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1、恒大白庙项目价值简析,通过对本项目的价值梳理，提出以下整体运营建议：持有总计25万平方米的商业物业，包括酒店、办公、商业；售出全部公寓、全部住宅及部分商业，回款55亿元。,前言,10万平方米酒店及办公物业持有60层高，城市建筑标杆东风路交文化路处，城市标杆地段,20万平方米2-5层商业售出1/4临街1-2层大部出售3-5层持有为主，整体运营回款：10亿元=5万平方米*2万元/平方米,35万平方米住宅售出高尚居住区周边已有标杆项目树立市场定位回款：31.5亿元=35万平方米*9千元/平方米（精装修）,15万平方米公寓售出周边青年白领高密度聚集城市主城区回款：13.5亿元=15万平方米*9千元/平
2、方米,80万平方米（容积率约6）,目录第一部分 城市与项目第二部分 区域与项目第三部分 地段与产品第四部分 价值简析,目录第一部分 城市与项目第二部分 区域与项目第三部分 地段与产品第四部分 价值简析,恒大终于回到河南郑州，这个市场与其品牌可以抗衡的企业仅有绿地、绿城、建业，而这个市场正处于成长期，潜力无限，来日方长！,城市与项目,郑州，一亿人口的省会，全国交通枢纽，主城区户籍人口尚不过三百余万中原城市群的核心GDP超过3千亿元，全国城市排名前30新郑机场，全国七大机场之一徐兰高铁与京广高铁再次交汇郑州,郑州,恒大在郑州房地产市场渡过最为火爆年销售面积超千万平米的09年后进入，能否再掀市场波澜
3、？,城市与项目,80万平方米的总体量+恒大的实力=郑州城市的又一张名片？,城市与项目,目录第一部分 城市与项目第二部分 区域与项目第三部分 地段与产品第四部分 价值简析,金水区，郑州第一大区，郑州市经济、政治、文化中心，郑州人以居金水区而自豪,区域与项目,白庙,市商业中心,省政治中心,省文化中心,国家级新城区（建成区）,国家级新城区（待建区）,金水区房地产市场供求遥遥领先全市其他区域，是房地产市场的中心（下表分别为：各区域商品房供应占比、各区域商品房销售占比）,区域与项目,目录第一部分 城市与项目第二部分 区域与项目第三部分 地段与产品第四部分 价值简析,恒大白庙项目所处地段的优势毋庸置疑，最
4、重要的是恒大能否将城市片区提升到一个新的高度,地段与产品,项目本身为河南省IT产品流通中心河南科技市场，邻居为河南第一的城市豪宅，环绕的高校更是为恒大白庙项目准备了无数客源,地段与产品,河南第一高层豪宅,圣菲城,河南财经,河南农大,郑州大学,解放军信息工程,河南省实验中学,一流地段、主流产品、恒大品牌,地段与产品,住宅两梯四户，32层，约80平方米两房，120平方米三房；商业：临内街商业两层；临主干道商业5层（现状为河南科技市场，经营良好，尚未未拆迁）；办公与酒店：十字路口、六十层，使用高度可能仅次于郑东新区会展宾馆；公寓：常规小户型，走廊式分布。2万平方米中心花园，5000平方米中心会所,目
5、录第一部分 城市与项目第二部分 区域与项目第三部分 地段与产品第四部分 价值简析,商业价值参考曼哈顿，商业1-2层均价2万元/平方米住宅及公寓价值参考蓝堡湾，建议精装修9000元/平方米,价值简析,曼哈顿区域是郑州市老城区向郑东新区发展的过渡区域，且属老城区的中央城区，具备老城区的成熟，同时具备新城区的潜力；板块先郑东新区成熟，更人性；比老城区商务板块更具发展潜力；金水路、未来路分别是城市东西南北主干道，直接决定本项目宜商宜居的潜质,曼哈顿,案例参考-曼哈顿,本项目占地170亩，建筑面积73万平方米（商业22万平方米），规模巨大成为地标性建筑，但超过6的容积率加上区域内本已拥挤的交通，使得住宅
6、与商业的实际使用质量偏低,产品分析：本项目紧邻城市主干道金水路和未来路，车流人流较大，属交通拥挤区域；本项目超过6的容积率与其22万平方米的商业规划更加重了区域内交通的负担；交通条件不良必然降低本项目的物业使用效率。容积率过大和商业比重过大，导致住宅和商业物业的规划质量均偏低。作为城市一级地段，本项目力图通过个别亮点来提升项目的整体档次，如商业引进品牌主力店，住宅16米挑高入户大堂（一楼）等，但根本上受整体规划质量的制约。,案例参考-曼哈顿,住宅物业由于自身规划质量偏低，且受裙楼商业的严重影响，故居住质量较低；但本项目地段优越，商业配套齐全，故住宅物业适宜中低端商住或出租给中端的住宅租客,住宅
7、物业分析：住宅物业本身的问题：较高容积率导致住宅的采光通风与隐私等超出了一半规划所允许的下线，一梯四户以上的大众化户型设计，再加上商业比重过大导致的住宅绿化率低和公共活动广场少，导致实际居住质量较低。商业物业对住宅物业的影响：1-3层联体裙楼商业几乎布满项目地块，不但使得住宅的绿化和公共活动空间低于一般规划标准的下线，而且与住宅争夺停车位、出入动线等公共配套，严重住宅物业居住质量。金水路北侧临路物业规划为高档酒店与办公，尚未全部开发，仅小部分投入使用，未来全部投入使用后有利于提升住宅物业的价值和形象。（图中红线内为已投入使用物业）,未开发部分,在建未入住部分,案例参考-曼哈顿,临街商业尽管档次
8、一般，但经营尚可；内部商业不仅档次偏低且经营惨淡，处于水电费难以收缴、租金实质全免，且随时出场的严重局面；住宅物业的入住率将决定内部商业的走势,商业物业分析：全部为住宅裙楼，形象和内部空间受限，不能吸引高端商户的入住。容积率过高，包括停车位和活动广场等在内的商业必须配套紧缺，制约商业运营的效率和档次。由于商业比重过高，且质量较低，当前已经投入使用的商业中，临主干道以外的商业经营惨淡，难以为继！住宅物业使用质量低导致入住率低，入住率低导致商业运营缺乏人气。商业的运营和住宅物业的入住相辅相成，但商业和住宅的互动受到项目本身容积率过高的制约。,未开发部分,在建未入住部分,经营惨淡的内部商业,案例参考
9、-曼哈顿,曼哈顿项目首期于07年1月入市，在当时的市场环境下，其地段、规模、开发力度与营销力度震撼了市场，开盘当年获郑州楼市销售冠军；但投资客超五成为后期运营埋下隐患,入市分析：开盘房源：首期仅推出部分住宅物业，约一千余套房源，户型涵盖一房至四房；开盘成绩：定金两万元，排号总量约1300，开盘均价4800元，开盘去化600套；投资客超五成！由于开盘组织不佳，在定金两万元且房源充足的情况下，解筹率不足五成。由于开盘组织不佳，尤其高端客源被竞争项目广汇PAMA等项目分流，影响了后期的价格提升。,案例参考-曼哈顿,究其曼哈顿项目高效去化的根本在于：稀缺的中央城区地段与大众化的产品与价格定位，创造了项
10、目的热销！,营销分析：住宅：一流地段、大众户型，中等略偏高价位。商业：分割为小铺出售。推广：售房部、样板房、媒体全部采用大投入！市场：同级别地段几乎无竞争对手；同规模项目几乎无竞争。成绩：07年1月开盘至今两年，上市53万平方米，去化面积42万平方米，实现销售额约30亿元（含商业）。,案例参考-曼哈顿,1.但就地段而言，本项目宜商宜居，而且适宜高端，但由于规划的产品质量偏低，导致本项目成为偏低端的宜商宜居产品；同时由于容积率较高导致体量超大，导致人气不足需长期培养！2.本项目已经大部投入运营，从运营的实质状况看，最大特征为：住宅入住率低，商业经营档次低！3.预计本项目的后期市场走势为：住宅部分
11、主要用于中小企业办公和租客居住，以及追求工作便利的青年人居住；商业仍然经营不上档次，但生存能力不断增强。4.对于业主而言：商业业主由于购买成本较高难以获得理想的租金回报；住宅业主主要是购买价格偏低的中低层住宅物业的业主，则可随入住率的不断提升最终获得理想的回报。5.对于开发商而言，在其郑州市场如开发类似物业的项目则将因难以出售而被迫大量持有商业物业，但可能在住宅物业上存在一定数量的用于投资的忠实客群。,案例参考-曼哈顿,案例参考-蓝堡湾,蓝堡湾一期由10栋高层共1147户组成，建筑面积25.39万平方米，绿化率高达51.8%，容积率为3.51；两层地下停车场设计车位1315个；设有幼儿园、会所
12、、1500平方米左右运动场、篮球场（包括儿童游乐场，草坪活动场）等配套设施,案例参考-蓝堡湾,蓝堡湾景观由德国著名景观设计机构W&R主设计师魏第希和利第希打造，整个景观空间在东西方向上均匀分布，纯自然银水河滨河景观公园、中庭景观带、高档住宅区园林景观三层美景，三位一体，中间穿插南北方向的主题景观，60-110米超宽楼距,案例参考-蓝堡湾,面积从110120平米的两房、140180平米的三房、200平米左右的四房、到220平米以上的复式等多种户型,案例参考-蓝堡湾,中原高层住宅中唯一外墙面全部采用天然花岗岩石材干挂幕墙的项目，而挤塑保温板与自然环保材料的使用，将建筑的节能性提高到70,案例参考-蓝堡湾,从地板材料到卫生洁具，都采用进口高档的国际知名品牌；断桥铝合金工艺及内开内倒式推拉窗，中央空调系统、新风体系,案例参考-蓝堡湾,案例参考-蓝堡湾,1.地段优势无出其右；2.高端定位结合本区最具实力开发企业；3.面向中产阶级的主流高端产品；4.营销蓄势多时，只待爆发；5.绝对有竞争力的价格引爆市场。,Thanks,
