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1、英德市房地产市场调研报告,报告框架,英德市经济环境分析,英德市房地产市场分析,本案审视,1,2,3,项目发展建议,4,英德市经济环境分析,1,城市概况宏观经济发展产业结构城市规划,Part 1 英德市经济环境分析/城市概况,英德市是广东省国土面积最大的县级行政区,英德市位于广东省中北部，北江中上游，是珠江三角洲与粤北山区的结合部，南距广州 138公里，到广州白云机场 89公里；北距韶关 90公里，全市总面积5671平方公里，是广东省国土面积最大的县级行政区。市政府驻英城镇，城区面积19平方公里，城区总人口15.3万人。,Part 1 英德市经济环境分析/城市概况,近年来城市化发展不断加速，20
2、15年城市人口超过40万人,2010年英德市24个镇/区总人口为94.2万人，其中城市人口19.96万人，且近两年随着城市化进程加快，城市人口增长迅速，涨幅均在1418%之间。2015年英德城市人口规划将超40万，未来5年将有超20万的人口进入英德城区。,数据来源：英德市统计公报,Part 1 英德市经济环境分析/宏观经济发展,经济高速发展，成为清远市首个财政收入突破11亿元的市,2010年全市实现生产总值210.67亿元，同比增长25%；实现人均生产总值21090元，增长22.4%；实现地方财政一般预算收入11.8亿元，增长41.07%，成为清远市首个突破11亿元大关的县(市、区)，总量在全
3、省山区县(市)中排名第一；,数据来源：英德市统计公报,Part 1 英德市经济环境分析/产业结构,英德市大力推进工业园建设，形成产业集群,英德市按照“工业园区化、园区产业化、产业集聚化”的要求大力推进工业园建设，以清远华侨工业园、英红工业园、浙商展业基地、青塘-白沙陶瓷工业园等为重点，着力引进装备制造、电子信息、电器、精细化工、陶瓷等业内知名企业，逐步形成规模优势突出、产业特色鲜明的产业集群。,2010年新签约项目126宗，合同投资金额271.5亿元，其中投资额超亿元的项目40个，产业结构向深加工型及精细化工方向发展。,Part 1 英德市经济环境分析/产业结构,顺德产业园GDP贡献达200亿
4、，提供20万个工作岗位，为英德带来大量产业人口,顺德(英德)产业园总投资300亿元，规划总面积约36平方公里，启动区面积1200亩，主要为顺德制造企业服务，其中包括家电、机械装备、电子信息等优势产业以及未来重点发展的新兴产业。到2020年基本完成产业园建设，目标实现工业总产值超过800亿元，GDP达到200亿元，基本建成一个宜商宜居的产业新城，可以提供约20 万个工作岗位。,顺德产业园,市政府,Part 1 英德市经济环境分析/城市规划,英德定位“一江两岸山水中城市”，打造宜居水城,根据“一江两岸山水中城市”的发展定位，该市大力实施市区东连、南改、西接和北拓，着力打造休闲、生态、宜居的水城英德
5、，力争到2015年市区人口达40万以上、建成区面积超过40平方公里。,Part 1 英德市经济环境分析/城市规划,未来十年将围绕中心城区向西和向北发展城市CLD和CBD,CBD,CLD,根据城市规划，英州大道以西，金山大道以北将是英德未来十年城市发展的新区域。,中心城区,Part 1 英德市经济环境分析/小结,英德市房地产市场分析,2,房地产发展情况区域房地产市场分析后续供应情况,Part 2英德市房地产市场分析/房地产发展情况,英德市固定资产投资情况良好，房地产投资额稳步提高,07年至今，英德市的固定资产投资总额不断增长，保持较好的增长率。其中，房地产投资的比例约占35%，2010年的金额约
6、为66亿元。,Part 2英德市房地产市场分析/房地产发展情况,英德11年楼盘均价突破3500元/方，但成交量受政策影响大幅下滑,英德市场得利于政策利好，08年后开始快速发展，商品房成交连续三年量价齐升，年均销售量约24万方；2011年城区优质楼盘均价已突破3500元/,但成交量出现大幅下跌，持币观望态度明显。,碧峰华府,山水龙城,盛世豪园,英德 碧桂园,英德 新天地,城市广场,维多利广场,盛华豪苑,花样年华,鸿达花园,湖景花园,星湖花园,翡翠银湾,英德 新政府,富域城,星河国际,龙山庄,金丰名苑,麒麟豪庭,城市豪庭,凤凰城,仁兴项目,在售,待售,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市
7、场分析,英德市场呈井喷式发展，开发项目达21个,目前英德市正在开发的项目多达21个，包括12个在售项目和9个待售项目，其中比较有影响的有碧峰华府、山水龙城、盛世豪园、鸿达花园、英德新天地、盛华豪苑、富域城、星河国际等。,碧峰华府,山水龙城,盛世豪园,英德 碧桂园,英德 新天地,城市广场,维多利广场,盛华豪苑,花样年华,鸿达花园,湖景花园,星湖花园,翡翠银湾,富域城,星河国际,龙山庄,金丰名苑,麒麟豪庭,城市豪庭,凤凰城,仁兴项目,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,项目集中在城央板块和城西板块，板块的价格差异不大,城北板块,城北板块价格：3600-3900元/方代表楼盘：星河
8、国际,城央板块价格：3600-4000元/方代表楼盘：维多利广场、龙山庄、凤凰城,城西板块价格：3600-4200元/方代表楼盘：碧桂园、翡翠银湾、新天地,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,代表性楼盘情况,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,代表性楼盘情况,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,代表性楼盘总结项目规模以中小型为主，本地开发商居多；供应产品包含住宅和公寓，中大面积的三房和四房货量最大；目前的销售价格区间基本为3700-4200元/方，各盘的销售情况差异较大，新盘的收筹情况不算理想；折扣方面比较保守，让利空间较少。,产品：92两
9、房；113-130三房；138-145四房；200以上复式单位。均价：（二期预期价格）38004000元/（毛坯）优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；本地品牌企业，口碑较好；小区规划有 会所、幼儿园、商业街，配套较集全；私家山顶公园；设有入户花园，赠送面积较大劣势：容积率高达4.3，影响居住舒适度；户型以中大面积段为主，购房者压力较大。广告主题：城就非凡,祥云碧峰华府,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,准备入市项目情况,产品：124三房；141四房；156五房；均价：（二期预期）37003900元/（毛坯）优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；靠月桂湖及莲
10、花山公园，景观资源丰 富；户型双阳台设计，采光通透性较好。劣势：容积率较高；户型产品单一，且以大面积段为主，购房者压力较大。,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,嘉和山水龙城,准备入市项目情况,产品：101-121三房；146-170四房；均价：（三期预期）36003800元/（毛坯）优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；两梯四户设计，皇家英伦古典建筑风格劣势：产品单一；生活配套缺乏，包装推广不到位。,盛世豪园,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,准备入市项目情况,产品：86两房；105-125三房；均价：（二期预期）36003800元/（毛坯）优势
11、：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；属CLD核心位置，物业升值潜力较大；品牌物业管理。劣势：容积率较高，建筑密度大，影响居住舒适度；产品比较单一。广告主题：鸿儒博学 达通天下,鸿运花园,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,准备入市项目情况,产品：134-156三房；151-159四房均价：（二期预期）38004000元/（毛坯）优势：地处新行政中心，临近市府可享用市政资源；交通便利，配套完善，大型城市综合 体，物业类型包括住宅、商业、写字楼、中央公园、酒店及会所配套；劣势：一期多层及小高层纯中大户，产品选择性断链。广告主题：让城市生活更精彩,英德新天地,Part 2英德
12、市房地产市场分析/区域房地产市场分析,准备入市项目情况,产品：98-125三房；142四房；均价：（二期预期）37003900元/（毛坯）优势：项目位于和平北路，传统商业街，周边配套成熟，交通便利。劣势：容积率较高，影响居住舒适度；小区内园林规划有限，绿化率较低，物业管理不够成熟。广告主题：都市中心 新生活 心感受,盛华豪苑,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,准备入市项目情况,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,在售项目的开发水平和展示水平参差不齐,较好,较差,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,市场供应的主力户型为110方以上的中大面积
13、单位,从各面积段看，市场主力户型集中在110-160，占60%，170以上户型多为复式单位，约18.7%；而70以下的户型，比例仅占0.6%；,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,120以上的大面积单位需求最旺，但小户型单位需求开始增加,从过去两年成交面积分布可知，小户型产品占市场份额最小，市场需求不大，但10年开始小幅上升，刚性需求人群体增加。市场需求最旺的产品集中在120-160平米及160平米的大户型，二者占总成交量七成以上。,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,成交客户主要来自城区，周边镇富裕人群开始入城置业，对广州客的吸引力偏小,英德全市共辖23个
14、乡镇和一个街道行政区，近年来周边大站、黄岗、连江口、望埠、云峰、大站等镇区富裕家庭涌入城市置业，加快了英德市城化进程。,城区,Part 2英德市房地产市场分析/区域房地产市场分析,主力成交客户来自市区精英阶层，投资客数量较少,英德属于三四级城市，且受区位制约交通较不便，因此主要以市区客户为主,他们来自各企业的主导者或各行业的精英；辅助客户主要以周边镇区乡镇领导、公务员或在外工作者；投资客主要以经清远、广州客户为主，数量非常少。,Part 2英德市房地产市场分析/后续供应情况,2011年的供应量高达46.8万方，库存压力和竞争压力剧增,2011年供应18.6万方，但上半年仅成交7.2万方，库存高
15、达11.4万方，加上未来2年市场供应接近60万方，市场的竞争将非常剧烈。,Part 2英德市房地产市场分析/小结,本案审视,3,项目区位分析项目本体分析,Part 3本案审视/项目区位分析,项目处于中心城区核心地段，城市北向发展轴上,项目北临城市道路富强路，西侧为建设路，东为迎春巷，生活配套成熟，交通便捷。未来英德向北发展中央商务区，项目正处发展轴上，发展前景非常好。,万峰广场,中心城区,未来CBD,未来CBD,发展轴,Part 3本案审视/项目区位分析,周边生活、休闲、商务和交通配套齐全，宜居宜商,商业街,步行街,休闲广场,百货,购物中心,游艺城,Part 3本案审视/项目本体分析,本案的规
16、模小，容积率超高，居住的舒适度欠佳,项目效果图,Part 3本案审视/项目本体分析,地块现状仍为破旧村屋，四至的环境较差，市场形象需要重塑,Part 3本案审视/项目总结,项目属性：,中心城区 核心商业地段 小规模 高密度 商住项目,项目发展建议,4,Part 4项目发展建议,住宅,选取标准：规模接近区域相近,Part 4项目发展建议,本案竞争项目建筑类型均以高层为主，作为城央核心商圈物业，本案可以站在更高的高度规划设计，拔高形象；竞争项目的产品同质化严重，中大面积户型为主，考虑本案12.9的超高容积率，主力产品的面积应该有所下降，产品类型可以更加丰富，以满足城区不同目标客户的需求；竞争项目卖点上的创新比较缺乏，本案除了要展示硬件方面的优势，同时更要在软件方面塑造亮点吸引客户。,住宅,Part 4项目发展建议,项目周边的商业业态比较丰富，涵盖购物中心、生活百货、步行街、商业街等，市场空间较小，因此，建议本案开发的商业不宜太多；从不同楼层商业的经营状况来看，首层临街商业最旺，其次是二层商业，三楼以上的商业基本 不成功，因此，建议本案的商业控制在两层以下。,商业,谢谢！,
