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1、城市投资机会与分析,以合肥、嘉兴为例,目录,一、客户关注点分析,二、如何实现客户需求,三、城市进入机会评价模型分析,案例一：嘉兴,案例二：合肥,案例三：苏州,城市进入,城市：进不进？,时机：什么时候进？,区位：进哪个区域？,产品：开发什么产品？,项目：能不能介入?,客户：在哪里?,产品：开发什么产品？,操作：如何开发？,客户：定位那些客户？,价格：什么价格出售？,操作：如何进行开发？,研究整体脉络,项目介入,一、客户关注点分析,五大关注点,宏观经济是否有支撑？,区位地理是否有优势？,市场需求是否有满足？,价格增长是否有空间？,产品投放是否有机会？,解决城市是否进入问题,解决进哪个区位的问题,解
2、决进入时机问题,解决进入时机问题,解决产品开发问题,关注点一：宏观经济是否有支撑？,宏观经济考量指标,GDP水平,居民可支配收入,城市规划,总量：是否较大,增幅：是否够快,结构：是否合理,排名：是否靠前,总量：是否较大,增幅：是否够快,排名：是否靠前,负荷：是否合理,城市规划：是否有强势“概念”,产业规划：是否能导入人口,用地规划：是否有较大发展,关注点二：区位地理是否有优势？,区位环境考量指标,空间环境,配套设施,规划利好,地理位置：相邻辐射关系,历史人文：有无悠久的历史文化,自然景观：有无优越的自然景观,交通环境：内、外交通是否便捷,教育环境：有无知名的教育支撑,医疗环境：有无知名的医疗设
3、施,生活环境：有无完善的生活设施,功能定位：有无强势“概念”引入,基建规划：有无大型基建规划,生活配套规划：有无大型商业规划,市场需求考量指标,供应,成交,综合,总量：有无达到一定规模,增幅：有无达到一定比例,总量：有无达到一定规模,增幅：有无达到一定比例,供求关系：是否合理,区位排名：是否靠前,人均面积：是否有空间,关注点三：市场需求是否有满足？,价格增长考量指标,均价,其他,房产价格：有无持续增长,增长幅度：有无达到一定比例,区位排名：与周边其他城市相比,价格区间：客户普遍接受的价格,购买压力：房价与家庭收入比,关注点四：价格增长是否有空间？,地产成本价格：有无增长空间,产品投放考量指标,
4、各类型产品的市场供应比重,各类型产品的市场成交比重,关注点五：产品投放是否有机会？,各类型产品的供求关系,各类型产品的价格水平,二、如何实现客户需求？,客户需求实现途径,宏观经济环境,城市地理环境,市场需求环境,城市历年统计年鉴城市规划网国土资源网,城市政府网站城市规划网城市地图网,城市历年统计年鉴城市房地产网房地交易中心统计报告城市国土资源网实地调查,客户需求实现途径,价格空间环境,产品开发环境,实地调查房地交易中心统计报告房地产交易网当地房企市场研究报告,实地调查城市房地产网房地交易中心统计报告当地房企市场研究报告,接上页,三、城市进入机会评价模型分析,说明：模型包括城市整体投资环境模型、
5、土地价值评价模型、住宅需求分析模型、写字楼需求分析模型和商业需求分析模型,城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）,城市房地产投资机会总体评价模型（模型二）,城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）,接上表,土地价值评价模型（模型三）,住宅市场需求分析模型（模型四）,住宅市场需求分析模型（模型四）,接上表,住宅市场需求分析模型（模型四）,接上表,写字楼市场需求分析模型（模型五）,写字楼市场需求分析模型（模型五）,接上表,商业用房需求分析模型（模型六）,案例一：嘉兴,案例二：合肥,案例三：苏州,案例说明：嘉兴市、合肥市是针对城市是否进入的问题进行研究；而苏州市是针对项目是否开发的问题进行研究.,
6、四、案例演示,案例一：嘉兴市,城市研究说明：万科有意将嘉兴作为下一个拓展城市，故委托我们研究目前嘉兴市房地产市场状况，判断开发商现阶段是否进入嘉兴市房地产市场？,案例一：嘉兴市,案例一：嘉兴市,宏观经济环境评价,解决进与不进、什么时候进的问题,市场需求环境评价,解决进入哪个区域问题,案例一：嘉兴市,产品开发环境评价,解决开发什么产品问题,案例一：嘉兴市,发现一：配套成熟度开始对项目去化有较大影响,发现二：社区商业概念已引进嘉兴 市场反应有待检验,发现三：自然水系资源丰富，本地客户对有水景鉴别能级高,发现四：创新型产品的市场关注度较高,发现五：户型设计以二房二厅一卫和三房二厅二卫为主,发现六：嘉
7、兴人对房子的舒适性要求较高，已经进入二次置业阶段,发现七：当地房地产价格差异不大,案例一：嘉兴市,综合结论,根据我们对嘉兴市住宅市场的调查，我们发现目前嘉兴市低密度住宅产品不多。如果万科进入嘉兴低密度住宅市场，我们建议万科客户打造一个“以我为中心，注重整体效应”的景观社区。因此要把握好几方面因素：,区位选择：各区差异性不大，我们建议优先考虑南湖区，其次秀州新区；物业选择：建议以联排别墅为主，中央景观区配有少量独栋；产品塑造：引进一些城市成熟的低密度产品，前期不建议产品超前；景观功能：紧抓“水景”，嘉兴多水，居民乐水；配套功能：做好小区内部功能配套，提升小区整体档次；物业管理：引进知名的物管公司
8、，提升小区的物业管理水平，拉开档次。,案例二：合肥市,城市研究说明：万科有意将合肥作为下一个拓展城市，故委托我们研究目前合肥市房地产市场状况，判断开发商现阶段是否进入合肥市房地产市场？,案例二：合肥市,南京市,案例二：合肥市,宏观经济环境评价,市场需求环境评价,案例二：合肥市,风险评价宏观环境风险,案例二：合肥市,解决进与不进的问题,风险评价市场供应风险,案例二：合肥市,解决进入哪个区域问题,案例二：合肥市,综合结论,我们通过对合肥市进行了调查，以该城市的宏观经济、房地产各板块市场发展情况作为衡量万科能否进入合肥市场的标准。就合肥目前各方面发展来看，我们认为，选择目前进入合肥房地产市场具有一定
9、的风险。,案例三：苏州市项目,项目研究说明：*企业有意在苏州中心城区开发低密度产品，特委托我们研究苏州市中心城区（金阊、平江、沧浪）的低密度市场情况，并判断能否开发容积率在0.8的低密度产品？,案例三：苏州市项目,案例三：苏州市项目,一、环境有支撑,总体来说，苏州市整体宏观经济发展良好，位列长三角城市的前茅。经济的快速发展带动各行业的协调发展。房地产作为第三产业的龙头产业，在苏州经济中扮演着重要的角色。,案例三：苏州市项目,二、区位有优势,定位优势：“中心城区代表苏州的城市形象，是苏州文化的魂”，“苏州的政治、经济、文化高地”。提高中心城区定位已纳入苏州“十一五”规划之中。配套优势：各种商业、
10、交通等配套设施日趋完善。园林优势：苏州园林天下知名，各种风格的园林如拙政园、留园、狮子林等都有悠久的历史。土地稀缺：土地市场主要依靠旧城改造和城区外延提供开发用地，可供开发的土地相对紧缺，商品房市场供不应求。,案例三：苏州市项目,三、市场有需求,2005年苏州中心城区上市别墅项目去化情况,2005年上市销售的别墅项目中，独幢别墅的销售情况最好，推出的60套独幢房源中，仅剩5套房源可售，去化率已达95%；联排别墅的销售次之，去化率已达85%左右；其他类型别墅的去化率在75%左右，整体去化情况良好。,案例三：苏州市项目,四、价格有空间,随着苏州中心城区的地价稳中有升，加上中央政府对于别墅用地加以限
11、制，同时苏州客户对于园林别墅的追捧，这都导致了苏州中心城区的别墅价格一路走高，相信未来的稀缺性更是价格上扬的基础。,案例三：苏州市项目,五、产品有机会,整体规划水平不高,由于土地稀缺性和低密度产品需求强劲，导致众多开发商在开发过程中忽略了项目的规划质量的提升。,内部细节关注度不高,小区内部三级道路即各排别墅之间的间距特别小，仅在2米左右，业主生活私密性得不到保障。小区内部景观处理比较一般。部分楼盘（如江南人家、水景丽舍等）产品内部层高较低，进入之后给人明显的空间压抑感。,案例三：苏州市项目,综合结论,综上所述，无论从宏观经济方面，还是从微观市场方面的分析，苏州市的房地产投资环境总体表现良好。在
12、整体经济方面，苏州市位于长三角城市前茅，居民的生活水平较高，对相关资料请见附件：苏州中心城区低密度物业市场研究报告改善居住环境具有强烈的愿望。房地产市场方面，苏州市中心城区的土地供应较少，市场需求旺盛，房地产价格每年以较大的幅度上涨，市场前景良好；低密度产品方面，苏州市的低密度产品在品质、规划、设计等方面档次不高，缺乏较高品质的低密度物业，中高端低密度产品的客户挖掘空间较大。从以上几个方面我们可以看出，在苏州市中心城区开发低密度物业具有较大的发展前景。,案例四：杭州市项目,项目研究说明：*企业有意在杭州滨江区开发房地产项目，特委托我们研究杭州市滨江区房地产状况，并结合土地本身特质，判断其项目的
13、可行性。,案例四：杭州市项目,案例四：杭州市项目,土地市场,为了消化原有的出让土地，06年政府严格控制现有土地的出让。另外，目前滨江区所储备的土地存量也不大，未来几年内不会出现大规模土地出让现象。,03、04年滨江区土地供应集中放量，05年有所减缓。,案例四：杭州市项目,住宅市场,杭州市住宅月度成交量呈现“M”状走势，2006年住宅月均成交量为1596套。由于杭州最近上海较近，房地产市场受上海的因素也比较明显，成交走势与上海基本吻合。,相比杭州市成交均价，滨江区的价格表现得较为平稳。成交均价基本保持在7000元/平方米左右，上下波动不大。,案例四：杭州市项目,住宅市场,案例四：杭州市项目,商业
14、市场,滨江区的商业市场处于起步阶段，基本以社区型商业为主，仅能满足居民日常生活需要，市场亟需一些规模较大的集中型商业配套，目前在售的社区型商业价格在8000元/平方米左右。在规划中有三个商业中心，分别是总部区块、公建中心、浦沿路商贸圈，未来商业前景较好。,办公市场,滨江区办公市场处于起步阶段，很多企业的办公场所均是自建自用模式，良好的办公市场还没培育起来。很多办公产权土地都开发成商住两用的项目，客户购买此类产品主要是看中其居住功能。,酒店式公寓市场,杭州酒店式公寓供应量不多，但由于面积小，总价低，备受年轻客户的欢迎，市场接受度较高，客户主要来自于周边企业年轻白领。,案例四：杭州市项目,机会点寻找,发现一：政府严格控制滨江区的土地供应,发现二：楼盘竞争激烈同时，也不乏热销项目,发现三：商业市场处于起步阶段，亟需集中型商业配套支持,发现四：滨江区产业云集，小户型租赁市场具有培养价值,案例四：杭州市项目,综合结论,通过对滨江区房地产市场各类要素的提取，我们发现就目前滨江区房地产发展的状况而言，整体市场比较健康，未来发展还有空间。结合以上的分析，我们认为在杭州市滨江区进行房地产项目开发的建议是可行的。,谢 谢 观 看,
