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1、沈阳市于洪区房地产市场调研报告2011年8月27日,目 录一、沈阳市概况二、于洪在沈阳三、沈阳市房地产概况四、于洪区房地产概况（一）于洪新城（二）丁香湖新城五、于洪区土地市场概况六、东方今典投资方向,一、沈阳市概况,辽宁省政区图,沈阳市位于辽宁省中北部（见右图），辽宁省省会，中国东北地区最大的中心城市，也是中国长城以北最大的城市，具有重要的经济和战略地位。沈阳市现辖十区一市三县，总面积约1.3万平方公里，市区面积3495平方公里，常住人口786万。,一、沈阳市概况,沈阳市现有六个市区以及八个郊区及所属郊县（市）。其中市区有（见右图）：大东区、和平区、皇姑区、沈河区、铁西区、浑南新区，郊区及所属
2、郊县（市）（见右图）：于洪区（部分市区）、苏家屯区、东陵区（部分市区）、沈北新区（原新城子区）、新民市（县级市）、法库县、康平县、辽中县。,沈阳市行政区划图,一、沈阳市概况 国内生产总值（GDP）,沈阳市地区生产总值发展水平一直保持在全国较高位置，2010年沈阳GDP实现突破5000亿元。2007年及2008年两年时间，该市地区生产总值两年累计上涨近56%（见下图）另外，沈阳市人均GDP增幅也保持在年增长12%左右，保持在全国前列。,沈阳人均可支配收入稳步提高，2010年，人均可支配收入达到20541元（北京2010年城镇居民人均可支配收入达到29073元），居民的消费能力将进一步增强。,一、
3、沈阳市概况 人均可支配收入,二、于洪在沈阳,于洪区毗邻母城，半环市区，区政府驻地距市政府11公里，是沈阳西部最具活力的经济增长板块之一，是沈阳市工业西扩和城市外展“北进”的重要承载区域。现辖区面积774 平方公里，其中城市规划区面积96 平方公里，建成区面积34.4 平方公里。全区总人口61 万，农业人口25.1 万人。2010 年，于洪区实现GDP 324亿元，城镇居民年人均可支配收入达到19936 元，增长11.5%。,二、于洪在沈阳,于洪区发展战略：工业立区、对外开放、和谐发展。目标任务：提升区域城市功能，建设沈阳新城区；拓展产业发展空间，建设沈阳大工业区；优化整合环境资源，建设沈阳生态
4、景观区。发展布局：一区、两城、一带。,于洪区发展规划图,三、沈阳市房地产概况（2006-2010）,2008年，沈阳商品房和商品住宅销售低迷，2009年迅速复苏，2010年小幅增长，在商品房和商品住宅方面也是量价齐升，但由于国家在2010年出台了一系列控制房价过快上涨的政策，也使得2010年沈阳楼市没有迅速发展。,三、沈阳市房地产概况（2006-2010）,2009年经济复苏以来，沈阳市商品房和商品住宅价格较为快速增长，2010年，万科，金地，华润等品牌开发商纷纷开发豪宅市场，在价格方面拉动了沈阳市整体价格。,三、沈阳市房地产概况（2011年7月）商品房供应量,7月份全市供应量为167.08
5、万平方米，环比下降18.24%，供应套数为19643 套。其中住宅供应面积为146.98万平方米，占总供应量87.97%，商品住宅供应套数为16046套，商业用房供应面积为191109.24 平方米，占总供应量11.44%，供应套数为3157套。,三、沈阳市房地产概况（2011年7月）商品房供应量分布,7月沈阳各区域商品房供应量同比环比基本呈现下降趋势，受不同区域可供开发土地资源所限以及楼市调控的影响，二环外各区域的商品房供应量已经远超老市内五区；环外区域商品房供应充足，适宜居住，价格合理，受到广大购房的倾睐。尤其是铁西区和于洪区受刚性需求的影响，近期商品房供应量继续维持高位态势。,三、沈阳市
6、房地产概况（2011年7月）住宅供应量分布,7月份商品住宅供应量最大的是沈北新区，为44.52万平，环比持续上升，于洪区紧跟其后，这两个面积大区土地资源丰富，均以刚性需求为主导，尤其是于洪区，楼盘基本分布在二环和三环之间，项目体量较大，而二环内受到政策的打压，从于洪区、苏家屯以及沈北区的住宅供应量可以看出，开发商将拿地目标转移到二环至三环乃至三环以外地区。,三、沈阳市房地产概况（2011年7月）商品房成交量,7月商品房共成交142.18 万平方米，成交量环比上升14.54%，同比上升8.49%，成交套数为15699套，近期，国家采取一系列调控房价的措施，包括限购令的推出以及银行信贷紧缩、提高贷
7、款利息，加强对楼市的进一步调控。从近几个月的成交情况来看，沈阳的商品房还处于刚性需求为主导的市场格局，成交量基本维持在每个月100万平的高位态势。从表中可以看出，今年的成交量较比去年同期有大幅提升，人们对商品房的需求还在持续增加，对沈阳楼市的上升空间有一定预期。,三、沈阳市房地产概况（2011年7月）商品房成交分布,本月二环外各区域依然是商品房成交的主力区域，其中于洪区、铁西区受刚性需求的导向，商品房成交量继续维持高位态势。浑南新区、苏家屯区、长白岛地区受到发展大浑南、全运会以及政府南迁等利好政策影响，商品房成交量持续放量走高，另外本区域不受限购令影响，区域发展规划合理，环境适宜居住，受到广大
8、购房者的倾睐，保证了区域商品房成交量的走高。市内五区由于商品房供应量有限，受到限购令影响，成交量继续萎缩。,三、沈阳市房地产概况（2011年7月）住宅,7月铁西区和于洪区继续位于商品住宅成交前两位，各占成交比例的22%和17%，这两个区域均为刚性需求的首选区域，区域成熟度高，发展进程快，逐步发展为人口居住大区。二环内各区域新项目较少，在售楼盘多处于中尾盘销售期间，住宅成交量进一步萎缩。,三、沈阳市房地产市场小结,价格方面：目前，沈阳市住宅综合销售均价为6000元/;较2010年底上涨1000元/，月销售套数在13000-15000套，户均面积为91，月销售面积在130万方左右，月销售额80-1
9、00亿元。区域情况：不管是供应还是成交，铁西、于洪、东陵、苏家屯与沈北新区在所有区县当中排名靠前；由于区域自身土地存量巨大，政府又以土地为导向，土地价格较便宜，因此该地区吸引大量开发商竞相拿地，房地产发展较核心区域发展迅猛；沈阳市二环以内为限购区域，因此二环外区域为目前住宅供应和销售的热点区域。,三、沈阳市房地产市场小结,客户来源：国企改革让沈阳在房地产发展早期的经济重心主要围绕企业改制脱困展开，而居民可支配收入较低让沈阳在第一轮房价炒作中“幸免于难”，所以形成了沈阳以刚性需求和改善性需求为主的市场，由于刚需的强烈拉动，未来沈阳房地产将会从自身特点出发，增加中小户型，中低价位的普通商品房有效缓
10、解刚需。开发和营销方面：市场上知名开发商云集，很多楼盘系出名门，但无论从产品设计还是景观园林来看，并无沿袭其在北京上海深圳等一线城市的开发理念和开发经验，营销人员也均为本地招聘，素质参差不齐，服务意识和客户意识有待提高。,四、于洪区房地产概况,丁香湖新城和于洪新城作为于洪区房地产开发的两个热门区域，在产品和价位上都有较大差异，因此我们对这两个区域的房地产市场做了重点调查分析。,四、于洪区房地产概况丁香湖新城概况,丁香湖新城位于洪区的西北部，二环与三环路中间。总面积23.5 平方公里。目前，沈阳东有棋盘山，南有浑河，北有七二四公园，西有丁香湖公园，使沈阳向“北方水城”再迈进一步。近年来，丁香湖地
11、区已经受到各大房地产商的关注和青睐，尤其是随着保利、华润和万科三大品牌开发商的进入，丁香湖地区的发展潜力和升值空间已受到了极大认可，而该地区作为沈城北二环边唯一待开发地区，未来的区域价值不可估量。,四、于洪区房地产概况 丁香湖新城概况,丁香湖实景，摄于2011年8月26日下午18点,四、于洪区房地产概况 丁香湖新城概况,丁香湖实景，摄于2011年8月26日下午18点,四、于洪区房地产概况丁香湖新城区域,四、于洪区房地产概况 丁香湖新城楼盘个案,英伦,华润橡树湾二期高层红橡公馆于七月底开盘，当天推出房源560套，本次开盘推出产品面积段为70-170平方米，户型为一房到三房，价格区间5500-60
12、00元/平方米,均价5800元/平方米，当日成交80%，我们进行调研时，正在进行集中签约，客户量很大，销售人员明显不足。,四、于洪区房地产概况 丁香湖新城楼盘个案,华润橡树湾售楼部,四、于洪区房地产概况丁香湖新城楼盘个案,目前，丁香湖东侧最大的一块土地已被中铁和万科联合开发，案名为：中铁万科香湖盛景，主要产品类型为花园洋房和板式观景高层，洋房面积在155-220，精装高层面积在90-160，精装修高层均价未定，约为7000元/，暂定于10月份开盘，目前认筹阶段。,四、于洪区房地产概况 于洪新城,四、于洪区房地产概况于洪新城,四、于洪区房地产概况于洪新城房地产发展历程,2005年，瑞士风情小镇住
13、宅均价2900元/平方米，成为于洪新城内率先公布价格的地产企业；2006年，阳光100开盘均价达到了3500元/平方米；2007年，阳光100凭借其区域内稀缺的河景住宅，住宅均价已经达到了4300元/平方米，而且临河的景观大宅最高价已经逼近万元；欲打造“跨越世纪的豪宅”的恒大绿洲，在2007年底时为稳步有升的区域房价又添了一把火，起价6000元/平方米；2007年下半年，碧桂园在于洪新城开始施工；2008年，碧桂园银河城开始推盘，并以别墅为主打，最高售价达10000/平方米；新城内这些大盘的升温，让于洪新城一下变得炙热起来，目前较好地段（如沿着浑河的阳光100）价格已达8000元/。,四、于洪
14、区房地产概况 于洪新城楼盘个案,阳光100售楼部,四、于洪区房地产概况 于洪新城楼盘个案,恒大绿洲会所前广场,四、于洪区房地产概况 于洪新城楼盘个案,恒大绿洲单元门入口,恒大绿洲小区景观,四、于洪区房地产概况于洪新城房地产市场小结,于洪新城是于洪区房地产开发较早的区域，目前已进入开发商有阳光100、恒大、碧桂园、还有以宏发为代表的一些本地开发商；进入较早的开发商占据了于洪新城较好位置的地块（目前浑河沿岸地块已基本开发完毕），所开发项目，自05年入市以来，一直以较慢的节奏进行开发，多数在囤地；由于进入市场较早，开发节奏又比较慢，本版块目前的产品设计相对比较落后，售价较高的碧桂园别墅，也缺乏高端项
15、目的品质。该地区目前价格因为位置不同价格差异较大，大致在6000-8000左右。,四、于洪区房地产概况历年房地产数据,于洪区房地产市场2010年销售增长放缓，区域总体市场呈现供大于求的局面。销售均价涨幅有所回落，上涨速度较为缓慢。,四、于洪区房地产概况特征,产品特点：于洪区土地供应充沛，一直以来是多层、小高层产品集中的区域。区域客户最能接受的产品类型是多层和板式高层产品，产品面积在80-120 左右，其次是60-80面积段产品，建筑密度略小，突出实用性。户型以70-90 面积段产品以两房为主，而90-120 产品则是以三房为主，其中最受欢迎的是80-100 大两房和100-120 的小三房产品
16、，突出居住的舒适性。价格特点：区域客户可以接受的产品价位，别墅在1500020000 元/平米，洋房在800011000 元/平，多层产品在60007000 元/平，高层产品在50006000 元/平。产品总价在35-70 万之间，其中最能接受的总价在45-60 万之间。一直以来，于洪区整体价格上浮速度缓慢，中高档项目价格有上涨空间。,四、于洪区房地产概况特征,近几年来，随着国内知名开发商入驻于洪，开发中高档楼盘，直接提升了区域价值，加之区域内客户主要以刚性需求为主，故该区域的房价变化仍是保持整体向上的趋势。相对于沈阳市市内五区，未来于洪区的商品房及商品住宅均价有着很大的上升空间，且上升速度将
17、会随着经济建设的投入而不断加快，区域升值潜力巨大。客户特征：根据调研，该区域已吸引了包括于洪区当地改善型居住的庞大需求客群；同时，作为沈阳区域的价格低洼区，也吸引了越来越多的皇姑区、铁西区的刚性需求客户及大量的“新沈阳人”。,五、于洪区土地市场概况,从行政区划上看，于洪不象其他如和平区、铁西区等一样，分布相对较分散，开发商进入相对较早的是于洪新城区域，而丁香湖新城区域在09年左右开始房地产开发；丁香湖新城区域，万科保利基本上占据湖东的热点区域，湖东基本已无大片的可供开发的土地，据招商局介绍，保利项目北侧及中铁万乎东侧尚存部分土地，但会有电力高压线的影响。于洪新城部分除沿浑河北侧的相对位置较好的
18、区域已被阳光100、恒大绿洲、碧桂园等占据，其他区域土地相对供应充足。从近期沈阳市成交的土地情况来看，楼面地价基本上在17002500元/平方米之间。据了解，中铁万科项目规划容积率为1.8，若在于洪新城区域进行开发，应以城市稀缺性的低密度产口搭配高层进行规划，容积率应3.0以下，因土地价格会在340500万/亩。,六、东方今典的投资方向,1、如果投资丁香湖的治理开发，但丁香湖附近无成片的可供开发的土地用于置换。2、于洪新城区域内市政设施基本完备，进行市政基础配套建设的土地一级开发的操作空间有限。3、于洪新城其他区域位置无法和阳光100、恒大等项目比拟，因此从后期项目操作上讲，售价应该无法达到上
19、述项目的水平，基本上高层将会在55006000左右。4、按现在的售价，如果土地通过市场招拍挂的形式获取，投资净利润率仅会在10%左右。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACU
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