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1、信阳市固始县怡和新城 项目投资可行性研究报告,信阳中心城市公司 二00九年十月十九日,目录,第一部分：宗地概况第二部分：城市发展情况第三部分：房地产市场分析第四部分：项目定位第五部分：项目整体规划及投资分析第六部分：结论和建议,第一部分：宗地概况,一、基本情况,1、地理位置 宗地处于固始县南部怡和新城内，位于惠民路、新一街、商固路、永和大道围和区域。地块由河南怡和置业有限公司进行土地一级开发。项目在城市中的位置如右图所示：,一、基本情况,1、地理位置 宗地具体位置及周边单位,2、土地面积 宗地面积：总面积490.46亩，分为南北两块，北部地块A 141.46亩，南部地块B 349亩。3、用地性
2、质 居住用地4、规划设计条件 宗地只有部分地块做过规划，方案将参照既有规划条件但不限于该规划条件。建筑密度：28%建筑高度：48米 容积率：1.8 绿地率：25%日照间距系数：满足城市居住区规划设计规范及相关文件要求。建筑退让道路距离：退让新三街6米，惠民路8米，永和大道10米，新二街8米，新一街6米。商业用地比例：商业、教育、金融服务用地比例不超过30%。,一、基本情况,一、基本情况,5、宗地现状：,141.46亩,349亩,街,街,街,一、基本情况,两块宗地大部分为农田，西部边界与商固公路之间有一条灌溉水渠，水渠沿线有民用通讯线路（明线，合作方协调相关单位主动改线）。宗地中间有一条10kv
3、高压线，贯穿南北两个地块（合作方愿意承担改线费用）。宗地A为整片农田，土地平整，形状不规则，其西部部分土地已出让。北部及西部有部分土地（红色部分）已补偿，但尚未报批转为建设用地，面积约24.43亩。宗地B主要为农田，高差起伏最大达3-4米，中间低凹，东西两面较高，东面有水塘；东南角部分地块已出让。南部有部分土地（红色部分）已补偿，但尚未报批转为建设用地，面积约22.06亩。,5、宗地现状：,6、交通状况,一、基本情况,宗地周边道路基本建成，新一街、新二街、新三街、商固路、永和大道为已修通道路，但东边界惠民路尚未修通。宗地距离县委县政府新址约3公里,与怡和新城区的主干道怡和大道距离400米左右。
4、规划中，怡和大道将南延20公里左右，至沪陕高速出口，成为进入市区的快速通道。固始县火车站位于沪陕高速出口东部1公里处。,7、周边环境、配套,一、基本情况,宗地周围目前已建成固始县职业教育中心，但区域发展不成熟，距离县政府新址约3公里，项目周边生活配套设施匮乏，最近的生活配套如下：教育：希望学校（1.7公里），永和小学（规划）、幼儿园（规划）、永和初级中学（规划）；医疗：老城区红星医院（幸福路，4.7公里），妇幼保健院（规划）；金融：老城区工商银行（蓼城大道北段，4.9公里）；商业：较为缺乏，需要到老城区购买，华联超市（4.4公里）；酒店：缺乏，老城区内有维多利亚酒店等星级酒店（5.8公里）公园
5、：老城区秀水公园（县政府新址北部，3公里左右），根亲文化园；娱乐：娱乐设施较少；,一、基本情况,7、周边环境、配套,宗地周边生活配套,电力：市政配套用电已通，为10kv高压；排水：四条东西走向道路，新一街、新二街、新三街、永和大道的排水设施已建成，为雨污混流，由西向东流向怡和大道，排水坡度最小为1%，管径为600-800mm；自来水：自来水尚未通达，已修通至成功大道，距北部地块A约2.4公里，距南部地块B约3.2公里；燃气：燃气尚未通达，已修通至秀水公园，距离北部地块A约3.4公里左右，距离南部地块B约4.2公里；通讯、供热均未实现。怡和置业方面不能确定自来水和燃气等市政配套设施的通达时间。,
6、8、市政配套,一、基本情况,宗地位于固始县城区南部的怡和新城内，怡和新城由河南怡和置业有限公司进行开发。我公司主要通过与怡和置业协商，通过招拍挂取得土地。该公司与固始县政府签订了土地开发合同，主要进行怡和新城的土地开发，对取得开发权、出让条件成熟的土地通过招拍挂出让。固始县土地管理部门代收土地出让金，扣除上缴部分，余额返还给怡和置业。,二、获取进程,1.宗地获取方式,暂定：15万元/亩,2.土地获取成本,第二部分：城市发展状况,固始位于河南省东南端，豫皖两省交界处，北临淮河，南依大别山，是河南省直管县。该县是河南第一人口大县、第一农业大县、第一劳务大县，国家级生态示范区和世界客家人祖籍地。,一
7、、城市概况,固始县东西交通顺畅，境内宁西铁路、沪陕高速，在县城南部贯穿东西、312国道穿越城区；固始县东北部的三河尖乡，拥有淮河水运码头：望岗港码头；该县距离合肥新桥国际机场仅1小时车程。,一、城市概况,近年来，固始县以建设鄂豫皖三省交界区域性中心城市为目标，其城镇建设水平较高，县域经济连续五年跻身中部百强县（市）。2008年，固始县城市框架拉大到近40平方公里，建成区面积32平方公里，常住人口30多万人。全县城镇化率达35%，高于全省、全市平均水平。全县有12个乡镇被确定为国家、省、市重点镇和综合改革试点镇，城关镇是信阳市唯一一个全省综合实力百强镇。,2008年，全县生产总值140.4亿元，
8、增长12.3%；全社会固定资产投资86亿元，增长25.5%；社会消费品零售总额54亿元，增长22.9%；城镇居民人均可支配收入10689元，增长19.5%。县域经济基本竞争力连续五年跻身中部百强，2008年排名第71位。在河南省入围的41县（市）中排名第35位。,二、经济环境,1.固始县经济发展概况：,二、经济环境,从图中可以看出，固始县人口虽然多于济源、鹤壁二市，但固始县的经济总量水平与其他地级城市相比还存在相当的差距。,1.固始县经济发展概况：,2005年2008年固始县宏观经济主要指标一览表,二、经济环境,固始县2006-2008年城镇居民人均可支配收入保持平稳增长，2008年城镇居民人
9、均可支配收入高于周口市，与开封市、信阳市相当。,2006年，固始县全县新建工业项目100多个，工业投资达8.6亿元。全年实现工业增加值26.1亿元。其中重点工业企业80家，增加值8.7亿元，利税3.7亿元。固始县园区经济发展较好，园区经济和产业集群是固始经济增长的重要支撑。该县建设完善了县民营工业城、援生工业园、柳编工业城、中原水暖城等园区，形成了银针加工、粮油加工、茶叶竹木加工、柳制品加工和水暖器材加工五大产业集群。目前，全县销售收入超亿元的工业企业8家，超5000万元18家。拥有国家级产业化重点龙头企业1家，省级2家，市级2家。,二、经济环境,2.固始县产业发展及企业发展状况：,1、城市规
10、划方向 根据固始县城市总体规划2006-2020的编制，固始县将形成以县城为核心，主副结合、星状放射，形成“一心、两翼、三轴、五片区”的城乡一体化的空间格局。站在打造豫东南“金三角”的高度，高标准建设区域性中心城市。2、城市发展总目标 2020年实现城市面积50平方公里，常住人口50万的目标，提升固始作为豫东南金三角的龙头地位，实现固始在鄂豫皖三省交界的崛起。,三、城市发展规划,第三部分：房地产市场分析,2008年，固始县全县房地产投资额达13.98亿元，比上年10.80亿元，增长29.4%。商品房销售面积43万平方米，比上年增加9.8%，在房地产市场面临较大的压力下，房地产投资及销售形势均保
11、持了一定的增速，开发规模持续扩大。房地产市场存在的问题1：房地产市场结构性矛盾突出。经济适用房和90平米以下住宅占商品住房面积38%，距70%的目标差距还很大。2：房地产开发市场秩序不规范。在开发交易环节，部分项目存在随便变更规划、违规开发、虚假广告、房屋拆迁和物业管理不规范等问题。3：土地市场不规范，该县房地产市场存在大量自建房及小规模开发的住宅，严重冲击了该县的房地产市场。,一、固始县房地产市场总况,一、固始县房地产市场总况,从三幅对比图中可以看出，固始县商品房销售面积连续两年超过鹤壁、济源市。2007年商品住宅销售均价高于驻马店、三门峡、周口三市。因此，固始县房地产市场具有一定的发展潜力
12、。,1：受城市规划及开发条件的影响，固始县房地产开发区域集中在新、老城区交界区域，此区域环境及生活配套的成熟度，均优于其他区位。2：该县目标客户群体以公务员（2万余人）、在外创业人员为主，这些客户群体是购房主力，购房是为了改善居住品质及预留子女使用等，比较青睐老城区或新老城区交界处的房产。3：作为县级城市，固始县城市发展程度较低，经济社会发展空间有限，该县富裕阶层大多在本县有房产，倾向于在信阳、郑州等较繁荣的城市置业。4：固始县人口众多，近年来，各乡镇教育资源向城区集中，部分乡镇村居民有到城区置业，以方便子女入学的住房需求。5：固始县各楼盘主要户型为三房、四房，面积为110-160平方米，各楼
13、盘中的别墅类产品销售形势较好。,二、固始县房地产市场需求特征,三、固始县市房地产市场特点,1：固始县城区房地产开发量较大，商品房均价高于驻马店、三门峡、周口三市商品住宅均价，但低于周边地级城市市区商品住宅均价。2：其房地产销售易受外部经济形势影响：2008年商品房销售面积为43万平方米，比2007年下降了33%。3：该县小规模开发的住宅较多；固始县一级土地市场混乱，存在大量已出让的小地块（10-100亩不等），大多被建造成多层或独院住宅，这部分房屋价格较低，多为1000元-1500元/平方米，冲击了固始县商品房市场。4：固始住宅产品形态单一、品质较低：多为普通多层和小高层产品；户型为三房、四房
14、；园林景观效果较差、缺乏规划、建筑标准比较高的产品。5：该县客户买房倾向于一次性付款，当地开发商提供的按揭首付比例较大，最低为40%。,固始县房地产市场区域分布从建设规模、建设水平上看，呈现南北扩展趋势：由于固始县政府之前着力向北扩展，因此商品房主要集中于老城区北部地区，如香樟苑、华府等；凤凰新城项目被批准后，推出了几个大楼盘，如湖畔春天，金色阳光等。,近年来，固始县政府着力推动城南县区发展，该区域与老城区交界处环境优美、交通便利、距离行政文化中心较近，又能利用老城区成熟的生活配套，成为当前的热点地区。随着城市的扩展，城南新区也将成为房地产开发的下一个热点。,凤凰新城,怡和新城,城南新区,四、
15、区域市场分布,当前热点,香樟苑,丽水明珠,日出东方,湖畔春天,代表楼盘,五、代表项目,五、代表项目,固始县房地产市场起步较晚、起点较低。但近年来经济发展迅速；人口基数大，其房地产市场较为繁荣，07年商品房销售面积达64.8万平米，08年受金融危机影响，商品房销售面积下降到43万平米，仍然处于较高水平。该县的一级土地市场较混乱，存在大量面积较小的地块，这些小地块大多被建设成为多层或独院住宅向外出售，在固始县房地产市场上占有较高的比重，冲击了该县的商品房市场。随着固始县城市的扩展，城市功能重新分区规划,老城区拆迁改造困难，新城区配套逐渐完善、可以预见，城市新区会逐渐成为房地产开发的主要区域。,六、
16、市场总结,第四部分：项目定位,一、项目SWOT分析,1、项目SWOT分析,1、宗地位于固始县怡和新城内，处于城南新区范围，交通便利，面积较大，产品组合灵活，随着城南新区的开发建设，市场前景看好；2、城南新区存在自建房问题，会影响城南新区的开发建设水平及速度，影响项目周边市场的成熟；3、宗地所处区域位于城南新区南部，区域发展不成熟、项目周边市政、生活配套设施匮乏，需要较长的市场等待时间；4、固始县房地产市场缺乏高端产品：我公司的高端产品有较好的市场机会。,2、SWOT分析结论,一、项目SWOT分析,1、客户细分与产品匹配研究,二、住宅定位,根据SWOT分析，项目应以差异化的产品策略规避市场的激烈
17、竞争，以森林半岛系列产品为基础，以花园洋房及小高层、高层等特色产品为组合填补市场空白，以品牌、产品吸引目标市场顶端客户，提升项目在市场中的竞争力，用差异化创造竞争优势。客户群定位：公务员、外出创业人员、企事业单位。产品定位：景观小高层、高层，高品质、健康、生态社区，突出产品的品质和功能性。市场定位：固始县最顶级的、最高品质、最高舒适性的享受性住宅。功能定位：固始县顶级享受型居住社区。,2、项目定位描述,二、住宅定位,功能定位：满足小区业主日常生活消费需求。目标市场定位：以社区居民为依托，以周边社区、辐射半径0.5公里或居民步行5分钟范围内为商圈。经营业种定位：服务社区居民日常生活业种。定位依据
18、：（1）项目商业远离核心商圈、周边缺乏商业氛围、商业所能辐射的范围内无足够的消费群量，传统的零售商业很难在此立足生存。（2）社区配套商业的商铺销售难度小、商户经营灵活、市场适应能力强。（3）社区配套商业可随住宅尽快实现销售变现，增加公司现金流。商业体量定位：项目商业初步考虑临街底商，面积约5300平方米。售价预估：项目商业产品预计2013年开始销售，基准售价2800元/。,三、商业定位,第五部分：项目整体规划及投资分析,一、项目规划,1、规划设计要求,规划设计条件 宗地只有部分地块做过规划，方案将参照既有规划条件但不限于该规划条件。建筑密度：28%建筑高度：48米 容积率：1.8 绿地率：25
19、%日照间距系数：满足城市居住区规划设计规范及相关文件要求。建筑退让道路距离：退让新三街6米，惠民路8米，永和大道10米，新二街8米，新一街6米。商业用地比例：商业、教育、金融服务用地比例不超过30%。,2、整体规划及分期,根据项目定位及目标宗地的规划设计要求，可行性研究工作中考虑三种不同的容积率及产品组合，各方案指标如下表：,一、项目规划,二、销售价格分析,（1）住宅基准价格确定：依据集团项目2009年其他地市同类产品售价及固始县当地其他项目产品售价，结合位置、品牌、建标、配套、环境、户型等因素，通过类比量化定价方法，综合确定新项目基准价格。,（2）售价制定：项目整体价格制订:价格制定考虑半年
20、增幅分别为3，按基准价上下浮动10%，作为保守基准价，乐观基准价。,1、定价基础及价格策略,2、工期及销售计划,各方案工期及销售计划详见方案工期表与销售计划表：,根据项目总体开发规模及方案规划，以正常价格半年3%涨幅为例：,方案一,3、各方案在不同价格增幅下的投资收益分析,方案二,方案三,根据价格上涨实现条件，按照正常基准价格每半年3%涨幅对各方案进行分析：方案三利润率最高，总利润额相对较高，但高层比重太大，销售风险较大方案二利润最低，周期较长，利润总额一般方案一利润率第二，总利润也可观，因此在下面的分析中将以方案一（正常基准价半年3%涨幅）为例。,3、各方案在不同价格增幅下的投资收益分析,三
21、、项目成本分析,项目成本分析以方案1（正常价格半年涨幅3%）为例进行重点分析：1：参照信阳森林半岛建筑安装成本，造价取值多层参照三期940元/、别墅参照二期1150元/m2，人防工程参考洛阳结算地下人防工程2200元/m2。2：另考虑到地基处理、电梯设备及安装、未来人工、材料、机械的差价等，建安工程综合价格取定为1181.88元/。,方案1：成本构成表,四、项目敏感性分析,为更清晰地了解项目的抗风险能力及潜在盈利能力，选择土地成本作为敏感性因素对各进行敏感性分析，分析结果如下表：,五、项目现金流分析,以方案一（正常价格每半年3%涨幅）进行现金流分析,从现金流量图分析，现金流出的峰值为1.189
22、1亿元，累计净现金流转正时间为2016年上半年，投资回收期为6.41年。,六、首期投资收益测算,1、整体规划,2、各方案投资收益,在半年涨幅3%的条件下，项目首期盈利能力分析:方案一的税后利润最高，净利润率达到10.06%；方案三及方案四的税后利润率次之，达到8.88%；三个方案税后利润均接近10%。,六、首期投资收益测算,第六部分：结论和建议,项目总体开发风险主要体现在以下几个方面：1、受宏观经济形势影响，房地产行业市场信心不足。虽然09年以来，各种政策如，央行四次降息以及70%贷款利率优惠政策的出台刺激了住宅消费，但总体上看，市场信心并未完全恢复，这些因素对项目短期内的经营有一定程度影响。
23、2：市政配套不能及时完善。怡和新城由怡和置业实施一级土地开发，若企业投入不足，与政府相关部门协作不顺畅，将会导致区域市政配套难以如期建成，给项目开发带来风险。3：项目后期存在经营风险。怡和置业与固始县政府签订的开发合同，承诺对乙方及乙方引进项目区其他投资者实行收费优惠政策，但怡和新城项目开发周期长，在后期，政府政策变化会对项目运行产生不可预料的影响。4：作为县级市场，固始县的低层及多层产品还是主流，通过对三个方案的分析可以看出，小高层和高层基准价为2100元/，其价格上升空间有限，项目中若含有大量小高层、高层产品，会影响税后利润率。,一、项目主要开发风险,通过对项目的可行性研究，我们得出如下结
24、论意见：1：该宗地处于固始县主要发展方向，政府对城南新区的开发，支持力度较大。因此宗地可以作为土地储备，满足集团下一步发展需求。2：固始县客户群体有限，以本县为主，该县房地产市场对高端客户缺乏吸引力。固始地处河南东南端，缺乏对区域经济的凝聚作用，外地客户极少。作为县级城市，其发展空间有限，该县富裕阶层倾向于在信阳、郑州等较繁荣的城市置业、生活。3：老城区及新老城区交界处受目标客户青睐。固始县主要购房群体中创业回乡人员，对区位较敏感，热衷于在老城区或城市建设成熟区域置业。4：综上所述：当前，宗地不具备开发条件。以现在的建设情况来看，城南新区需要3-5年的时间，才能完善区域的市政、生活配套。因此，项目不宜快速开发，可以通过分期、缓缴土地出让金的方式，实现土地储备，减少资金占用。,二、结论和建议,谢 谢！,
