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1、致：江苏恒天置业有限公司,2011年5月,江阴斯波尔地块项目市场研究及产品定位报告（初稿）,报告目录,江阴概况江阴总体发展规划和相关政策江阴房地产市场分析项目潜在竞争对手分析项目概况和SWOT分析项目定位建议,第一章 江阴概况,江阴市位于苏南沿江，总面积987.53平方公里，2009年末，江阴市户籍总人口120.35万人，全市登记外来人口88.4万人。2010年，江阴市辖澄江街道、城东街道、夏港街道、申港街道、南闸街道、云亭街道6个街道，璜土、利港、月城、青阳、徐霞客、华士、周庄、新桥、长泾、顾山、祝塘11个镇，65个社区、4个居委会、305个村委会。江阴连续8年蝉联全国县域经济百强县（市）第
2、一。,1.1江阴与苏锡常地级市（市区）城市指标,【城市规模、城市人口、经济产值】就城市规模、城市人口而言，江阴相当于苏州、无锡市区的1/2，江阴的地区生产总值接近常州市区指标；就人均生产总值而言：江阴要明显高于“苏、锡、常”三大都市，根据国家统计局数据显示，2009年江阴人均GDP达到了142,572元，按当年汇率折算超2万美元。如此速度，江阴将在10年达到台湾经济水平。,（数据来源：江苏省统计局）,1.2江阴市与昆山、常熟、张家港县级市城市指标,（数据来源：江苏省统计局）,【城市人口、人口密度和人口素质】江阴与昆山、常熟和张家港相比，人口总量、人口密度、人口质量（以城市从业人员的总量、从事第
3、三产业人口及乡村从业人员总量为准），为以上三个城市之首。城市人口的密度和人口的质量，将直接影响城市的未来发展水平，江阴应突破县级市行政划区的瓶颈，向更高层次的大都市发展。,1.3江阴市近年主要经济社会指标,【城市GDP和人均GDP】江阴总体经济总量持续快速增长，2010年GDP突破2000亿元大关，人均GDP持续增长，发展之势迅猛。,1.4江阴市近年主要经济社会指标,【人口购买力指标】江阴城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入指标，从2005年至2010年持续上涨。其中2010年城镇居民人均可支配收入30184元，较上年增长11.3%；2010年江阴农民人均纯收入达到14
4、898元，比上年增长13.1%，名列江苏省第一，连续11年成为江苏农民人均纯收入最多的县级市。,（数据来源：江苏省统计局）,第一章、江阴概况,本章小结,江阴（县级市），行政属于无锡市（地级市）；它与苏常（地级市）的地区生产总值和工业生产总值都较为接近；它与昆山、张家港、常熟（县级市）相比，江阴的人口总量、人口密度、人口质量（以城市从业人员的总量、从事第三产业人口及乡村从业人员总量为准），为以上三个城市之首，江阴的经济基础雄厚。近年来江阴经济保持着高的增长，城市化加快发展，人民收入水平也快速提高，为城市的发展奠定了坚实的经济基础。,2.1江阴市城乡统筹规划,城市综合发展板块地区行行政中心，商业服
5、务中心，文化中心和居住位置的中心城区。澄东工业集群板块周庄镇、华士镇和新桥镇集聚以冶金机械、纺织化纤、高档服装、新型建材、机械制造等为主导产业的新型工业城区发展。沿江港口经济板块 长泾镇和顾山镇主要以发展机械制造、能源、重化工、船舶制造等临江产业群。澄南生态农业观光旅游板块霞客镇和祝塘镇以重点发展电子机械、汽车配件、食品加工、都市农业和休闲旅游业，建成工业、现代农业与休闲旅游业的协调发展。城南特色产业板块利港镇和璜士镇以发展成为内衣之乡、毛衣针织外贸基地、特种养殖基地。,2.2江阴总体发展规划,城市规划区：全市区域，总面积988平方公里。（数据来源：江阴规划局）城市规划用地范围：东起江阴市界，
6、西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。规划期限：近期：2002年至2006年 中期：2007年至2010年 远期：2011年至2020年 远景：本世纪中叶。城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。城市用地规模：6600公顷，人均建设用地120平方米。城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。城市空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。城市化水平预测：市域总人口：2020年145万人。城镇人口：2020年100万人。城市化水平：2020年69.0%。
7、,江阴，已经具备中等城市规模。,2.2江阴总体发展规划,江阴城市发展主要方向：向西、向南发展，完善东北随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路中心区外，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。,2.3江阴城市发展215计划,江阴城市发展“215计划”，计划突出功能新提升、居住新趋势、生活新理念、生产新模式。“2”即用两年的时间。“1”即实施100余个重大重点建设工程项目。“5”即推进活力工程、低碳工程、和谐工程、魅力工程、生态工程5大工程。江阴215计划特别强调，提升商业服务功能。加强城市综合体的建设：继续推进新梅豪布斯卡、丹芙春城A地块、城市客厅等综合体的建设。
8、加强酒店服务业、商业、办公等商业金融项目的建设,推进江阴长晟豪生大酒店、凯悦国际金融中心、海澜科技大厦等项目的建设。,2.4经济开发区概况,开发区概况开发区地处中心城区，东长山、香山、凤凰山环抱，西南与城区联为一体，北濒长江。距张家港市区约3公里，张家港市中心20公里。江阴经济开发区成立于1991年，1992年6月启动建设，1993年11月经省政府批准为省级开发区，2002年省委、省政府赋予其国家级开发区的经济审批权和行政级别江阴开发区致力于构建从项目引进 孵化育成科技加速产业化得科技企业成长路线，建设“一城六园”扬子江系列创新创意创业（简称三创）载体。至2010年底，累计建成120万平方米。
9、,本案,2.4经济开发区概况,开发区功能布局高新产业园区新兴产业园区生活居住区新城核心区生态景观区,本案,2.4经济开发区概况,江阴开发区致力于构建从项目引进 孵化育成科技加速产业化得科技企业成长路线，建设“一城六园”扬子江系列创新创意创业（简称三创）载体。至2010年底，累计建成120万平方米。六园简介：扬子江国际生物医药孵化园，拥有集研发、中试、生产、营销于一体的公共技术平台，将形成生物医药的研发、孵化、测试基地。扬子江国际服务外包产业园，主要发展创意、研发和软件外包业务，打造智力密集的创新高地。扬子江科技企业加速器创智产业园，突出产业孵化功能，主要承接创业成果的产业化。江阴高新技术创业园
10、，按照“入驻、入孵、入股”的递进式服务思路，重点扶持物联网、环保能源、生物医药等产业企业孵化。扬子江文化创意产业园，以“动漫城”和“设计谷”为依托，打造中国华东地区创意设计产业的高地。扬子江信息软件园，主要突出软件开发、服务外包、文化创意等功能。,1,6,5,4,2,3,2.4经济开发区概况,经济开发区的发展目标：到2013年，江阴经济开发区将着力打造生物医药、新传感器、文化创意、服务外包“四个百亿级、四个国家级”新兴战略性产业基地。经济开发区主导产业的高端化：荷兰DSM公司、比利时贝卡尔特、以色列化工集团、香港中信泰富、中粮等一大批世界著名公司入驻开发区，形成了电子信息、金属新材料、精密机械
11、等主导产业。经济开发区长期发展规划：经济开发区，以创建国家级生态工业示范园区为抓手，大力建设定山山地运动公园、蟠龙山文化生态园、凤凰源生态休闲胜地，着力打造城市东部的生态景观、休闲度假、教育研究、生活居住的理想区域。确立经营城市的理念，大力培育流量经济、消费经济、休闲经济，增强商贸、商业、商务的集聚力，不断丰富与新兴战略性产业相匹配的城市业态元素，加快提升城市国际化水平。,2.5江阴城市客厅简介,本案,城市客厅概念：“城市客厅”约为2.5平方里的区域,分为A、B、C、三个区域,每个区域统筹兼顾、通过天华轴线整体设计构成了“城市客厅”，是以文化娱乐、体育健身、居住、商业购物、金融为主导功能的城市
12、“客厅”，集聚商机与人气，创造了宜居、宜商、宜游的优良城市环境。,A,B,C,生活LIFESTYLE,A区面积约为50公顷，设置城市公共服务及休闲度假设施，目前有人武部、二中心、高档居住区等。,休闲LEISURE,B区域面积约为45公顷，设置群众体育运动、休闲娱乐和购物餐饮三大功能。包括体育中心和天华文化中心、符合国际标准的市民水上活动中心以及深国投商业中心沃尔玛、1912特色酒吧街区、魔方时代广场等。,商务BUSINESS,C区面积约为33公顷，以商业、商务、高级公寓为主导功能。已建成项目有：海澜国贸大厦、行政事业中心、防爆指挥中心、人民检察院等。在建新项目有：丹芙春城、新中心、豪布斯卡等,
13、2.5江阴城市客厅简介,天华轴线位于锡澄高速公路以东，紧接高速公路江阴市区出入口，毗邻江阴大桥景观绿化带，隔黄山与长江相望。具体是江阴市滨江开发区香山路。天华轴线是连接城市客厅A区、B区和C区的纽带。刚柔相济的天华景观轴线，将沃尔玛购物广场、嘉年华城市广场、魔方时代广场、凤凰城、丹芙春城、芙蓉花体育中心连接在了一起。在景观带天华轴线的沿线，也将规划部分商业，如丹芙春城将于天华轴线旁建造3层约3.4万方的商业广场。,2.6总部经济园介绍,总部经济园位于江阴城东，紧邻锡澄高速江阴南道口，北至新华路，东至东外环规划用地面积686亩，规划总建筑面积120万平方米，分为A、B、C三块，由新加坡GPG集团
14、设计。一期用地306亩，规划建筑面积约60万平米，投资总额约50亿元人民币。园区建成后将集企业总部、商务办公、星级酒店、酒店式公寓、金融保险、商业服务、文化休闲等业态于一体，形成各类总部企业聚集，资本、技术、信息密集，功能配套、设施完善，最具活力和创造力的城市商务和金融核心区。江阴总部经济发展呈现明显的“榕树效应”。江阴总部经济园目前正在新建中，它将集聚区域性总部企业20家，全力打造百亿地区总部经济园。,2.6总部经济园介绍,其中总部总部经济园区中的佳兆业城市综合体情况总部经济园区中的佳兆业城市综合体占地15.8万平米，规划建筑面积约50万平米，项目总投资达44亿元人民币。根据规划设计方案，项
15、目将建成集商务办公楼、五星级酒店、SHOPPINGMAIL、金融街区、专家楼、SOHO公寓、酒店式公寓、中央休憩花园等于一体的现代城市综合体，为江阴市的发展、总部企业的集聚和各类人才的引进提供商务、办公、休闲、居住、餐饮和文娱等多功能、全方位的服务。,佳兆业城市广场一期商业俯瞰效果,佳兆业城市广场开工仪式,2.7国际汽车文化中心介绍,国际汽车文化中心东临外环路，西南至澄杨路、北至芙蓉大道，总占。规划形成“一核、一带、外围中心展开”的规划布局结构.规划年限为2009年到2015年，其中近期为2009年到2011年，远期为2011年到2015年。近期目标：以整车销售和二手车销售为主要业务，打造江阴
16、地区乃至长三角县市一级最大的汽车交易中心。远期目标：形成围绕汽车产业，集销售、交易、展示、维护、政务、休闲娱乐和相应的接待、会务等功能为一体的综合性汽车城，成为周边地区汽车产业链系的核心终端。目标的效益溢出：以汽车及其配套产业为平台，促进江阴城市第三产业的深度发展，并向地方经济和区域经济有效扩散。,第二章江阴总体发展规划和相关政策,随着城市规模扩张，江阴城市空间结构将：从“单核城市”向“一个中心多个副中心”的多中心城市格局转变。江阴215计划特别强调，提升商业服务功能，加强酒店服务业、商业、办公等商业金融项目的建设。政府通过城市功能能级的提升，促进第三产业加速发展。从功能属性角度来看，城市客厅
17、区域兼有CBD与RBD功能，总部经济园区亦有CBD功能。城市客厅与总部经济园将成为未来江阴的副中心，本案位于这两个副中心的辐射地段。；另外在项目周边有正在新建国际汽车文化中心，和金属材料市场。本案位于城市客厅重点打造的C片区周边，是定位商务功能长江路的延伸段，本案可发挥商办优势，进一步完善商务功能。另外城市客厅内已经有新中心、新梅豪布斯、丹芙春城等政府重点打造的项目，同时本案将面临较大的竞争。,本章小结,3.1酒店式公寓市场分析,本案,2,长晟豪生总部一号戴斯国际华府天地,1,4,3,2,1,4,3,3.1.1江阴代表性酒店式公寓概况,江阴代表性酒店式公寓概况长晟豪生环球公寓,地址：五星桥通渡
18、路88号占地面积：27.57（亩）；建筑面积：10.50（万平米）；容积率:4.3土地年限:40建筑类型：地下2层地上39层，1-6层为商业裙楼（配套用房），7-21层为酒店式公寓（在售），22-39为五星级酒店（持有），酒店客房300间左右开盘时间：2010-05-01 交房时间：2012-04-30总套数：387 套（60平米282套，90平米105套）已售套数：173（60平米166套，90平米7套）剩余套数:214(截止2011年4月）房型面积：一房一厅约60平米,两房一厅约90平米主力房型面积：一房约60平米主力总价：约70-90万（60平米）成交均价：12674元/平米装修风格：中
19、式风格,新古典风格,现代风格(可选式、定制）装修标准：豪华精装（3000元/平米）拎包入住停车位：地下1000个物业管理费：公寓5.2元/平方米/月平均去化:14套/月开盘价格：11000元/平米目前成交价格在13000元/平米左右说明：小面积房型已基本售完，剩余套数均已90-120平米为主,江阴代表性酒店式公寓概况总部壹号,项目整体情况：地址:滨江路北侧，通渡北路西侧占地面积:13.11（亩）建筑面积:4.80（万平米）容积率:5.49土地年限:40年;层高:一房和二房公寓3.3米层高；第5层LOFT公寓5.1米层高建筑类型:5A甲级写字楼30000平米、精装酒店式公寓9000平米、精品商务
20、配套6000平米、奢华五星级大堂1000平米其中公寓部分：开盘时间:预计2011年7月（目前尚未开盘）建筑品质:采用干挂石材和玻璃幕墙一体化外立面公寓总套数:170套房型面积:一房79.28平米和58.91平米、二房120.48平米、LOFT公寓50-80平米主力房型面积:一房79.28平米和一房58.91平米目前价格:LOFT毛坯9000元/平米左右，精装酒店式公寓尚未定价装修标准：LOFT毛坯，酒店式公寓精装修停车位:地上地下共1000个物业管理费:2.8元/平米/月酒店式公寓的特点：1.四合院式酒店公寓，500平方米中庭花园，以中庭回廊式理念，实现户户全明通透。2.酒店式公寓的西门大厅精
21、装修,江阴代表性酒店式公寓概况戴斯国际商务广场,地址:澄江中路北侧，香山路东侧占地面积:6.6（亩）建筑面积:2.24（万平米）容积率:4.5土地年限:40 年建筑类型:1-16层为戴斯酒店，17-24层为酒店式公寓开盘时间:2010-04-26;入住时间:2010-12-31建筑品质:中央空调总套数:415套：211套产权式酒店（已售完）+204套酒店式公寓（已售202套）房型面积：一房LOFT53平米（实用面积88平米）主力房型面积:一房53平米主力总价:90万元开盘价格：11500元/平米目前价格:16000元/平米装修标准:精装修停车位:地下45个，文化广场300个物业管理费:3.5元
22、/平方米/月平均去化:16套/月注：戴斯酒店客房同样销售，客房楼层3F-16F、19F-20F，销售价格22500元/平米，包租15年，年回报6%。,江阴代表性酒店式公寓概况华府天地,投资商:江阴雅盛投资有限公司地址:滨江路南侧，香山路西侧占地面积:78.6（亩)；建筑面积:13.50（万平米）容积率:2.6项目总投资：12亿元功能定位：集大型餐饮品牌、时尚休闲娱乐、风情旅游为一体的江阴第一品牌特色商业广场。其中华府天地情况：土地年限：40年;层高：3.6建筑类型:1-5层为生活主题类广场，6-25层为酒店式公寓，4梯4户开盘时间:预计是2011-10房型面积:A户型 建筑面积270平方米 四
23、室两厅三卫 B户型 建筑面积80平方米 三室两厅一卫 C户型 建筑面积约60平方米 一室两厅一卫 D户型 建筑面积约40平方米 一室一厅一卫 A+B户型 建筑面积约350平方米 六室两厅四卫 C+C户型 建筑面积110平方米 三室两厅两卫销售价格:精装修公寓预计在15000元/平米装修标准:精装修停车位:约800个,江阴代表性酒店式公寓概况华府天地,3.1酒店式公寓市场分析市场情况,本案,华府天地总部壹号,2,1,3,长晟豪生戴斯国际,城市客厅,城西,开盘项目：,未来项目：,7,摩卡国际公寓 新长江雅阁 江南尚城,5,6,7,城中,江阴酒店式公寓目前开盘在售项目还较少，主要是长晟豪生和戴斯国际
24、。江阴未来将有总部壹号、华府天地、摩卡国际等高品质酒店式公寓入市，将给酒店式公寓市场带来非常大的竞争。,城东,4,6,5,1,2,3,4,3.1酒店式公寓市场分析,酒店式公寓市场一般分为服务式公寓、酒店式公寓、产权式酒店三种，江阴市场上在售项目主要是酒店式公寓和产权式酒店。,江阴目前高端酒店公寓市场仍处于起步期，仅长晟豪生环球公寓、戴斯国际两个项目在售。,3.1酒店式公寓市场分析,未来2-3年市场酒店式公寓项目上市量明显较大，项目多集中在城中、城市客厅、城西、城东片区,3.1酒店式公寓市场分析,酒店式公寓市场分析小结,3.1酒店式公寓市场分析,从江阴在售楼盘和将要入市的户型来看，主力户型面积集
25、中在60-80平方米，本案酒店式公寓的主力户型面积可以此为参考.另外美桥建议在设计过程中，要充分考虑“户型”和“朝向”问题，这两个因素直接影响“去化速度”和“销售价格”。随着江阴高品质的酒店公寓入市，我们看到LOFT户型（总部一号）、产权式酒店（戴斯）、精装酒店式公寓（长晟豪生）均已得到市场认可，但未来会有众多品牌开发商入驻，多个酒店式公寓将进入市场，酒店公寓市场整体竞争压力增加。,3.2写字楼市场分析,本案,酒店式公寓,新中心中央金座总部壹号芙蓉国际大厦,2,1,4,2,1,3,4,3,江阴代表性写字楼概况,江阴代表性写字楼新中心,地址:长江路与凤凰路的交汇处占地面积:1.53万平米；建筑面
26、积:4.50万平米；容积率:3土地年限:40年 层高：办公3.6米，商铺5米，一楼大堂10米挑高，裙房1-2层中庭挑空建筑类型：1-2层底商12000平米，3层3000平米会所，4-26层写字楼30000平米标准层：1300平米，6梯9户开盘时间：写字楼2010-08-30;交房时间：写字楼2012-10-31建筑品质：写字楼夹层玻璃栏杆、保温玻璃、黄色铝材、金属百叶，奥的斯电梯、大金中央空调、双层真空6+12A+6玻璃等总套数：办公202套+商铺17套（已售165套办公，4套商铺）房型面积：80平米-150平米办公；主力房型面积：80-150平米主力总价：104-195万目前价格：低区办公1
27、2000元/平米、高区办公16000元/平米；商铺32000元/平米装修标准：毛坯停车位:：533个物业管理费:写字楼2.8元/平米/月平均去化:24套/月,江阴代表性写字楼新中心楼盘分析,新中心楼盘优势分析：地理位置优越：位于江阴市政府重点打造城市客厅核心地段，坐拥长江路，向西与黄山路交汇，与锡澄高速一起，形成了市政路和高速组成的立体交通网络，项目周边有市政府、五馆一中心、行政服务中心等政务机构环绕。装修品质优势：奥的斯电梯、大金中央空调、双层真空6+12A+6玻璃、断桥铝合金 等高品质的装修配置。停车位优势：地下1、2层是停车场，设计车位比近1：3，有效解决普通办公楼配比1:1停车难问题。
28、办公配套：地面1、2层规划为1.2万平米的商业，计划引入金融、证券、大型餐饮休闲等商务配套。3层是大型的百富会尊爵俱乐部顶级商务景观会所，楼盘北面有一个4000的空中花园。户型优势：80-300平米不等，可根据客户需求进行自由组合。单套最小开间8.4米，最大开间25米。大厦进门大堂面积达到500平米，挑高10米，精装修所有公共空间。层高优势：3.6米 开发商的品牌效应：江阴城镇建设综合开发有限公司是江阴26年的老牌开发商，在江阴口碑上佳。新中心购买群体分析：美桥市调组在和新中心销售沟通，和同周边人员的市调过程中，了解到新中心有12个整层购买的大客户，其余是一些投资客，购买群体主要有钢铁、服务业
29、、贸易、装修设计等公司和部分江阴本地及周边较富裕镇的投资客群。,江阴代表性写字楼总部壹号,项目整体情况：地址:滨江路北侧，通渡北路西侧占地面积:13.11（亩）建筑面积:4.80（万平米）容积率:5.49土地年限:40年;层高:一房和二房公寓3.3米层高；第5层LOFT公寓5.1米层高建筑类型:5A甲级写字楼30000平米、精装酒店式公寓9000平米、精品商务配套6000平米、奢华五星级大堂1000平米其中办公部分：开盘时间：2010-9-8；交房时间：2012-5-1建筑品质：采用干挂石材和玻璃幕墙一体化外立面；5A智能化系统，网络通讯系统，高层配备15人高速电梯，VRV品牌中央空调系统，2
30、4小时循环高空换气写字楼总套数：400套,（已售280套；剩余120套位于21-27层）房型面积:标准间60平米，标准层1500平米，可自由组合主力房型面积:60平米；主力总价:54万元目前价格:低区办公7000元/平米，高区办公9000元/平米装修标准：简装修停车位:地上地下共1000个物业管理费:2.8元/平米/月写字楼的特点：1000平方米五星级大堂，挑高10.2米；60-1500平方米可分可合空间 购买群体：主要是物流、软件、船舶等企业，以自用为主；投资客购买居少数。,地址:澄康路东侧，环城北路北侧占地面积:6.23（亩）建筑面积:1.296（万平米）容积率:2.8土地年限：40年；建
31、筑类型；层高：3-13层办公3.2米、顶层挑高4.8米；总高:46.4米写字楼、商业（1幢14层的高楼,1-2层为商铺；3-14层为办公）开盘时间:预定2011-6-1（目前处于地基工程阶段）建筑品质：2部峰速电梯，电梯间花岗岩石材地面、花岗岩石材墙面、吸音矿棉板吊顶，5A智能数字系统总套数:14层，总户数约38。其中主楼14层，裙房3层，地下一层。房型面积：180-200平米，标准层3套共600平米，全朝南，带内部卫生间主力房型：180-200平米销售总价：尚未开盘装修标准：毛坯停车位：地下171个，地上33个。物业管理费:未定楼盘卖点：城区核心地段；每层3户全朝南办公房，采光好，较节能。,
32、江阴代表性写字楼中央金座,江阴代表性写字楼芙蓉国际大厦,地址:人民东路和黄山路交界占地面积:10.9（亩）建筑面积:3.85（万平米）容积率:4土地年限:70年;层高:3.3建筑类型:主楼19层,地下2层，地上1-3层为商业底商，4-19为写字楼，标准层1480平米，4部电梯建筑品质：5A全智能化、德国莱茵电梯开盘时间:2009-11-30;交房时间:2010-11-27总套数:68套（已售17套）房型面积:630平米、101平米 主力房型面积:630平米主力总价:819万元价格范围:13000元/平米装修标准:毛坯停车位:地上地下共400个物业管理费:高层1.5元/平方米/月，商铺2元/平方
33、米/月平均去化:1套/月,3.2写字楼市场分析市场分布情况,本案,酒店式公寓,新中心总部壹号芙蓉国际大厦,2,1,3,1,江阴代表性写字楼概况,在售项目,未来项目,中央金座凯悦国际海澜创新大厦佳兆业城市综合体豪布斯卡蓝天房产丹富春城2期青年公社江阴万达,4,1,2,1,3,2,2,3,3,4,5,5,6,6,7,7,11,8,典型已有项目,联合大厦 名都国际 箐英荟 扬子江信息产业园 汇鑫大厦 国际商务中心 海澜国贸汇丰大厦 天福世纪广场 泓昇苑,1,1,2,2,3,3,4,4,5,5,6,6,7,7,20,9,8,8,9,9,城市客厅,城东,城中,城西,10,10,美桥市调组，就目前已经入住
34、办公楼的客户，进行了调查、统计和分析，认为制造业、贸易、物流、装修设计、房地产及信息咨询业是目前写字楼租赁市场主力客户。,海澜国际大厦入住业态以国际贸易、化工为主,海澜国际贸易有限公司 F22江阴华胜演艺服务部 F22江阴瑞辉石油化工有限公司 F22江阴鑫众贸易有限公司 F18江阴古北广告传媒 F18江苏航吉国际货运代理有限公司（12C）海澜国际贸易有限公司（21楼）江阴海澜嘉烨国际贸易有限公司（19楼）捷晟进出口有限公司（18C）江阴东鹏化工有限公司（6F）江阴市金桥化工有限公司（10楼）江苏天水雅居餐饮管理有限公司（6F）江苏远东快鹿物流有限公司江阴分公司（6A-B）江阴瀚房贸易有限公司（
35、7G）,杨子江信息产业园区入住业态以信息文化产业为主,江阴紫光软件技术服务中心有限公司 3F东江阴网新博创科技有限公司 3F西江苏华网汇通信息技术有限公司 1006-1008江阴普尔网络科技有限公司 1003江阴金鑫科技发展有限公司 1002江阴新正计算机信息技术有限公司 1002江阴市皇家洁净科技有限公司 1004江阴海澜软件有限公司 1001-1江阴汇智软件技术有限公司 1009江阴市呼叫中心 江苏网络信息技术有限公司 1004-1005江阴市意昂科技有限公司 1001-1,3.2写字楼市场分析入住公司分析,江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、西区租金目前基
36、本在1元/平米/天,3.2写字楼市场分析租金情况,目前有大量的办公正在新建中，未来市场竞争压力加剧,3.2写字楼市场分析,写字楼市场分析小结新中心、总部壹号和芙蓉国际大厦，均采用现代建筑风格的外立面，高品质和智能化的建筑配置。新中心和总部壹号面积组合较为灵活，可满足不同购买者的需要，楼盘去化速度较快；而芙蓉国际户型面积较大，投资总额较高，楼盘销售速度较慢。建议本案可参考新中心和总部壹号，最小户型面积在60-80平方米，可按需组合，有利加快销售速度。江阴已经入驻写字楼多集中在城中、城东，中心区租金明显高于东区，东区、西区租金目前基本在1元/平米/天，目前有大量的办公正在新建中，未来写字楼市场竞争
37、压力加剧。,3.2写字楼市场分析,3.3 江阴商业市场分析,1,深国投商业中心嘉年华城市广场魔方时代广场,2,3,1,2,3,本案,人民路步行街,东外环路,长江路,调研路段,人民路步行街 东外环路长江路,江阴代表性商业概况,3.3江阴代表性商业概况深国投商业中心,项目整体情况：总用地面积：21759.2平方米总建筑面积：48207.41平方米其中新一城商业部分：3.5万方江阴洲际酒店：1.3万方容积率：1.58,注：其余1023.93平方米为办公,项目整体情况：投资尚：江阴雅盛投资有限公司总用地面积：5.2万平方米（78亩）规划面积：约15万平方米项目总投资：12亿元功能定位：集大型餐饮品牌、
38、时尚休闲娱乐、风情旅游为一体的江阴第一品牌特色商业广场。其中1912特色街区（一期）目标定位：功能上混合40多家各国特色的娱乐、餐饮名店，丰富城市居民和涉外商客的休闲生活项目总投资：3亿元建筑设计：采用人性化尺度的小街区模式设计，充分考虑了交通流线，功能分布和空间效果。竣工日期：2009年；开盘时间：2009年11月28日商铺总套数：255套（剩余5套），销售面积39033.28平方米户型面积：:28-40平米（104套）、70-90平米（74套）、150平米以上（77套）销售价格:1-2层30000元/平米；3层15000元/平米（已售完）；销售方式：包租15年，总房价的25%一次性抵扣.前
39、五年每年5%，后10根据实际经营情况。,3.3江阴代表性商业概况嘉年华城市广场,3.3江阴代表性商业概况魔方时代广场,项目总体情况：地址：香山路西、澄江路北 停车位：800个，并与嘉年华广场、沃尔玛、体育休闲公园(西)地下相通。开发商：江阴鼎阳置业总商业面积：36500平方米；地上四层半，每层5000平方米，顶楼半层为2500平方米；地下一层14000平方米。魔方时代广场，由魔方商务中心、魔方娱乐中心和魔方购物中心三块组，功能定位是以一个商务会所、娱乐和购物综合的广场。据招商人员介绍，项目目前一层招了迪卡侬；二层引进了国美电器；三层部分面积可租赁，可做美容、美发和足浴；四层可做餐饮。三层租金是
40、2元/平方米/天（含物业费）；四层是1.7元元/平方米/天（含物业费）,商圈内主要百货有：华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场，精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等。从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华联商厦三家。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。大部分商场的建筑结构是地下1层至地上5/7层建筑，单层营业面积集中在2000-5000平方米。,江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的老城区,3.3 江阴商业市场分析人民路步行街概况,3.3 江阴商业市场分析长江路概况,国际商务中心,调研路段：长江路（东外环路黄山路）酒店：朋生雅居大酒店（四星级）办公
41、：新建项目有新中心和豪布斯卡；已有办公有国际商务中心和名都国际大厦；未来项目有蓝天房产。住宅：新建住宅有丹芙春春城；老住宅有滨江二村、锦隆二村、大桥一村二村等。政府配套：房管局、行政服务中心、国土局、自来水公司等。,东外环路（滨江东路澄张公路）,东外环路（澄张公路芙蓉大道）,3.3 江阴商业市场分析东外环路概况,3.3 江阴商业市场分析商业分布情况,1,已建商业项目,深国投商业中心嘉年华城市广场魔方时代广场星光百货希望广场浙江商贸城红星美凯龙,2,3,1,2,3,4,4,5,5,6,6,未来商业项目,1,佳兆业城市广场江阴万达广场新华商贸,1,2,2,3,3,7,7,本案,城市客厅,城东,城中
42、,城西,人民路步行街,东外环路,长江路,调研路段,人民路步行街 长江路东外环路,随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路商圈外，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。,3.3商业市场分析,商业市场分析小结随着城市规模的扩张和政府的导向，江阴城市发展方向以人民路为核心，向东、向西和向南发展，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。城市客厅是以文化娱乐、体育健身、居住、商业购物、金融为主导功能；总部经济园是集企业总部、商务办公、星级酒店、酒店式公寓、金融保险、商业服务、文化休闲等业态于一体。商业配套是城市区域发展与功能提升，所不可缺少的部分。
43、城市客厅和总部园区是政府重点打造的两个区域，本案是连接城市客厅和总部园区的纽带，同时本案也要突出商业特色，丰富和完善城东商业功能。,3.3商业市场分析,本案,新梅豪布斯卡摩尔一号丹芙春城馨澄花园御峰,2,4,3,1,5,2,4,3,1,5,3.4住宅市场分析,江阴代表性住宅概况,项目整体情况：地址:天山路南侧,香山路西占地面积：22646.63平米；建筑面积:6.8万平米；容积率:3开发商：上海兴盛实业发展集团楼盘形态：住宅、商业、办公建筑类型:高档住宅30,000平米，25层高层+2层底商；LOFT办公10000平米，7层+2层底商；层高5.4米沿街底商12000平米，2层（局部3层），层高
44、5米，进深15米集中商业16000平米，4层（每层4000米）其中住宅部分：住宅房型面积:A户型3房2厅114-157平米；B户型3房2厅157.94平米 C户型2房2厅84平米；D户型170-24平米 E户型130.12平米；F户型102.35平米 价格范围：尚未开盘,3.4江阴代表性住宅概况新梅豪布斯卡,项目整体情况：地址:江阴市青山路88号开发商：江阴大地置业有限公司占地面积:21.5（亩）建筑面积:3.05（万平米）容积率:1.8土地年限:70年建筑类型:19层的高层住宅和5层副楼商业开盘时间:住宅2011-01-15，商铺2011-01-15;交房时间:住宅2013-06-30，商铺
45、2013-06-30其中住宅部分：总套数：222套住宅（已售56套住宅）房型面积:一房48.41平米,两房90.56平米、106平米住宅主力房型面积:两房90.56平米住宅主力总价:76.97万价格范围:8500元/平方米装修标准:毛坯停车位:地下1000个物业管理费:1.6元/平米/月平均去化:18套/月,江阴代表性住宅概况摩尔1号,项目整体情况：地址:文化东路北侧，砂山路西侧占地面积:125.18亩；建筑面积:30.00(万平米)；容积率:3.5开发商：江阴惠升置业建筑形态：高层住宅、商铺其中住宅部分：建筑类型:高层住宅1、2、3号楼（已售罄），5号楼(未开盘）开盘时间:2009年4月17
46、日；入住时间：2011年12月31日(5号楼开盘时间预计2011年7月）建筑品质:5号楼44层高楼，玻璃幕墙+智能电子锁系统,4梯2户总套数:390套（1、2、3号楼）房型面积:三室二厅143.94平米、173.68平米、256平米、352平米主力房型面积:256平米价格范围:12000元/平米（二手房价格）装修标准:毛坯停车位:地下300个物业管理费:2元/平米/月平均去化:8.5套/月,江阴代表性住宅概况丹芙春城,地址:环城南路南侧，花山路东侧占地面积:19.47亩；建筑面积:3.44万平米）;容积率:2.65层高:2.85米;总高:188米建筑类型:高层住宅、商业（尚未开盘），标准层2梯
47、2户开盘时间:2010年6月24日;入住时间:2012年12月31日总套数:178套（已售169套，目前剩余29楼和30楼部分户型）房型面积:三房二厅111、143平米主力房型面积:三房二厅111、143平米主力总价:144.3-185.9万元价格范围:13000元/平米装修标准:毛坯停车位:地下170个物业管理费:高层住宅1.9元/平米/月平均去化:19套/月,江阴代表性住宅概况馨澄花园,项目整体情况：地址:人民东路北侧,东外环路西侧占地面积:佳兆业项目总共规划占地面积656亩，规划建设总面积约120万平方米；其中御峰总占地面积约4.5万平方米，总建筑面积约9.8万方，由四幢18-26层的高
48、层围合2万余方的中心景观空间组成。建筑类型:4幢高层住宅+底商；层高:3米 其中住宅部分：开盘时间:2011年2月28日；交房时间:预计2012年6月份建筑品质:全无机硅酸盐涂料、高档外墙仿石面砖的外立面，彩色铝合金外门窗，双层夹胶玻璃的阳台栏板钢扶手总套数:549套，（已售221套）房型面积:2房2厅90平米、3房2厅140平米、4房2厅220平米、5房2厅360平米主力房型面积:2房2厅90平米主力总价:99万价格范围:11000元/平米（一次性付款打九折）装修标准:毛坯停车位:662个，85%为地下停车位，非机动车位1164个，配比达2.0物业管理费:高层2.3元/平米/月,商铺3.0元
49、/平米/月平均去化:95套/月楼盘亮点：106米楼超阔楼间距，户户朝南。,3.4江阴代表性住宅概况御峰,本案,新梅豪布斯卡摩尔一号丹芙春城馨澄花园御峰藏品敔山湾新一城,2,4,3,1,5,2,4,3,1,5,3.4住宅市场分析,城市客厅,总部经济园,敔山湾,城中,城西,临港新城,6,6,7,7,未来城中住宅供应量极少，主要向城市周边发展，受政策导向，未来的城东板块，特别是总部经济园周边和敔山湾附近，将是高品质楼盘集聚的板块。,3.4住宅市场分析,3.4住宅市场分析,4.1酒店式公寓市场分析,江阴酒店式公寓市场在售的长晟豪生和戴斯剩余部分尾盘销售；江阴未来将有总部壹号、华府天地、摩卡国际等高品质
50、酒店式公寓入市，将给酒店式公寓市场带来非常大的竞争。,已开盘,尚 未 开 盘,新中心和总部壹号的智能化和高品质办公已经被市场接受，未来将会有众多的写字楼入市，写字楼市场竞争将愈发激烈。,4.2写字楼市场竞争对手分析,正在销售,尚 未 销 售,4.2商业市场竞争对手分析,城市客厅和总部园区是政府重点打造的两个区域，本案是连接城市客厅和总部园区的纽带，同时本案也要突出商业特色，丰富和完善城东商业功能。,5.1项目基本情况,拟选位置：法尔胜光通公司东、定山路西、江阴立臣实业公司南、长江路北、用地面积：28523平米用地性质：商业、办公用地容积率：不大于3.50建筑密积：不大于55%建筑限高：100米
