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1、山东宏昌置业（集团）有限公司章/丘/紫/郡/山/庄/营/销/策/划/初/案济南麦泊诗房地产营销策划有限公司2011.7.29,前 言,在紫郡山庄之前，宏昌走了17年；从紫郡山庄开始，宏昌可以用5年走完17年 这正是麦泊诗在中国地产界10年来一直为战略合作伙伴所做的不可替代的事情 宏昌置业自2011年下半年开始，项目公司的全新定位是：都市圈山地别墅运营商 他所倡导的是影响整个山东的：城市山地别墅+旅游休闲度假别墅+养生别墅之“都市圈山地别墅复合地产开发模式”,大家品格 始于精策,第一部分 紫郡山庄济南都市圈山地别墅开发模式及市场体系,核心高附加值及热销秘笈一：“济南都市圈山地别墅”之开发模式 热
2、销额外分值：+20分,大家品格 始于精策,一、宏昌集团开发战略建议,济南千禧龙雅园酒店,千禧龙大酒店（四星）,宏昌馨园章丘唯一多层住宅小区,宏昌家园花园小区/丽园小区/家园小区,文祖商贸街,莲华山胜水禅寺风景区,龙昌新座10万平米,1、所开发房产项目价值趋向评估：地产产业链扎根章丘，开发资源趋向深耕文祖,住宅品级升级,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,4、中宏观区位环境,二、紫郡山庄都市圈别墅市场体系2,5、产业环境,章丘次中心城市位于济青产业聚集带,章丘济南重点产业转移和工业经济发展的集聚地,章丘市成为济南产业转移首选质地，十二五三产比例7：56
3、：37,章丘重点发展先进制造业、高新技术产业和旅游业,济南经十路东段产业带9个重点新区规划章丘占5，经十路成济南中部产业发展主轴,销售过亿19家，利税千万32家，139家高新企业产值125.9亿元，占全市比重的49.54%,每年技改项目投资50亿元，四大新兴产业新能源产业、新材料产业、电子信息产业、生物制药产业,备注：章丘市政府不允许任何企业在自由土地上建设商品住房，工业的发展必然强力地拉动房地产的市场发展,6、中宏观配套环境,“五馆合一”城市文博中心,45万平米商贸区东部城区商业中心,九年制学校、超五星酒店、三甲医院、游泳馆、麦当劳,锦屏山影视基地、朱家峪文化创意产业园、龙山文化遗址公园城子
4、崖遗址,全运会中心、水景广场、世界公园、韩国城、植物园,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,第二部分 新中式别墅核心价值提炼,核心高附加值及热销秘笈二：风靡全国新中式别墅中，不可替代的紫郡新中式 热销额外分值：+20分,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,把中国传统园林设计风格融合到现代时尚的景观设计当中,新现代主义加上中式风格；以“中式元素为主体”，外表穿上现代的设计符号,现代中式风格，也被称作新中式风格,
5、运用传统的元素及空间感受及现代的材料、设计手法创造既有中国古典情韵又满足现代审美需求的景观设计手法,运用一些中国元素的基础上进行简化简约现代处理，同时加上一些现代的材料 比如钢，玻璃等,是用现代方式给予中式元素新的表达,是将时尚元素融合进中国传统风格中，从而满足现代人们的审美需求,既不失传统的文化精髓，又富有鲜明的时代气息,五、新中式景观设计理念,六、新中式建筑设计理念,新中式别墅是以中式为体的建筑,新中式别墅外形简练，内部空间完全中国化，达到一定境界，去掉符号化,中式别墅已走出建筑束缚，抛弃建筑符号表现方法，代之以新中式建筑形象出现,建筑形式能适应现代人的审美观。必将有广阔的前景,突出文化内
6、涵，传承古民居的空间处理手法。采用现代建筑材料和现代技术手段，出现崭新的表现形式,新中式以现代时尚的语言创造完全符合现代人生活的空间,以传统色彩和经过抽象的细部去体现中国的文化特色，使其既有时尚感又有价值感,既符合现代人的生活方式又体现中国建筑特质,追求宅院的内在精神品质，追求建筑的“神似”而非“形似”，将中式住宅提升到一个新的台阶,新中式建筑是中国传统文化结合了现代主义建筑的产物，符合建筑发展的潮流，是中国的国际化建筑,西方传统住宅是院包房，中式传统住宅是房包院,新中式建筑形成 新的建筑模式，综合地域特色，形成了北方的合院派和南方的庭 院派,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格
7、始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,建议观摩考察项目：北京观唐别墅、优山美地；上海九间堂；深圳万科第五园、中山清华坊,大家品格 始于精策,第三部分 紫郡山庄城市别墅与养生别墅双价值提炼,核心高附加值及热销秘笈三：周末及假期是养生别墅，住进来后是城市养生别墅 热销额外分值：+20分,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,规划设计核心理念,将“运用绿色建设技术提供绿色居住解决方案，打造高端居住集约化模式，制定清晰的产品标准，创造文化性居住体验”的理念应用到城市别墅
8、中，更加注重对城市低密度稀缺土地的价值演绎和诠释,独占城市低密土地,城市别墅是对日益稀缺的城市低密土地的独占。不是每块土地都能承载城市发展，位于城市发展核心区的土地价值无可估量,集聚城市繁华资源,城市别墅对城市资源充分占有，实现“城市终极第一居所”的居住理念，是其他别墅无可替代的。特别是丰富的公共资源，如交通、政务、医疗、教育资源几乎无法复制，是享受别墅生活时也不可缺少的。城市别墅是可以真正生活的别墅。一方面，事业发展需要与城市资源无缝连接，要实现事业的繁荣不能离开城市资源。同时，选择城市别墅，既能够享受一周七天的别墅生活，还能享受城市的繁华配套带来的便利生活,贵族级空间系统,例如营造公共空间
9、尊贵性、贯彻居住自然生态，注重与自然的交流，保证居住私享性,全程专属服务体系,针对第五代城市别墅，中海深蓝完善了“全程预见性专属服务体系”，将业主的个性化需求预见性考虑，提供更为细致周到的前瞻性、个性化服务,十一、成功案例：中海第五代城市别墅,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,大家品格 始于精策,在这片作为华夏文明发祥地章丘龙山文明的伟大土地上，在拥有9000年人类文明史、4700年建城史、济南城市之根的章丘 在拥有中国最早城墙齐长城的章丘文祖镇，在这个“村村有故事，处处有传说”的远古村落 在都市，在群山环抱的紫郡山庄，每一块山石，和着它的主人，都有他们的故事,大家品格 始于精策,6.3
10、公里,8公里,经十东路,胶济铁路,济青公路,距胶济铁路、济青公路、经十东路均不足10公里,紫郡山庄,省道242线纵贯南北章莱路将拓宽，是经济发展轴心,济莱高速从镇西境内穿过，并设有上下路口，交通便利，地理位置优越,北进,西扩,东移,北外环,西外环,南外环,东山大道,济章莱半小时生活圈,济莱高速公路全长75.5公里，山东省第一条生态环保高速公路，是济南至青岛间的第二条高速通道是目前山东省标准最高、通车里程最长的六车道高速公路。高速公路穿过历城和章丘的南部山区，对带动这些地方的发展将起到重要作用；,济莱高速的最大作用是可以极大地促进章丘明水开发区飞速发展，可以促进该区企业产品的外运和原材料进口，为
11、出口加工企业打通更为便捷的出入海通道,十四、城市别墅交通环境价值提炼,大家品格 始于精策,十五、城市别墅区位环境价值提炼,章丘政务区南移,10余所大学高教区,对接新城区,章丘南大门,距济南莱芜淄博三市市区均不足50公里,章莱路黄金 经 济 带,雪野水库25公里,章丘市政务中心车程5分钟,章丘双山由新城区成为新中心,紫郡山庄,5分钟政务高教生活圈,十六、城市别墅配套环境价值提炼,文祖中学,敬老院,文宏商贸街,投资上亿元的文宏商贸街和中心大街,东方冷库、勤隆电器等知名商家、外来经商业户300多家,干部教师公寓楼，山东经济管理学院章丘新校区,章莱路发展黄金带,南部商住,北部政务休闲,东部新城,打造章
12、丘南部颇具影响力和辐射力的区域性中心城镇,在文祖镇，最好的建筑是学校，最大的投入是教育，近3年累计投资3000多万元，新建了文祖中学，水龙希望小学、东张希望小学等6处小学,镇区南商贸、东休闲、北政务的总体规划和发展格局,东山大道,大家品格 始于精策,十七、城市别墅房产环境价值提炼,承接章丘市新城区房地产的辐射带动功能，新城中心与文祖房产开发一体化,南山华庭住宅小区成功开发，加快了与明水城区的对接融合，形成了生活方便、购物便利、商贸集中、对接城区的新亮点，拉动了山区经济的跨越式发展。,明珠锦绣花园小区投资4000万元,宏昌紫郡山庄计划完成20栋楼房为重点的新区开发,锦阳社区建设,大寨锦阳社区5、
13、6号楼,文祖社区规划设计,三德范社区规划设计,王黑社区规划设计,文祖东山小区规划设计,文祖东山别墅,南山华庭及水景公园建成后将价格翻番,大家品格 始于精策,十八、城市养生别墅项目山体环境价值提炼,东山西侧山峦绵延,东山东侧群峰叠嶂,东山西脚峡谷景观,遍山绿意葱茏,山脊从风水来讲是龙脉,两条蜿蜒上山道,东山南侧是东山别墅,本案是纯山居别墅,三面环山一面环水 负氧离子山水别墅,章丘山水资源丰富，南部山区连绵起伏，峰峦俊秀，植被丰茂，被誉为天然氧吧,章丘南部山脉包括胡山、尖山、唐王山、瓦山、危山、青旗山、黄旗山、鸡山等,是城市的绿肺和泉河的命脉，提升城区的营商新环境和居住环境,是未来章丘经济可持续发
14、展的靠山,南部山区加强生态保护、加强建设控制，保持生态体、景观廊的连续，对接济南的生态景观割据，成为济南的又一个后花园,大家品格 始于精策,国家4A级旅游景区齐鲁山水新十景1、位于济南市东郊35公里处，东邻省道244线，北距309国道4.8公里，南与第二条济青高速公路毗邻，距济南国际机场26公里，交通条件十分便利。2、植物园占地100公顷，西倚西山，南连锦屏山，东眺胡山，北望危山3、目前，已接待游客近百万人次，在完成普遍绿化的基础上新植大树15000余株，引进稀有品种150余种,1、项目西：济南植物园,紫郡山庄,十九、旅游休闲度假环境价值提炼：第二居所,大家品格 始于精策,2、项目西南：锦屏山
15、休闲旅游度假区,国家3A级景区，章丘八景之一1、章丘市锦屏山影视文化产业基地2010年28日在风景秀丽的锦屏山正式挂牌，投资 5亿元2、集森林观光、旅游休闲度假、参与娱乐、餐饮服务于一体的生态旅游区，锦屏山古迹甚多，置身其中，如入仙境3、章丘市区南十二公里处，属泰沂山脉北麓，是东岳泰山的一支,素有“小泰山”之称。锦屏山又名平顶山，位于文祖镇西南8公里与垛庄镇交界处，东隅可见“逗号山”，再往西南50公里就是东岳泰山。4、总面积约25平方公里，海拔563.5米，主峰在三德范村西南方，每年农历3月15日20日举办庙会，去锦屏山可在解放桥或甸柳庄乘坐到章丘文祖汽车。5、8000余亩锦屏山农业示范园区和
16、小杂粮基地,紫郡山庄,锦屏山旅游度假区,逗号山,紫郡山庄别墅,3、项目西南：莲华山旅游风景区胜水禅寺,东邻秀美的海山湖,1、位于章丘市垛庄镇与七星台风景区之间的海山湖畔，是一处集观光旅游、休闲度假、民俗祭祀为一体的旅游风景区2、莲华山与泰山北麓诸峰相连，方圆20余里。三面环山，一面临水，状如莲华，层层涌起，故名莲华山3、主峰磨二起海拔763米，面积1平方公里，因山体像上下两起磨而得名。此峰又名灵鹫顶，盖因深山藏古寺，佛法大昌，誉满齐鲁而得名,4、岭间沟壑纵横，佳木葱茏，历来为宗教圣地，人间仙境。5、胜水禅寺位于莲华山楚峪之上，藏身莲花山的千年古寺。胜水禅寺建于隋唐，总建面1500平米。莲华山胜
17、水禅寺名胜古迹众多，胜水禅寺为江北著名的禅宗寺院，近年来，莲华山胜水禅寺在佛道诸山中声名鹊起，美誉远播。莲华山珍藏名师大家的墨宝极多。,大家品格 始于精策,4、项目周边旅游休闲度假价值提炼,其他：马家峪生态园 上水峪风景区/枫叶岭甘泉山生态林 文祖鹁鸽崖-轿顶山东张村观音庙 东王峪石象山 黑龙洞、白云洞、禹王庙等特色文化旅游,1、中国最古老的长城齐长城从镇南穿过。是现存最完整的一部分，具有重要的历史研究价值。2、坐落于与莱芜市交界处的山岭间，是一处比秦长城还要早400多年的古代建筑，距今已有2500年历史3、处在章丘境内长城岭一段保存最好。全长约70公里,1、旅游业作为支柱产业，生态旅游作为发
18、展旅游产业的首选项目2、文祖镇境内旅游资源丰富，正迈向近郊生态、休闲度假、文化民俗和采摘体验等多层次旅游,齐长城,锦阳关,1、锦阳关位于文祖镇三槐树村与上游镇娘娘庙村之间的章丘、莱芜边界上2、锦阳关也叫通齐关，是齐长城上三大重要关隘之一3、锦阳关是齐鲁两国要冲,庙宇紧相偎庙宇数量之多无他村能与之相比,章丘第一村三德范村,禹王庙的壁画历经百年，画面仍然色彩艳丽，栩栩如生,紫郡山庄别墅,大家品格 始于精策,二十、城市养生别墅自然生态环境价值提炼,文祖是山东省环境优美乡镇 是济南及章丘的生态区和后花园,森林覆盖率1、济南30%2、章丘是国家园林城市3、章丘文祖镇努力打造绿色乡镇，2010年造林绿化1
19、1500亩，使全镇森林覆盖率高达36%以上4、2015年南部山区森林覆盖率达到60%以上,大气环境质量自然资源丰富项目所在地自然资源丰富，森林覆盖率高，大气环境质量好，具有发展生态旅游的强劲优势。济莱高速路两侧和章莱路两侧可视山头绿化近2万亩，树木成活率达95%以上,青山绿水小城美 尽揽大自然内敛奢华,无公害绿色食品文祖鹁鸽崖花椒、3000亩优质核桃基地、锦屏山小杂粮、锦屏山红小豆、龙山小米,文祖镇因史记五帝本纪记载文祖即尧的太祖。正月初一，舜在文祖庙前受命登位而得名。境内有丰富的自然、人文景观,传统文化和古村民俗文祖是远近闻名的“芯子”之乡，曾多次在国内外表演，获奖无数，06年，荣获中国民间文艺最高奖“山花奖”，充分说明这项民间艺术的价值。追根溯源五音戏，其发源地是文祖镇青野村。三德范芯子和青野五音戏,资源环境：自然矿产资源丰富，矿产、粘土等资源丰富；是章丘市南部山区的资源大镇。煤炭、高岭土、白云石、石灰石等储量较大，储量均在1亿吨以上,大家品格 始于精策,第四部分 紫郡山庄四两拨千斤营销组合策略,核心高附加值及热销秘笈四：“紫”气东来“郡”临天下 紫郡山庄山水别墅 面朝森海 春暖花开 热销分值：80分,大家品格 始于精策,
