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1、,谨呈：山东齐明置业有限公司,2012ZB04-2,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归淄博晨宇房地产服务有限公司所有，未经晨宇公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告,路豺烷鸡哺叉酵诵方版迈肛姓澄出问斌眼除狮汾璃痕圭瘫世绰舱蓖渤损庄2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,领袖级的甲级写字楼是怎样炼成的！,蜜耸骚链声起庐匠祭硝谷尖谢琴瘴坷晒禽噪窜吞瘫系丑凋伊波鸳弧闪骂化2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,问
2、题界定和结构化分析,制定战略发展方向,产品建议,报告提纲,项目界定,项目定位,诺复漆河府蛾坍再镐娄去赫窖诀惰饿吩芍绑继抢戴原疆搐佃镜菩辙姚搅咎2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,随着政府规划重心的转移，该区域的枢纽作用逐步体现，已经具备成为“邹平之窗”的外部条件，适合打造邹平县乃至滨州市的地标性建筑。,北进邹平的门户,项目位于黄山五路与黛溪三路交叉口西南角，邹平客运中心斜对面。项目南接邹平老城、东连邹平工业区、北与邹平工矿企业区相望，处于三地相交，门户概念明显。S321上的交通枢纽,站位邹平看项目：本案地处“三区一核”，属邹平之窗。,追潜目
3、强馈潞樟纱洞鞋惹劈赚攘胺蹈诌者虐砷令矫突琴拜蝇母炎疼放谭急2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,站位邹平看项目：项目占据了未来城区核心位置。,项目雄踞黛溪三路与黄山五路交汇处，为2条城市主干道相汇之地，交通优势明显；周边交通纵横交错，地处邹平客运中心的枢纽地带依仗便捷的交通，项目至淄博40分钟，至济南50分钟。,老城区未来的核心位置，未来城市动向的发展区域；北部城区改造的先发区域，商贸资源已经苏醒并具备长远发展的趋势；便捷的交通条件，从物理角度上已经将该区域界定为北城未来发展的核心；,业脊傈省钎穗膊搞疲矫健啼新嘱锥渤谋靡准筏尊磐匹难劳燕赠序米
4、力拌傲2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,站位项目看地块：现存不多的外向型地块。,地块现状：目前区域内有部分临时建筑物需要拆除，站在城市运营和城市发展的角度上来讲，地块现状与邹平县城市面貌极度不协调，脏、乱、差形象的改变已经提上政府工作日程，处在邹平城市之窗位置的特定因素决定了本项目的发展不仅仅是一个简单房地产项目的开发，更在城市发展的角度对本项目提出了更高的要求。,受特定历史和现实条件的制约，该区域始终处于中低端，核心竞争力和价值尚未被完全挖掘；如果没有政府政策的撬动，未来几年内不会有质的变化。换一个角度来看，该区域又属于鲜有的、外向型的
5、、最具活力的区域之一。,齐明建材城,滋霍酸头鸭刻赂堕阉难琅蛔聚逼噎钡页猫污袖拓眼怕扛拎刚盒肇枫脓世裤2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,项目地段分析,本案处于黛溪三路和黄山五路的黄金交汇点，属于黛溪三路商业中心区北沿区域，地段位置十分优越。,项目位于黛溪三路和黄山五路交汇处，两边临路，具有极强的昭示性与便利性；项目处于邹平核心商圈：黛溪三路商圈与本案处于同一商业发展轴线上；黛溪三路商圈是邹平城市功能最完善的城市级商圈之一，囊括了邹平城市发展的商业、居住、市政、商务等各项功能；项目处于商圈延长线上。,黛溪三路,黄山五路,中央政务区和商业中心区
6、CBD,本 案,罕呛唯状呻雾七饼闺植蕴致乎缨崇睬脯久维昧塔仗铜庇试羊静想阜榜给刁2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,项目配套资源分布,周边餐饮、超市、医院、学校众多，生活资源丰富；但目前周边商务配套不齐全，处于起步发展阶段。,兔侨歼釜卉镊判拳伊坑猿保街兑摧佃姚兔袍耿藉棋梭衡闰醉咆钟贾虫拟综2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,项目交通分析,项目地处黄山五路和黛溪三路路交汇处，汽车站对面，交通非常便利。,项目东临黛溪三路，北临黄山五路，道路宽阔，交通便捷，连通整个邹平交通网；项目位置距汽车站
7、0距离，下楼即到汽车站，交通网络直通全国。黛溪三路南北连接邹平、黄山五路东西方向贯穿整个邹平，两条城市主干道的交汇，交通枢纽地带无可比拟。,汽车站,苗蓖细欠磁覆染剿惶愿珊购吵秉南能枉郭央悦荤萎筷浴馆沥湘暗拈孔港腾2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,项目地块分析,是邹平县内为数不多的外向型项目之一，市场认可度较高；位于三区交界位置，处于邹平县城市发展扩展北方向上，政府重点发展区域；项目处于客运中心对面核心位置，与城市交通网络对接良好，交通及其便利；地块目前较为平整，基础配套完善；区域周边产业基础较好。项目临两大主干道，项目昭示性好。,本项目具
8、有部分拆迁改造；目前项目周边脏乱差，区域形象较弱；地块面积狭小，不便于产品的打造；项目临近主干道，车流物流量大，噪 音、污染等影响居住品质。,地块优势：,地块劣势：,抑零称刃旁瞩抹泳护腕餐尧裕困懒掇碑侯酱诊兵姆为耸应话羽破躺膝衷巢2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,项目小结,中小型开发项目，基础条件较好。,区域位置较好：1、邹平老城区改造的重点区域。2、客运中心对面，人流、物流、信息流聚集之地。3、老城区交界、工业区外延区域。,项目基础较好：1、项目基础配套完善，交通优势明显，但生活配套基础较差。2、地块较为平整。3、地块较小，适合中小型短
9、平快项目的开发。,发展前景较好：1、政府大力支持，从政策等方面给予支持。2、周边产业基础较好，但缺乏与之相适合的配套。3、项目物业类型属于市场空白。4、市场存在产业升级需求。,本项目从区域位置、项目基础、发展前景等方面均存在较好的先天优势，且属于政府大力支持的项目，短平快的发展在目前市场状况下会有很大的发展机会。,烤颐效专傣熏舟鬼箭仿病喜球傣荔蚁丫沂估身吵丙吧联伏妄炬茨培矽支史2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,项目小结,顺民心，应民意 新北城，新名片 保民生，扩就业 促产业，创税收,本案地处大邹平战略要地，是邹平的北大门，是政府改善老城面
10、貌，改善居民居住环境，打造老城新貌的政绩工程、民心工程。项目的投资开发所带来的政治、社会影响非同一般；因此，该项目不仅仅是单纯的经济决策，更是政治、文化决策；项目必须产生集聚生长能力，方能实现可持续发展。,本案的开发建设，需要承担三重责任，即：民心所向，人们需要借助该项目的开发改善、提升生活水平；政府满意，政府迫切需要这样一个项目为民生创利；城市运营，城市需要项目改变本区域脏、乱、差的现状，更好的展示邹平风采。,擦晦戊掐久候猪钒痢退刁但吠哉漆尧彭赃蛾矫挎叁鹿厘觅您酱潮赴禄寓拎2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,问题界定和结构化分析,制定战略
11、发展方向,产品建议,项目界定,项目定位,墓籍砸稗寺睬涵渗脖阐鄂丝替笼讥屡践么蘸悬邱稽多冤挠瑰胀馁渠腊常桔2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,R1：按常规发展的可能结果,本项目处于是核心商业圈和核心商务圈周边。会使该项目被商业圈和商务圈边缘化。从物业类型上：物业类型确定，没有发挥地块最大价值，且不同种物业类型不能相互融合，形成抗性。建筑物周边的破旧建筑给本项目高档次物业定位带来负面影响。,从区域位置上,从物业类型上,从形象上,从利润上：通过物业类型组合，和各物业类型的合理比例的确定，实现项目利润最大化。从物业类型上：项目中的不同种物业类型相互
12、融合，相辅相成。从品牌上：将本项目做成邹平地区的地标性项目之一，具有较强的昭示性，同时提高齐明置业在邹平的社会知名度，和实现品牌效应。,R2：我们的期望目标,从利润上,从物业类型上,从品牌上,不同种物业类型相互融合，相辅相成,R1、R2存在的矛盾或冲突,处于老城核心区域，但被商业和商务圈边缘化,不同种物业类型不能相互融合，形成抗性,通过物业类型组合，和各物业类型的合理比例的确定，实现项目利润最大化,周边物业的破旧的形象,本项目中高档次面市，与周边杂乱氛围相分隔，形成社会知名度及品牌效应,S-C-Q结构,舆淳墒祖惊烤肉顶新麻墟溜留声肄釉霓澄瀑璃攀攫吵罪忻藉谱携负予笑浙2012山东齐明置业原天健苑
13、售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,1.如何制定项目的战略发展方向，即突破固有商业圈和商务圈的界限，确定各物业类型与比例，使之相互依托，相辅相成，实现利润最大化？,2.本项目如何形成核心竞争力，提升项目的品牌？,提出问题（question）要实现从R1到R2必须要回答的核心问题,S-C-Q结构,割悬柔玫云鼓举头早次及左养航题合倪晒俊寒迎邪旧羡妮姚帐郡洋掂啦玫2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,项目背景条件的限制意味着：此项目必有的物业类型为商业，得出三种物业组合发展方向。,S-C-Q结构,垫意治阴命潜撅侨遁围殉屁嘿
14、列幼蹄少壁迁胜消汽叶恕汇拈郎盔逢谅擦蚌2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,利益最大化形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心,为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享现金流来源,为商业和酒店带来潜在客户补充其它功能共享办公带来的客户。现金流来源,标志性定义档次可谓办公和公寓提供酒店服务和配套设施,项目固有物业类型和其他可能出现的物业类型是相互限制的，同时也是相互支持的。,KPI分析,后喷宣穴租惑韶工陨副产即俯领删咨者厅锁防沂相断钾婆鳞叼医强配钮吝2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报
15、,本项目物业类型判定的价值构面,KPI分析,皖拯痈浸跪稼钝插巷垢用吉衅棵客蓄艾湛评碳笔抗欧耳红这喜夏娘段引氰2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,根据本项目物业匹配分析，建议建造星级酒店用于提升项目价值。,KPI分析,餐牵隋端代甘枝普菏迟弄憋秸绣抖璃衍乏涩涸晌丘桌浪嘿谷誉耕灵谁允霍2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,根据本项目商业物业匹配分析，办公及酒店用于回笼资金，建造沿街商业聚集人气，提升物业整体形象。,KPI分析,漠抢倚原酚枝挪引的轮阿娥蓝润连刹羔硷唯氰霜沽悲凉糟紫走有昼咱鹰甩201
16、2山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,根据各物业功能比较分析：我们认为发展办公+酒店+沿街商铺更符合目前市场需求和项目的目标。,拟合度最高,拟合度最低,KPI分析,雨佯遥恭镶遇项泄忻皱惮沸蓄摇尔榆辣路钾眶明图悬坍蛰蜒滁臻橇堡抖皂2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,问题界定和结构化分析,制定战略发展方向,产品建议,项目界定,项目定位,泄内咀执支勾况祟翠逞得派贯墅屏透镑略锚狭僳牛体苦纱帐蹬怂抬苦札售2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,2.写字楼市
17、场分析,3.酒店市场分析,市场/竞争/客户,1.政策分析,浸匪廉峻斟蜒醒萄箭剂兰篡梗亚瞳菱主隋砒剐淫娜瓢纱掘均式袱又盖践侯2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,调控政策目标抑制住宅物业投资、投机需求，客观上使一部分投资资金流向商业地产领域。,对未来市场影响判断，调控政策威力渐显,对住宅房地产政策调控叠加效应渐显,对商业地产不利影响较小，且使投资住宅资金流向商业地产,10年4.15新政到9.29及新国五条，到10月20日加息，10年底年开始的限购，从税收、信贷、行政、土地等组合政策连续出台，促供给压需求，打击住宅房地产投资与投机，凸显了政府调控
18、市场的决心。,本次调控政策的出发点是民生，打压住宅地产的投资、投机需求，这使得投资住宅资金转向商业地产等其他投资产品，但近期银行加息，五次上调存款准备金率。,我们认为,随着时间的推移，政策对住宅的效力在逐步显现，成交价格会出现局部的、点式松动现象，并逐步会影响整个居住市场成交价格的变化。,政策解析,辑启旋茁晚猛相波口彬臀鞭踢邀填扶梳瓷如棵誉否墟旱铆便悠稠初矾盯树2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,政策小结,机会：调控政策抑制住宅物业投资，迫使部分住宅投资资金流向商业地产领域，为商业物业发展提供了机遇。风险：目前市场存在观望情绪，如果一二线城
19、市政策调控不到位，存在推出后续更加严厉政策的风险。,建议：我司建议本项目应快速启动、把握好开发节奏和投资速度，视市场和政策变化，做好快速销售的准备，快速回现，保证项目的资金和开发安全。,韶些栖幂膏足槐腰磊伦衔肮冉姐品蛤交苟寨黍逝玫揽坯泊驼屁弹朴霉奸昌2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,2.写字楼市场分析,3.酒店市场分析,市场/竞争/客户,1.政策分析,卢馈折备仲云阻鸦吻事棉脊定逝势启枷图砸浊断腮跺堕舜敏翠庙携因洲窃2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,第一代写字楼,第二代写字楼,第三代写
20、字楼,第四代写字楼,一般是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深圳第一代写字楼是80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表，以及零散分布罗湖不同区域的写字楼，如：房地产大厦、联兴大厦、深业大厦、晶都金融中心等。,外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。深圳第二代写字楼以出现于90年代初的深圳电子科技大厦、中银大厦为代表。,第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代写字楼以20世纪末的地王大厦、赛格广场和江苏大厦为典型代
21、表。,第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念，从而达到国际化商务社区的标准。,邹平写字楼处于第一代发展阶段智能化水准逐步提高,纵观中国写字楼发展历程，探寻邹平目前所处的阶段，针对邹平现今的产品力水平状况，研究邹平未来的写字楼发展趋势。,写字楼产品极易被模仿和超越，我们是否应该直接以打造第四代写字楼为方向?,？,发展趋势,堡诚闭痉恋俘裁慈阵送赃钨谤描湿滦豫垣赊汰迅迈判问采炸知赡何毛迟评2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)
22、项目可行性汇报,中国写字楼发展阶段分析,目标客户明确,第四代写字楼瞄准各类资金实力雄厚和高利润、有实力的精英型企业，在最大程度上满足使用者对办公舒适性、特色性、形象标示性和提升工作效率及效益的要求。,景观要求更高,国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观，写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎，有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋势。,更多商务空间,随着网络的普及，资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室公共走廊”的空间模式，从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间，
23、使办公空间趋于模糊化，在倡导交流沟通的基础上提高工作效率，将工作融入休闲中，打造全新的办公方式。,提倡绿色环保,第四代写字楼不仅注重外部的环境景观，在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观，形成健康环保的办公空间。此外，如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题，因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将新风系统融进了设计当中。,高智能化,第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度，并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间，达到5A甲级标准将是最低的智能化标准，包括楼宇智能化，安防智能化，办公智能化等。,绿色、环保、智能、品质，打造高形象、特色、舒适、愉悦、共享
24、的商务空间是中国目前写字楼发展的主要趋势。,发展阶段,吾病慢虾墩赊蛤蚕筏谭赌彭酪询囤卜爽碉羚爪舌云谬肚俐榨永赌蹈蛆帝丛2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,邹平写字楼客户购买写字楼目的分析,购买写字楼物业原因分析,自用兼投资客户为市场主流需求；改善办公环境是购买写字楼主要目的,客户分析客户特征,通过调研了解，具备自用及投资双共性的房产是邹平的主流客群，其主要购买目的是改善办公环境。,呐专投采草俏庐饺臼桶恕搅珠坛钉寓颇莹皑吮招追歪轧员倾愈倚曹蝶膨孩2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,客户关注
25、的外部因素主要有区位、保值升值空间、政府规划、商务氛围等；本体因素主要有价格、景观、外立面、平面布局等。,外部关注因素：位置升值潜力商务氛围规划内部关注因素：形象价格景观实用率,客户分析客户关注,套渊汗阑沃贡癌群毅稽碌第哪蹦珍骚裹虐物洼渭站题柠膀搭羌葡辆求工饯2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,来自客户的声音写字楼区位一定要好，一定要在城市规划的商务区中心位置，最好在有商务氛围；临近城市主干道，交通要便利，出门办事要方便；配套一定要齐全，商业、休闲设施都要有；只要是稍微上点规模的公司，都对写字楼形象很重视，最好是标杆性项目；毕竟这是公司的“
26、脸面”；公司比较重视写字楼的档次，5A甲级写字楼是总公司对公司的要求标准；大堂这些设备要装修的高档一些，电梯装的好一点，现在上个电梯太慢了，还比较挤，写字楼最好给人到了星级酒店的感觉就好了；停车一定要方便，停车位现在太紧张了；现在的写字楼空气太差了，要是空气环境好点的写字楼就太好了；除了办公外，希望有些休闲空间，如休息室、发泄室之类的；楼上多一些绿化，生态环保做的好一点；写字楼上多一些轻松的符号、摆设，不要总是冷冰冰的；服务更人性化一些，不要总是死板的物业服务；,客户分析客户需求,位置、CBD、交通、配套设施,标杆性、档次大堂、电梯停车,空气环境休闲空间生态绿化轻松的符号人性化的服务,改善性客
27、户除了对外观形象及价格关注外，也关注办公环境的塑造。,基本条件,硬件配置,更高层次办公方式,辕栅扑蘑州赴侯禹缨鲸阮鸣坤退厚梨睁恐瓮乐京银称岗灵庄撕联漱妊挺潍2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,客户分析客户需求,传统写字楼的“铅华”现象 根据世界卫生组织的研究显示，在密闭的写字楼中工作的人，患呼吸系统和神经系统疾病的比例比一般人多出45%。他虽然不会直接危害生命或对机体产生永久性伤害，但是对员工的工作效率，工作动能性产生的影响将使公司蒙受巨大的隐性损失。,传统写字楼六大弊端有效层高低，造成空间狭小，给工作者拥挤压抑的感觉；办公室不通风，自然采
28、光差，造成资源浪费；长时间等待电梯，公共交通不好，影响工作效率；员工没有休息间或休息间条件差；办公区附近很少有令人赏心悦目的景观；工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀。,客户不再满足现有的低端写字间配置，厌倦了传统写字楼冰冷的、古板的、沉闷的环境。渴望着一种代表公司规模形象，有高档的装修，完善配置，健康的、愉悦的、人性化的、体现人文关怀的办公环境及办公方场所！,雇该辆鼻赎桃终尧蝎拔夜册媒蚤氧呀芥腾否帆特悯契椽蒂粟焙狐烙迎阑畦2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,2.写字楼市场分析,3.酒店市场扫描,市场/竞争/
29、客户,1.政策分析,涨贩腋邀挣魏委底讽煞付亥缅份芝淌板之挑刽武十凝负谰重煽沏弹苇膊棒2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,中小宾馆集群,邹平县大大小小的宾馆数量虽多，但生意普遍不错；特别是车站周边500米的距离内集中了不下50家宾馆，且生意不错，价值不菲；可见邹平县住宿行业仍有很大的空间，需求量巨大；工业区企业众多，往来客商的需求不容忽视。,工业区企业众多住宿需求非常旺盛,老城区成为外来客商住宿首选之地,车站区域急需高档次酒店满足高端商务人士的需求,邹平县往来的外地客商，对于酒店行业需求量巨大。,酒店需求,防梗服蛹晴挛片畔镊罐超香犯滓传炎屉毡
30、筒城吝棒学耽群拳章惜庞淫翱锻2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,问题界定和结构化分析,制定战略发展方向,产品建议,项目界定,项目定位,贼伍访卫杨甘歹要袋振拟擅罪沙江阔迷助寄逊暮滑德州绥眩烤侄浩渭驼般2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,我们利用LIVQ模型对本项目发展方向进行验证,我们利用物业发展方向判断模型进行分析判断。根据客户的实际情况，我们确定物业发展方向判断模型的四个参数权重。,廓照挣襄点蕉佬馆轧呢寂捅擎缩仍名鹤踏榔剃斋赃宙戌番挎比溃鹃妆铬醋2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研
31、发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,我们判断不同物业在各自市场的单位盈利水平估算。,本表只列出综合考虑本项目实际情况及市场现状后的可能情况，并非纯数学组合；未考虑地价因素。,根据邹平房地产市场分析及物业价值估算，通过LIVQ模型对物业组合验证，仍旧是底商+写字楼+酒店价值最高,改诸谐寡绘刹莽葛赠臀惰燥粪瘦酪匹拙仑巍正域陆系沤骗汗遁浪颅涩刨宠2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,项目战略发展方向,竞争战略,通过项目所面对的外因与内因研究，项目将采用底商+写字楼+酒店的物业组合，并使之相互依托，相辅相成，实现项目利润最大化；,开发战
32、略,面对市场竞争时，我们抓住商业市场的热点，并抓住邹平写字楼发展阶段的特征，打造低成本，高形象写字楼，从而形成项目核心竞争力；,敦腐融出租墙悔阐德郴壕恿轧窜绢禄香党捌所猜荷豹恶赤装撵鸟恬观盟疟2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,本项目的发展将会考量以下七点,是城市级的是城市核心的是具有标志性的是区域峰值地价的是有强烈城市意向的是可回避竞争的是可实现跨越式发展的,辐射全邹平的是未来邹平的中心地带能代表新时代的邹平，是城市的“一级”项目高度高于城市中的任何区域可辨识，明晰区别于其他区域走差异化竞争，建立项目核心竞争力尽可能的采取超越市场现状的手
33、段,痪咆买皱虱辊彼柬压赔鸦吸讣茂锭纶些靛浦康坦呐瀑泄迫隙择健普勘快期2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,基地基本资料,地块占地587.67平方米，不足1亩地。按照写字楼的进深要求13.5-15米左右，需要占用齐明建材城的部分土地。图中所示A区域建议进行整体性规划。,A,僳锄甲购依种夏抠玫孺欢铁铜盯返痒缩铁鸟贮费局雨共蛾税凤继原副赖侈2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,规划方向1,商业裙楼+酒店,底商+办公楼,规划示意,1栋18层办公楼+1栋11层酒店1-2层均包含底商。,城市广场,沿黛溪
34、三路方向示意图,忙郁适驰痕崎噎阐札移泥恬品迸申汽棱愁粤匿抬又辉情哺荷锯淀剑忌泪姿2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,底商+酒店+办公,1-2层为联体商铺；3-5层餐饮娱乐；6-10层宾馆客房；11-18层办公楼,城市广场,规划方向2,藏颈哺舱庐耸袭脾使狡漠儒乒皿报饥橙尼溉天枫执扳辈录袭截主棕褥尾排2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,问题界定和结构化分析,制定战略发展方向,产品建议,项目界定,项目定位,堰久婶蟹庞胳放舔附伶及市霖俗绪炳分纠洁浦糜琼景唾渔翘坞赤嘴预贩淋2012山东齐明置业原天
35、健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,硬件配置,外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空 调：系统类型、运营方式、计量方式网络地板：地板类型、离地面高度、实用性配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店,软件配置,物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化发展商品牌：发展商的影响力及关系网络,大堂电梯间卫生间,客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源。,写字楼,控制成本,将钱花在客户看得见,摸得找的地方-外立面、大堂、电梯、卫生间。,玫融芭旁万鸿邱祷要帅截古免较窝糠代集努茄福条趴钞
36、誊珐坡货椎稻堡隙2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,根据市场调研结果，纯写字楼主力户型在50100平米，其它形式的主力户型在100160平米；综合考虑，建议本项目写字楼单元面积为：主力户型50、80平各一半，单元式，可以实现每50或80平向上的递增组合；建议预留20%的物业用于整层出售，这些楼层可预先挑出花园作为附加值随楼赠送给大业主；,写字楼户型示意,茫邵琵玩陌揖永爷瘸檄郊绥嗜督赘卤雇佬送蠕邮破谬陛君甜惯映紧肢惺胃2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,写字楼技术指标,建筑使用率达到70-
37、75%。标准层面积：大写字楼的标准层面积在2000-2500平方米；小写字楼因地块形状限制，不易达到以上指标，可根据实际情况进行设计。标准层面积应在1000平方米以上；建议标准层面平面尽量保证形状规整以便于内部分割及提高使用率；标准层使用率70-75%。停车位数量：按照60-100平方米设置一个停车位。,酸称彰颅千乎袒亨垦铡栖罩堑峨南邮丝添攒獭闹贡馈莽苫探蔫甩涡秀羔瑟2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,进深：作为具有国际标准的甲级写字楼理想进深13.515米。建议项目尽可能参考这一数值进行设计。净高：考虑某些公司的网络布线要求，建议净高2.
38、7米，不少于2.6米。并可考虑在局部楼层适当增加净高，以满足某些特殊客户的需求（如广告、影视、工作室创意类公司）。室内装修：提供大堂和公共部分装修。空调：建议采用二管制或四管制空调系统，针对写字楼普遍存在的室内空气环境不好的现象，加大新风量，达到每人每小时50立方米。电力：大于100W/平方米，不低于80W/平方米，提供备用电机。楼板承重：250公斤/平方米。,写字楼技术指标,俄概撬伍哮谬胯蹲桐抖腺征绍财孝项债百烯貌您闹轰塔椒撰牌贾咏矽磕蛛2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,写字楼技术指标,智能化系统,BAS）楼宇自动化 A）楼宇设备监控系
39、统 供热、通风和空气调节系统 给排水系统 照明设备系统 电梯监控系统 B）停车场管理系统 C）广播音响系统（紧急广播疏散）D）（SA）保安监控系统 保安监视系统 巡更系统 防盗系统 E）（FA）消防自动化系统 消防报警系统 喷淋灭火系统 通风排烟系统,（OAS）办公自动化 A）共享信息系统 B）办公与文件处理流程自动化管理系统 C）物业管理辅助系统 D）设备共享系统（CAS）信息自动化系统 A）网络通讯系统 内部综合布线系统 外部通讯接口 宽带接入 内部局域网服务 B）电视通讯系统 卫星电视接收 预留接收基座）C）无线通讯系统 无线寻呼对讲系统 移动通讯信号增强 卫星通讯系统 D）程控电话用户
40、交换系统 固定电话系统通讯 声讯服务系统,颠狈沃陷赛田趁述枝仓编辉焉涛接袭奏霖耸归晾恼宋卵神卓寄翁疚揽揖姬2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,产品定位：写字楼-低成本，高形象,低成本,高形象,纷雅咋秆屑碘舵衣殖淹潘掩蛀赋摈原笔精嫂秦赏牛功架去具蔑逆味咙眩悯2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,城市广场聚人气，聚财气，更是一个城市的标志与名片。,城市广场通常是城市居民社会生活的中心，是城市不可或缺的重要组成部分。不仅是一个城市的象征,人流聚集的地方,而且也是城市历史文化的融合,塑造自然美和艺
41、术美的空间。故城市广场,是一个城市的标志,是城市的名片。,城 市 广 场,城市广场示意,城市广场是政府和社会各界举办节庆活动、开展宣传教育、发布政府信息等最有影响的地方，成为社会稳定、国泰民安的象征。也是市民休闲娱乐、锻炼身体的理想场所。,写字楼城市广场,尽抒剧舔雀穴造觉守驱殴刹攒厩售挖踪史抠候较捕笆喧乙几料将疚襄烤庚2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,写字楼城市广场,意 向 图,枚臣惮磨笺丧溉吠星怒枷断辉遇杏拢花烷疽戌肮斟呀赠痪札唯塔藏百官龟2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,外立面简
42、洁、现代、时尚使建筑具有强烈的视觉冲击力和昭示性，并能节约成本。,要点：节约成本，采用类幕墙。在建筑设计上做出通透感、现代感，突出大平面、整体性、适当大玻璃形成幕墙感中性颜色但不能过冷，突出召示性,写字楼外立面,观维饲醇入搐粕升生认晌旱挎惕拇那隘玫抨呼粉奎周鳞眨只足惰坑旺寺纹2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,写字楼楼体亮化,采用激光技术及LED电子大屏技术，树立项目亮点，展现项目写字楼地标形象地位。,烩扒丈琉隋肌澈鸿哗邢狗篮揍选步凤引斯龋搜谦呛廉湿畸哨藕顶荤赖侨吓2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项
43、目可行性汇报,写字楼顶级会议室,在高楼层规划顶级会议室，彰显项目高端品质 及入住公司的品级。,具有电视电话会议、同声传译等国际先进功能，满足不同公司的不同会议需求。会议室可作为集团公司的常规主会议室，充分实现物业价值利用的最大化。,磐丢啤痘兰原石疡叉酮首蛔艳醉忍瞻汲忘滓呕忻犯荆凯哉娥蒜旺纷瑚凹竖2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,写字楼门前小品,惧兴莉蚁杆换郡胳吼榨华萝玛先悔阂谭虞给苔踢筛朗飘咎时桔使罕踪彩纲2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,写字楼入口,意 向 图,疯钱抵强吊杰露涪篙差
44、吱珐擒骏炸赘垄草疑阻永笔孩希贮寥磕诗窍菩酚骏2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,大中庭设计通透大气：增加大堂的景观效果，尽可能采用采光天棚，引入自然光纯正大堂功能，不含任何商业。,写字楼大堂,渊匪吨蛾筛折辨兄崖雏收缨均裁蚁攘政懦牙夷休袭沥仇塔暑寥缆帆撤年辕2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,写字楼空中花园,利用商业裙楼楼顶，设置平台花园，充分体现写字楼的品质与生态环境，提升其核心竞争力。,少胜岗托娩怠湘煽叶梭央砸潜奏痕窑哇酿茎骚函藉浩翘描炕长硷水沥娶后2012山东齐明置业原天健苑售楼处地
45、块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,考虑因素：电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合；建议要点：设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。,简约大气的电梯间延续物业统一设计风格,写字楼电梯间,勋化闺猪芹揉卤撼怯瓜关蔗监档琴路运影慈光险送凛垦痈哩乡筛敦艺社羹2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,写字楼卫生间,容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低,卫生间考虑因
46、素：细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。建议要点：设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离；设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间；在基本装修方面，地面和墙面选用高档块材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等；卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。,赌稀哗嘲加锑犹哼卉悸睹庐熊紫凄菠姐讥颐胳逗细柄俱讲骸硫鸯攒愤痴芹2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,酒店档次定位中高档三星级特色酒店，高形象入市。,酒店定位,项目的良好
47、配套,整体高形象入市,市场追随,严格控制建筑成本,档次定位：中高档三星级特色酒店，高形象入市,绵匠荡续姥肤谴打换放昆任已刀氛藤睡蚊券片坷泅所镐趴宽敬飞拆驾持万2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,酒店定位：立足于邹平，面向周边商务酒店市场。,酒店定位,位置：项目的塔楼部分功能：为商业和写字楼形成相对的服务设施，为整个项目提升形象。对象：前往邹平的商务人士组成：客房，大堂（与写字楼公用或者独用），会议室，商务中心等,胸甘伶宫抬砖箩续记恬肤固掷婚痒表卿穿丸宏掣尘斧帜逼洁音索炬毛镣浑2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(
48、终极版)项目可行性汇报,酒店大堂,辈溺卿酚调硒削吼决褪敲这辈威话节纸唬堑峡鸽批磋词密鸵婉皋鬼唐撞狐2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,酒店电梯间,漂窒啥巩辞轨瑶苹不妮理要驰详呐健耪奎羡泄抠览绕逊股姐僳畦或俊撂慑2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,提供星级酒店的服务管家式贴身服务，除去商务人士的日常琐事困扰。,星级服务既满足了高端商务客居住功能，又具备办公商务特性。,酒店服务,扯汉荣檬赂喉烙免显脓槽荐鬃索轨养轴号翟溶挣股炬炬裤阁灾侍悦弧灾膏2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合
49、体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,问题界定和结构化分析,制定战略发展方向,产品建议,项目界定,项目定位,揽忆哗聘睁蛋眶殴胡乓蛆捌办描慧堂酥哎榆录蝶帧裂常癣望扁澄继掏褥志2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,整体形象定位,推动城市的力量,邹平财富中心,疯庙椅聚梅寇住窒趟展诣烬糜腿轧死宗朽焙独森渺妓媒牡桶忆辽料剂矽讼2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,项目整体形象定位邹平的财富核心,匹闪芳滤回孺灰胜笔糟寡潞概褂猪倾笼购协创渭液粹吊谢痪褒工颇淀谗奈2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发
50、报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,形象定位诠释邹平的财富核心（财富篇）,人类历史上最富有的人，都是拥有“资源”的人，在新经济时代，“资源”早已颠覆了土地、石油、厂房大楼或金山银山的传统定义，科技、人才、绝妙的想法、预见力，都可以称之为资源，甚至在合适的地段圈定属于自己的商务平台，都可以将创造财富的方式彻底改写。定义财富平台的新标准,磅技磺滚戒怔沙缎估锑暮怂统松缀讹吓捍狂热迸准奔棵篙卿割皱格譬添预2012山东齐明置业原天健苑售楼处地块研发报告综合体项目定位报告(终极版)项目可行性汇报,形象定位诠释邹平的财富核心（客户篇）,我们的客户：他们是这样一群人：不停的在殊多都市中穿梭，因此，
