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1、永续置业(2011)汶上项目营销方案,谨呈永续置业:,济南力天世纪地产营销机构,本提案逻辑思维导图,企业愿景/项目目标,核心问题构建,战略性定位,解决方案,关于力天世纪,1,2,3,5,4,企业愿景/项目目标,核心问题构建,战略性定位,营销推广,目 录contents,关于力天世纪,企业愿景/项目目标,1,2,3,5,4,企业愿景/项目目标,核心问题构建,战略性定位,营销推广,目 录contents,关于力天世纪,核心问题:如何实现项目成功开发运营?,Q1,Q2,Q3,Q4,Q5,汶上市场之前少见该类产品,如何准确定位以实现项目成功运作?,我们的客群在哪里?有何种置业需求?,我们的产品有何优劣
2、势?如何扬长避短?,项目何时、采取何种推售手段实现最快地销售?,项目如何包装才能抓住客群心理,如何推广花最少的钱实现效果的最大话?,1,2,3,5,4,企业愿景/项目目标,核心问题构建,战略性定位,营销推广,目 录contents,关于力天世纪,项目战略定位,项目解读,市场解读,合作模式,本案成功的客观条件是什么?,项目功能定位,市场部分,汶上小公寓市场现状,汶上房地产市场简述,房地产市场宏观环境,1、国家对房地产加大调控力度,从土地、银行、税费等关乎房地产发展的各个环节进行调控。2、全国范围内即09-10年房地产市场普遍疯涨后,今年5月分开始国家进一步加大调控力度,使得部分大中城市出现下跌或
3、时微调现象。3、今年保障性住房将极大提高其市场占有率,这在中短期时间内对抑制房价更是起到促进作用。4、开发商为尽量避开调控的不利影响,普遍实行降价快速出货的方式回笼资金,今年下半年房地产市场供应量逐步走向低迷。,市场部分,汶上小公寓市场现状,汶上房地产市场简述,房地产市场宏观环境,汶上房地产市场综述1、市场主要以普通住宅为主,均价跳跃幅度不大,建筑形态上以多层为主,主力户型以三居室为主,呈现出山东县级市场的普遍特点;2、多数为第一次置业,以改善居住为主目的,消费者所能承受的心理总价为40万以内。3、商业以商铺为主,sohu办公公寓相对较少。,市场部分,汶上小公寓市场现状,汶上房地产市场简述,房
4、地产市场宏观环境,1、汶上小户型公寓购买者多为二次置业,以投资为主要目的;2、多位于县城核心位置,地段和地段决定的发展前景是影响投资客的主要因素;同样地段影响,营销模式上多于普通住宅相同;3、小公寓投资较热除地段影响之外,总价也是重要的决定因素,小公寓由于其面积较小,单价与普住价格相差无几,总价较低,首付低,进入门槛低。4、小公寓市场目前处于相对真空期,已有小公寓项目也处于销售尾期,新项目还没有面市;5、销售上多采取反租(一般为十年),小公寓多为精装修。,项目优劣势分析,项目解读,推广语,项目核心定位,目标客群,营销总策略,价格策略,营销阶段划分,通过SWOT策略分析,打造一个具有高度的、品质
5、感强的,高回报低风险的产权酒店和soho公寓市场形象。,项目优劣势分析,目标客群,项目解读,推广语,项目核心定位,营销总策略,价格策略,营销阶段划分,对客户的定位是商业项目展开工作的最重要依据。只有定了客户方向,才能使营销策划因地制宜,有的放矢。客户定位分两块,一块是投资客户,一块是商业客户。,客群定位,核心客户群,重要客户群,投资客户:65客户描述:以前在投资上方面有收益的客户;以前没有投资,现在后悔的客户;想找市场进行经营的客户;受周围喜欢房产投资朋友影响的客户;客户细分:A大型企业、机关单位中的高收入人群;B中小型私营企业主;C游离于多地的投资客;,营销客群结构组成,重要客户:35客户描
6、述:A少量购买能力有限,拿小公寓做过渡性房源的群体B购买用做家庭办公的小公司、工作室C短期居住的客户,依据我们对山东三线城市多个商业项目的操盘经历,对商业客群的把握大体可分为以下两类。,金字塔越靠上,就越能标高商业项目的商业价值,对项目起到更大的带动作用,且商业自有程度越高,而金字塔越靠下就说明商业氛围较好,但租赁情况就比自有度高。这就决定了我们的招商客群锁定在汶上以及汶上周边县市的大中型商场家电企业和自营者,并以直销方式挖掘更多金字塔顶层的资源。,知名大型连锁超市及商场,知名餐饮、便利店、通讯、银行等,项目周边大中型企业所需办公市里办事处,汶上辖区内的自营者,本地项目配套经营者,招商客群“金
7、字塔”式区域结构来源,坐销所得,行销坐销所得,直销行销所得,客群区域 对应销售方式,目标客群,项目优劣势分析,项目核心定位,项目解读,推广语,营销总策略,价格策略,营销阶段划分,项目定位:mini产权酒店 soho创意空间,目标客群,项目优劣势分析,推广语,项目解读,项目核心定位,营销总策略,价格策略,营销阶段划分,树立起一个行业的标准我家的盘子会唱歌。,slogan:会挣钱的房子才是好房子,用会挣钱的房子重新定义汶上好房子的标准;该推广语好记忆,有传播力;既有冲击力,又有销售力。体现升值增值,直接抓住投资客投资心理。,尚儒财富广场,标志性、时尚感、品质感,案名,品牌调性,汶上首席产权酒店,汶
8、上首席soho办公体,十年包租年租金8%,零风险高回报,产权式酒店、SOHO,Mini产权酒店 soho创意空间,产品定位,国内知名酒店经营管理,稀缺升值公寓,广告策略/大众媒介/创新媒介/公关活动,会挣钱的房子才是好房子,流行推广语,传播手段,支持点,Mini产权酒店首付3万,自己开酒店零风险,8%高回报率每年享受30天酒店家Soho创意公寓小空间 大生活小空间 大作为小天地 大世界宜办公 宜居住 汶上首席soho办公楼,目标客群,项目优劣势分析,营销总策略,项目解读,项目核心定位,推广语,价格策略,营销阶段划分,营销总控图,考虑到房地产市场第一个回暖期将在2012年4月,且施工将在寒冷的3
9、月过后,预估施工时间在4个月时间。本营销总控仅做演示,实际营销总控依据项目施工及拿证情况时间具体确定。,2012年,1,3,7,营销节点,销售目标,活动举措,关键物料,清盘,积累客户400批,8,10,11,12,2013年,推广启动,营销准备,项目开盘,开盘销售50%,推广节奏,亮相战,形象战,开盘疯销战,热销价值解读+现场成熟氛围,1,2,3,4,年底70%,2013年3月清盘,1、销售证件;2、价格表(租金和销售价格)3、销售折页;4、招商手册;,9,Soho公寓投资座谈会,盛大开盘,项目部分开业,营销推广,营销总控图,阶段营销推广分解,营销活动建议,媒介选择及费用控制,营销推广策略,热
10、销强销期,3月,亮相,商场开业、开盘,财富广场亮相;迅速建立市场知名度;行销启动,用成功招商,展现其商业氛围和价值;在此基础上激发销售速度。,放大概念,细分市场。,商业销售招商,招商先行,引进大型超市商场,清盘期,4月6月,7月10月,11月2011.2月,2013年3月,力争清盘,,1月3月营销准备,销售物料准备a宣传单页等物流准备 b销售说辞编写c沙盘、桌椅、写真板等大件物流准备推广物料准备a宣传思路确定 b宣传品印刷 c媒体初步筛选及接洽销售体系建立a案场销售管理制度建立b销售人员培训,该阶段时间短,工作繁多,需要提前进行准备。,除汶上营销中心外,我们建议在汶上周边城市设销售网点。利用我
11、司独特的销售模式(直销、行销),富集大量社会资本,在周边城市开拓营销网点可以最大程度吸收周边投资客群,在短时间内实现快速销售。,营销中心选址,现场包装,现场包装可以用pop吊旗以及展现项目投资价值的写真板做装饰,花费少,但可以起到非常好的衬托效果。,销售队伍组建及培训,销售培训是促成销售的关键环节,通常包括基础礼仪培训、房地产基础知识、销售说辞等,但针对本案,力天世纪将依据销售经验建立起符合项目自身的一套成体系培训思路。,对比优势:本案与其他竞争项目优势。先招商后销售模式等等。算投资收益:四年返本,七年利润翻番等。算最可靠,最低风险高回报的投入。,附:投资收益分析表,目标客群,项目优劣势分析,
12、价格策略,项目解读,项目核心定位,推广语,营销总策略,营销阶段划分,市场比较法,在本区域选取了盛泽国际大厦与观澜国际两个与本案具有较强可比性的商业项目比较价格预估。,租售价格,比较楼盘权重打分,高价值策略,产品质量,虚假经济战略,虚假经济战略,骗取策略,低,优良价值策略,普通策略,高价策略,中,超值策略,溢价策略,高,低,中,高,低价入市,高度宣传,在逐步成熟中节节提价,这种以超值策略入市,继而以高价值策略保证整体利润的做法在实际的操盘过程中是非常成熟的,也是非常成功的。,1、价格总策略低开高走,价格,本项目的价格策略采取:开盘期间两个月内实行超值策略,以超值优惠在短时间内造就本案超火爆的销售
13、招商局面,以后视销售节奏调整价格,最终以高价值策略实现项目价值。,建议开盘均价在3200元,预留出300元以上的增值空间,在逐步增值中实现均价。,营销阶段:亮相战时间:2012年3月阶段主题尚儒财富广场整装亮相目的:在短时间内确立起项目的知名度,并引起广泛的行业关注。树立起政府支持、行业关注的高度形象。推广主题做市场的领先者,做汶上最好的soho酒店式公寓重点突出行销与直销的理念,3月 整装亮相,阶段营销活动,活动:尚儒财富广场soho公寓投资价值座谈会活动地点:待定活动时间:2010年3月15日左右活动目的:广泛邀请以前老客户及已认筹客户,包括力天会的客户资源通过这一有影响力的规模性活动,确
14、定尚儒财富广场市的高调形象。,营销阶段:蓄水期 推广阶段:招商时间:2012年4月1日2010年5月30日阶段主题尚儒财富广场招商正式开始目的:2个月时间内积蓄客户,推广主题栽下梧桐树,引来金凤凰。汶上的坐标,汶上的高度尚儒财富广场多重优惠,零租金入驻。,4月5月蓄水期,项目营销活动,活动1:财富广场商业价值说明会活动地点:待定活动时间:2010年4月15日左右活动目的:利用我司力天会5万多客户群,做本案商业价值说明会。集中为客户讲解项目投资收益表、多重投资收益保障等项目优势,以促成项目的集中火热销售。,4年回本5年包回购7年翻番内文:保障投资者经营者收益;四年回本、五年保回购、七年价值翻番,
15、三重保障低风险高回报投资礼遇;统一规划、统一管理、统一经营、统一招商,四个统一售保证商业部分的专业化和成功运营;,阶段推广内容,大标题:把握投资原始股,营销阶段:开盘 推广阶段:开盘热销阶段主题火爆销售推广主题尚儒财富广场盛大开盘,7月10月 开盘期,尚儒财富广场盛大开盘 活动地点:售楼处活动时间:7月上旬活动目的:制造全城的轰动性效果,成功实现销售目标。,项目营销活动,11月12月 清盘期,仍然突出行销、直销,1,2,3,5,4,企业愿景/项目目标,核心问题构建,战略性定位,营销推广,现状分析,目 录contents,6,关于力天世纪,公司成立于08年,注册资本50万元,是专业从事房地产全程
16、代理服务的专业经纪公司,现在已在全省范围内展开发展战略。公司主要营销策划人员均具有六年以上一线营销管理经验。特别是首次将行销直销等销售模式引进商业地产中,因此创造了房地产营销的全新境界,得到了业界的普遍关注。,力天世纪简介,1、力天会会员力天世纪在省内拥有5万余名中高端客户资源,这些资源是本案的直接客群所在。,力天会会员聚集区,力天世纪与本案结合三优势,2、力天世纪行销直销模式,泛营销思路不拘泥于传统的售楼处,,坐销行销直销,销售模式,售楼处,场景营销等,关系销售等,3、商业营销一线操盘经验,力天世纪一线商业营销策划操盘经验,对项目发展各阶段的准确把握和相关营销对策可以直接为项目营销提供成熟的营销经验。,服务方式:营销策划代理销售服务费用:营销策划-服务费用按月来计算,为5万元/月。包括策划及广告推广。推广费用由开发商自行承担。代理销售-服务费用按代理佣金点数提取,代理佣金按销售额的8%提取。推广费用由开发公司自行承担。招商代理-服务费按代理佣金点数提取,代理佣金按60元每平米。推广费用由开发公司承担。,合作模式,祝永续置业与力天世纪携手成功,共创辉煌。,Thanks!,