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1、,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,Contents目录,一.市场环境分析人口状况分析经济状况分析交通状况分析居住状况分析酒店、写字楼、餐饮状况分析二.商业环境分析商业销售状况、坪效分析分析居民收支状况分析商圈中心性指标分析消费支出分析业态及租金分析三.消费者消费动向分析消费者购买力、消费习惯、消费者期望分析四.商业定位提案城市定位分析项目立地条件分析商业差别化分析经营定位项目购买力分析及规模推断项目业种组合分析,海韵陵水商业项目定位提案,03-32,33-51,52-70,71-90,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,陵水县及
2、海南主要城市人口及家庭状况分析,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,陵水县人口数及家庭数增长状况分析,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析
3、1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,陵水县人口自然增长率和社会增长率状况分析,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析1、人口分析总结,海韵陵水商业项目定位提案,人口规模相比处于中等水
4、平；人口自然增长率发展很快，社会增长率逐年下降；家庭人口数主要以四口之家为主，但是历年家庭人口数逐年下降；男性比例高于女性；,人口规模,县整体城市化水平有待提高，相比海口三亚比较有一定差距；县整体的城市化水平逐年增长，前景比较好；县下辖镇中心镇区椰林镇城市化水平相比最高；,城市化水平,人口受教育程度主要以中等教育为主；,人口素质,核心商圈人口密度相比大；,人口密度,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析2、经济分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析2、经济分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析2、经济分析,海韵陵水商业
5、项目定位提案,陵水县及海南主要城市产业结构构成分析,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析2、经济分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析2、经济分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析2、经济分析,海韵陵水商业项目定位提案,陵水县历年产业结构发展分析,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析2、经济分析总结,海韵陵水商业项目定位提案,GDP总量相比落后海口和三亚；人均GDP的差距相比总量的差距要小；无论是GDP总量还是人均GDP增长速度比较快，5年增长一倍；,GDP总量,以第一产业为主的城市；,产业结构,产业结构发展逐
6、渐从第一产业向商贸服务业迈进；,产业结构发展,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析3、交通分析,海韵陵水商业项目定位提案,陵水县机动车发展分析,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析3、交通分析总结,海韵陵水商业项目定位提案,广域的交通设施主要以高铁和客运占为主；广域交通环境比较单一；,广域交通环境,城市公交系统完善过程中，运营线路比较少；城市出租车发展比较慢，主要以机动三轮车为主；城市主干道正在修建过程中；,城市交通环境,机动车逐年增长，未来交通手段出现多元化发展；,城市交通发展,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析4、居住分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位
7、提案,一、市场环境分析4、居住分析总结,海韵陵水商业项目定位提案,核心商圈的人口分布比较密集，是项目主要的客流来源，占比达到55%；2公里、3公里商圈的人口分布相比较少；湾区居住人口占比也比较大；,人口分布,核心商圈主要以政府官员、机关家属楼为主，其次是自建房；边缘商圈主要以行政村为主要居住对象；,居住属性,在建设项目不断出现，为项目人口的发展带来帮助；湾区及海岸线规划、以及黎安港规划，对项目发展潜力具有推动作用；,商圈人口发展,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析5、酒店写字楼餐饮娱乐状况分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析5、酒店写字楼餐饮娱乐状
8、况分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析5、酒店写字楼餐饮娱乐状况分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析5、酒店写字楼餐饮娱乐状况分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,一、市场环境分析5、酒店写字楼餐饮娱乐状况分析总结,海韵陵水商业项目定位提案,旅游设施有一定数量分布，距离项目地有一定距离；县城旅游设施缺乏，导致旅游人口比较，但是数量在增长；新型酒店逐渐建设过程中，尤其湾区酒店逐渐完善；,酒店及旅游状况,写字楼状况,县城没有写字楼存在；办公主要集中在机关单位；,餐饮状况,餐饮主要以海鲜和地方菜为主；餐饮
9、单店规模在500平米左右；,娱乐状况,娱乐设施主要以KTV为主，客单价相对比较低30-50之间；美容SPA的设施占比也比较大；,市政设施状况,市政设施现状比较单一：体育馆；未来在建设中的海洋公园等设施不断出现；,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析1、商业状况及坪效分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析1、商业状况及坪效分析,海韵陵水商业项目定位提案,陵水及海南主要城市社会消费品零售额比较,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析1、商业状况及坪效分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析1、商业状况及坪效分析,海韵陵
10、水商业项目定位提案,陵水历年社会消费品零售额构成变化比较,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析1、商业状况及坪效分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析1、商业状况及坪效分析总结,海韵陵水商业项目定位提案,陵水社会消费品零售总额相比海口和三亚比较低，但是发展比较快5年增长了一倍；陵水的批发和零售总额占比高于三亚，这也说明三亚的旅游业发达；,社会消费品增长状况,零售业发展,县城历年的批发零售额逐年增长，餐饮和住宿逐年下降；,商业坪效分析,陵水坪效分析最高的是百货店；其次是专业店和超市；,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析2、居民收支分析,海韵陵水商
11、业项目定位提案,陵水与海南主要城市收入支出比较,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析2、居民收支分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析2、居民收支分析,海韵陵水商业项目定位提案,陵水历年收入支出比较,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析2、居民收支分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析2、居民收支分析总结,海韵陵水商业项目定位提案,陵水相比海南其他城市的收入有一定差距，但是支出差距非常大；陵水支出占收入的比例相比其他城市低，说明陵水消费外流或消费保守；,居民收支状况,居民收支发展,收入增长速度比较快，但是支出的
12、增长速度比较慢；支出占收入的比例逐年下降；,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析3、商业中心性指标分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析3、商业中心性指标分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析3、商业中心性指标分析总结,海韵陵水商业项目定位提案,商业中心性指标代表着城市商业发达程度，纵观海南省看陵水商业发展比较落后，一方面没有商业满足消费者，另一方面消费者的消费外流；,商业中心性指标状况,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析4、居民支出分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析4
13、、居民支出分析,海韵陵水商业项目定位提案,陵水居民支出主要以食品为主，恩格尔系数为55.83，海口的恩格尔系数为42%；,居民支出状况,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析5、商业业态及租金分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析5、商业业态及租金分析,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,二、商业环境分析5、商业业态及租金分析,海韵陵水商业项目定位提案,陵水商业业态主要以家具和家电专业店居多，百货店和超市占比相对比较小，也是因为业态形态所决定；,商业业态状况,陵水租金相对比较低基本上日租金在2元以下；,租金状况,海韵陵水商业项目定位提案,
14、三、消费者分析1、个人年收入20000元以上消费者的职业,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析2、个人年收入20000元以上消费者的购物频率,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析3、个人年收入20000元以上消费者的光临日期,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析4、个人年收入20000元以上消费者的光临时间,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析5、个人年收入20000元以上消费者的消费金额,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析6、个人年收入200
15、00元以上消费者购物的交通工具,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析7、个人年收入20000元以上消费者的婚姻状况,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析8、个人年收入20000元以上消费者的居住人口数,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析9、个人年收入20000元以上消费者购买食品饮品生鲜蔬果的场所,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析10、个人年收入20000元以上消费者购买个人护理化妆品的场所,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析11、个人年
16、收入20000元以上消费者购买日杂商品的消费场所,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析12、个人年收入20000元以上消费者购买服装鞋帽的场所,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析13、个人年收入20000元以上消费者购买珠宝首饰的场所,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析14、个人年收入20000元以上消费者购买体育休闲的场所,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析15、个人年收入20000元以上消费者购买家电数码的场所,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三
17、、消费者分析16、个人年收入20000元以上消费者购买家具建材的场所,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析17、个人年收入20000元以上消费者餐饮设施消费的场所,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析18、个人年收入20000元以上消费者购买休闲娱乐的场所,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,三、消费者分析19、消费者分析总结,海韵陵水商业项目定位提案,陵水商业设施缺乏，消费者除了购买日常生活类商品外，基本上到外地消费；陵水现有的百货和超市只能满足基本需求；陵水消费者在购买价值高的商品到外地消费；,消费现状,陵水消费者
18、对商品质量期望最大；同时对商品的齐全度和商品品种最关注；消费者对品牌知名度也比较关注；,消费期望,习惯下班购物和周六日购物；时间点基本在下午六点至十点之间；购物频率比较，由于购买的日常生活类商品居多，所以频率比较高；,消费习惯,消费者收入基本在20000元/人/年；职业较多的是大众基层工作，政府公务员，学生为主；居住在椰林镇（县城）的为主；四口之家，两个孩子居多；,背景状况,旅游人口占比比较少；旅游消费偏向于景区和餐饮设施消费,旅游消费状况,海韵陵水商业项目定位提案,1.城市定位分析,人口、家庭数,人口家庭数都有增加的倾向，但社会增长呈负值；,周边环境、设施,道路、公交、住宅、市政等都市机能的
19、规划或在进行中,交通,有道路交通，但没有完备的公交系统,城市主干线型的地域商业,集客的范围,集客范围及集客手段收到限制，属于局域型；,集客手段,自家用車、摩托车及三轮,、徒步,前面道路的状态,干线生活道路的状况,计划地周边,商业设施单一，没有复合型商业，原始状态,商业中心地,富陵路商业步行街街边店丰富,计划地周边的消费者行动,最近购买、挑选购买都有向地域外流出的倾向,家庭的状况,每个家庭平均四人,人口构造,20,几岁到,40,几岁的阶层多，消费欲望强烈,家庭密度,家庭密度高,通行量（车辆、步行者）,因为交通的进入良好，通行量非常多。,商圏的大小,属于半封闭型商圈、有扩展的机会,商圈范围局域,局
20、域性型的集客,商业设施单一，消费者,需求没有被满足,消费的中心客层：年轻层和家庭型客层为主,家庭密度高交通流向比较大商圈扩展机会比较小,海韵陵水商业项目定位提案,四、商业定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,1.城市定位分析,居民生活水平高,居民生活水平低,都市化程度低,都市化程度高,三亚市,陵水县,海口市,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,1.城市定位分析,单一型,高级商业设施,复合型,低级商业设施,富陵百货商场,家家悦超市,万家电器行,龙基百货,空白点,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,2.项目立地布局评价,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提
21、案,3.商业定位分析推断,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,4.设施差别化方向,商业设施发展以街边店、单一业态店铺；虽有一定的专门店街形成，但品牌资源的匮乏，综合娱乐设施的开发较少,在中国的大型综合超市及大型百货店有进驻计划；在建设中的综合性商业几乎没有；,以项目为核心的陵水新城改造新区带来消费的增加；城市道路、高速铁路、住宅、各种公共设施的开发也逐渐完善中；,趋向大型化（综合化）、娱乐化、主题化；让顾客满足、顾客感动的店舗以及可以看见的设施构成,交通干道非常畅通，有可能吸引广域的顾客希望有效利用设施内部空间开发设施,迎合生活水平的上升、享受余暇的设施、对商品的要求很强对于可
22、以在一处综合的购物、游玩的设施有要求,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,4.目标方向性,吃,穿,住,游,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,5.经营定位,如图所示，我们分别从设施整体经营级别、设施商业功能构成两个方面通过坐标轴来对本项目的设施经营定位进行二维描述。同时比较本项目与竞争对手之间的相互关系。,坐标轴示意说明：纵轴：表示设施综合发展级别（对建筑物业、装饰设计、配套设施齐全度、商品结构、品牌等级、服务水平、运营管理状况等条项进行综合考虑后的级别评价），上下分别向“高级别”和“低级别”延伸；横轴：表示功能组合特征（呼应商业设施的发展定位），其左右两侧分别
23、为“单一商业功能”及“复合商业功能。”,复合商业功能,高级别/高档次,低级别/低档次,单一商业功能,设施经营定位是描述包括商业部分在内的项目整体开发经营方向。,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,5.经营定位设施风格形象,商业设施风格形象：【倡导新生活方式的都市型商业设施】,本项目是在陵水新建设的第一家购物中心，整体建筑形象是在现有陵水消费状况的基础上提升MALL整体品质同时，融入更加丰富的时尚品牌、休闲、娱乐、餐饮设施，全面提升设施的时尚性、娱乐性和综合性，成为辐射项目周边的时尚型商业设施。质生活的各方面需求，引导新的生活方式；同时有效延长消费者的滞留时间，提升消费几率，为消
24、费者提供享受闲暇时光充分体验消费快感的商业空间。,商业设施风格形象：即商业设施向外界展现和传达的整体风格，是商业设施体现出来的整体感觉。,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,5.经营定位目标客群,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,5.经营定位基本概念,为提升追求品质新生活的消费群，提供一处体验都市快感，享受消费乐趣的复合型商业设施。关键词：【商业枢纽站、陵水商业地标】【新生活方式的开创者，品质生活的倡导者】【时尚、知性、品位生活品质】【流行、前卫、动感潮流体验】【愉悦、舒适、自然休闲享受】,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,6.潜在购买力分析
25、及规模推断,项目计划地,核心商圈,边缘商圈,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,6.潜在购买力分析及规模推断,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,6.潜在购买力分析及规模推断,市场占有率分析及理论依据说明这里所指的市场占有率为商业设施对消费客流的占有情况。对于同类竞争设施而言，由于消费者的各类商品消费比重相对一致，因此占有客流量，提升市场受中比例是设施得以发展，产生良好经济效益的前提。市场占有率等级理论依据（兰彻斯特法则）,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,6.潜在购买力分析及规模推断,商圈购买力推算潜在购买力,核心商圈：73,840（人）6,
26、917（元）5.11（亿元）次级商圈：297,075（人）4,214（元）12.52（亿元）边缘商圈：18,544（人）3,600（元）0.67（亿元）合计：5.11（亿元）12.52（亿元）0.67（亿元）18.23（亿元）,商圈购买力推算目标吸引购买力,核心商圈：5.11（亿元）85（）4.34（亿元）次级商圈：12.52（亿元）7（）0.88（亿元）边缘商圈：0.67（亿元）41.7（）0.28（亿元）合计：4.34（亿元）0.88（亿元）0.28（亿元）5.50（亿元）,商圈内平均吸引率 项目商圈范围总体目标吸引购买力（元）项目商圈范围内总体潜在购买力（元）100 5.50（亿元）18
27、.23（亿元）100 30.17%,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,6.潜在购买力分析及规模推断,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,6.业种组合计划,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,7.整体概念计划,充满魅力与激情的商业中心,陵水商业枢纽站,时尚,优质,先进,休闲,舒服,快乐,信赖,自然,清新,变化,集时尚购物、体验、娱乐、生活、美食一体化的商业中心,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,8.整体布局计划,集时尚购物、体验、娱乐、生活、美食一体化商业,+,Mall,Mall,运河街区,海运城Canal City,核心店：超市、百货、家电 购物类：服装、鞋帽、休闲运动、牛仔、便装、家庭生活；餐饮：快餐、西餐；娱乐：影院、电玩服务：彩扩、药店,核心店铺：时尚快销品购物类：品牌店、女装、男装、商务休闲；餐饮：咖啡、正餐娱乐：亲子、教育服务：SPA、美发、健身,娱乐：酒吧、KTV、会所服务：网吧、桌球美食：小吃、海鲜、西餐、正餐目的消费：婚庆礼堂、主题酒店,基本需求,提升品质,精彩生活,海韵陵水商业项目定位提案,海韵陵水商业项目定位提案,比期待更精彩！谢谢！,
