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1、,金荣泰龙华项目沟通报告,地块分析,地块分析,基础背景：本项目为中小规模、中高容积率，受90/70限制的项目,地块分析,地段价值：以新客站为圆点，形成二线拓展区流动型综合中心商务商旅导向，核心区位带来的城市价值是项目的绝对优势！,依托客运铁路站，将吸引城市内外大量人流；火车站周边会聚集餐饮、超市、药店、旅游特色零售、银行、批发性商业、公共服务等低档次、开放型商业形态，并聚集国内中小企业及地方政府办事处、酒店、商务公寓等。,规划的综合功能区（包含港铁物业）：商住、行政、医疗、娱乐,将依托规划、地铁上盖成为二线拓展区的第二个综合服务中心,上塘路：地铁四号线,包含本项目在内，该区域未来商业量累计达5
2、0万平米，将形成二线拓展区未来外向型的商业核心区,本项目,地块分析,地段价值：以综合商住区、中航项目、鹏润达项目、莱蒙项目为主将在二线拓展区内形成另一个静态型综合中心居住导向,地块一分析：北向临近城市次级干道富国路及东向临近人民路，连接龙华老城区，是人流、车流的汇集道路主要道路，噪音较大；没有具有优势的景观资源。,地块二分析：仅东向临近区间道路，噪音影响相对较小；南向拥有市政绿化带，具备一定景观价值。,地块分析,地块限制：本项目不具备明显资源和环境优势的项目,地块分析结论,结论一：项目的原始属性：发展中城市的非资源型居家项目；结论二：项目的发展属性：项目可以出现多种物业类型组合；结论三：项目定
3、位须符合区域未来需求主流。,区域分析,区域分析,龙华新城规划定位为具有综合功能的城市副中心，未来发展势头更为强劲。,2009年第一批城市规划项目之龙华新城法定图则适用范围：龙坂大道以南，梅龙大道以西，南坪快速以北，龙华和平路以南，以及羊台山和大脑壳山以东生态控制线所围合的地区，总用地面积10.3平方公里。片区的城市发展目标是：建设具有特色与竞争力的城市地区，形成充满活力，并具有良好城市形象的新城市副中心。片区的功能定位：以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心。信息来源深圳市城市规划委员会网站,福田后花园,深圳后花园,城市次中心,都市副都心
4、,城市进化兴奋点1：交通改善07年交通瓶颈完全打开，城市拓展区不再是抽象概念,2007年-梅龙路、南坪快速、新区大道：交通干线陆续建设，让龙华与福田，南山的联系更加紧密。发达的交通网络为城市变都市创下条件。2007年-福龙路：起于香环立交，连接二线拓展区与香蜜湖，成为直达福田的主干道，城市拓展不再是抽象概念。2010年-地铁4号线：南起皇岗口岸，向北延伸至龙华新城中心，进一步加强深港交通联动。地铁4号线，将为龙华片区房地产发展带来广阔升值空间。,区域分析,预计北京-武汉-广州-深圳-香港”客运专线通行后从北京到深圳将由原先的20小时缩短为10小时。预计达到年500万的人次；港澳台、珠三角商旅人
5、流将不必只通过广州进行中转，可以通过龙华新客站实现与全国的联系。,已动工的广深港客运专线将与龙华新客站接驳。未来广深城际铁路有可能增至8线，并与龙华新客站接驳。深圳与珠三角其他城市（广州、珠海、香港）也将进一步加强相互联系，促进整个珠三角区域未来的整体发展。,城市进化兴奋点2：08年配套启动2010年新客站的建成，高速客运专线将影响力扩大到珠三角，全国性交通枢纽地位。,区域分析,城市进化兴奋点3：08年底住宅全面启动片区将成为关外置业的首选区域,区域分析,城市进化兴奋点4：城市发展主轴上龙华新城将成为大深圳城市化主要发力区,区域分析,深圳东西轴向逐步发展充分，未来必然转向以北向纵轴发展为重点的
6、城市发展战略；城市北扩，区域认知将逐渐从边缘转为中心。,目前深圳已形成了以福田中心为核心，多个城市副中心先后协同发展的轴线模式东西轴线上区域得到充分发展。,区域分析结论,结论一：龙华新城规划定位为具有综合功能的城市副中心，未来发展势头更为强劲；结论二：片区交通改善、配套启动、住宅供应放量和城市发展主轴等极大加快了城市进化速度；结论三：龙华新城将成为大深圳城市化主要发力区，将成为关外置业的首选区域。,市场分析,1,3,2,4,5,6,7,8,10,11,12,14,15,玉龙路,A,24,25,26,31,33,35,37,B,C,D,民治大道,38,整体竞争,二线拓展区：城市综合住宅物业依托大
7、型交通配套资源，未来供应以中高密度城市型综合住宅物业为主，将吸引关内大量主流客户群。,1、地铁4号线沿线板块中小户型地铁物业2008起开始放量地铁4号线，轨道交通便捷项目容积率偏高，普遍在2.5-4左右为新兴区域，城市感较强凭借轨道交通，吸引关内首次置业人群及二次置业的换房客户以非拼合中小户型定位为主,2、坂田片区2009年将有多个资源型大盘启动个盘规模较大或为大盘后期，社区及周边环境较好。容积率较低或拥有资源主要针对关内追求居住品质的大户型换房客户典型项目：金光华龙岸/溪山美地园,项目所在片区将继续二分天下，二线拓展区城市综合型物业集中放量，有大量中小户型产品入市；坂田资源型大盘将陆续启动。
8、,整体竞争,龙坂片区09年新增供应量预计约127.21万平米,整体竞争,数据来源：世联地产数据资源中心,龙坂片区2010年推售量预计约135.7万平米,数据来源：世联地产数据资源中心,整体竞争,整体竞争,龙坂片区2011年以后推售量预计约178.6万平米,竞争项目,数据来源：世联地产数据资源中心,项目扫描,09年在售/将售典型项目,金地梅陇镇,万科第五园,万科金域华府,溪山美地园,圣莫丽斯3期,金光华龙岸,金地上塘道,金地梅陇镇,备注：目前在售的单位包含二期、三期和四期，销售均价指目前市场价格，销售率统计截止时间2009.5.10,数据来源：深圳国土局公示及世联数据平台,四期销售情况（入市时间
9、：2008.10）,热销户型分析,为赠送面积,南北通透，高使用率方正实用，动静分区合理高使用率赠送面积局部附设超大双层高阳台，主卧设落地凸窗新风系统，双层中空隔音玻璃,76.78两房,83.51三房,首创四露台设计，赠送面积多户型创新，有利于充分发挥想象力，打造独特个性空间新风系统，双层中空隔音玻璃,金地梅陇镇紧凑型小户型,万科第五园,万科第五园,备注：销售率统计截止时间2009.5.10,数据来源：深圳国土局公示,五期1-3、12栋销售情况（入市时间：2008.9）,万科第五园小高层中大户型,热销户型分析,近30平米舒适主卧4.4米开间客厅，宽敞明亮户型方正，动静分区明显赠送大面积露台,12
10、7平米三房两厅两卫,万科金域华府北区高层（入市时间：2009.1.1）,备注：销售均价指当时市场价格，销售率统计截止时间2009.5.10,数据来源：深圳国土局公示,万科金域华府可改房户型,热销户型分析,为赠送面积,经典实用户型，阳台可改为自然阳光房客厅连接阔绰阳台，拓宽视野，部分单位可看山景户户朝南，新风系统，双层中空隔音玻璃全面家居解决方案设计做到极致,84两房,88两房,经典实用户型，阳台可改为自然阳光房大飘窗，双卫设计，卧室大露台户户朝南，新风系统，双层中空隔音玻璃全面家居解决方案设计做到极致,溪山美地园一期（入市时间：2008.11）,备注：销售均价指当时市场价格，销售率统计截止时间
11、2009.5.10,数据来源：深圳国土局公示,热销户型分析,为赠送面积,南北通透，方正实用动静分区合理，3房变4房多阳台设计，高实用率赠送面积主卧豪华双层调高露台，客厅落地凸窗新风系统，双层中空隔音玻璃,溪山美地园舒适三房,127两房,122三房,圣莫丽斯3期,备注：销售率统计截止时间2009.5.10,数据来源：深圳国土局公示,三期8-10、15栋销售情况（入市时间：2009.3.28）,圣莫丽斯阔绰型三房、四房,热销户型分析,155三房,166四房,155平米三房:赠送超大露台与户内花园客厅主卧开间阔绰主卧独立套房带衣帽间厨房带独立多功能房,166平米四房:赠送超大景观露台与入户花园客厅开
12、间4.5米，主卧阔绰主卧独立套房带衣帽间增加多功能房设计,赠送面积,项目指标：建筑面积：19万平米容积率：2.0,优势：享有原生态自然山景，并可观大面积水库水景；雅园路开通后项目进入性较好；,劣势：局部受华南物流噪音影响；项目产品拼合单位量较大，有一定的销售风险；,项目现在进度情况：设计方案已报建，走中大户型的拼合路线，预计在09年6月推出市场。可能的定位方向：住宅：受9090限制，通过拼合在实现中大户型定位。,6,24,22,27,新区大道,梅龙路,坂雪岗大道,五和大道,地铁4号,地铁5号,项目位置,拼合大户型，豪宅项目,金光华龙岸,项目指标：（两块地块合计指标）建筑面积：约16万平米容积率
13、：2.8-3.0,优势：邻多条干线，项目昭示性较好；品牌物业；,劣势：附近有医院，对影响有一定影响；多面邻路，噪音影响客观存在；,项目现在进度情况：已封顶，预计在09年8月推出市场。定位方向：住宅：产品以2房、3房为主，配合少量4房，主力户型面积集中在60-90平米，不拼合。,6,24,22,27,新区大道,梅龙路,坂雪岗大道,五和大道,地铁4号,地铁5号,项目位置,设计感强，品牌物业,金地上塘道,市场分析结论,结论一：大、中、小户型同时存在，产品线更加丰富，呈现多元化倾向。产品呈现高端化趋势，片区的高端认知越来越明显。结论二：在售平面产品中7090平米（2房、小3房）产品为在各类市场条件下都
14、能保持销量，为相对快速走量产品；110140平米产品（大3房、4房在市场回稳情况下销量较好。结论三：片区两端产品的供应量逐步放大，即舒适享受型产品（别墅+140平米以上舒适型大平面）与小户型产品（90平米以下小户型平面）供应量逐渐放大。,项目定位,经过对市场的分析，根据市场表现及项目入市时的竞争情况来看，世联认为项目可以从以下三个方面入手：,策略一：产品面积区间差异化，压缩面积区间，控制总价，实现现金流；策略二：中大户型主流面积区间，创新物业形态，寻求利润价值；策略三：颠覆传统小户型，以设计创意和空间实用为核心竞争力。,说明：本项目户型定位对两地块进行综合考虑，并结合相关结论做出的初判，在规划
15、设计实际进程中需作出相应调整。,户型配比,近期龙坂市场一手房价格水平,价格情况,龙坂片区近期一手房价格情况分析,近期龙华市场二手房价格水平,价格情况,注：考虑到二手房与一手房之间价格关系，此片区二手房的相对价格估值按照10%上返。,龙华片区近期二手房价格情况分析,本项目价格影响因素主要来自以下三个方面：1、未来政策项目入市时，未来政策很难预测，态势极度不明朗。2、区域发展深圳新客站投入使用将带来大量的人流；轨道4号线将加强深港一体化；片区交通配套的完善；其他配套的完善3、产品力和营销力产品规划、自身配套、发展商品牌等产品力的打造；项目营销带来的溢价空间。因此，本项目价格是综合因素的影响，要视项目入市的相关情况而定。,价格情况,本项目价格影响因素分析,THE END,
