART5-龙坂片区房地产市场未来供应,PART4-龙坂房地产市场历史供应及现状简析,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,PART6-龙坂片区未来市场格局预研,交
30、通沿线供分析,未来供应指标划分,供应总量,未来代表性项目,潜龙曼海宁：一个本地发展商的升级钜作，一个足以影响未来的项目,开盘时间：预计2010年3月开发商：潜龙地产总建面：17万主力户型：68-90 2房和小3房项目特点：国际级项目规划及品质，LOWE玻璃，高园林覆盖率，地铁物业,联合世界级著名建筑事务所 美国SBA担纲设计,“绿洲城”规划理念与区域“绿谷”融合，生态优势凸显,1.6亿重金打造国际化豪标外立面,水榭春天：深圳房地产高端品牌的延续，香蜜湖北再造水榭花都,开 发 商：深圳市水榭花都房地产有限公司地 址：安区龙华二线拓展区人民路和规划路富国路交汇处东南侧占地面积：173298.31
31、建筑面积：565892，其中商业面积102,000建筑类别：分三期开发，3栋18层和9栋33-34层的住宅，一阶段2#推出510套产品类别：70%户型小于等于90平米，一阶段2#主力户型为82-88三房，辅以 少量70平二房、115平大三房和135平米四房。预计2010年上半年入市。,万科华昱项目：低容积率规划、超值户型赠送、原山地貌景观,龙坂东最低容积率；超值户型赠送，赠送率在22%-30%左右；部分板楼产品，南北通透开扬；周边无遮挡，视野开阔；以实用居家型产品为主，为当前市场接受度较高的产品；,指标项目占地：6.2万平米总建面：9.9万平米住宅建面：96029平米商业建面：1000平米幼儿
32、园：2400平米容积率：1.6,目录,PART6-龙坂片区未来市场格局预研,PART5-龙坂片区房地产市场未来供应,PART4-龙坂房地产市场历史供应及现状简析,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,区域价值提升优势,区域发展远景,片区核心优势,区域提升障碍预警,房地产发展格局,龙坂片区核心优势,优势二：规划完善，未来片区的配套完善，交通组织结构完整。,优势三：新客站的建设，奠定了龙坂片区作为城市中心的地位。,优势四：龙坂片区的高科技产业提升速度为片区的经济发展提供了重要的保证,优势一：处于深圳城市改造进程的先锋，龙坂片区是深圳旧城改造最多的片区之一，但是，目前旧城改造速度极
33、快，并且在动工的旧改项目进展也相当的顺利。旧改的提速令区域的城市化进程如虎添翼,目录,PART6-龙坂片区未来市场格局预研,PART5-龙坂片区房地产市场未来供应,PART4-龙坂房地产市场历史供应及现状简析,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,区域价值提升优势,区域发展远景,片区核心优势,区域提升障碍预警,房地产发展格局,深圳城市发展轨迹注定以北延伸，未来三十年看北部：深圳从罗湖往西轴发展已经很充分，因为东部生态规划，已无大发展的可能，只有往北，才是城市下一步的发展方向,目前深圳已形成了以福田中心（福田、罗湖）、宝安中心（南山、宝安中心区）为核心的两大城市核心,罗湖中心区
34、福田区南山区宝安中心区北（龙华、横岗、龙岗中心城）,宝安中心区,南山中心区,福田中心区,宝安大道西部跨海通道地铁1号线延长、5号线宝安中心区规划,滨海大道地铁1号线、2号线南山中心区、深圳湾金融区规划,深南大道地铁1号线福田中心CBD综合规划,深圳城市发展规律显示，本区域注定成为城市发展最核心区域：由东往西，伴随着交通道路的规划兑现，直接带来区域价值的巨大飞跃，平均每两年催生一个新的中心，区域价值随之飙升，房地产市场由之引爆，,目录,PART6-龙坂片区未来市场格局预研,PART5-龙坂片区房地产市场未来供应,PART4-龙坂房地产市场历史供应及现状简析,PART1-龙坂片区概述,PART2-
35、龙坂片区交通布局,区域价值提升优势,区域发展远景,片区核心优势,区域提升障碍预警,房地产发展格局,交通优势明显位于全市之首：龙坂片区与邻近的横岗、龙岗中心城一样，都会从轨道交通网络的建设中得到机会，但是龙坂的优势，却是横岗、龙岗中心城所无法比拟的,龙坂片区是唯一一个能够直接连通关内三个区的片区，而且均用不到20分钟即可到达关内各区龙坂片区是地铁站点最多的片区，也是密度最大的片区龙坂片区的地铁线路最多BRT时各个区都有规划的，但是龙坂的2号线，已经在进行意见征求，进展速度快,未来价值提升速度决定价格提速：规划上可以媲美深圳湾区域的龙坂片区，兑现规划以后，必将和深圳湾一样有更明显的价格提升,后海湾
36、商业文化板块规划，滨海区域以景观带为主,龙坂的核心规划，在于新客站及其周边规划的超完美的路网,vs,房地产发展格局,目录,PART6-龙坂片区未来市场格局预研,PART5-龙坂片区房地产市场未来供应,PART4-龙坂房地产市场历史供应及现状简析,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,区域价值提升优势,区域发展远景,片区核心优势,区域提升障碍预警,功能分区明确，消费者置业理念升级及“人以群分”选择成为必定趋势,住宅项目精品化，品质竞争成为必然,圣莫：1.2亿的登山道,住宅在物业品质上与关内的差距在不断缩小。生活方式在改变。消费者更满意于良好的规划建设和楼盘品质的升级。,区域提升
37、障碍预警,目录,PART6-龙坂片区未来市场格局预研,PART5-龙坂片区房地产市场未来供应,PART4-龙坂房地产市场历史供应及现状简析,PART1-龙坂片区概述,PART2-龙坂片区交通布局,区域价值提升优势,区域发展远景,片区核心优势,房地产发展格局,优秀教育资源的缺失：龙坂片区作为深圳有名的高科技研发片区，却是一个教育沙漠。,商业配套缺失：作为深圳的城市核心居住区，未来大量的人口涌进，自然需要大量的商业配套来支持，但是，目前龙坂片区的商业缺口是非常大的。,和其他区域相比，教育及商业配套呈现弱势：目前，在片区相似度上，关外的片区两大热点分别是龙岗中心城和龙坂片区，补缺关内的定位，也极为相
38、似，但是，在规划和交通占优情况下，配套优势相对缺乏。,路网发达，交通流量大，梅林关高峰期有堵塞,地铁直通关内三个区多条快速道路,水官高速和深惠路负担过重,区内交通便利，对外交通不足,1小时生活圈,20分钟生活圈,1小时生活圈,1小时生活圈,科技产业、制造业,科技产业商服业,制造业,制造业,缺乏足够的配套,规划完善，可与中心区一体化,配套基本齐全,规划完善，但单独存在,教育资源,学位基本充足有名校,类比,预警提示：一流教育资源的缺乏和核心大型中高端服务商业的缺乏导致区域物质文明及精神文明的发展缓慢，关内能接受区域价格提升速度的高素质客户移居也将因此成为阻碍，发展商在关注提升楼盘硬件品质的基础上，若能关注教育资源的迅速补充和商业资源的快速同步引进，政府也能投入更多资源高效运作尽快兑现规划承诺，区域的房地产市场及综合经济的发展将在短期内迈上新的高峰！,中原在深圳三级市场地铺240余间，遍布各区域，掌握了极其丰富的客户资源。,中原龙坂、关口片区战略版图最了解该区域的专业公司,世纪春城,书香门第1期,万科金域华府,七里香榭,十二橡树,上品,万科第五园,溪山一期,日出印象,圣莫利斯,水榭山,星河丹堤,水榭春天,已售磬项目,现代理项目,后记：本报告中对于龙坂片区购房客户的演变提及不多，相关内容将会在20102012龙坂片区购房目标客户预研报告中涉及。敬请惠赐宝贵意见！,
