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1、御景华府策略报告The development operation strategy reports,运筹地产最大附加值|派风机构 深圳、西安、昆明,2、,3、,表达我们对市场的理解,确定我们的战略思路,看看我们的出众表现,1、,表达我们对市场的理解,微观市场,中观市场,宏观市场,世纪西路150亩地块宗地图,市场分析（一）,宏观,宏观市场国家政策打压“第二套房贷新政”出台及为了遏制通货膨胀，银根紧缩，上调利率“6月的CPI指数达7.1”，受政策及通胀双重打压，房地产市场已经进入拐点（中、小企业资金链断裂，降价抛售可能成为市场主流），其中，2008年6月份西安全市商品房整体住宅均价较五月份上浮1
2、.7%，其中除过城北区以及城内区的住宅均价较上月分别下滑2.5%，全国市场，深圳市场价格缩水30%以上；,市场分析（二）,中观,中观市场地震灾害造成消费恐慌，余震影响，造成消费市场需求疲软，高楼层抗性较大，消费心理恐慌，消费者“推迟购房时间”和“继续观望”还是占市场主流；,市场分析（三）,微观,微观市场区域内房源较多，竞争激烈，大盘林立，并在市场上积累一定的口碑优势，如：白桦林居、魏玛公馆等一大批高档房源，价格基本保持在5000以上，给本项目上市销售产生巨大的压力。,区域项目“四高一大”特性,高绿化率 高舒适度高销售价格 高标准配套大户型产品,新里魏玛公馆,白桦林居,西安印象,紫薇希望城,中登
3、文景时代,香克林小镇,紫玉公馆,确定我们的战略思路,两大核心问题：,御景华府,城中村改造项目，证件无法迅速落实,公司资金压力较大，需要快速回款,战略思路一：通盘思维，迅速回收资金,1、从通盘思维考量，推盘策略，那里是迅速回收资金，拉动滚动开发，那里是利润沉淀，所以派风建议我们战略：“先两边后中间”的开发策略,1期可以先开发离村民返还区较近区域（较低价销售），烘托人气，分流竞争对手客源，等到资金充盈，房贷放宽，再开发中心景观区域，支撑价高走高，形成利润最大化。2、通过虚高价格，放宽折扣点，灵活操作，增强人气，炒热市场，提高一次性及首付比例，如：一次性全额付款，8%优惠，首付50%，可享受6%的优
4、惠，30%可享受3%的优惠额度。,西,北,1期,2期,3期,返建部分,战略思路二：借力发力，借势营销,借助 魏玛 依靠 魏玛,抓住魏玛公馆客群优势，通过最大、做热地头效应，主动分流魏玛客源，主动出击打击竞争对手，形成热点不断，活动不断。,战略思路三：差异化定位，无法复制的竞争优势,30万平米新中式江南水乡名居,30万平米项目规模，营造气势新中式差异化定位，与魏玛公馆、白桦林居形成差异（中式园林塑造）；江南水乡东方威尼斯，江南水景生活空降西安；名居表明项目阶层性，一个阶层的品质升华示范区。,？,为什么这样说？,审视自我区域,地铁：2号线已经成为众所周知的了北开发区：政府在说城市运动公园：白桦邻居
5、在说市政府：西安印象再说、魏玛公馆再说北客运站：都比较明白都再说，说烂了,这些，我们也要说，但一定不是跟着风的说，而是巧妙的说，使得这些东西都成为我们的陪衬品。这才是营销传播的最高境界。,倾听竞争者的声音,白桦林居 讲环境新里魏玛公馆 讲尊贵西安印象 讲地段雅荷春天 讲温泉紫玉公馆 讲奢侈的气质,我们怎么获得区域竞争优势,？,核心形象(文化挖掘),中贵之天（文化渊源，造就新北开发区）华贵之地（藏风纳气土地，中国式景观）希贵之脉（内敛深沉的气质）品贵之水（大面积水景、高性价比品质）,SLOGAN一：,文脉深处，上品达贵水岸大观,“文脉深处”表明项目地域文化特性，居内清幽，唯物德行的文化境界；“上
6、品达贵”表明项目阶层性，产品特性（档次）；“水岸大观”水景环绕，景物宜人，移步异景，目不暇接的特色。,战略思路四：活动不断，热点不断，氛围不断,以月为单位，定期举办各种形式的主题活动，邀请将要购买的意向客户，前来参加，聚集项目气场效应，如：书法比赛、垂钓比赛、儿童画展（客户子女）、奥运金牌竞猜等 系列活动，造成市场不断、人气不断、热点不断的繁荣景象。,战略思路五：有效推广，活动营销,户外现行 新形象推出，积攒足够的口碑效应,小众、大众并举 新形象释放，抢夺眼球，引发关注,1、华商报、房周刊进行造势，引发关注；2、公交车体广告（新形象演化）3、灯杆期及区域内导示系统营造，区域主动拦截,突破坐销、
7、等销，动态销售,举办“御景华府巡展活动”通过宣传车、销售人员、销使人员等进行展开，在目标群体集中的地方（超市门口）以活动形式进行巡展，其中，夹杂抽奖、图片展、互动小游戏等，将项目优势传达出去，拉动销售走高。,战略思路五：额外附加值的提升，做一个实实在在的开发商,将人本关怀体现到营销过程中去！情景体验：打造工法样板间公开产品内在品质：工法、工艺、材料样板展示。开展“房子是怎样建成的”主题体验式事件营销活动，媒体跟进报道，引起关注与聚焦。楼盘品质的展示，开发态度的展示，打动消费者，促成购买。,将人本关怀体现到工程建设过程中去！,看看我们的出众表现,THANKS,谢谢聆听！,MajpjMVcyzj2
8、1HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljN
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