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1、香花畦全新的推广思路,典晶创意/2005年1月6日,寻找世界上最美丽的那朵花,有一个美丽善良可爱的小女孩，她叫畦畦畦畦有一个愿望，就是要找到世界上最美丽的花朵她提着她的小花篮，出发了,这是一条很长很美充满乐趣的路，路上盛开着各种各样的鲜花，畦畦有时停下来看看路上的风景，也被风景看着。,一天早晨，她看到了向日葵花“这花真精神”，畦畦把它放到了篮子里可是，它总是跟随别人的方向。,看到了蒲公英，可是刚一摘下来花瓣就散落了,看到了气质高贵的君子兰，它好象有些娇气,畦畦快乐的走着，相信一定有最美丽的花朵,菊花怒放饱满，又有点平淡,看到了紫罗兰，多浪漫的颜色啊可是她好象有一些忧郁,还有清新的水仙花，但是畦
2、畦的蓝子盛不了水。,畦畦的小花篮里已经有了很多花，但都不是她要找的最美丽的花朵有雨的日子，就当是给她的花儿浇浇水有蝴蝶的时候，就跟蝴蝶聊聊天,走着走着，畦畦看到了娇艳的玫瑰不小心，扎疼了手,康乃馨！畦畦想妈妈了。,她看到花园里面开满了郁金香，多美的花啊，畦畦躺进了花丛里，可是一个人享受有什么意思，畦畦更想妈妈了。,娇艳富贵的牡丹，它们太争奇斗艳,纯洁的百合孤芳自赏，没有留住畦畦的脚步,走啊走，幸运的畦畦遇到了昙花盛开昙花的绚烂和美丽，吸引着畦畦驻足不前，畦畦高兴极了，以为终于找到了世界上最美的花朵。,可是一转瞬，昙花就消失了，畦畦伤心极了！,伤心的畦畦看着花篮里的花朵，她们都不是我心里最美的花
3、，畦畦把它们洒在了地上。,突然，她撒下的花朵逐渐盛开，大地蔓延，多姿多彩畦畦开心极了，那一瞬间，畦畦的心里开出了世界上最美丽的花朵,后来，这个地方被人们叫做“香花畦”,这是一个寻找幸福，传递幸福的爱的故事生活中有阳光，自信，自由，亲情，爱情，浪漫，富贵也有无奈，波折，痛苦，孤单，艰难，等待这些都是生活的一部分享受幸福，懂得珍惜，学会满足香花畦就像盛开花朵的地方，给你美好，希望你能够快乐的生活,思路起始点花，房子，孩子（畦畦）花：调性和视觉，丰富，阳光，积极向上，健康，美好孩子：传递的媒介，推广的途径，项目的形象代言房子：载体，目的流淌花香的生活流淌花香：表现的调性和气质生活：表现的内容,关键点
4、一：畦畦和花的拓展应用核心：一本寻找最美丽的花朵的手绘书 绘画风格示意：美好，饱满（小王子）文字风格：简单直接，生活化，真实（失落的一角）出版派发发行概念楼书视觉包装和表现报广的表现 FLASH征集畦畦音乐时间征选12朵花畦畦公主网络征文在现场百名儿童画畦畦,绘画风格示意：美好，饱满文字风格：目的简单，生活化，真实，直接，美好,绘画风格示意：美好，饱满文字风格：目的简单，生活化，真实，直接，美好,绘画风格示意：美好，饱满文字风格：目的简单，生活化，真实，直接，美好,关键点二：与项目产品关联 12朵花的美好与产品呼应，产品楼书是主题楼书户型与花朵对应，名称，户型解释，及设计楼座命名,楼前雕塑花篮
5、和花朵可以作为项目的符号，例如展会上售楼员提着花篮发放有花朵符号的销售资料,THANKS,思路和之前的方案有了大的变化做这套方案的过程让我们感觉到了美好和快乐我们很喜欢这个方案,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市
6、场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析
7、,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和
8、需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：
9、产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反
10、映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三
11、步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收
12、入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间
13、）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环
14、境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
