2006年南昌汪氏集团项目市场调研报告1.ppt

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1、谨呈南昌汪氏集团附件A：,本报告是严格保密的。,南昌汪氏集团项目市场调研报告附件1：宏观经济环境扫描附件2：城市发展情况分析附件3：房地产市场判研附件4：消费者研究,2006 GW-06,宏观经济环境扫描,本报告是严格保密的。,2,南昌市,485.62,13.7%,15.6%,南昌市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速发展期,1000800600400,435.1,552.37 20.2%11.6%,770.46641.0216.0%,0.250.20.150.1,20000.0015000.0010000.00,14220.5612306.3410058.95 11019.291

2、1.7%9.5%,16720.4117.6%,0.20.150.1,200,0.05,5000.00,0.05,0,2000,2001,2002,2003,2004,0,0.00,2000,2001,2002,2003,2004,0,GDP,增幅,人均GDP,增幅,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,小于4%萎缩,4%-5%停滞,5%-8%稳定发展,大于8%高速发展,人均GDP与房地产发展关系,0-800US$启动期本报告是严格保密的。,800-4,000US$快速发展期,4000-8,000US$平稳发展期,8000-20,000US$减缓发展期,3,南昌市,人口稳定增长，城市化率

3、（44.2）逐年提高，为房地产业快速发展提供了支撑,全市人口每年增长约7万；市区人口每年增长约8.4万，说明南昌市吸引能力逐步加强，且城市化速度加快,500400300200,432.55170.22,440.7174.68,448.85180.99,450.77196.37,460.79203.73,46.0%44.0%42.0%40.0%,39.4%,39.6%,40.3%,43.6%,44.2%,1000,38.0%36.0%,2000,2001,2002,2003,2004,2000,2001,2002,2003,2004,全市人口,市区人口,752542,443999,城市化率,16

4、%250512,5%,10%,406118,9%257441,6%,全县人口约66万，县城人口24万,661901,14%,75878,2%424376,9%,规划5年后达到29万,905635,19%,187308,4%173069,4%69123,2%,本报告是严格保密的。,东湖区青山湖区南昌县,西湖区高新区新建县,青云谱区昌北区安义县,湾里区红谷滩区进贤县,4,南昌市,产业结构以工业为主，第三产业比重偏低（39.9），使得年轻白领的购房群体比重较低，市场购房主体以成熟人群为主,第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是南昌市的主导产业近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降第三产业比重较低第

5、三产业结构相对稳定，近年变化较小,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,41.90%48.90%9.20%2002,第一产业,41.20%50.60%8.20%2003第二产业,第三产业,39.90%52.40%7.70%2004,27.40%,13.80%,交通运输、仓储、邮电通讯批发、零售贸易,26.90%,13.90%,、餐饮业,16%本报告是严格保密的。,16%2003年,26.80%,金融保险房地产其他服务业第三产业构成比例,17.10%,15.20%2004年,26.90%,5,南昌市,40%,30%,增幅,社会消费品零售总额和人均可支配收入均大幅增长

6、，说明南昌房地产发展潜力较大50%南昌市历年社会消费品零售总额,250200,160.8,179.8,201.1,234.816.8%,0.20.15,20%10%,150,10050,11.8%,11.8%,0.10.05,0%,食品,衣着,家庭设备用品及服务,医疗保健,交通与通讯,教育文化娱乐服务,居住,杂项商品与服务,0,2001,2002,2003,2004,0,20032004,44.94%47.73%,9.44%8.63%,6.54%5.81%,4.61%4.81%,9.38%8.65%,11.58%11.36%,11.56%10.66%,1.96%2.35%,全市社会消费品零售总

7、额,消费品零售总额逐年上升，消费支出主要集中在食品、居住等方面,100009000800070006000500040003000,5733.63924.84,6206.524293.6,7020.64789.2,7793.165078.88,8743.85864.16,人均可支配收入（元）,合肥8610,长沙11021,郑州9364,南昌8744,成都10394,武汉9806,西安8544,20001000,较上年增速,10.6,11,12.2,12.2,7.8,11.9,10.3,0,2000,2001 2002 2003人均可支配收入 人均消费性支出,本报告是严格保密的。,2004,南昌

8、在中西部中心城市中人均可支配收入水平较低，但增幅较大，说明市民生活水平近年来提高较快,6,南昌市,收入房价比南昌市房价收入比攀升较快，已小幅超过合理区间房价收入比,9,89,876543210,7.2,6.8,2002,2003,2004,3000,2113,2259,2567,200010000,2003,2004,2005,商品房售价注：国际上收入房价比合理范围：1:6，国内目前大致范围：1:8,本报告是严格保密的。,7,新建县,万元,新建县近年GDP持续增长，在整个江西省县区范围内处于上游水平纵向比较：新建县历年经济发展状况,新建县2005年的GDP增长速度是19.88%，按照GDP增速

9、和房地产发展关系理论，新建县房地产处于高速发展期，能够支持房地产业的快速发展横向对比江西省内95个县区，新建县的经济在整个江西省处于上游水平,700000600000500000400000300000200000100000,2826088.1%,GDP3038507.7%,年增长率38648533777013.7%10.9%,44132813.6%,53409715.5%,655000 30%19.80%20%10%,0,0%,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,小于4%萎缩,4%-5%停滞,5%-8%稳定发展

10、,大于8%高速发展,横向比较：江西省内95个县区比较,南昌县,青山湖区,西湖区,东湖区,新建县,GDP,1,2,94,95,11,本报告是严格保密的。,8,新建县,5080,26%,元,新建县人均GDP快速增长，房地产市场属于快速发展期,新建人均GDP 基数较小，但2004年-2005年增速呈飞跃式发展，表明近两年来新建经济增长较快新建2005年人均GDP约1212美元，说明新建房地产进入快速发展期，潜力大，发展势头看涨,120001000080006000400020000,新建县历年人均GDP发展状况人均GDP 年增长率58164425 460714.5%10.3%10.3%7.1%,66

11、5414.4%,772016.0%,28%969724%22%25.60%20%18%16%14%12%10%8%6%,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,人均GDP与房地产发展关系,0-800US$启动期本报告是严格保密的。,800-4,000US$快速发展期,4000-8,000US$平稳发展期,8000-20,000US$减缓发展期,9,新建县,66.2,9.37%,70,60,50,新建县户籍人口有较大增长空间,城镇人口和周边乡镇非户籍人口均为潜在购房群体,新建2004、2005年人口没有明显增长，年户籍人口67.5万,其中非农业人口15.1万，5年以

12、后规划人口将增到29万，人口增长还有很大空间,57.947.66%1990,60.534.47%1995,新建县总人口及自然增长率66.53 67.5510.00%0.49%1.53%5.00%0.00%2000 2004 2005,总人口自然增长率,新建1995、2000年、2005年城市化率分别为15，18和22.8，城镇人口比重持续增长,这部分人群将成为住宅消费的生力军县城所属乡镇到新建做生意的人逐年增加，他们处于非户籍向户籍人口过渡阶段，总量在17-18万，也是购房的潜在消费群体,15%,1995年,85%,新建县1995-2005城市化率2000年18%82%,22%,2005年,7

13、8%,本报告是严格保密的。,10,新建县,新建县产业以农业为主，第三产业中房地产业是政府税收的有力支撑,2005年新建产业结构是“一、二、三”型，与其他县区相比，农业是新建县的支柱产业；横向比较的结果同样表明，新建的农业在诸区县中居前列,100%80%,56.7%,新建县历年产业结构变化状况39.0%40.6%39.5%,第二产业所占比重较少，规划中第二产业不作为重点发展产业,60%40%,37.8%,38.0%,37.9%,36.2%,第三产业第二产业第一产业,第三产业中的房地产业前景看好，2004年房地产业上缴利税已占县财政收入的41%；2005上半年房地产业上缴利税达1.8亿元，占县财政

14、收入的53%，房地产业已经成为新建县的支柱产业,20%0%,27.3%2000农业总产值,23.0%2003南昌县1,21.5%24.3%2004 2005青山湖区 西湖区93,96,东湖区97,新建县8,本报告是严格保密的。,11,新建县,万元,9.3%,11.8%,新建县社会消费品零售总额增长迅速,社会消费品零售总额增长迅速，居民消费明显升温,新建县历年社会消费品零售总额,消费热点集中在：餐饮、住房及带动的装饰、装修、家电等相关消费等,100000800006000040000,7.9%,52580,14.1%14.2%60018 67092 76595,15%12%9%6%,200000

15、,644,3%0%,2000,2001,2002,2003,2004,本报告是严格保密的。,社会消费品零售总额,年增长率,12,新建县,新建经济能力在南昌市的占位思考-本县居民购买能力相对较弱，高端客户有限,2004年新建的人口占全市的15GDP仅占6.65，新建县的经济能力不强固定资产投资完成额所占比例较小，有较大发展空间由于新建以农业为主，经济实力决定其购买能力不够强势，仍然需要拉动南昌市人群跨区消费,新建在全市的地位南昌市 新建县人口（万人）448.52 66.19地区生产总值（亿元）770.46 51.23固定资产投资完成额（亿元）322.72 11.56社会消费品零售总额 234.8

16、8 7.66居民储蓄存款（亿元）558.41 27.39新建的人均在南昌的位置,新建占全市的14.766.653.583.264.90,南昌市人均水平,新建县人均水平,与全市人均相比,地区生产总值（元）社会消费品零售总额（元）在岗职工年平均工资（元）储蓄存款余额（元）城镇居民居住面积（平米）,172385255155881245017.83,772011549039413720.80,-9518-4101-6549-83132.97,资料来源：新建县2004年年鉴,本报告是严格保密的。,13,城市发展情况分析,本报告是严格保密的。,14,南昌是我国中部的中心城市之一南昌是唯一一个与长江三角洲、

17、珠江三角洲和闽中南三角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的独特战略地位行政区划及布局：,市区：东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、昌北开发区、高新区、红谷滩新区郊县：新建县、南昌县、进贤县、安义县全市面积：7402平方公里核心区总面积：617平方公里人口：总人口461万；主城区总人口204万,本报告是严格保密的。,南昌,15,城市整体规划,一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延的发展原则，多点多组团的推进城市建设,一江两岸：指沿着赣江两岸的投资建设重点一核五片：一核指中心城区；五片区指东面的昌东片区、南面的莲塘片区、西南面的望城组团以及梅岭风景区的湾里组团,乐山组团,西进主

18、要是指向西面的红谷滩、新建发展。该片区也是目前南昌的建设热点，特别是红谷滩、长角洲东拓是指东面的技术经济开发区，但该片区由于受到艾溪湖影响发展空间有限北控指南昌市城区的发展在北面应得到控制，主要是受昌北机场的影响南延是指城市发展向南面的南昌县延伸，该片区目前已成为住宅热点去，有较多的住宅大盘,湾里组团望城组团,中心区,昌东片区,昌东片区,本项目地处规划的中心区边缘,本报告是严格保密的。,16,项目区域规划,本项目片区在立足大昌北新城大环境下，承接了红谷滩新区的发展联动效应,“大昌北新城”概念性规划在03年6月推出，“大昌北新城”涵盖红谷滩新区、昌北经济技术开发区、新建县片区和望城片区，总用地面

19、积达150平方公里,昌北经济开发区,红谷滩新区在2000年开始兴建，现在成为了南昌市新的行政中心，住宅开发较为成熟凤凰洲以及红角洲（大学城）是继红谷滩之后的两个地产投资热点,新建县城大昌北新城区域,新建长堎,红角洲,红谷滩中心新区,凤凰洲,新建长堎镇位于红谷新区与新建县城之间，将承接红谷滩新区交通、教育等基础设施的投入的扩散影响,本报告是严格保密的。,17,项目区域规划,在南昌整体规划以及大昌北新城规划下，新建将撤县划区，将更好的融入城市，有利于加大房地产业的发展,新建县未来规划：南昌市“一江两岸、一核五片”的一个部分南昌市西外环建成后，新建县从东、北、南三个方向与南昌市区对接，新建县将融入“

20、南昌市中心城”，新建县房地产业有巨大发展空间根据调查，撤县划区已经成为定局，这有助于改变地块周边的交通、资源环境，有助于拉近南昌人对新建的心理距离，同时还有契税方面享受更优惠的标准，还但政府具体方案尚未确定,湾里组团望城组团,新建县城,乐山组团中心区,昌东片区,昌东片区,整体规划中的南昌市区,本报告是严格保密的。,18,新建县规划状况-新建规划重点向新区发展，随着交通状况的完善新建就纳入大南昌规划方向：新建规划分为两大部分：新区和老城区。其中新区重点在旧城区西南方的5 平方公里；老城区则以旧改为主,交通方面：2006年南昌将从长堎立交桥处修一条长10公里、直达湾里的红湾大道，穿过新建县老城区直

21、达新城区新建和南昌的关系：整个西外环建成、昌九高速成为城市快速通道后，新建县东西方向的3条大道将与红谷滩主干道对接，整个新建县就纳入大南昌,新区：规划重点,老城区：以旧城改造为主,本报告是严格保密的。,19,昌九高速未来将改道西外环高速，规划成为城市主干道,项目东侧的昌九高速在未来规划中将改道西外环，变成城市主干道和景观大道,西外环高速,昌北经济开发区,昌九高速,昌九的改道和昌湾公路成为贯通南昌一江两岸的主要通道未来的规划将大大提高本项目的地块价值和本区域在城市的地位,新建县城大昌北新城区域,新建长堎,红角洲,红谷滩中心新区,凤凰洲,昌湾公路,本报告是严格保密的。,20,本项目地块交通十分便利

22、；位于长堎立交东侧，紧临昌九高速将有较大的噪音影响,项目地块交通便利，红谷中心区、新建县城都在五分钟车程之内地块东侧为昌九高速公路，该段高速路将改为城市干道,昌九高速,内环线,项目地块位于长堎立交桥的西北角，紧临高速道路，城市主要干道，噪音影响较大,昌湾公路,红湾公路,会展路翠苑路,地块位于未来的交通网线的节点处，可能对地块价值带来噪音的负面影响本报告是严格保密的。,赣粤高速,21,房地产市场研判,本报告是严格保密的。,22,受经济快速发展、新区开发影响，房地产投资额大幅提高，房地产整体发展正常,120100806040200,12,136.3%28.36,111.6%60.01,85.242

23、.0%,110.129.30%,160.0%140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%,30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%,12.3%2.5%,20.7%5.1%,25.5%9.4%,24.3%11.0%,2001,2002,2003,2004,2005,2001,2002,2003,2004,房地产开发投资,年增长率,房地产投资占固定资产投资比例,房地产投资/GDP,房地产市场预警预报指标体系,异常,基本正常,正常运行,基本正常,异常,2004年,房地产开发投资额增幅,25 42.0%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过

24、高，将使供给过量，南昌近年房地产开发投资增幅下降趋势明显，说明开发市场逐渐稳定,房地产开发投资/GDP,0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15,11%,房地产开发投资/固定资产投资本报告是严格保密的。,37 24.3%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%,23,南昌市房地产市场近年经历了从供不应求到供求基本平衡的过程,近年销售量放大的同时，市场供应也以更快的速度放量，使得供求关系趋于平稳,2.521.510.50,2.05,1.49,0.99,5004003002001000,161,331,44,261,389,16,413,41023,房

25、地产投资额与销售额同时上升，但投资额增幅略小于销售额增幅，使得投入、产出基本平衡,1.401.201.000.80,20031.17,2004销售面积/竣工面积1.03,20050.96,30002000,2003商品房竣工面积2113,2004商品房销售面积2259,2005空置面积2567,0.600.400.20,10000,0.00,2003,2004,2005,2003,2004,2005,商品房销售额/房地产开发投资额房地产市场预警预报指标体系,商品房售价,异常,基本正常,正常运行,基本正常,异常,2005年,销售面积/竣工面积商品房销售额/房地产投资额,0.8 0.80.9 0.

26、91.0反映商品房供求是否平衡的指标0.8 0.80.9 0.91.0反映房地产投入与产出的效益指标,1.01.11.01.1,1.11.1,0.990.96,本报告是严格保密的。,24,187.54,4000,3500,2651.43,通过南昌与内地二、三线城市的对比，说明南昌房地产发展状态正常,内地城市房地产指标对比,35030025020015010050,110.12,297.99,100,256.35,150,75,900800700600500400300200100,409.9380.1,813.89756.91,599532,639.02563.49 449.54378.89,

27、167.5127.58,0,0,南昌,武汉,郑洲,长沙,合肥,太原,南昌,武汉,郑洲,长沙,合肥,太原,房地产投资额(亿元),商品房交易面积(万m2),其中：住宅,600500400300200100,251.73199.66,521.76330.13139 136,169.99145.31 136.2,43.4424.23,45003869.83345.83000 2707.2525002567.01200015001000500,29662614,3262.213001.472234.43,39852938,0,0,南昌,武汉,郑洲,长沙,合肥,太原,南昌,武汉,郑洲,长沙,合肥,太原,存

28、量房交易面积(万m2),其中：住宅,商品房均价（元/m2）,其中：住宅,南昌,武汉,郑州,长沙,合肥,太原,人口(万)人均GDP,46116720,78624885,70819035,61017638,44513378,34118881,本报告是严格保密的。,25,500;11%,1666,1574,4500,近年来土地交易市场十分活跃，表明开发商对后市看好，同时政府支持力度较大,05年土地供应5391亩,2005年商品住房土地供应计划（亩）,根据统计，2005年南昌市国土资源部门供应的土地已经达5391亩，地块成交67宗，土地收益达60.6个亿。2005年的土地供应计划原来是4000亩到45

29、00亩，很多地块都是在2003年及2004年的余留，直到2005年才出让的，还有的是原来就已经“拿走”的地块，开发商直到现在才来土地部门办手续，除此之外加上今年4000亩到4500亩的土地计划供应量，一共加起来就是5391亩06年土地供应计划4500亩,400;9%200;4%200;4%200;4%300;7%500;11%300;7%300;7%市区（象湖、青山湖、红角州）红谷滩新区新建县长堎地区 南昌县莲塘地区湾里地区 昌北开发区高新区低洼旧改,1600;36%经济适用房其他,6000500040003000 300030002000100002003 2004土地计划供应量（亩）,53

30、9145002005 2006土地实际供应量（亩）,市国土资源局副局长曾治平认为，南昌市2005年土地成交量为5391亩，虽然超出了4500亩的放量，但是在整体总量上却没有突破。那么2006年，大概还是保持着4000亩到4500亩，这就是今年的总放量计划,政府近2年明显加大了土地供应量，且供应主要主要集中在红谷滩、青山湖等板块；实际成交量大大超过了往年数据和本年计划，说明开发市场对房地产发展非常乐观；但土地的集中放量显然增加了后市的市场供应，将使未来市场竞争加剧,本报告是严格保密的。,26,区,区,区,区,区,区,新,新,湖,北,湖,湖,谷,滩,红,青,云,青,山,高,昌,东,西,谱,区,20

31、04年南昌市各区住宅商住土地出让面积,2005年南昌各区住宅商住类土地出让量（亩）,2004年南昌市各区土地交易均价（万元/亩）,土地实际供应量,2004年南昌各区住宅商住类土地出让量（亩）,2005年南昌市住宅商住类土地供应总面积(亩),90.8859,（亩）,29.083%,386.4,162.74%,216.0,8%279.715125%,585.0250%,567.512%,8%,5%,144.63%,昌北区东湖区高新区红谷滩新区,154.443914%,东湖区西湖区青山湖区青云谱区高新区,599.313%,2556.555%,青山湖区西湖区青云谱区,2004年南昌各区住宅商住类土地出

32、让均价（万元/亩）,2005年南昌各区住宅商住类土地出让均价（万元/亩）,250200,234.3547,174.1809,200,250.0200.0,207.3,225.2,150100,104.8526,72,150.0100.050.0,32.0,123.7,95.3,53.7,51.1,500,0.0,东湖区,西湖区,青山湖区,青云谱区,高新区,本报告是严格保密的。,27,05年政府加大了土地出让的步伐，进一步增强了市场的竞争性,据统计，挂牌的出让住宅用地的容积率在1.21.8之间,03-05年南昌出让土地的功能分布状况,整体来讲，中心区和红谷滩区的住宅土地容积率偏高在1.61.8之

33、间商业用地容积率在1.21.5,13.06%0.32%14.78%,45.87%,18.79%,7.18%,商服用地的容积率在3以上,纯居住用地工业用地,纯商业用地综合用地,商住用地,商服用地,05年政府加大了土地出让的步伐，进一步增强了市场的竞争性,0305年，南昌市挂牌出让土地总量为6845亩。05年出让的和将要出让的土地为3718亩，其中红谷滩片区（包括三角洲、凤凰洲）出让的土地为1690亩，占总量的45.5%,本报告是严格保密的。,28,二手房市场分析市场对中小户型需求旺盛，交易金额及单价涨幅较大2005年南昌市二手房交易统计情况,套数,交易面积,交易金额,类型,绝对数,同比增幅%绝对

34、数(m2)同比增幅%,绝对数(万元)同比增幅%,房改房商品房(不含房改房),95458981,17.59.01,664260.88040695.46,18.138.97,87849.45121337.4,18.3814.86,中小户型是二手房市场的绝对主力，表明市场对中小户型需求旺盛,2005年南昌市二手房改房交易情况(套数;百分比%),2005年南昌市二手商品房(不含房改房)交易情况(套数;百分比%),二手房交易金额和交易单价均有较大幅度上涨，既有税改原因，也有市场需求旺盛的原因。,1342;14%,59;1%492;5%1072;11%1605;17%,四房二厅三房二厅三房一厅二房二厅二房

35、一厅,1041;12%3189;35%,468;5%1410;16%1270;14%,四房二厅三房二厅三房一厅二房二厅二房一厅,4975;52%本报告是严格保密的。,一房,1603;18%,一房,29,从2000年以来，南昌房价都保持在20%左右的速度上升2000年2005年上半年房价走势（单位：元/平米）3000200010002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 05年上,商品房商品住宅,15601510,18141640,22502046,27222438,28072611,32053032,本报告是严格保密的。,商品房,商品住宅,30,2004年市场状况,2004

36、年南昌市各行政区销量分布图-住宅热点集中在红谷滩，非住宅集中在西湖区，湾里销售量所占比例较小,本报告是严格保密的。,31,2004年市场状况,2004年南昌市各行政区销售金额分布图-西湖、红谷滩和东湖区金额较高,本报告是严格保密的。,32,2004年市场状况,2004年南昌市各行政区销售金额均价分布图-中心城区的均价最高，而湾里是全市均价最低的区域,本报告是严格保密的。,33,2600,2460,2004年市场状况,2004年南昌市各季度房价稳中有升，以3季度增长最快2004年1-4季度南昌市商品房价格走势商品房(元/平米),2500,2449,2504,商品住宅(元/平米)2457,2420

37、2400,2300,2233,2265,2247,2280,2259,2200,一季度,二季度,三季度,四季度,全年,本报告是严格保密的。,34,2005年上半年市场,05年上半年消费者中外地占近1/4，商品房的空置率快速下降新建商品住房购买对象情况,2005年上半年客户构成情况26%市内,2005年上半年市外客户构成情况30%省内外市,74%,外地户籍,67%,省外,商品房空置情况截止6月底，全市商品房空置面积10.56万平方米，较上年同期下降31.2%，其中商品住宅空置5.86万平方米，较上年同期下降46.78%，商业营业用房空置面积3.85万平方米，较上年同期增长8.83%,本报告是严格

38、保密的。,35,2005年上半年市场,05年上半年商品房价格在25004000元/平米的产品占主体，面积在100150平米的户型占多数,2005年1-6月南昌市区供应的商品住房价格情况,2005年1-6月南昌市区供应的商品住房面积情况,21.8%,5.0%4.5%3.4%,13.5%,4.5%,2.2%,3.6%8.7%,29.4%,35.9%,46.8%,20.8%,1 5 0 0 元以下2000-2500 元3000-4000 元,1500-2000 元2500-3000 元4000-5000 元,6 0 平方米以下1 0 0-1 2 0 平方米1 8 0 平方米以上,6 0-8 0 平方

39、米1 2 0-1 5 0 平方米,8 0-1 0 0 平方米1 5 0-1 8 0 平方米,本报告是严格保密的。,36,2005年上半年市场,05年产品需求结构为：低价格产品和小面积需求较大，但高价产品和大面积依然占主体,2005年1-6月南昌市区销售的商品住房价格情况,2005年1-6月南昌市区销售的商品住房面积情况,8.4%,5.2%11.1%,7.9%,14.7%,11.9%,4.2%,37.9%,7.9%21.6%,36.2%,1.9%15.3%15.8%,1 5 0 0 元以下2500-3000 元,1500-2000 元3000-4000 元,2000-2500 元4000-500

40、0 元,6 0 平方米以下1 0 0-1 2 0 平方米,6 0-8 0 平方米1 2 0-1 5 0 平方米,8 0-1 0 0 平方米1 5 0-1 8 0 平方米,5 0 0 0 元以上,本报告是严格保密的。,1 8 0 平方米以上,37,4.06,50,40,30,20,10,50,55.16,2.54,4.24,2005年上半年市场,05年上半年供需结构基本平衡，但价格和面积结构中仍有部分区段供大于求,从价格来看，主要以2500-3000元/平及4000-5000元/平的供过于求较多,11.395.92,至2005年6月底南昌市住宅（价格）供销结构（单位：%）42.3738.9234

41、.6825.6922.28.14 8.07 8.595.28,供应情况预销售情况5.29,01500元以下 1500-2000元 2000-2500元 2500-3000元 3000-4000元 4000-5000元 5000元以上,面积上，以120-150,60,至 2005年 6月底南昌市住宅（面积）供销结构（单位：%）,供应情况预销售情况,平的供过于求较多,4030,24.5,37.12,2010,4.35,1.91,15.6810.3,16.24,15.92 15.08,12.235.3,0,60平米以下,60-80平,80-100平,100-120平,120-150平,150-180

42、平,180平以上,本报告是严格保密的。,38,2005年上半年市场,05年上半年住宅户型结构比例，主要以2房和3房为主，3房供应大于需求至2 0 0 5 年6 月底南昌市住宅（户型）供销结构（单位：%）,60.0050.0040.0030.00,35.2827.93,50.4441.68,供应情况预销售情况,20.0010.00,15.8411.32,6.384.55,2.302.00,1.640.65,0.00,1室（1厅、2 2室1厅（2厅 3室1厅（2厅 4室1厅（2厅厅）、3厅）、3厅）、3厅）,5室2厅（3厅）,其它,供应情况预销售情况,11.3215.84,27.9335.28,5

43、0.4441.68,6.384.55,2.302.00,1.640.65,本报告是严格保密的。,39,2005年南昌市城区普通商品住房具体标准凡在南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区、红谷滩新区、南昌经济技术开发区、南昌高新技术开发区范围内，同时具有以下条件的住房为普通商品住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同类地段商品住房平均价格1.2倍以下的住房今后购买普通商品住房可享受优惠政策，只需交纳房价总额2%的契税，而低容积率的住房(1.0以下)，如别墅，大面积的住房(单套建筑面积145平方米以上)；高价位住房(房价在同类地段住房均价1

44、.2倍以上)则要按4%交纳契税,本报告是严格保密的。,40,级别,南昌市基准地价,商业用地元/平方米 万元/亩,住宅用地元/平方米 万元/亩,工业用地元/平方米 万元/亩,级级级级级级,478926541362942619455,31917791634130,226116161235885637480,15110882594232,77655635622515188,52372415106,商业用地基准地价内涵：设定商业用地基准地价的评估基准期日为2001年1月1日，平均容积率为2.2，开发程度为五通一平（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电和宗地内土地平整），出让年期为40年，地价以元/平

45、方米表示住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估期日为2001年1月1日，平均容积率为2.2，开发程度为五通一平（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电和宗地内土地平整），土地使用年限为70年，地价以元/平方米表示工业用地基准地价内涵：设定工业用地级别基准地价的评估基准期日为2001年1月1日，开发程度为五通一平（宗地外围通给水、排水、电力、道路、邮电，宗地内土地平整），土地使用年限为50年，地价以元/平方米表示,本报告是严格保密的。,41,市场典型楼盘扫描,本报告是严格保密的。,42,南昌市房地产板块分布,7,1,3,2,4,5,1，红谷滩2，市中心3，朝阳洲4，青山湖,5，京东6，

46、象湖、昌南7，新建板块6,本报告是严格保密的。,43,红谷滩板块均价：33004000元/平米建筑类型：高层、小高层为主户型：2房85110平米，3房120140平米消费者：来源地较散，职业主要包括公务员、生意人等，前期投资客较多，现在自住型客户增多，但空置率多数在60以上主要依托：规划、资源、投资潜力劣势：距离较远、配套尚不齐全代表楼盘：滨江豪园、万达星城等,本报告是严格保密的。,44,滨江豪园,项目名称基本情况产品类型及户型价格销售状况客户群及置业目的配套主打形象联系人本报告是严格保密的。,滨江豪园占地面积8万平米，建面24万平米，1600多户小高层、高层主力户型：3房140150平米，部

47、分2房100110平米一期2002年年底，均价2500 元/平米二期2003年下半年，均价2800元/平米三期2004年上半年，均价3300元/平米四期2004年10月，均价3500元/平米住宅部分已全部销售完，其中以100110平米的2房和140150平米的三房销售速度较快，现在销售商业部分自住为主：20一次付款，公积金贷款20前期受市政配套设施少的影响空置率较高，后期入住率逐渐上升会所，商业街国际都市，水岸豪宅周斌，销售代表，13330095959,45,四室二厅,（三厅）,4%,万达星城,项目名称,万达星城,万达星城三期销售房屋户型比例,基本情况,占地1000亩，总建筑面积100万平米，

48、共约6000多户，容积率约1.5,二室二厅34%,三室二厅（三厅）52%,产品类型及户型,一期多层、小高层，二期高层，三期多层、小高层，四期、五期预计以小高层、高层为主主力户型：二期为3房160多平米，三期为2房7890多平米、3房100140平米,五室二厅（三厅）10%万达星城三期已售房屋户型比例二室二厅43%,三室二厅（三厅）41%,价格销售状况客户群及置业目的,03年2月份1800元/平米；03年8月份2000元/平米；04年5月份2200元/平米；04年下半年2700元/平米；现在约为33003500元/平米一期已全部售完，于 2004 年 6 月交付使用，二期高层销售情况较好，1、2

49、期共有1540多户，其中40已装修，入住率为1020；三期望月庭、揽月庭、伴月庭于2005 年 1 月推出300余套，7天内销售280余套，现正推售四期客户覆盖面较广，公务员、生意人、企业中高层为主，主要看重区位、规划、大社区品质、开发商品牌及产品素质前期投资客较多，后期逐步向自住型客户转变,五室二厅（三厅）10%,四室二厅（三厅）6%,配套主打形象联系人本报告是严格保密的。,幼儿园、800平米星城国际生活广场、超市、850平米的小学、大型商业、1万平米运动会所等，3万平米生态水系，一站式品牌教育新型节能住宅，配套齐全0791-386888846,名门世家,项目名称基本情况产品类型及户型价格销

50、售状况客户群及置业目的配套主打形象联系人本报告是严格保密的。,名门世家占地面积约17.3万平米，总建面约26万平米，容积率约1.5多层、小高层、高层主力户型：2房8695平米，3房113142多平米一期均价约32003300元/平米一期200多套，2006年元旦推出，至2月中旬左右约销售90企业中高层、生意人为主，看重区位、价格、产品素质等以自住型客户为主商业街，幼儿园、游泳池、户外运动场红谷滩中央、名流花园公馆销售人员，0791-385999947,博泰.江滨威尼斯,项目名称基本情况产品类型及户型价格销售状况客户群及置业目的配套联系人本报告是严格保密的。,博泰.江滨威尼斯占地面积50亩，建筑