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1、报告思路总纲,第1问：我们要达成什么？,第2问：我们要做什么产品？,第3问：我们为什么这样做？,第1问 我们要达成什么？,品牌战略与项目愿景,长沙万达广场,常德水星楼,澧县德隆商业乐园,长沙有万达公馆 常德有水星楼 澧县有德隆商业乐园这些顺应城市发展而兴起的商住综合体，成为了城市的形象名片。,桃源的城市名片在哪里？,项目目标及愿景,战略目标,战术目标,市场营销,标杆项目：商业标杆，人居样板，客户满意，口碑第一 价格领跑：领跑区域项目商业和住宅的价格水平 一炮而红：打造代表桃源城市形象的名片 价值最大：实现利润最大,项目品牌,将项目打造成桃源首个特色商住综合体,开发商品牌,建立在桃源县知名开发商
2、形象,第2问 我们要做什么产品？,项目定位及产品规划,1、定位的基础地块SWOT分析,紧临城市主干道漳江南路，两面临路，交通方便；项目位于县城相对中心区，周边配套完善；临近沅水，距离沿江风光带不远。,地块不规整，尤其是靠近主干道入口狭小，不利于项目入口形象打造。区域整体形象档次不高，对塑造高品质楼盘带来挑战,项目商业体量较大，占据项目较大的规划比例，整体营销有一定挑战；高层建筑成本较高，价格偏高，桃源本地人对高价格的接受度存在不确定。,桃源县房地产开发水平不高，产品塑造有较大的提升空间；项目具备打造提升区域形象的机会和能力；桃源人置业观念的改变，越来越重视项目的品质。,S,W,T,O,SWOT
3、分析结论：,桃源县商业发展仍以传统底商为主，特色商业稀缺，具备极大的市 场空间；县级城市地块价值最大化的首选途径，本项目位于城区中心，地段 优势明显，具备打造商业物业条件，建议将项目以商业为主打，规 划特色商业形态，住宅为辅；尚诚多年的县级城市操作经验（郴州兴隆步行街、澧县德隆商业乐 园等）证明：商业为主打的项目经济效益惊人！,2、项目产品开发方向,整体形象定位,城市央区/首席情景式/商住综合体,点明地段优势,城市新物业形态,规模规划优势,效果示意图,释义,城市央区说明项目地段优势，位于县城中心位置。首席情景式项目内部规划了情景式商业街和主题商 业街，成为本项目规划一大亮点。商住综合体突出项目
4、引领桃源物业新形态。,整体形象定位,效果示意图,总体规划建议,空间规划,总体规划建议一（主推方案）,经济指标：,总体规划建议一（主推方案）,1、情景式街区商业：通过情景式商业街的打造，营造体验式的消费氛围，能吸引人流、带 旺地块，最大化发挥地块的价值。2、打造区域主题街区：通过打造主题商业街，规避单边街人气不足的弊端，吸引人流，带旺 块，打造意向不到的商业氛围。3、商业价值最大化：将商业街延伸至城市干道，引人流入街，最大化利用地块，使项目商 业多形态呈现，以达到价值最大化。,总体规划建议一,五大规划亮点,4、架空层车库：将首层架空，规划为地上车位，业主既可以做车库，又可以做杂物间 或者社区门面
5、。5、特色景观住宅：在县城核心地段，规划N+1特色户型产品，与中心水景园林相结合，实现地块宜居宜商双重价值最大化。,总体规划建议一,五大规划亮点,空间规划,总体规划建议二,总体规划建议二,规划要点,1、沿街板楼+点式高层：理由：板楼南北通透、户型方正，宜居性佳；点式高层，多面临景，享受景观均好性。2、双庭院景观：理由：打造入口庭院和中央庭院双园林社区，成为项目规划一大特 色，提升居住价值。,商业规划,商业形象定位,特色规划建议,商业业态建议,商业目标客户,桃源首席情景式主题型街区,桃源首席：具备城市辐射能力，吸引城市乃至周边乡镇客 群，成为城市商业的标杆情景式：寓购于乐，体验型消费，成为区域内
6、购物景点主题型街区：不采用大板块集中商业，而是产权清晰的 小铺面，赋予其特色主题，形成清晰定位,商业规划,商业形象定位,让桃源人全景式体验舒适、惬意、时尚的购物感受！,打造极具体验式、情景式商业消费点，寓购于乐，不仅仅是逛街购物天地，带给客户的是全新的消费 体验，让客户享受此处不一样的购物享受，即是一 条街，也是一道风景，使客户流连忘返。,商业规划,情景式商业街区,特色规划建议,效果示意图,效果示意图,通过赋予商业街特色的主题，引进独特的业态，吸引特定人流，带旺块，规避单边街人气不足的弊端，打造意向不到的商业氛围。,商业规划,主题式商业街区：特色餐饮一条街,特色规划建议,特色餐饮一条街,桃源新
7、商业街区规划形态：特色餐饮一条街,桃源新商业街区规划形态：特色餐饮一条街,商业上面两层立体化交通网络，通过架空走廊及连廊的 形式，将各区商业连成一体，使二层商业铺铺临街，营 造室外逛街的购物氛围，没有人流交通死角及景观死 角，极大提升二层商业价值。,商业规划,立体化商业交通网络,特色规划建议,通过设计特色入口小广场，弱化入口狭窄的地块弊端，营造引人入胜的消费氛围，引导人流进入情景式商业街，成为区域亮点，使项目留给客户留下深刻的印记。,商业规划,特色入口小广场,特色规划建议,商业规划,景观小广场,特色规划建议,商业规划,宽走廊设计,特色规划建议,商业规划,商业业态建议,业态定位引进一线城市中产阶
8、级和小资阶级广受欢迎的生活方式，业态以享受型和体验型为主，让项目成为吃喝玩乐一站式的目的性消费场所。业态意向内容满足区域生活娱乐休闲购物需求，集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体。本项目为县城核心商业新区，引入具有巨大人气带动的商业对项目价值的提升至关重要。,42,业态一：休闲类,项目高端形象，客户层次不低，加之地块规划情景式商业街区，将休闲类业态导入本项目成为可能。,商业规划,商业业态建议,咖啡厅,健身房,SPA馆,业态二：潮流、品牌服饰类,服装店作为一种较常规的配套商业，操作灵活，门槛不高，在本项目周边人气趋旺时，这种类型的店面将会增多。,商业规划,商业业态建议,商业规划,商业业态建议,业态三：
9、精品类,精品店与服装、鞋帽等进行匹配，可适当引入此类业态。,商业规划,商业业态建议,业态四：电子通讯类,科技产品日益兴盛的今天，电子产品是时尚、潮流街区不可缺少的业态。,业态五：特色餐饮类,区域内原住居民、周边小区住户往来人口，餐饮类业态有市场空间。,商业规划,商业业态建议,桃源本地私营业主：手头有一定的闲置资金，投资意识强，已成为本地投资商业的主力军；购铺目的：投资、自营 县城公务员人群：工作稳定，收入高；购铺目的：投资 周边乡镇投资客户：因地缘较近的关系，看好本项目投资潜 力。购铺目的：投资,商业规划,商业目标客户,主要目标客户,住宅规划,建筑风格建议,园林规划建议,户型设计建议,产品附加
10、值,建筑风格建议一：现代简约风格（主推）,现代简约风格，简洁挺拔的建筑外型，塑造地标性建筑！,住宅规划,建筑风格建议二：新古典主义风格（辅推）,新古典主义建筑风格，将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代，且历久弥新！,住宅规划,东南亚风情园林,东南亚园林强调简谱、舒适的度假风情，大到空间打造，小到细节装饰，突出“自然、生态、健康、休闲”特色。,住宅规划,园林规划建议,东南亚风情主题园林,住宅规划,园林规划建议,户型创新，增加卖点，引领市场,把握潮流户型，填补市场空白。户型设计以3室2厅为主；两室两厅、四室两厅为辅。户型设计创新，通过入户花园、储藏室、花池等形式赠送面
11、积，使1房变2房，2房变3房，3房变4房，让消费者得到实惠，促进销售进度。面对中央景观的户型做到景观极限化，通过大景观阳台等方式最大限度采景。,住宅规划,户型规划建议,户型总配比表（方案一）,住宅规划,户型规划建议,户型总配比表（方案二）,住宅规划,户型规划建议,1+1户型（储藏室+花池=1间房）,住宅规划,户型规划建议,2+1户型（储藏室+花池=1间房）,住宅规划,户型规划建议,3+1户型（储藏室+花池=1间房）,住宅规划,户型规划建议,住宅规划,户型规划建议,标准3房户型,住宅规划,户型规划建议,标准3房户型,在项目主出入口商业区域设计会所，一楼设为营销中心，二楼做会所功能区，让客户提前感
12、受小区生活气氛。会所功能以休闲娱乐为主，包括室内棋牌室、台球室、健身中心、阅览室、儿童游乐场、社区活动中心等，部分招商经营。,会所打造,住宅规划,产品附加值建议,住宅规划,产品附加值建议,精装入户大堂身份的标签,在外墙、内墙、地面、屋顶等地方适当引入科技材质（保温/节能/防水等），增加项目细节卖点,外墙保温隔热,顶层隔热防水,住宅规划,产品附加值建议,物业服务,品牌物业服务公司特色管家式服务,【特色管家服务】,特色管家服务的目的是将一般性的物业管理升华为量身定做的管家及秘书服务，进而最大限度地满足业主的商务居家要求，提升项目的形象。强调一种舒适感和亲切感。率先在桃源引进品牌物业服务公司，物业管
13、理是客户入住后住得是否安心、舒心的重要保障，提前打出物业牌，率先在市场树立项目的特色管家服务理念，以物业文化的传播提升项目附加值。,首层架空层，可打造成泛会所；亦可成为社区停车场；或区隔成小间，成为住户的储存室；还可整体经营，成为社区生活配套的底商。,架空层多样应用,住宅规划,产品附加值建议,经济分析,方案一（主推）：经济分析,方案二（辅推）：经济分析,经济分析总结,经济分析：（主推）方案一,经济分析：方案二,经济分析总结,经济分析,经过以上对比分析，方案一（主推）较方案二更能实现低成本、高回报的经济效益和地块价值最大化，尚诚建议以此方案实施。,第3问 我们为什么要这么做？,市场环境与项目分析
14、,桃源县位于湖南省西北部县域面积444122平方公里 人口97.6万 全县城镇人口为26.8万桃源县人均GDP:8407元城镇化率为27.5%,桃源县概况,经济发展迅速，人均GDP逐年递增,桃源县概况,全国重要的商品粮油基地粮食、油料、肉类产品已跻身全国百强 湖南黑猪、桃源大种鸡、桃源大叶茶等名优特产享誉中外,县域资源丰富，经济发展极为活跃！,创元铝业、运达机械、衡阳金果、金键米业、鲁洲集团等上市公司和大企业集团在桃源落户；桃源石材资源丰富，所产大理石、辉绿石、玛瑙石驰名中外；桃源旅游资源极为丰富。,桃源县概况,上市公司和集团企业集聚，工业蓬勃发展！,交通环境优越，素有“滇黔孔道”之称国道31
15、9线，省道1848、1801线纵横全境。常张高速、长吉高速、常桃高等级公路通行桃花源机场距县城15公里，可起降波音737客机,桃源县概况,桃源交通便利、区位优势明显,桃源在售楼盘,1、滨江雅苑二期 项目名称:滨江雅苑二期工程 项目地点:桃源县漳江镇洞庭宫居委会 建设单位:桃源县联创房地产开发有限公司 建筑面积:9349.92平方米：住宅8904.96平方米，非住宅444.96平方米2、茶安铺茗都佳苑 项目名称：茶安铺茗都佳苑一期工程 项目地点：桃源县茶安铺镇桥西居委会 建设单位：桃源县佳沅房地产开发有限公司 建筑面积：10937.42平方米：住宅9175.5平方米;非住宅1761.92平方米,
16、住宅市场：竞争日趋激烈 具备发展空间,3、巴黎公寓 项目名称：巴黎公寓 项目地点：桃源县陬市镇 建设单位：湖南常德湘北房地产开发有限责任公司 建筑面积：3643.85平方米：住宅3643.85平方米.4、仙鹤公寓 项目名称：仙鹤公寓二期工程 项目地点：桃源县漆河镇仙鹤大道 建设单位：桃源县佳沅房地产开发有限公司 建筑面积：10562.7平方米：纯住宅,桃源在售楼盘,住宅市场：竞争日趋激烈 具备发展空间,桃源房地产小结,宏观层面系列宏观调控政策的出台，市场投入量理性回落；新开工商品住宅减少，政策房的投入加大。竞争楼盘在售楼盘体量不大，多集中于10万平米以内；在售楼盘价格，电梯房均价为2800元/
17、平米；多层均价为1500-1800元/平米，好楼层达2000元/平米；县域楼盘产品趋于雷同，缺乏特色，为项目提供了可乘的市场空间；县城缺乏标志性的品质楼盘，项目中高档定位，填补了空缺。,住宅市场：产品同质化严重 中高档住宅具备发展空间,桃源房地产小结,商业市场：住宅底商成型 县城缺乏特色标杆性商业街,1、桃园县商业分布，以沿街商铺（一般为住宅一层底商）为 主，均为自建老式传统街铺，规划水平较低，尚未出现特色 商业街。2、目前桃源商业业态以基本的生活配套为主，缺乏集中式休闲 商业街区，商业发展空间巨大。,周边环境分析,县城核心地段区位优势明显,东临城市主干道，漳江南路，靠近桃源的生命之水沅水。,桃源人民政府、桃源人民医院、桃源农业局等市政配套临近。,南临小区规划路，与桃源沅水大桥相距不远。,西临荷花路，附近有桃源卫生局、桃源一中等配套设施,北面,西面,南面,东面,周边环境分析,市场分析小结,桃源经济发展迅速，商业市场已经由传统的社区底商逐步向特色商业街发展，急需引领性的商业规划的引入；住宅市场经过多年的沉寂，迎来了多样化竞争的时机，需求更多创新产品的引入，提升县城的居住品味；,商业具备极大的市场空间住宅呼唤中高档产品上市,本项目顺应市场需求，应市而生！,提案总结,综上所述桃源纺织厂地块适宜打造成,城市央区/首席情景式/商住综合体,Thanks,报告结束 谢谢品读！,
