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1、,商业地产的财税筹划创新,第一篇章：当前房地产企业面临的税收征管环境,第四篇章:各阶段问题的解决办法（分享案例）,第二篇章：商业地产开发阶段税务面临的问题,目录,第三篇章：商业地产运营阶段税务面临的风险,关于进一步加强土增税征管工作的通知,税总发201367号2013年6月20日将土地增值税工作列入主要领导绩效考核内容加强房地产开发项目的全流程监管要对近几年积压未清算的项目进行全面清理要严格执行核定征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围在对15个省市进行督导的基础上，2013年 7月起对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导,2012年全国房地产税收情况,2012年标杆地产纳税情况,
2、土地增值税历年来的收入,全国房地产土地增值税收走势图（单位：亿元）,房地产成本构成前三位,房地产税收构成前四位,70%,营业额的5%,利润的25%,增值额的30%-60%,营业税,营业税,房产税,开发模式对税收的影响如何合理利用建安成本？拆迁补偿费如何处理？甲方供材如何处理？融资成本如何计入成本？政府返还的土地出让金怎么处理？,商业地产开发阶段的税务问题,租售比应该是多少为宜？无租使用和免租期销售和租金如何定价？,运营阶段的税务风险,遇到的问题：解决思路：收益分析：,案例分享,怎么办？开发阶段应该怎么安排？股权怎么设定？成本如何摊销？后期出售应该怎么处理？,商业地产税务如何创新,“税”不香,房
3、地产税务管理如何创新,纳税合法化资产阳光化睡觉踏实化社会和谐化,税务思维的创新,税务筹划时机要创新,不同的时机，不同的效益回报,未雨绸缪，从胎教开始.,About us,关于我们,清算阶段进入筹税：,节税5%,开发阶段进入筹税：,节税10%,拿地阶段进入筹税：,节税30%,税务筹划阶段的创新,关系第一，专业第二,专业 第一，关系第二,第一次创业,第二次创业,税务视角的创新,利用税务筹划的好处,关注过去,规划未来,税务筹划,税务关注点的创新,4个主要观点,最好的筹划时机在项目前期最大的筹划空间在土地成本最高的筹划人不是财务总监，而是老板最佳的筹划应从战略、经营、财税三个层面立体开展,新形势下商业
4、地产税务创新的基本思路,建材,房地产价值链开发,可研,设计,建材,园林,代理,甲供材,广告,装修,商业地产不同开发阶段税务创新,公司成立阶段的税收筹划。公司的所有制形式、股东个数、股份结构、注册资本多少、股本金的出资形式等。拿地阶段的税收筹划。以什么方式拿地，各种形式的地怎么拿最税负最低，如国土部门摘牌拿地、别的公司转让、收购别的公司项目、政府部门处置资产等。土地证是办一个还是分开办多个、土地款怎么支付、如何适当考虑在拿地过程中增加土地成本等。,商业地产不同阶段的税务创新,规划设计阶段的税收筹划 主要是一个项目是商业部分和住宅部分的比例，住宅中的大户型和小户型的比例各占多少，如何优化税负最低报
5、建阶段的税收筹划 在一个项目中商业、酒店、公寓、住宅等是分开报建还是统一报建，其中住宅的大户型和小户型是分开报建还是统一报建。另：商业和酒店是出租还是自营，在投资上怎么筹划能节约税收。如：代建、自建、合建等。,房地产企业各个阶段的税务筹划,开工前的税收筹划 如成立外围公司，可以争取哪些优惠政策，财务的账务设置，项目公司的人员配置等。工程施工期间的税收筹划营销售楼定价的税收筹划 怎么定价最合理，在操作上有哪些技巧，是自己销售还是请专业公司销售，是将自己的销售部变销售公司等。,微信公众号：中国商业地产观察官方微信号：ChinaCRE官方网站：ChinaCRE 中国商业地产研究 分享商业地产动态 调研最新商业项目 解析全球特色商业 Thanks For Your Time！,ChinaCRE China Commercial Real Estate,
