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1、山景天下商业提报项目定位部分,从苏州城市规划看木渎板块,未来按“T轴双城两片”发展，中心城区西扩至灵岩山,T轴是指主城城区（古城和高新区）、新城城区（主要是园区）构成东西向横轴，相城和吴中片组成南北向纵轴；双城是由主城城区和新城城区组成；两片指围绕吴中和相城形成的城市功能片区。,“多心多点”就是建立三级（市级中心、分片中心和居住区中心）城市综合服务中心体系，培育现代都市服务业生长点等。,苏城到2020的规划中，将吴中定位为幅中心片区。并会建立片区中心等三级城市综合服务体系。可以想见，未来在木渎15分钟生活半径内，将形成足以支撑片区人群的商业、生活配套、服务设施等城市建设项目。,从苏州交通发展看
2、项目地区,苏州进入大城时代，木渎内近繁城 外接周边,5分钟内镇中心 15分钟内新区CBD，30分钟内古城区，42分钟园区以东轻轨一号线将于2012年6月建成通车。通车后运输能力不小于2.8万人次/小时，正常运行时间含停站时间在内约为42分钟。,绕城高架、环线、高速等林立，城际便捷效应明显。东距苏州市10公里，距吴中开发区10.8公里，距上海虹桥机场80公里，西距光福机场3公里，西北距无锡市50公里。,城市内交通便捷，轻轨一号线大大缩短生活半径。木渎城镇状态渐趋于片区城市化。城际效应明显，项目周边地段有利于吸收旅游人群和商旅投资人群。,从区块发展规划看项目地块-周边发展示意图,金枫路商务区,长江
3、路商贸城,凯马汽车广场,香港街商贸区,滨江新城,一箭河商业带,从区块发展规划看项目地块-各功能规划区简介,金枫路商务区,四大商贸市场，构架木渎支柱型产行业,金枫路创新创意街区，以一流的基础设施丰富的城市形态、优美的景观环境，打造成为集产业、人居、科技、商业等五大元素合为一体的苏州西部新城市重要板块，并带动了木渎镇以及以西近胥口镇地区的整体商住氛围。,从区块发展规划看项目地块-各功能规划区简介,凯马汽车城,四大商贸市场，构架木渎支柱型产业,凯马广场位于苏州西南的中心位置，中有城市干线苏福路、长江路、宝带路穿过，距苏州市区5分钟，距苏州工业园区10分钟。总开发面积为1500亩，规划有2288个停车
4、位，规模宏大。内有汽车贸易市场（4S店），赛车场、汽车电影院、汽车俱乐部、汽车会展中心、汽车文化中心、文体健身中心、商业商务中心、餐饮娱乐中心以及旅游集散中心。,木渎汽车商业广场的崛起，聚拢了富裕阶层的人气，而财富的相对集中自然又为其他配套产业的发展提供了条件。定位的准确，高效率的规划，使苏州“西进”在自然而然中水到渠成。,从区块发展规划看项目地块-各功能规划区简介,长江路商贸带,四大商贸市场，构架木渎支柱型产行业,长江路是木渎镇重点商贸区。作为木渎连接至新区的城市主干道，长江路将从北向南将形成高档商贸集群带。从绿宝广场、苏州乐园休闲商业到宝马大厦、江南汽配城等等，大大增强了城市片区副中心的商
5、业功能,从区块发展规划看项目地块-各功能规划区简介,花苑街商贸区,四大商贸市场，构架木渎支柱型产行业,花苑街已经成为木渎乃至苏州西部的一条特色商业休闲街。肯德基第50家分店开在这里。目前，花苑街周边已经建成苏州乡镇最大的文体中心、鼎诚商厦、华润超级广场，加上沿街的小商店，这条街不但吸引了木渎本镇的居民，周边胥口、藏书、光福等镇的居民也喜欢到这里购物。,从区块发展规划看项目地块-各功能规划区简介,根据去年出台的苏州市市区商业网点布局规划，木渎商业功能区将成为苏州12个区域性商业功能区之一。木渎镇的商业发展目标，便是建成苏州西部的商业副中心。,苏州城西借助木渎这个平台，商贸业逐渐向更西部延伸。现在
6、，苏州新区、西部乡镇的众多居民，已经认可木渎这个新商圈。更大的资本、更先进的管理团队也因此被吸引进来。“西进”进入了良性步调。,从区块发展规划看项目地块-各功能规划区简介,滨江新城，西南部新型未来都市核心,滨江新城东起塔园路，西至金枫南路，北至苏福路，南至宝带西路，总占地面积约7000亩。规划为苏州西南部未来都市核心，确定以总部经济、商贸集群、汽车服务、创意园区、休闲水岸为主的五大主导功能，规划总建筑面积近600万平方米。将形成“一核两翼，十字轴带，绿廊渗透，特色板块”的总体格局，还将主要突出七大区域板块，分别是核心区、总部基地区、商贸集群区、高档居住区、胥江休闲区、物流研发区、汽车文化区。届
7、时，集餐饮、休闲、公园、运动、商务、金融、教育等相关生活、工作配套于一体的城市综合体，将打造成木渎“五分钟生活圈”，真正实现低碳出行。,项目区位评估,1.从整个城市范围来看，项目位于城西副中心区域，属于苏州12个次商圈之一。木渎镇片区整个区域的发展提升，为项目区位的潜力增值提供强大的支撑。2.从木渎片区内部来看，项目偏西，和胥口镇交界，在发展进程中稍落后于金枫路板块以及凯马商圈附近，和珠江新城、悠尚生活广场、金枫国际以及枫华紫园等同类质项目相比，其地利价值和周边发展态势目前尚不明显。3.项目位置处于灵岩山下，在规划上属于古镇旅游区，周边又有滨江新城以及一箭河商业带规划，因此旅游资源独一。,从区
8、块发展规划看项目地块-各功能规划区简介,一箭河商业带，旅游休闲集群带,“一箭河风情街”，是胥口镇的“胥江一号”工程项目之一。意在将一箭河两岸打造成为一个充满世界不同地域和不同民族特色活动的大舞台，让消费者体验风情的餐厅、酒吧、客栈和演绎等。本项目的消费者定位覆盖所有的城乡消费者，特别是吸引来苏州游玩的旅游消费者以及本地消费群体。,项目客群分析-公寓-人群类别分析,经过对市场的摸底和情况了解，目前公寓市场的客户主要有以下几部分：,1.苏州大城时代的生活半径缩短，公寓投资区域半径因此增长。项目未来将吸引周边、吴中其他区域以及新区市区等各个区域人群投资。2.两层生活空间，两居室完善功能，具备了普通住
9、宅的空间属性，因此也将吸引大批地缘性的自住（或过度）客。3.旅游业是木渎镇的传统支柱产业。项目靠近灵岩山、天平山、穹隆山，20分钟内达到太湖旅游区，这样优质的地利适于导入商旅人士的需求。,项目客群分析-公寓-人群区域来源分析,经过对市场的摸底和情况了解，目前公寓市场客户区域来源主要有以下几部分：,木渎周边、新区、吴中区，或将成为项目未来客群的主要分布区域。,项目客群分析-公寓-人群购买动机分析,（1）回报高，保值增值性强与普通高档公寓相比，小公寓的租金水平更坚挺。参照现有市场上的包租协议，年回报率都在8左右，高于一般的金融理财产品的年收益率。（2）低总价，置业门槛低小户型公寓拥有低总价的优势，
10、有较好的物业服务，可委托经营机构进行经营管理，免除后顾之忧。（3）功能完善 性价比高项目两居室的空间功能完备，LOFT格局又适合年轻置业者轻松创意的生活口味。同时项目配有底商，菜场等，生活便利、宜住、宜租。（4）木渎投资价值洼地，适宜买入木渎板块的发展已经有目共睹，城市西南部未来都市核心的前景在即。,项目SWOT分析-公寓-优势点,项目坐镇木渎镇，位于城西副中心、12个次商圈之一规划区域内，发展潜力巨大；项目紧邻灵岩山、天平山，旅游资源便捷充分；项目距离太湖、无锡较近，城际便捷程度明显；项目产品性价比高，投资和自主两相宜；项目自配商铺和其他生活配套，对未来生活有很大保证。4.95米挑高，一层变
11、两层 采用中庭和户型单侧排布，较好解决采光及通风问题二层空间赠送面积大，进一步增加使用面积,项目SWOT分析-公寓-劣势点,木渎镇区生活概念尚在，还不能体现城西大生活片区的融入感；项目周边配套不足 商业和公寓混搭，影响居住品质 相对普通公寓，首付比例较高,项目SWOT分析-公寓-机会点,木渎片区大发展规划有利于项目片区增值，为片区扩充人群；滨河新城规划和一箭河商业规划有利于加快项目周边氛围成熟；轻轨一号线后年的通车，可以大大引进商旅人群，木渎将被正式纳入城区生活范畴,项目SWOT分析-公寓-威胁点,金枫板块的同类质产品将对项目产生直接威胁；,项目定位思路,着眼片区发展，凸现未来区域价值把握独一
12、资源，差异塑造项目形象,项目所处板块为一个政府开发建设中的城西片区，区位价值在不断提升；如何使我们的定位与政府导向规划方向一致？如何使项目在周边同质化项目中脱颖而出？,项目定位表达-案名建议,西城丽景,1.突出城市片区概念，打破镇区局限2.强调旅游景点区的悠然而精致的生活状态,项目定位表达-整体定位,轻轨时代城西次商圈 苏派风情街区商铺定位：以轻轨一号线突出项目环境坐标/以城西次商圈定位项目的区域坐标/项目现代中式的建筑风格与木渎灵验 自古姑苏繁华地的人文气息正相吻合,轻轨时代城西副中心 LOFT度假公馆公寓定位：以度假公馆概念表达项目位于木渎传统旅游区的独一位置。远观灵岩山，俯揽一箭河，生活如度假休闲一般的悠然惬意。,To be continued,
