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1、,南京丁家庄物流中心项目策划,与招商引资方案研究,2006年10月,此报告仅供客户内部使用。未经书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,中期汇报提纲,一、现状描述与SWOT分析二、战略目标与问题界定三、解决方案与招商引资项目策划四、盘活王家湾存量资产项目五、城市配送项目六、货交市场项目七、汽车物流项目八、招商引资流程及必备文件,一、现状描述与SWOT分析,1.发展历程2.股权结构3.业务状况4.组织结构5.人员结构6.财务状况7.资源状况8.四平台一中心9.SWOT分析,1 发展历程,2001年3月1日，南京王家湾物流中心有限责任公司成立，注册资本10142.6507 万元。成立背景
2、：王家湾物流中心主要基于政府要求，王家湾是交通部规划的45个公路主枢纽城市货运系统中心站，是省市政府重点规划建设的大型现代化综合性物流基地，是江苏省物流示范企业和全省30家重点服务业企业之一。,2003年3月7日，南京丁家庄物流中心有限责任公司成立，注册资本8000万元。成立背景：物流业是现代服务业的主流产业，物流业在这种产业发展趋势下存在发展机遇，同时，省市政府也要求王家湾扩大规模，此时建设丁家庄是顺应市场和政府要求的。丁家庄物流基地作为王家湾的二期工程，是王家湾未来发展规划的“四平台一中心”的基础，是实现王家湾长远发展战略的要求。,。,2 股权结构,南京公路发展（集团）有限公司，出资352
3、0万元，占34.71%,南京市交通建设投资控股（集团）有限公司出资6222.6507万元，占61.35%,江苏金陵交运（集团）有限公司出资400万元，占3.94%,的股份，为绝对控股出资1000万元，占12.5%,公路发展集团出资1000万元，占12.5%。,王家湾物流中心有限责任公司（出资3000万，占37.5%，为相对控股）丁家庄物流中心有限责任公司,交通产业出资3000万元，占37.5%,司,司,厂,3 业务状况,业务内容,扬子-巴斯夫有限责任公,客户对象金陵拜耳聚氨酯有限公司,三方物流中心货运交易市场物业管理中心采购管理中心,江苏五星电器集团南京普天通信股份有限公司公司乐金飞利浦液晶显
4、示(南京)有限公司武汉神龙汽车有限公司广州华凌电器股份有限公司天津鼎益国际食品有限公司宏基讯息有限公司飞达仕苏宁空调(南京)有限公司金陵帝斯曼树脂有限公司,南京帝斯曼东方化工有限公中石化金陵石化公司烷基苯南京梅山精细化工有限公司红太阳集团公司优利德（江苏）化工有限公司镇江联成化学工业有限公司江苏海外集团张裕葡萄酒中德南京化工一厂,办,财,招,公,务,商,室,部,部,交,通,科,技,4 组织结构,王家湾组织结构图,股东会董事会总经理,监事会,人力资源部,紫危库项目部,战略拓展部,三方物流中心,货运交易中心,综合业务部,基建办公室,采购物流中心,信息管理部,物业管理中心,安全办公室,注：王家湾与丁
5、家庄在具体运作时实为两个主体一套班子。,5 人员结构,王家湾现有员工300人，其中大专学历63人、本科37人、硕士3人；中层管理人员24人，其中硕士2人、本科10人、大专12人,学历大专以下大专本科硕士,人数19763373,比例（%）65.7%21%12.3%1%,6 财务状况,1、资产负债现状,（1）王家湾物流中心负债：2.6亿,资产：3.7亿（2）丁家庄物流中心资产：2.8亿,所有者权益：1.1亿负债：2亿所有者权益：0.8亿,资产负债率：70%资产负债率：71%,项目,6 财务状况,2、收入现状,丁家庄物流基地,2004年收入（万元）,2005年收入（万元）,销售收入信息服务仓储运输搬
6、运装卸租赁其他合计,7687.2876222.6714331.69591269.9102141.9924293.9906100.799810048.3479,10987.8845740.2269336.59682459.753262.1292310.0491128.224015024.8637,7 资源状况,1、土地,王家湾（丁家庄）物流中心共占地1104亩，其中，王家湾物流中心占地104亩，丁家庄物流中心占地1000亩。,2、房屋,项目,建筑面积（M2）,王家湾物流中心,信息楼、海关大楼、F座办公楼,29830.89,丁家庄物流中心,三方物流中心货运交易中心,仓库简易房小专线大仓库别墅,24
7、0001620332819446268,3、车辆,槽罐车普通危险品车普通货运车,4辆12辆10辆,中心,8 四平台一中心,通过此平台的建立，在以停车、住宿、房屋租赁、餐饮等有形服务的基础上，采取货运市场可,货物交易运,运化管理，以客户为关键切入点，引入大型货主客户进入市场，同时引入铁路运输和航运，形,输服务平台,成公铁、公水联运等多元化交易平台，3年内实现日货运吞吐量2000台，达到510亿元的资金,流量。,专业化仓储,通过自建和整合社会化仓储，为商品流通和生产制造业企业提供物流增值服务，形成与货运交,式采购贸易,易平台的联动，同时利用海关监管库、出口监管库和保税库，三库联动，开展进出口业务，
8、带,分销平台,动供应商库存销售，实现供应链管理，改变单一的仓库租赁的传统运作模式。,汽车物流服务平台,平台在提供车辆交易的同时，提供汽车置换、鉴定评估、美容拍卖、零配件采购、整车运输等物流增值服务，改变传统二手交易市场交易主体单一的落后格局，真正形成华东地区规模最大、集聚优势明显的综合性汽车物流服务平台。,信息技术平台,信息平台是现代物流与传统物流区别的主要标志，公司将通过物流信息的标准化，加强GPS、GIS、条形码、RDIF等技术的应用，以信息为载体，提升企业内部物流营运效率和管理水平；同时，以原有的王家湾公共货运交易平台为基础，构建公共性物流信息平台，为社会服务。,第三方物流,公司将以四个
9、平台为载体，重点发展第三方物流，作为王家湾（丁家庄）物流中心发展的核心,竞争力。通过加强与国际知名物流企业的合作，为进驻南京地区不同行业的大型知名制造企业，提供包括配件采购、分销配送、供应商管理库存、快捷通关等全程物流服务。,发展,9 SWOT分析,物流行业竞争加剧服务专业化盈利模式的调整如何开发新客户,玄武湖、宁东货交市场搬迁南京西站搬迁,挑战,匝道开通玄武湖、宁东货交市场搬迁,优势,丁家庄物流中心,机会,南京西站搬迁省市政府政策支持城市空间扩展要求物,流资源整合,土地资源优势：06年底可拿到土地证,长三角经济发展一体,区位优势：交通便捷品牌优势：王家湾的知名度和美誉度资质优势：有保税和危险
10、品运输资质公铁公水联运优势经验优势：有5年物流运作管理经验,劣势,化要求物流业一体化资产负债率过高物流专业人才缺乏管理机制缺乏灵活性信息系统建设不完善政企界限模糊,二、战略目标与问题界定,1.省市领导期望2.交通集团要求3.公司自身战略目标4.问题界定财务角度5.问题1资产负债比例过高6.问题2招商项目缺乏吸引力7.问题3招商引资必备文件不全,1 省市政府期望丁家庄物流基地成为南京市大型公路物流主枢纽并,从战略上和政策上给予了支持,丁家庄物流基地的建设是江苏省和南京市“十一五”规划的重点项目之一，省市政府对基地的建设,提出了要求：丁家庄物流基地定位为汽车整车配送、城市共同配送体系及快速消费和仓
11、储，成为,南京市的大型公路物流主枢纽。,南京市“十一五”规划提出建设物流产业集聚区,省市政府对丁家庄物流基地开发建设的支持性政策,重点建设龙潭物流基地、王家湾（丁家庄）物流基地,、南京空港物流基地及幕燕金属物流中心。龙潭物流,现代服务业是江苏和南京未来发展的核心战略,基地重点依托龙潭港，借助保税物流中心，形成支撑,享受沿江开发等其他相关优惠政策,港口发展的国际物流网络平台；王家湾（丁家庄）物,现代物流服务业的纳税及规费减免,流基地规划建设成为全国性第三方物流中心，占地规,土地资源优惠,模1平方公里；南京空港物流基地重点以空港保税物流中心等为依托，形成以中转为主的腹地型航空物流,道路交通支持,枢
12、纽、华东区域性国际物流中心和快递中心，规划面,给予财政专项补助和奖励,积3.83平方公里；幕燕金属物流中心规划建设成为华,东地区规模最大的现代专业金属物流园区。,2 南京市交通集团对王家湾和丁家庄提出了近期和中远期目标,近期目标,远期目标,建立并完善规范、标准的物流作业流程，加强物流KPI管理；,将王家湾物流中心打造成南京、全省乃至华,通过丁家庄物流基地的运作和信息系统支持，,东地区第三方物流服务的旗舰，提升王家湾物,重点围绕石化、汽车、商贸流通等产业的大客户展开第三方物流服务，3年内吸引各类入驻企,流品牌的知名度和美誉度；,业1000户，自建和整合仓储资源100万平方米，初步建成城市共同配送
13、体系、区域配送体系，通过集约社会资源的方式掌控城市配送车辆500,5年内，初步建成国内主干物流服务网络，实现物流收入20亿，争取占领20以上的市场份,辆；,额；,加快纸业、IT产品及建材的集中采购与分销；,3年内，通过品牌化、信息化、标准化的带动，降本增效，促使企业实现物流收入15亿元；,使分销配送、流通加工、管理咨询等增值服务的比重达到30以上，实现第三方物流向第,2006年允许亏损1000万，2007年达到收支平衡,四方物流的转变。,；,通过对丁家庄等区域的物流运作管理，带动,通过对王家湾和丁家庄土地资源的置换，降低企业运营成本和负债率，扩大资本金，提高综,周边的运输、仓储业发展，最终形成
14、产业集群,合竞争力。,和规模效益，实现10亿元的物流增加值。,3 丁家庄自身的战略目标,应面向国际、国内两级市场，以现代物流理念为指导，以王家湾物流品牌为依托，以信息化为支撑，以货运交易平台、专业化仓储式采购贸易平台和汽车物流服务平台为基础，以第三方物流为核心，建成江苏和南京的物流龙头、华东地区物流业旗舰。实现自身的盈亏平衡，减亏1000万 2006年引入战略投资者投资5000万 丁家庄物流园建设:完成总投资10亿 利润底线为6000万 王家湾家湾整体搬迁置换 完善“四平台一中心”的建设,入,现,金,流,4 存在的问题财务角度分析：主营业务亏损，靠贷款维系资,金链，负债比例过高，公司缺乏造血功
15、能,现金流量分析图,经营现金流 租金 贸易 第三方物流收入：1.50亿,投资现金流 投资收回 投资收益 资产处置所得现金,融资现金流 股权融资 银行长期贷款 银行短期贷款贷款：4.7亿,现金流出,管理费用人员工资购货成本各项税费,对丁家庄的股权投资资本性支出和并购长期金融投资购买股票和债务,偿还银行利息偿还银行本金 支付股东红利,亏损：0.10亿,土地:104+800亩,房屋:*平方米,财务费用:0.35亿,4 存在的问题财务角度分析：丁家庄建设不能重蹈王家湾覆,辙，招商引资通过股权融资是丁家庄物流基地建设的必然选择,资产负债分析图,丁家庄项目最终建成要形成10亿资产,理论上要完成6000万利
16、润,为了规避经营和财务风险,丁家,庄公司投资不宜超过5个亿,其他5亿应吸引战略投资者或招商引资解决。,负债:2亿负债:4.2亿资产:2.8亿资产:10亿权益:5.8亿，其中招商引资5亿，原自有权益0.8亿权益:0.8亿,其中0.3亿为王家湾负债投入,4 存在的问题财务角度分析：经营业务、房屋租赁、土地增值、,股权差价是未来的主要收益来源,损益分析图,项目一、主营业务收入减：主营业务成本主营业务税金及附加二、主营业务利润,加：其他业务利润减：营业费用管理费用财务费用三、营业利润加：投资收益补贴收入营业外收入减；营业外支出四、利润总额减：所得税五、净利润,丁家庄未来收益来源 经营业务收益 房屋租赁
17、收益 土地增值收益 股权差价收益,5 问题1：负债比例过高导致财务费用过高，面临还本付息压力,王家湾、丁家庄一体化来看，负债过高，财务压力过大丁家庄资产负债率=71息税前利润（主营业,每年还息=261200万王家湾资产负债率=70每年还息=2.661560万,务利润）是多少？比较分析,方向,值,取货,6 问题2：股权招商引资项目缺乏吸引力，需根据王家湾与丁家庄,存在的问题一体化考虑,项目定位模糊、缺乏吸引力1.王家湾的问题是如何盘活存量资产,减轻亏损,“四个平台一个中心”与具体项目之间的关系模糊具体项目边界不清晰(eg.汽车项目)项目的盈利能力测算缺乏数据支撑,2.丁家庄是吸引增量做大做强物流
18、主业,附加,增长,第四方物流,第五方物流专业物,第三方物流,工厂和仓库的布局,用户服务、需求预测、情报信息,流培训,第二方物流第一方物流需求方运供应方运输，输，自行送货上门,运输、仓储,搬运装卸、包装,采购、配送、订单处理,与选址、存货控制,7 问题3：招商引资必备文件不全商业计划书、招商对象、招,商力量、招商程序,科学规范的商业计划书是,招商对象不明确,招商程序：如何应对尽职调查,吸引投资者的第一步,1 公司基本情况2 项目建设背景及意义3 区位及空间规划说明4 管理团队5 行业及竞争分析6 优势和机会分析7 业务盈利模式8 投资估算9 融资方案设想10 财务预测11 风险分析及规避12 其
19、他事项,对自身及项目定位的不确定导致招商目标不明确战略投资者、专业物流公司招商力量不足招商部人员共两个,1 公司的基本情况（8个问题）2 公司的组织机构（13个问题）3 固定资产及其他财产的权属证明（7个问题）4 无形资产权利（5个问题）5 公司的经营合同（2个问题）6 融资、贷款与担保（4个问题）7 财务和税务（2个问题）8 劳动人事和工会（5个问题）9 环境保护（3个问题）10 保险（4个问题）11 守法、诉讼和仲裁（8问题）,三、解决方案与招商引资项目策划,1.整体解决方案思路2.招商引资项目策划原则3.招商引资客户分析4.战略投资者运作思路5.物流产业投资者经营思路6.物流房地产开发商
20、收益模式7.三大项目形成理由,1 整体解决方案的思路：盘活存量资产，减少负债比例，增加,经营现金流，加大股权融资比重。盘活王家湾存量资产，,开发丁家庄增量资产,卖地：不推荐置换：不能实现资产的价值最大化盘活王家湾存量资产出让经营权：资产不变，出让经营权整体解决方案货交市场项目城市配送项目的包装,开发丁家庄增量资产,汽车主题房地产项目的包装公铁联运待边界条件明晰后在做决策,t,t,Bt(1+i)t,(B)=t=0,C,n,Ct(1+i)t,t=0,n,2 招商引资项目策划原则：资本收益大于资本成本,在对项目进行财务预测时，将使用成本收益价法进行测算，其数字表达是为：,(B C)=,nt=0nt=
21、0,B t(1+i)C t(1+i),式中：B/C项目的收益成本比Bt项目第t年的收益（货币单位），（t=0，1，2，n）Ct项目第t年的成本（货币单位），（t=0，1，2，n）i基准折现率n项目的寿命年限或计算年限评价准则为：若（B/C1），项目可以接受；若（B/C1），项目应予以拒绝,2 招商引资项目盈利模式构建原则：效益原则效率原则,收入支出的绝对值最大化效益原则,收入/支出的相对值最大化效率原则,公司盈利模式构建原则收益/支出收益-支出项目盈利模式的构建基本上是本着效益与效率兼得的思想项目盈利模式构建从总体上来看，包括 增收与节支、减投与提效两个方面,3 招商引资客户分析,已接触过的客
22、户美国、澳大利亚投资集团美国雷曼卡特国际投资集团美国爱克森国际投资公司美国斯威克投资集团澳大利亚南太平洋投资集团美国高能国际产业集团美国JC兄弟北京办事处英国汇元投资贸易欧洲联盟浙江广厦集团德国V-LINE集团荷兰MOL物流荷兰E&A物流财富香港集团德国黑森州DHL物流德国大众汽车物流法兰克福机场集团华东五金城红太阳集团现代万邦德国宝马汽车别克诚信省供销总社上海日进集团,客户类型战略投资者物流产业投资者物流房地产开发商,通过公司股,票发行，与,公共资本市,场对接获得,发展资金,4 战略投资者运作思路,战略投资者：关注股票溢价,王家湾、丁家庄、龙潭（资源）,战略投资者（资本）,四级增值,五级增值
23、,5000万 5000万危化品运输城市配送项目1亿采购分销 货交,保税仓储,一级增值,三级增值二级增值吸引产业投资基金和过桥基金，做构造盈利模 大企业规模式、编写商，提高盈利业计划书、水平,通过、增得企一步资金,配股发获业进发展,通过并购重组，产业整合做大企业规模,包装3000万利润,获得种子基金和风险投,资资本市场：3000万20倍市盈率6亿3亿5000万2.5亿的盈利空间,5 物流产业投资者经营思路,专业物流公司：关注利润,资本市场上市专业物流公司,MVA市值占用资金,分红获利非上市专业物流公司并,以净资产收购,存在溢价收益,购,丁家庄城市配送项目丁家庄城市配送项目盈利空间提高市场占有率，
24、增大,提高市场占有率，增大盈利空间，增加利润,盈利空间，增加利润,6 物流房地产开发商的盈利模式,增值路径一：土地开发增值盈利,a、房地产开发商通过土地竞拍，取得土地的开发使用权；,b、房地产开发商对竞拍得到的土地进行拆迁、平整、做好“三通一平”；,c、房地产开发商把地块再转让给别的开发商，实现土地开发增值。,增值路径二：地块规划设计增值,房地产开发商对拥有的地块进行房地产开发设计业务，实现房地产开发的第二次增值。此外，房地产开发商还可,以利用本身具有的设计能力，对外进行房地产规划设计业务，实行企业的规划设计盈利。,增值路径三：房屋及基础设施建设增值,a、房地产开发商从事房屋的建设，实现房地产
25、开发的真实增值。有的房地产开发企业就是专门以房屋建设为主,要业务，实现企业的盈利；,b、有的房地产开发商除了充实房屋的建设，还从事一定的城市基础设计建设，体现企业更多的盈利点。,增值路径四：房屋销售或出租增值,a、房地产开发商从事商品房的销售，是实现房地产开发的价值、收回房地产投资的重要阶段。有的房地产企业,专门从事商品房的销售活动，包括二手房的销售，以此实现企业的盈利；,b、有的房地产开发商除了房屋的销售，还留出一定的房屋从事房屋租赁经营，保证企业长期的盈利。,增值路径五：专业装修增值,房地产开发商完成商品房的销售后，还可以从事房屋的装修服务，为企业提供更多的增值空间，以此实现企业的,盈利。
26、现在有不少的专门从事家居装修服务的企业，以实现密集型的增长。,增值路径六：物业管理盈利,a、房地产开发商完成商品房的销售后，还可以从事物业管理服务工作，在为业主提供舒适生活空间的同时实现,企业的更多的盈利。,b、房地产企业还可以充分利用自身物业管理的优势，接管别的房地产开发商的楼盘，为企业自身发展提供更多,的增值空间。,增值路径七：以房产为基础的多元化经营,a、房地产开发商可以依托自有房屋，从事与房地产有关的多元化经营，例如：从事餐饮茶社旅社等业务、从事,超级市场等百货经营业务，在为业主提供舒适生活空间的同时实现企业的更多的盈利；,b、房地产企业还可以充分利用自身在房地产开发经营方面的优势，从
27、事建筑材料、装饰材料贸易等业务，实现,7 三大项目形成理由,1、盘活王家湾存量资产项目王家湾与丁家庄负债问题必须一体化思考王家湾止亏丁家庄建设2、王家湾城市配送项目城市配送需求旺盛王家湾的品牌优势丁家庄的区位优势3、丁家庄汽车城项目（二手车交易市场）二手车交易市场前景广阔丁家庄区位优势明显填补南京市场空白4、公铁联运项目待边界条件明晰后在做决策,四、盘活王家湾存量资产项目,1、王家湾的困境：财务状况及其原因2、解决问题的思路：卖土地、置换、增量投资（3ppt）3、三种方案的利弊分析4、增量投资方案的实施步骤：障碍包括相关利益者分析（市政府、集团、公司、海关、商检、口岸委等）5、盈利模式和经济评
28、价：b/c6、主营业态的定位、功能描述、规划设计（客户是谁？）7、开发模式及资金筹措7、需要政府协调的事项天津保税区案例,1 现有方案及存在问题,方案一 整体挂牌出让收益约12990.22万,存在的问题：,根据测算目前王家湾土地的价格可以达到230万/亩左右，可出让土地90.63亩，总的出让价格大约在2.1亿元左右。其中减去：,1、从测算的收益来看，这两种方案的收益都不能平衡目前王家湾已形成的3个亿的负债；,1、土地出让相关的税费，比如营业税、增值税等一些费用；2、拆迁费用、违约金、公司搬迁费用以及其他,2、不论是挂牌还是置换都是土地一次性出让，没有真正实现这块土地的价值最大化；,不可预见费用
29、。,3、从王家湾自身发展角度,这两项的总计费用大约0.79亿元。,看，土地资源已经成为了企业发展的核心资源，一次性出让不利于企业的可持续发展。,方案二,置换,收益约15812.84万,4、土地出让后，收益是否能,因为置换不通过土地交易中心挂牌，即省去了土地交易的各项税费，收益的获得要比挂牌出让要大。,留在王家湾，留多少还是未知数。,2 新方案：王家湾保留土地所有权，增资开发，通过房租收益止亏,新方案的理由,1、从政策上来看。根据江苏省和南京市的“十一五”规划，大力发展新型制造业和现代服务业是未来的产业重点。南京市已明确要通过科技创新形成自主知识产权和核心竞争力，做强做大新型制造业和现代服务业。
30、为此，市政府办公厅出台了关于加快都市型产业园区建设的若干意见，鼓励和支持企业利用优质存量资产发展都市型产业，包括软件业、创意产业、生产型服务业和科技创新基地等。在文件中目前己把10家老厂区列入“南京市发展都市型产业园区重点推进项目”，并且在政策方面给予重点的支持，即同意将工业用房进行改造和扩建，用于OFFICE出租；2、从该地块的土地增值潜力来看，位于主城区东南核心地块，紧靠钟山风景区，周边交通便利，配套完善，区位条件优越；3、从王家湾的可持续发展来看，保留土地所有权，出让经营权，可以带来稳定的现金流，为王家湾今后的发展提供资金支持；4、从王家湾现有业务来看（依据提供的财务数据），物业出租业务
31、的盈利情况最好，最稳定，并且出租价格还在逐年提高。,1,2,3,4,6,3,7,8,9,2006年1月26日南京市经委下发的关于南京市发展都市型产业园区重点推进项目表,序号,企业名称,项目名称,项目总 项目占用投资 土地面积（亿元）（平米）,“十一五”末园区实现销售收入（万元）,“十一五”末园区实现利税（万元）,从业人数（人）,晨光集团熊猫集团金城集团华东电子,“1865”都市产业园区开发生产服务业要聚区金城科技创意产业园华电都市产业园,待定203.630,21000011800200000160000,待定40000012000065000,待定500002000013000,待定50000
32、1380,5,长江电子机电产业集团,南京长江科技园南京顺天世界之窗创意产业园,50.5,4600026640,20000070000,2000010000,30003000,南京汽车集团有限公司,江苏文化产业园红山路汽车服务贸易产业园中央路商业地产开发（总部经济、创意、文化休闲等）,0.110,666001100095000,500000,100000,3000,10,中电科技（南京）电子信息发展有限公司三乐电器医药产业集团,生产性服务业集聚区生产性服务业集聚区三乐商务中心都市型工业园三乐科工贸服务区都市型工业园三乐科技创新大厦现代医药贸易中心（南京白敬宇制药有限责任公司）,0.60.10.2
33、0.90.5,200003700520001300037962,40000070000100000150000,6000100001500020000,98500030001000,5、出租收益的测算,根据王家湾提供的数据，该地块以容积率1.1来测算，现有三幢大楼建筑面积29830.89平方米，剩余地块还可以建36633.64平方米的建筑，总共可以出租的面积大约在6.64万平方米。我们分别取1.3元/平方米/天至2.0元/平方米/天（上限）来测算其利润增长的空间。（测算前提：海关商检搬走）出租价格（元/m2/天）,项,目,1.3,1.4,1.6,1.8,2.0,出租毛收入（万元）,2838.3
34、7,3056.70,3493.38,3930.05,4366.72,（出租率90%）,利息（万元）,2349.51,2349.51,2349.51,2349.51,2349.51,（按现有3亿负债,加上建设0.7亿。利息6%来测算),其他费用（万元）,64.38,66.57,70.93,75.3,79.67,（人员工资、办公费用等）,租赁净利润（万元）,424.48,640.62,1072.94,1505.24,1937.54,五、王家湾城市配送项目,1.城市配送的内涵2.城市配送的前景3.城市配送的必要性4.城市配送的可行性5.城市配送项目包装6.城市配送项目业务方向,1 城市配送的特点及功
35、能用户小批量、多样化需求与厂商大,批量、专业化生产矛盾的产物之一,矛盾,用户小批量、多样化,配送中心,厂商大批量、专业化,配送中心就是从事货物配备(集货、加工、分货、拣选、配货)和组织对用户的送货,以高水平实现销售和供应服务的现代流通设施。,流通行销的功能,仓储保管功能,分拣配送功能,流通加工功能,信息提供功能,流通行销是配送,商品的交易买卖,在配送中心里另一个重点,配送中心的流通加,为配送中心本身及上,中心的一个重要,达成之后，除了,就是分拣配送的功能，因,工作业包含分类、,下游企业提供各式各,功能，尤其是现,采行直配直送的,为配送中心就是为了满足,磅秤、大包装拆箱,样的信息情报，以供,代化
36、的工业时代,批发商之外，均,多品种小批量的客户需求,改包装、产品组合,配送中心营运管理政,，各项信息媒体,将商品经实际入,而发展起来的，因此配送,包装、商标、标签,策制定、商品路线开,的发达，再加上,库、保管、流通,中心必须根据客户的要求,黏贴作业等。这些,发、商品销售推广政,商品品质的稳定,加工包装而后出,进行分拣配货作业，并以,作业是提升配送中,策制定的参考，供上,及信用，因此有,库，因此配送中,最快的速度送达客户手中,心服务品质的重要,游的制造商及下游的,许多的直销业者,心具有储存保管,或者是指定时间内配送到,手段。,零售商当作经营管理,利用配送中心，,的功能。,客户。配送中心的分拣配,
37、的参考。,通过有线电视、,送效率是物流质量的集中,或互联网等配合,体现，是配送中心最重要,进行商品行销。,的功能。,1 城市配送的业务流程从业务流程上看，拣货和流通加工是,配送中心的核心环节,配送中心与传统储运业务相比，主要区别在拣货、流通加工环节上，拣货、流通加工作业是配送中心的核心环节。,客户,订单,配送中,接单,订单处理进,拣货补货,流通加工,集货暂存,发货验收,装车配送,心,进货,卸载,货验收,理货,入库,库存管理,加工材料拣选,供应 发货商,2 中国经济高速增长、第三方物流渗透率低以及物流成本占GDP比,重高表明作为物流重要一环的城市配送具有良好的发展前景,经验表明，物流发展与经济总
38、量成正比，与经济发展水平成正比。我国经济的高速发展导致传统,的流通模式越来越不能满足市场多品种小批量的需求。通过建设配送中心，可以扩大经营规模，改,进物流与信息流系统，降低成本，提高服务质量和水平，满足用户不断发展的多样化需求，使末端,物流更加合理，可见，城市配送具有良好的发展前景。,中国第三方物流市场渗透率低，发展前景好,国内工业企业物流配送外包程度低,物流成本/GDP高表明对专业化物流设施的巨大需求,在美国，第三方物流的市场渗透率是8%，在欧洲则是10%，而中国,国内工业企业的原材料物流配送只有18%是通过第三方来,美国近10年物流成本/GDP维持在11左右，而国内的比重近7年维持在21,
39、只有2%。预计未来10年中国第三方,进行的，而制成品的物流配,下上，这反映出我国物流运作水平,物流年增长率将在16%和25%之间。,送由第三方来进行只有16%。,是极为粗放的，社会化、专业化水平,低，经济增长付出的物流成本太高，,第三方物流,自身,同时也表明对专业化物流设施的需求,欧洲美国,8,10,原材料 18,82,21,中国 2,制成品 16,84,11,第三方物流的市场渗透率资料来源：摩根斯坦利亚太投资研究组,工业企业第三方物流配送的使用率资料来源：国际集装箱,美国 中国物流成本占GDP的比重资料来源：美国统计局资料摘要、美商务部美国运输报告，国际经贸消息,3 打造城市配送中心是丁家庄
40、整合公司物流资源、明确发展定位、,形成发展合力的有效手段,汽车物流服务平台,信息技术平台,三方物流中心,货物交易运输服务平台,专业仓储式采购贸易分销平台,城市配送 城市配送整合“四平台一中心”的资源 形成发展合力 明确统一定位,较,高,的,匹,配,度,4 区位、南京地区的业务需求、王家湾的品牌等条件表明丁家庄,做城市配送的可行性,区位：丁家庄的区位优势明显，是南京环城内最后一块大型物流用地。需求：目前南京地区尚没有大型、专业的城市配送中心；零散乱；需求大。品牌：王家湾品牌公司资源,地理 仓库位置 资源,车辆资源,信息系统,仓储配送经验,通行证获取,需求,品牌,地理位置仓库资源,关键成功要素,车
41、辆资源信息系统仓储配送经验通行证获取,？,？,？,需求品牌,以净,资产,购,并,5以战略投资者和专业物流公司为招商对象，关注其利益偏好,包,装城市配送项目，争取招商成功,明确招商对象,战略投资者：关注股票溢价,专业物流公司：关注利润,王家湾、丁家庄、龙潭（资源）5000万,战略投资者（资本）5000万,资本市场上市专业,MVA市值占用资金,分红获利非上市专业物流公司,危化品运输采购分销,城市配送项目1亿,保税仓储货交,物流公司存在溢价收益收购,包装3000万利润资本市场：3000万20倍市盈率6亿3亿5000万2.5亿的盈利空间,丁家庄城市配送项目盈利空间,丁家庄城市配送项目提高市场占有率，增
42、大,提高市场占有率，增大盈利空间，增加利润,盈利空间，增加利润,6 从全球的角度来看，没有哪家第三方物流公司能够在多个地区,成为多种行业的物流提供商,消费品,地区U.S.,汽车Ryder,电讯Cellstar,公用事业Ryder,耐用品Ryder,零售Exel,食品Exel,办公室Caliber,电子/高科技Menlo,SchneiderCTIPenske,BrightpointGTE SupplyNorth,Menlo,Menlo,Supply,Asia,UFreight,MSASUFreight,ACSMSAS,UFreightMSAS,UFreight,ACS,Europe,Frans
43、MaasExel,ExelT&B,Frans MaasExel,Danzas,S.America,Ryder,Cotia,DDF,CotiaDDF,DDF,资料来源：埃森哲,行,业,6 丁家庄根据资源、经验等条件选择电子、酒类、危险化学品等,为主要行业，以代理和批发作业模式建立城市配送中心,食品,日用品医药电子电器生鲜汽车零配件服装危险化学品,单纯配送,酒类Pc等,代理配送,酒类Pc等,批发配送,服务的范围：商流与物流的结合程度,六、丁家庄汽车城项目,1、发展前景2、总体规划、分步实施3、招商对象选择,销售量（亿元）,年份,1 国外目前每年二手车的交易量是新车的23倍，国内的二手,车交易量以年
44、均复合增长率20%以上的速度增长,发达国家二手车交易现状,中国汽车流通协会统计显示，在发达国家，80%以上的初次购车者都选择二手车，每年二手车的交易量是新车的23倍,在整个汽车行业链中，除了新车生产外，新车下线后的检修、配件、金融保险、二手车销售等服务利润能够占据整个行业利润的80%。,我国二手车交易现状,2006-2010年二手车交易量预测,新浪汽车频道与新华信市场研究咨询有限公司日前进,行的一项关于二手车的网络调查中显示，79.5的被调查者,1600.00,会考虑购买二手车，仅有20.5的被调查者表示不会考虑购买二手车。选择二手车的原因有：二手车保值度高、受经济条件制约、临时用一段时间，作
45、为过渡。自2000年以来，中国二手车交易量保持20%以上的年均复合增长率，2004年全国二手车交易量134.08万辆；2005年全国二手车交易量145.02万辆。2006年1至7月二手车累计交易101.54万辆，同比增长29.96，增幅比国产新车销量高出5.67个百分点。再次超过新车增幅。其中轿车交易量达44.47万辆，同比增长55.77。假设今后每年以20%的速度,1400.001200.001000.00800.00600.00400.00200.000.00,594.58,743.23,951.69,1370.441142.03,增长、保持每辆车3.28万元的均价，则至2009年二手车市
46、场,2006,2007,2008,2009,2010,年交易额将超过千亿元。专家预测，2010年我国二手车交易量将超过400万辆，,交易金额将超过1400亿元。即使仅从1400亿元中分得20%，,其收益亦相当可观。,资料来源：二手车中国网,这几年，南京二手车交易都以25%的速度递增。仅去年，南京市场上的二手车年交易量就已经超过2.5万辆，交易金额达10亿元左右，上交税收超过200万元。,1、单体建筑设计；,2 需要根据二手车市场的功能调整规划，一次规划到位，分段招,商。先从二手车交易市场入手，逐步增加内容,总规设计,建筑设计,景观设计,室内设计,1、总平面图；2、景观分析；3、功能分析；4、道
47、路分析；,1、主辅形象入口；2、建筑内部结构设计；2、景观绿地；3、建筑外立面风格设计 3、景点园艺；4、道路及管网；,除出租的建筑室内空间作简单装饰外，重点对展览中心、办公等公共空间做装修设计。,5、各功能区域土地利用分析。,5、场地外围设计5、照明安防等设计。,S,3 汽车销售和基于销售而产生的增值服务是以后的业务重点,丁家庄汽车城,汽车销售,增值服务,精品4店,二,手,车,交,易,技,术,评,定,拉,力,赛,汽,车,美,容,汽,车,俱,乐,部,咨,询,评,估,个,性,化,改,造,4 招商对象首先要选择有经验的经营商,艾普二手车交易,目前全国最大的二手车交易公司。,2000年在北京成立，目
48、前在全国已拥有2家旗舰店，20多家连锁店。主要从事业务：二手车收购、销售、整备维修、质量保证、客户服务等业务，,融合了新旧置换、汽车信贷、汽车拍卖、汽车租赁等多种现代汽车营销技术。,“五统一”原则：统一经营理念、统一资源管理、统一技术规范、统一服务标准、,统一品牌形象。,利润来源主要是加盟店和直营店的，其中包括：二手车收购及销售、零部件供,应、旧车维修整备、旧车保养等。,盈利渠道有两个：一是自行投资建立二手车直营店。二是吸引其他社会力量成为艾普二手车连锁店。,七、招商引资流程及必备文件,投资者视角招商引资要点商业计划书大纲尽职调查必备文件,1 国外物流企业在国内选择合作者的考虑因素,国外物流企
49、业希望中国合作伙伴能够带来以下方面的优势：整体上更为快速地进入市场；与地方政府和中央政府的关系；在中国的网络能力；在中国的客户关系；,外国物流企业的优势：整合的物流解决方案；对某一具体行业领域的深入了解；国际网络能力；跨国公司客户关系以及管理技巧。,本土优秀人才。外资企业选择国内物流企业主要的四个标准：1、合作方资质,2、网络能力3、关系网4、战略吻合度,（这四个方面中期汇报会有详细的分析说明）资料来源：2005年美世管理顾问,2 招商引资要点,1、客户的选择、判明投资动因2、签署保密协定、提交商业计划书3、商务谈判4、项目投资的详细预算5、尽职调查6、法律合同,3 商业计划书,商业计划书1
50、公司基本情况2 项目建设背景及意义3 区位及空间规划说明4 管理团队5 行业及竞争分析6 优势和机会分析7 业务盈利模式8 投资估算9 融资方案设想10 财务预测11 风险分析及规避12 其他事项,4 尽职调查表,尽职调查表1 公司的基本情况（8个问题）2 公司的组织机构（13个问题）3 固定资产及其他财产的权属证明（7个问题）4 无形资产权利（5个问题）5 公司的经营合同（2个问题）6 融资、贷款与担保（4个问题）7 财务和税务（2个问题）8 劳动人事和工会（5个问题）9 环境保护（3个问题）10 保险（4个问题）11 守法、诉讼和仲裁（8问题）,(二)整体解决方案的思路,卖地；（不赞成）,
