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1、康养地产运营及盈利模式专题研究,康养地产概念,康养地产建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生的理念及方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。,自然资源、人文资源,老年化市场、房地产市场,休闲产业、旅游产业、文化产业、健康产业、养老产业,养老政策、旅游政策、金融政策、房地产政策、税收政策等,发展阶段,目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中,第一阶段传统养老院形成条件 老龄化初期运营主体 政府社会保障 社会保障水平低,第二阶段老年公寓老龄化中期政府+开发商政府给予一定支持,第三阶段老年社区老龄化加剧开发商为主社会保障体系完善,康养五
2、大分类模式,国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：,养生养老模式,康疗型养生养老,居家式养生养老,异地养生养老,农家休闲养生养老,立体化养生养老,康复型养生养老,疗养型养生养老,“季节性”养生养老,“候鸟式”养生养老,异地购房养生养老,综合性养生养老,康疗型养生养老,嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体,产品特色,典型案例,用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得,区位环境：依山傍水，生态资源良好；,务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。,台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达
3、国际健康城,康疗型养老住宅的功能体系,居住功能,学习交流功能,针对客户运营主体运营方式,功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的老年人为主。以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服,医疗护理功能,休闲娱乐功能,康疗型养生养老,案例链接：台湾长庚养生文化村,用地性质区位环境产品特色功能体系客户运
4、营主体运营方式,非居住用地位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨询和医疗服务银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩的社区活动完善的社区功能，包括超市、银行、书店等入住客人：年满60岁的老年人游客：13岁以上台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构捐助出租：分长住与试住体验；养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁以上人士均可参加场地出租：提供多功能会议场所，可提供,企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流等活动使用,家居型养生养老,在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销
5、售的经营方式,产品特色,用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取；区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然；功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念,层面，仅为老年人提供基本的社区服务。,养老居住,社区医疗、文化娱乐等普通养老服务功能,基本社区服务功能,地产大盘,针对客户运营主体运营方式典型案例,主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。开发商不受用地性质限制，住宅直接销售。绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓,家居式养老功能,家居型养生养老,西城,东城,孝贤坊,案例链接：绿地21世
6、纪孝贤坊,用地性质,居住用地,区位环境产品特色功能体系客户运营主体运营方式,社区建有大面积的中心湖泊及绿化树木群，营造纯天然森林式的居住环境孝贤坊与其他社区内其他组团互补共生，依托彼此功能配套，塑造不同风格组团，打造以养老为功能特色的城郊新城考虑老年人的特殊需求，建造无障碍设施医院，文化馆，餐厅，超市等配套设备齐全55-65岁年龄段的上海地区高收入且身体健康的群体绿地集团住宅直接销售。建造住宅的同时引入了众多老年人必备的配套设施，如同济大学附属医院等，从而自然形成一个市,场话运作的养老社区,异地养生养老,非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游和养老相结合，灵活性强
7、,产品特色,用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得；区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；,功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强,异地养生养老的功能体系,居住功能,休闲度假功能,投资功能,针对客户运营主体运营方式典型案例,针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保持良好的联系开发商直接销售大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘,异地养生养老,农家休闲养生养老,养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式,产品特色,针
8、对客户,用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权；区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源；,功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。,农家休闲养老的功能体系,居住功能,瓜果采摘,绿色农家膳食,农村文化体验,运营主体运营方式典型案例,以开发商为主，社会机构协助出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户江苏生态农庄、浙江城仙居,农家休闲养生养老,案例链接：浙
9、江城仙居,用地性质区位环境产品特色功能体系客户运营主体运营方式,集体土地位于山水景区，有农业休闲资源让城市人体验“候鸟式”生活，通过采摘蔬菜，农家餐饮等乡村休闲度假方式，让心灵回归自然，回归纯朴，深度体验田园生活上海，杭州等地年龄在50-60岁的中高收入的老年人联众集团，由赛伯乐中国投资基金、杭州市政府创业基金、上城区政府创业基金及自然人共同持有结合乡村休闲度假等市场需求，通过自建、收购、合作、租赁等经营方式，底层用于农民自住，将24层经营权出售给养老客户，,使其获得使用权，并吸引风险投资注资，借鉴分时度假模式，形成乡村休闲度假网络。,立体化养生养老,综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全
10、方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高,产品特色,针对客户,典型案例,用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件；,功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套,设施。面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低,龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。,北京太阳城、上海亲和源,精神实现功能,休闲娱乐功能,区位环境：安静恬然，有一定的景观资源；文化交流功能,亲子功能,康体养生功能,医疗护理功能,居住功能,休闲
11、需求,服务需,求,立体化养老住宅的功能体系,服务性需求,功能需求,休闲性需求,健康活跃期6064岁,年龄阶段高度护理期75岁以上低度护理期6574岁,精神实现,文化交流,休闲娱乐,亲子,康体养生,医疗护理,运营主体运营方式,民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老,立体化养生养老,案例链接：北京太阳城,用地性质区位环境产品特色功能体系客户运营主体运营方式,居住用地位于北京小汤山，社区周边有绿色长廊、河流、果园、草坪等集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，全程化的养老服务模式，从医院，
12、购物中心到老年大学、酒店、各类俱乐部，提供丰富的配套设施北京地区的高收入老年客户，年龄跨度较大，从50岁的中老年人到80岁以上的老年人均为社区居民宝氏华商经济集团，北京市计委、建委、规划局及昌平区政府各级领导和专家给予大力支持居住形式灵活多样，租售并举，有居家式、租住式、安养式、度假式四种,方式。,五大运营模式,五大运营模式,盈利模式,美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000 人 140 美元/人=224 万美元高尔夫球会费（按
13、1/3 居民入会计）：6000 人 1500 美元/人=900 万美元合计：224+900=1124 万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。,盈利模式,目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。,收费方式,养生养老住宅社区服务的供应及收费方式社区服务内容参照国内外
14、现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：医疗护理方面医院、诊所、社区护理中心体育活动方面适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；休闲活动方面如棋牌、书画、钓鱼等教育配套方面老年大学、图书馆中介资源提供家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等社区活动的组织如各类表演活动、交友活动、聚会等。收费方式费用收取应包含以下方面：日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务内容，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。,研究小结,3,盈利模式:,康养地产收益主要来源分一次性销售收益和长期性租赁及相应养老服务增值收入。,2,发展趋势:,1,运营模式:,目前康养地产项目运营以开发商为主体,采取俱乐部会员制、连锁经营、分时度假、以房养老等模式。,国内康养地产处于第二代单一养老阶段向第三代多元养老社区阶段过渡时期,形成产业链开发运营模式。,
