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1、赛格商住项目营销策划报告,阳光行 2008年6月 西安,赛 格 项 目 初 探,前言：首先，非常感谢赛格集团给我司这样的机会，让我们能够展示自身在房地产营销方面的丰富经验和对项目精准的把控能力。,核心问题,如何转换五层底商对住宅的影响,参考：万科全面家居解决方案,3种距离,投资客商住客自住客,良好的内部结构，稳定的商住租户良好的降源增效，可控性后期成本良好的生活服务，懒人式配套,零距离近距离远距离,3种客户,3种利益点,3种距离处理方案,负距离零距离近距离,硬件升级方案STUIDO后动力方案25小时IT懒人方案,零距离近距离远距离,销售效果,3种方案,如何解决,IT小户型完全解决方案,精装修计
2、划,创业户型计划,商务生态圈计划,物业解决计划,商业配套计划,智能化服务计划,生活配套计划,户型改动计划,商务平台计划,硬件升级方案,25小时IT懒人方案,STUDIO后动力方案,硬件设施计划,户型改动计划,样本的选择,样本选择原则,对本案有借鉴意义的项目和本案相似的项目和本案存在竞争的项目本案周边的项目,通过对竞争项目的分析，试图找出本项目的差异化竞争优势和准确的市场定位,样本项目分布图,本案,规模,9栋住宅,有近18万平米的商业,除万达广场、荣城外，其它项目规模不大，住宅总规模约45万平方米，同质化竞争严重,建筑类型,从建筑类型上看，各个项目公寓部分多数为高层塔楼，与本项目在同一个竞争层面
3、上,公寓部分为塔楼,户型,户型面积,领地公寓和荣城虽然都以普通住宅为主，但也都推出一定数量的小户型，万达广场和自由自宅户型面积偏小，其他项目小户型面积相近。,2栋小户型公寓,部分小户型公寓,户型面积同质化严重,万达广场户型设计,领地公寓户型设计,户型,荣城户型设计,户型,自由自宅户型设计,户型,本项目户型设计,户型,本项目户型设计,户型,本项目户型设计,户型,户型设计,户型方正功能分区明确低窗户型面积适中开放厨房,局部房间进深大功能分区不明确高窗户型面积偏小独立厨房,竞争项目,本项目,劣势劣势劣势劣势优势,比较,通过比较分析，本项目优势与劣势并存，如何发挥优势规避劣势是本项目在后期包装中所要解
4、决的问题,户型,户型建议1,将入户门退后，减少入户玄关部分，减少浪费,户型,户型建议2,将次卧2.7M面宽改为3M主卧4M进深改为3.7M保持卧室使用面积均好将客厅4M面宽改为4.2M主卧4.2M面宽改为4M提高客厅使用面积均好,户型,户型建议3,将次卧2.7M面宽改为3M主卧3.7M面宽改为3.4M保持卧室使用面积均好,户型,户型建议4,隔一户加1景观阳台加观景阳台，功能间分区清晰,阳台,户型,本项目户型配比A座,单户面积过大,C户型配比例过大,适当减低A户型面积适当减小C户型比例,户型,本项目户型配比B座,B座户型摆放基本对称，均好型强各户型比例比较平均,商业配套计划,配套设施,无购物和商
5、务,市场供应项目虽然大部分有会所，新建项目会所规模相对小，由于位置更加靠近商业中心，配套主要依赖于外部配套。,建议本项目在原商业业态定位的基础上，考虑引入超市、中小型餐饮、健身中心等，保证配套齐全，提高生活便利性；,配套设施,通过对南二环市场周边考察，项目的周边商业、办公区 域人员聚集,得出：以项目地为圆点三站内无大型超市；以项目地为圆点三站内无中低档平价餐饮；以项目地为圆点五站内无健身中心；,商业业态,超市,物业解决计划,物业服务,个别酒店式服务,市场供应项目虽然大部分有专门物业公司服务，但服务项目少，水平低。,本项目在后期物管上专门提出：8大特色服务，提供舒适便利的生活保障；,网格式安全管
6、理模式全功能+1服务中心 社区一卡通服务免费无线上网服务捷行服务办公便捷服务商旅预约服务特色充电讲座,物业服务,8大特色服务,网格式安全管理模式保安24小时巡逻IC电子门禁系统可视对讲系统闭路监控系统电子监控与自动报警烟雾检测全天候车辆管理/智能化道闸系统,全功能+1服务中心 全功能酒店式服务1小时个性入户服务室内清洁服务 家务助理服务 配送服务洗衣服务爱车服务电器上门维护服务,社区一卡通服务业主 IC 卡与银行信用卡功能合并，实现物业管理费、水电、煤气费用的自动转帐付费，更方便、更快捷,无线上网服务社区统一配置无线网络设备，为业主创造自由移动的网络空间,捷行服务同知名租车公司品牌联合，业主优
7、惠租车、方便出行另设立专门泊车点供租车停候，由物业代招，免去久候之忧,办公便捷服务同办公装饰及耗材公司品牌联合。客户入住后将获得硬装/软装方案，设备/耗材等全方位优惠服务，日常所需，不假外求,商旅预约服务提供 VIP商务助理，包括代定酒店、会议提醒、打字、复印、定机票等为独商旅期间的业主提供预约服务：定期免费清洁、代取快递、代寄信件、上门收费、代缴水电煤费等,特色充电讲座利用自有资源和品牌联合，为商户提供各种的提升环境和充电课程，增强社区的凝聚力和归属感,智能化服务计划,硬件设施,智能化设施,智能化设施,小区智能化源于商业建筑智能化，即通常所说的5A级智能大厦。主要针对集中式封闭住宅小区的建筑
8、群，进行管理以及管理整合，以提高小区各方面的管理能力与管理效率（包括诸如物业、安保、设备、信息等各方面的管理），同时降低物耗和管理成本，为住户创造优良的小区居住环境。小区智能化是小区管理系统的技术平台。相关信息发送和集成到小区控制中心，由小区控制中心进行统一的管理、控制与响应。,智能化分为 小区智能化 与 住宅智能化 两部分。,住宅智能化侧重于个体住宅，为家庭提供更具备环境适应性和人性化的日常居住环境，是家庭个性化生活的技术平台。终端信息发送至住户端控制主机，主机根据住户事先的设定以及事件的具体情况进行响应，部分信息在发送至住户端控制主机的同时，也发送至小区控制管理中心，由管理中心进行记录、备
9、份与响应；住宅智能化的目标是向住宅的个性部分提供管理平台。,硬件设施,智能化设施,通过目前市场上的这些项目对比，我们可以看出，现在市场上的各项目已经把智能化系统做的比较全比较到位了，因此，相对于本项目来说，应该做到不能落后，并应适当增加一些设备设施提升项目的品质。,硬件设施,智能化设施,建议本项目设置如下设施可视楼宇对讲系统公共区域及群楼商业部分区域的闭路监控系统门禁（一卡通）控制系统宽带接入系统卫星及有线电视接收系统电话系统建议增设煤气报警系统地下停车场（一卡通）控制系统手机信号微蜂窝覆盖系统裙楼商业商业设置背景音乐系统,硬件设施,智能化设施,位置设置建议有线电视、卫星电视接口可设置在客厅和
10、卧室；宽带接口可设置在客厅和卧室；电话接口可设置在客厅和卧室；可视对讲系统设置在门口（门磁、红外、烟感）；门禁系统可设置成刷卡开门和密码开门两种方法，即安全又方便；监控系统设在一层电梯口，一楼服务台，地下停车场。,硬件设施,智能化设施,特别建议：全面完善社区的现代智能化服务，以此提升本产品的整体品质。我的E生活 提供宽带接入服务，尽享互联网各项全方位的信息服务。小区之窗 家庭证券 网上购物 BBS论坛网络图书馆 公共信息 远程医疗 远程教育互动点播 VOD点播 区域可视网络聊天,硬件设施,硬件设施计划,硬件设施,防噪声设施,由于项目地处于南二环路上，靠近街边噪声污染较大，所以为保证居住舒适性特
11、别建议：外墙运用防噪音吸音砖，并运用中空玻璃等技术手段，以此提升本产品的整体品质。,硬件设施,裙楼楼顶建议,由于项目商业部分是5层裙楼，为提升项目内在品质，并建立良好形象。特别建议：视群楼顶面积适当做楼顶网球场、绿化氧吧、空中餐吧等处理。,硬件设施,空调系统建议,由于项目商业部分是5层裙楼，势必中央空调系统，而住宅部分的采暖以及空调系统如何设计使用，特别是在考虑成本以及运行费用。特别建议：水源热泵系统是利用地球水所储藏的太阳能资源作为冷、热源，进行转换的空调技术。具有高效节能，属可再生能源利用技术，不仅可供暖、空调，还可供生活热水，一机多用，一套系统可以替换原来的锅炉加空调的两套装置或系统。,
12、创业户型计划,产品建议,建筑产品结构对比,一又二分之一和五米魔方以LOFT为主，巧克力公寓和东尚以复式为主，东尚有部分夹层产品；,4.4M夹层产品,产品建议,销售周期对比,列举市场部分复式、LOFT、夹层产品，均保持在18个月内售罄，销售情况均比较乐观,44.4M夹层产品,户型,五米魔方户型设计,户型,东尚户型设计,户型,巧克力公寓户型设计,户型,一又二分之一户型设计,户型,户型结构,通过比较分析，由于本项目公寓部分户型进深、面宽等限制，户型得不到合理利用，如何发挥优势规避劣势？是我们急切需要解决的问题！,我们的建议1：产品部分硬件配合改动,小户型住宅设计要点1、合理平面布置：交通路线便捷，户
13、内活动不穿行他室，没有交叉功能分区清晰。即室内公私分区、动静分区、洁污分区明确平面布置紧凑，相关房间集聚，使用方便,2、适当的户型面积：,3、适宜的空间尺度各功能空间应根据主要家具、设备、设施，人体和操作活动三部分所需面积组成进行有机组合，保证该空间面积紧凑合理。,4、集成的厨卫设施厨卫是设备、设施、管线密集的空间，也是家务劳动强度最大的地方，因此科学合理，并按人体工效学原理进行布置做到配套、综合、隐蔽的布置三原则，设置管道井、管道墙或盒子间，使厨卫空间利用最大化，使设施集成最合理化,5、灵活的功能空间根据家庭生命周期内，家庭结构、生活形式、职业变化等情况的变异，内部空间可作灵活再分隔，做到内
14、部空间的适应性。建议以解构空间、轻质可拆装隔断和可调节的设施来保证。,户型,产品结构,通过比较分析，由于本项目公寓部分户型进深、面宽等限制，户型得不到合理利用，如何发挥优势规避劣势？是我们急切需要解决的问题！,我们的建议2：部分产品做复式、LOFT、夹层,可借鉴点：苹果LOFT，拥有5.6米层高，6.4米超大开间，可以实现2.7米/2.9米上下空间组合建筑面积60平米，买一单层能得到两层近120平米的空间上下层功能空间分布合理，动静相宜人性化双卫生间设计，上下层各有一个卫生间,单层套内面积：46.81平方米 单层建筑面积：60.25平方米 双层套内面积：91.04平方米,LOFT创意户型,苹果
15、社区,建筑面积：58.54套内面积：45.66,户型特点 4.9 米层高，室内区域开阔，私人空间增加。无隔断设计带来自由无阻的创意空间。夹层设计增加了房间的使用面积，利用丰富的垂直空间，可以搭出类似复式的上层，间隔出独立的功能区域，更可设计螺旋楼梯将上下层相连，极大丰富空间层次。,智慧大厦,夹层设计户型,通过夹层设计，提高了对空间的利用率，有力提升产品附加值，对本项目的设计有借鉴意义。,赠送夹层，可作卧室使用（带独立卫生间）。,世金汉宫1房：二层面积全部赠送，作为带独立卫生间的卧室，并赠送一间多功能房。,夹层设计户型,LOFT公寓户型建议,一层：平坦、宽阔,LOFT公寓户型建议,一层：平坦、宽
16、阔,二层：错落、个性,LOFT公寓户型建议,叠中叠的设计，使功能分区更鲜明,LOFT公寓户型建议,保持卧室、客厅均衡的面宽，并保证大户型优先朝南缩减一室户型所占比例缩减两室户型面积比例增加各户型阳台部分，确保各功能间分区完整高楼层增加LOFT户型比例高楼层增加精装修户型比例,户型,户型建议总结,精装修计划,产品建议,室内装修,装修标准现市场供应项目精装修的只有会展中心一个项目，实际标准在500-800元/平方米之间,本项目在公寓部分可适当进行装修（顶层2831层，视市场情况与否）建议本项目装修标准为300-500元/平方米,在控制成本的同时提升项目装修档次的同时,保证项目的性价比,为项目价格的
17、提升保留一定的空间.,材料选择部分材料可采用顶级品牌的低端产品，这样既可以适当控制成本，又可以体现项目的高档形象。,装修原则以轻装修重装饰为原则，细节处理一定要到位。,精装策略建议1、选择少量高层房型做精装修2、针对4种面积区间的房型，建议4种精装修风格，并进行样板示范，以便满足客户的视觉需要3、进行装修材质的展出，让客户能够清楚的看到我们所选用的物料,4、提供全套精装品牌菜单，供客户选择5、销售时减去精装标准价格,另外，如果有可能的话，建议进行一套大堂精装修样板间。公共空间是最能够提升产品品质感的，而本案的大堂空间豪华、高档，因此进行展示，让更多的客户提前感受到产品的精致感,FAQ 45m2
18、左右一室室内走道布局拥堵区域功能交叉尴尬卧室与客厅的复合客厅与工作室的复合如何在45m2体现商住空间时尚简练的内质,时尚简约的质感小户型,FAQ 65m2左右大一室，或小两室作为主力户型，如何使空间更显敞亮客厅功能如何饱满呈现如何在65m2体现商住空间苛刻极简的内质,极简主义,FAQ 85m2 左右两室，或小三室较大面积，用于提升项目整体户型品质如何用样板间软装刺激客户的购买冲动，甚至生活愿景如何在85m2体现商住空间高档典雅的内质,中式简约在简约型的小户型装修中融入中国古典风格。以时尚的白色做基地再搭配传统的深色中国家具，仿佛是一幅水墨山水般，让客户感觉到在这个居所的背后，深含着中国传统文化
19、的底蕴，提升整体户型品质,全面商务解决计划,中小企业，他们关心的三大元素 归根结底是中国所有中小企业的运营烦恼,商务成本 商务拓展 企业形象,问题点,商务成本 人力成本、办公耗材成 本、出行交通成本等 商务拓展 已有关系的维护、未来 客户的拓展等企业形象意识 办公环境、企业文化,商务成本解决计划,计划目的：针对现有中小企业优秀人力资源的匮乏，同时解决企业在转型期间出现的管理资讯匮乏，行业沟通能力短板困惑而采取的助推计划。措施举例：以整体企业群的优势，与西安人力资源门户网站51JOB签订合作协议，为未来所有入驻赛格的企业提供行业人才推荐、行业人力资源讯息，同时优惠发布人力资源招聘广告，免费参加网
20、站举行的人力资源经理培训和讲座机会，每年优惠购买行业人力薪资年鉴。,360度商务顾问计划1,商务成本解决计划,计划目的：针对现有中小企业因扩容而遇到的短程交通费、出行差旅费、办公耗材费骤增的现象，利用团购优势，有效控制办公成本，以最低能耗完成企业二次腾飞。措施举例：此类企业一般仅老板有车，或者索性公司无自备车，出行经常为出租车或公车，前者费用高，且在高峰期无车可叫，后者则耗时过长，在远程出行、办公耗材等方面，均有此类问题。针对此，赛格可与出租车公司、办公耗材0A365签订合作协议，以未来企业群团购的方式，获得低于市场的折扣价，降低企业三大类费用的支出。未来可由物业将月度购置单发至楼内各企业，填
21、写完毕后统一发至相关提供商，也可企业直接定购。,360度商务顾问计划2,商务成本解决计划,计划目的：针对现有中小企业的商户资源扩充、上下线资源沟通、对外营销推广的短板问题。措施举例：此类客户常常在寻求更优惠的上游资源，更宽广的下游客户上殚精竭虑，但效果不佳。但赛格作为一个商务资源群，且伫立在南二环内这样一个资讯极度丰富的城市HUB，应当整合企业资源，帮助企业主解决此类问题，提供有效平台实现商务资源的瓶颈。比如赛格可吸引一家大型的软件公司入驻，那么被他吸引来的公司就会有两类，一类是与他产业性质相接近的公司，如硬件公司、网络公司、软件代理商等等。,360度商务顾问计划3,措施举例：还有一种情况就是
22、围绕着这间大型软件公司的小公司多数是为之提供服务的服务型公司，如广告服务、设备维护服务、商务服务、投资服务，甚至快递服务等等各类公司，这些公司都是为了赚这间软件公司的钱而进驻的，这就是我们所说的生意上的上下游关系。无论是产业关联还是生意的上下游关联，还是这两种关联同时存在，这些关联都会将这座办公楼内的所有公司通过利益纽带联系在一起，形成一个相互依存，相互支持的利益共同体，这就是我们所说的写字楼中的商业群落：你帮我的忙、我做你的生意，这样的一个利益共同体的存在会保证一个商业群体的稳定性。,商务成本解决计划,360度商务顾问计划3,措施举例：所以如果我们能够在赛格中建立起了这样一个有机的商业生态系
23、统，这里的客户往往会由于“大家一起发财”，而谁也不愿意单独离去，这样不但提高了他们入住赛格的积极性，而且可以使这个赛格减少公司的变动，达到一种结构上的稳定性。,商务成本解决计划,360度商务顾问计划3,计划目的：针对现有中小企业在转型后对企业文化建设的要求，并提出有益的尝试。措施举例：职业病、亚健康成为白领的主要烦恼，但很少有企业主动去为员工寻求解决之道。与5层的健身中心（如美格菲），健诊（如普惠）等实体签订合作协议，前者提供企业员工的优惠年卡服务，同时提供免费的专场商务楼健康讲座。后者享受企业体检的优惠服务，并提供员工家属的相关折扣及高层领导的职业病免费体检。,商务成本解决计划,360度商务
24、顾问计划4,项目分析,項目SWOT分析,項目SWOT分析,地处南二环黄金带；雁塔路是区域闻名的IT产业集散地；与小寨商业圈相互呼应；本项目10层以上住宅可眺望大雁塔北广场，良好的视野，与曲江旅游文化区的守望相助；城南大学城优良的人文教育环境，一站式的教育体系；毗邻省委办公地点，是省内政治文化中心；,优势分析,項目SWOT分析,户型设计虽然存在一定的缺陷，但也有自身独特的优势，如功能分区明确和独立厨房厨；装修档次的适当提高，提升了本项目的档次，为有更高生活追求的客户提供了选择；6万平米的商业，规模大，业态丰富，档次高，所提供的商业配套服务比较完善；装修档次、设计等高于竞争项目；公摊小的优势，为项
25、目价格调整提供了空间成本优势是本项目的最大的优势之一，本项目在后期销售时，价格调整空间大；,优势分析,項目SWOT分析,户型面积偏小，造成客户群体限制，加大了销售压力；层高低，进深大，影响采光，可通过室内设计手段在一定程度上进行规避；存在异型房间，可通过样板间的设计，进行引导客户；底部大商业，上层住宅私密性受影响；,劣势分析,項目SWOT分析,随着南二环的不断建设和发展，需求将得到进一步增加机会对所有项目都是均等的，尤其在竞争项目入市时间相近的情况下，面临着相互间最直接的面对面的竞争，因此除了项目自身的特性外，销售手段和包装推广等就更加重要了。,机会分析,項目SWOT分析,本项目威胁主要来自于
26、竞争项目的压力，因其他竞争项目已经开盘或认购，使大量客户已经流向竞争项目，减小威胁的方法是多方面的，需要从施工质量，装修设计，装修质量，综合服务水平，销售手段和包装推广等多方面入手，塑造项目独特的高品质形象。,威胁分析,细节决定品质,项目特性输理,自身配套,户型,区域环境,精装修,面积均价比,大而全,功能明确明厨,商业繁华,档次高,相对低,硬件设施,高档,弥补外部配套不全,独特优势,共享优势,提升品质,价格空间大,提升品质,具备塑造高档项目形象的基础条件,优势明显，劣势突出，风险与机会共存,项目定位,商住精品公寓,户型配比均衡,精装修公寓,南二环商务圈,适合创业的户型,商务生态圈,住宅智能化,
27、商业配套齐全,小区智能化,E生活智能化,南二环交通便利,商务资源平台,高舒适住宅,高科技智能化,商务动力平台,可DIY的户型,市场定位,为城市中坚专门提供的高舒适、高科技商务精品公寓,市场定位,项目发展方向：中高档的产品，高档的物业形象,通过大量的市场调查研究和对本项目的深入分析，我司对本项目做如下定位：,市场定位阐释,中坚他们是本项目的目标客群，具有个性化的年轻群体,专门提供为了目标客群专门制作产品，满足了该人群的各种生活需求，也同时体现出本项目产品的独特性和稀缺性，并抬高了本项目的价值,市场定位阐释,舒适生活舒适生活包含两点项目优势，一是本项目地域环境好，与其他项目比居住更加舒适；二是本项
28、目商业配套设施比较齐全，生活起来会更加方便舒适,高科技这里的高科技指的是本项目跟周边的项目相比较运用了更多的智能化设备及系统,精品本项目跟目前市场上的其他项目相比，装修更加精致，品味也更高,客户定位,客群定位,目标客群来源范围,本地客户,经商客户,投资客,客户来源模拟示意图,客户来源：主要以市内客户，少量经商客户和少数投资者为主,通过大量的市场调查研究以及对本项目的深入分析，我司认为本项目应锁定如下目标市场：,客群定位,目标客群锁定层次,低端客户,中端客户,高端客户,本项目客群,重叠客群,竞争项目客群,本项目客户群应锁定中档客户群,客群定位,目标客群主体特征,主体特征：年龄：25-38岁家庭结
29、构：单身，两口之家，三口小家庭为主家庭月收入：6000元以上居住现状：和父母住在一起或租房；置业状态：首次置业占绝对主力；职 位：年轻教师群体、个体工商户、私营业主、企业中高管、专业技 术人员居多；,客群定位,主要客源社会类型,大学城年轻教师群体赛格个体经营者、自由职业者小型投资者雁塔路、文艺路商户群体异地在西安有长期业务关系的,客群定位,有稳定的工作和收入 家庭收入在中上水平 渴望有属于自己的独立空间 对时尚生活有一定的追求 家庭结构是以单身和小家庭为主,项目目标客户的共性,因产品差异界定的目标客户类型为,2530岁左右的年轻置业者大多以有稳定收入为主，他们对时尚生活有敏锐的感受力和极强的接
30、受力，希望走在时代的前沿。3035岁左右的年轻小家庭，以预备结婚和已婚的第一次置业为主，有属于自己的生活空间者。他们有自己的事业积极热情，对未来生活充满希望。,客群定位,因产品差异界定的目标客户类型为,3555岁的中年投资者，因其存在着投资倾向和投资实力，也会成为本案主要的目标客源之一。赛格商铺的商户经营者及小型企业经营者。,客群定位,客群定位,目标客群主体特征,购买目的及心理：作为临时过度，将来再换大房子；投资用准备结婚使用。私营企业主做小型办公场所、赛格商户仓储办公用。,从事行业：大学城年轻教师群体企业年轻的中层管理人员赛格商铺私营企业主雁塔路、文艺路商户投资客户行业较杂，但有较强的经济实
31、力,客群定位,目标客群主体特征,价格区间,客群定位,注：按均价5500计算,客群收入,客群定位,4060,6080,80100,客群分布,客群定位,成功系：成功的中年，住宅60万,渡新系：人过度型，购房总价25万以下,神龙系：顶层人数，别墅100万,贸易系：独立企业主，住宅55万,本土系：三代居住于同一区域，住宅50万,白二系：白领二次置业，住宅40万左右,少成系：年轻私营业主专业人士，住宅45万,白一系：白领首次置业，购房总价30-35万,4060客群 自住35%商户35%投资30%,80100客群 自住50%商户30%投资20%,6080客群 自住40%商户35%投资25%,客群比例,客群
32、定位,价格策略,价格情况,南二环项目,老项目,价格情况,荣城项目价格高于其他项目，单价高出近1000元；万达的5000由于开盘较早，当时处于物以稀为贵状态，所以价格较高。08年受地震及宏观经济影响，西安整体楼市疲软，成交量萎缩南二环区域项目现均价在5500左右,建议本项目整盘均价在5500-6000元/平方米之间,部分精装修及复式产品均价上调1000元/平方米左右,价格策略,总体价格策略,低开高走,试探市场接受度,快速回笼资金,让客户感受到项目增值,给客户紧迫感,小幅提价快频调整,总体价格策略,价格策略,策略目标,增加销售速度,价格策略,低开高走，小步快跑,内部认购期,开盘强销期,持续期,二次
33、强销期,3月,5、6月,10月,1-3月,价格波动曲线,价格走势,价格,时间,价格走势示意图,销售策略,销售周期,本项目开盘日期基本定于3月份，而销售期即将迎来3月6月共4个月的销售旺季，因此，根据项目和市场情况，销售周期暂定为18个月。,销售策略,本项目价格策略是以低价入市，因此，在推售顺序上应从价格较低的楼层户型开始。,推售策略,销售策略,推售计划,3月,5、6月,10月,10.2月,价格,时间,均价：5060元/平米,均价：5150元/平米,均价：5950元/平米,均价：6220元/平米,内部认购期,开盘强销期,持续期,二次强销期,在实施过程中，应根据具体销售情况进行调整,价格策略,价格
34、阶段策略,推广战略与战术,战略规划,突出产品全科技商住居所特性，树立差异化市场形象。,广告运动-提前宣传，借势造势；公关活动不断，形成良好的市场口碑。,售楼处/样板间-进行特色包装，以匹配科技商住居所的风格入市。,推广战术,战术1广告运动,案名/SLOGAN/VI系统,案名,赛格 优盘客群：对时代新鲜事物充满好奇/科技商户项目：全科技覆盖商住产品,SLOGAN,引聚科技商住理想！,推广阶段,2008.10,2009.02,2009.03,2009.05,2009.07,形象导入期,形象强化期,形象建立期,形象升华期,持续热销期,2010.09,蓄水,第一阶段：形象导入期 2008.10-200
35、9.01阶段主题：据守地标群 全科技覆盖 SOHO3.0居住 商住All Fit!售楼处开放现场围档/指示系统的强化-吸引路过客户网络、软文-市场渗透、特点强化、引发讨论销售工具-“一对一”发放积累客户-为开盘蓄水（老业主的挖掘）,将楼书制作成类似光盘的样式，各页旋转浏览，增加新意,第二阶段：形象强化期 2009.02阶段主题：即将开盘！平面媒体-预热，集中轰炸市场网络链接-搜房/焦点户外广告-开盘消息的告之,第三阶段：形象建立期 2009.03-2009.05阶段主题：开盘。全新SOHO3.0商住理念诞生。开盘 软文-项目详细情况的传递口碑传播-DM直投/客户通讯手册,第四阶段：形象升华期
36、2009.05-2009.07阶段主题：SOHO3.0商住居所 寓精于简样板示范区开放/精装修方案展示杂志-对于本案品牌提升的推广系列公关活动开启,第五阶段：持续热销阶段主题：8大特色物业服务 助您成长系列公关活动不断,推广媒介,经过对诸多媒体的分析，我们认为，如下几大媒介是必须为我们所用的，以此来保证推广的有效性,A.网络及其链接：网络是目前关注和购买写字楼/商住产品最为有效的媒介途径。自身网站的建设也引起了越来越多的开发商的重视。因此项目网络识别系统一定要加固完善，并且对于几大地产和IT网站的链接（大旗帜、按钮）一定要进行部署,项目专属网站建设特征：网站的设计时尚、阳光，科技感的色彩和图片
37、具有很强的视觉冲击力网站内容除了对产品进行详尽的介绍外，还将重点放在赛格优盘All Fit!的商住生活方式，以及我们对客户/商户的成长帮助的描述和渲染上,链接网站建设特征：地产网站（搜房、800J等）电脑城网站（pconline、it168、小熊在线等西安站）论坛网站（网游如17173、数码如ccmove等）赞助游戏比赛，在游戏内地图或场景中贴LOGO,B.户外/围档/楼体挂幅：本项目得天独厚、最为珍贵的推广媒介。是吸引往来车辆、行人的最大招牌。新信息的及时发布，让更多的市场受众在第一时间了解到本案最新动态，形成与消费者的纽带关系,C.软文：比之平面广告更能发挥效力的媒介；渗透能力强、可进行连
38、续性发布，对于媒体的选择空间较大，并且不受时间限制，时效性强。可进行半软半硬、图文并茂的形式进行宣传IT类杂志华商报、房周刊等,D.平面媒体：开盘前必须运用的媒体。用于集中轰炸市场，广泛告之的目的。对于本项目而言，只在开盘前夕预热时运用此方法，更多的还是以软文诉求为主华商报,E.公关活动：这将是本项目推广的最大重点，也是口碑传播的最好体现方式。从开盘开始，延续到每幢楼座的开放，我们将紧密的与客户/商户进行互动，依托活动拉进与他们的距离。同时，软文、网络、客通将为活动服务，进行活动期间及后续内容的跟进,系列活动抓住受众的眼球，以他们所关心的兴趣点作为活动的主诉求，以此贯穿系列活动，达到“攻心”的
39、目的（1）3月份：为开盘月。举办开盘庆典活动，可邀请业界名人作为嘉宾到场参与（2）5月份：以样板间开放为活动主题，依托样板间内不同装修风格的展示，将活动持续到6月中下旬,系列活动（3）7月份：进行无线通讯设备品牌招标示意：招标项目：赛格优盘一期wi-fi设备招标交货日期：合同签定后一个月内完成交货（4）9月份：赛格 优盘club成立。所有成交客户/客户均可直接入会。客户保养工作开始：介绍成交政策、会员特殊活动展开,系列活动（5）10月份：科技与健康 环城马拉松活动之前向商户作奖品征集，奖品入选者，可全城范围内有效提升企业形象（6）12月份：举办年度SOHO空间评选，再次引发社会、尤其是业内关注
40、,战术2售楼处/样板间体验营销,售楼处包装建议,售楼处包装方案1光影感知空间1、风格调性：期望以纯净而独特的设计语言完成了一场关于空间的自我表达，并展示项目调性根据项目VI系统进行内部包装；减少桌椅；设置分区或独立隔断，以保证与客户谈话的私密性2、主场建议：期望此后对她的使用与参观，近乎于一场愉悦且充满惊喜的空间游戏，令客户/商户或其他消费者的期待也最终得到一种满足售楼中心将在以后的时间内成为公关活动的主场，建议能够留出足够的空间进行现场活动的展示；可搭建小型MINI舞台，便于活动所用,售楼处包装方案2i-ROOM体验馆,售楼处包装方案3参考荣威550外滩上市发布会,激光秀,LED数字矩阵、电
41、子乐及特色烟雾,全景环绕、总长超过100米的视频投影。,样板间包装建议,精装风格建议,45m2左右 一室,65m2左右 大一室，或小两室,85m2左右 两室，或小三室,LOFT,时尚简约,极简主义,中式简约,现代简约,45m2左右一室时尚简约,将室内装饰品做减法,保持家俱颜色一致,让家俱成为空间本身,金属感与线条感,65m2左右大一室，或小两室极简主义,不用图案，都是单纯的颜色,简化室内装饰,简练线条感,不锈钢的质感与阳刚,85m2左右两室，或小三室中式简约,客厅以干净的白色为主，沙发吊灯都是现代风格,床垫直铺地上，两扇黑色的中式屏风新鲜生动,厨卫装饰颜色趋柔和，所有设计合理又实用,LOFT如何实现上下空间功能的强烈对撞强化LOFT的空间大尺度,总结推广以线下公关活动为主导，以期达到客户/商户内部口耳相传的目的在项目入市期以售楼处和样板间为体验营销的阵地，引发客群更多期待,谢谢聆听！,
