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1、中国式房地产众筹的探索,海南中原 顾问部 陆巧书,报告目录,对众筹的基本理解,第一部分,中国式房地产众筹,第二部分,地产众筹案例分析,第三部分,度假地产众筹探索,第四部分,如果说 年是 网贷最风光的一年，那么，年后互联网金融最火的便是 众筹,2013,2014,P2P,众筹,是什么,怎么筹,有哪些模式,对中国房地产的影响,有哪些风险,未来发展趋势,产生背景,现状,度假地产众筹的探索,第一部分,对众筹的基本理解,众筹的简析众筹（Crowdfunding）是一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为，从而让更多的人为自己的梦想出力，并实现该梦想,众筹发展简介,2009年起源于美国网站kickst
2、arter；Kickstarter是目前最好的众筹网站，众筹额达到10亿美元；2011年众筹来到中国；“点名时间”国内第一家，700多个项目；,众筹的构成,众筹的特征,低门槛：不分年龄、性别等，有想法即可；多样性：设计、影视、食品、地产等皆可；大众力量：投资者中草根民众占大多数；注重创意：发起人必须先将自己的创意达到可展示的程度，才能通过平台的审核。,众筹的模式目前众筹处于萌芽状态，主要分为债权众筹、股权众筹、回报众筹和公益众筹四大类,四大模式,债权众筹,投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金;,股权众筹,投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权(
3、因人才要求高和马太效应，目前股权众筹网站较少);,回报众筹,投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务，是仍处于研发设计、生产阶段的产品或服务的预售;,公益众筹,投资者对项目或公司进行无偿捐赠，目前纯粹的公益众筹在中国屈指可数。,众筹的流程同其他商业模式一样，众筹商业模式的核心也是创造价值，主要表现在价值发现、价值匹配和价值获取三个方面,发起人,发布创意项目,设定筹款目标,获得融资,撤回融资项目,控制并运营项目,项目匹配,筹集资金,成功达到融资目标,实施项目,选择创意项目,资助创意项目,确认资助,撤回资助,监督项目提供建议,优先获得项目产品,支持者,未达到融资目标,众筹的利弊众筹是互联网高速发
4、展、融资成本高的产物，其以快速、低廉的特性成为一种日益流行的融资方式，需承担法律风险，未来将是利大于弊,类似团购：由于项目众筹不涉及资金回报问题，这样的模式闭环已经脱离了金融的范畴，更像是一种团购；法律风险：股权众筹、债券众筹面临巨大的法律风险，有非法集资的嫌疑，所以在中国法律体系完善之前，众筹融资的金融属性很难有所体现；服务缺失：尽管众筹可以帮助企业融资，但是融资之后企业仍然需要财务管理，企业运营，技术顾问等其他服务，这是众筹无法全部满足的。,融资速度快：可落地性强，且创意俱佳的项目一旦发布，很容易得到项目支持者认可；增强参与感：相对于传统金融方式来说，众筹模式更加透明，项目支持者能够亲身经
5、历项目完成的所有流程，增加对项目的认同感；利于宣传推广：由于项目支持者直接使用资金支持，因此排除了“劣质粉丝”的不利情况，创意好的项目能够迅速借助支持者进行社交网络传播.,众筹的现状/国外近年来众筹在全球发展迅速，北美和欧洲是众筹融资最活跃的地区，美国JOBS法案颁布确定众筹融资合法，但仍存在一些问题有待探索,2009-2016年全球众筹融资交易规模及增长率,2012全球众筹融资地区分布情况,北美+欧洲 95%,北美 60%,美国40%,其他5%,其他40%,其他60%,2012年全球众筹融资交易中各模式占比,2012年美国众筹金融法规颁布,1、立法：美国证券交易委员会（SEC）于2012年年
6、初批准了对众筹融资进行监管的草案促进创业企业融资法案，简称JOBS法案；2、规定：（1）发起人12个月内众筹额度不超过100万美元;（2）首次销售提前21天披露信息；（3）投资人年收入低于10万美元，投资额不超过年收入5%，反之，投资额不超过年收入10%;（4）完成一次众筹融资，公司必须向SEC提交年度报告等；3、影响：众筹融资合法化，但程序繁琐，门槛和众筹成本提高，一定程度打击发起者和投资者积极性，仍需进一步修改。,近三年来，股权众筹年增长率达到114%，占比逐渐变大。,众筹的现状/国内我国众筹起步晚，但2014年后发展势头良好，目前，众筹面临多重选择，但由于涉及太多法律限制，短期内难以爆发
7、,2013年以来我国上线的众筹平台数量走势,2014年8月份各众筹平台相关数据对比,2014年我国众筹平台各地区分布,最新相关法律法规,北京,广州,上海,江苏,浙江,四川,河南,1、立法：2014年12月18日颁布私募股权众筹融资管理办法（试行）2、规定：（1）股权众筹应当采取非公开发行方式，投资者必须为特定对象；（2）投资者累计不得超过200人；（3）股权众筹平台只能向实名注册用户推荐项目信息等；3、影响：仍处于探索阶段，中国信用体系不完善，众筹怎么保护投资人是个难题。,中国式众筹的思考国内众筹和国外的差距较为明显，一方面和众筹的模式有关，一方面也和中国互联网市场有关，中国式众筹需要找到新方
8、向,1、“老问题”在中国市场重演,2、众筹的模式在中国水土不服,3、国内大公司主导的互联网环境,4、过于依赖智能硬件,很多项目虽然筹资成功，但筹资成功后资金被挪作他用。且由于项目数量相对较少，导致的经验积累不够问题严重。,国外众筹项目有创意和执行方案只是缺乏资金，而国内模仿严重，且信任程度低，更多人还只是愿意相信大公司，相信权威。,美国开放的互联网环境利于众筹网站发展，而国内互联网巨头主导，开放程度低。众筹平台很难获得足够的关注。,国内众筹平台更多集中在智能硬件。导致众筹平台的发展深受智能硬件产业发展的影响，热潮过后却进入了创新瓶颈。,中国式筹资的思考,众筹基本理解小结,2009,2011,N
9、OW,第一家世界众筹网站在美国诞生。,KICKSTARTER,国内首家众筹网站成立。,DEMOHOUR,点名时间,众筹面临多重选择，但由于涉及太多法律限制，短期内难以爆发。,债权众筹股券众筹回报众筹公益众筹,中国式众筹：利用网络良好的传播性，向网络投资人筹集资金，由于处于起步阶段，中国房地产业普遍存在众筹平台乐于吸纳不缺资金项目的现象，且宣传推广效果好，于是中国式房地产众筹炙手可热。,第二部分,中国式房地产众筹,当开发商遇上购房者,开发商,购房者,用户众筹款用于建设成本价购房回报用户让用户定制未来家园,房地产众筹,房地产众筹产生背景在“互联网+”的大背景下，进入白银时代的房企，也纷纷尝试将传统
10、的营销模式与互联网基因相嫁接，越来越多的房企开始跨界玩众筹,房产,互联网,金融,2014年中国城镇化率已经接近60%，楼市进入“白银时代”：销量下降房价平缓库存量大政策多变消费者持币观望,近几年互联网发展状况：功能全，社会化自媒体，个性化升级快，移动化潜能大，云计算注重客户体验互联网公司高速成长,近两年金融市场：持续升温种类多样用户激增消费者热情不断升温,2014年末，银行降息，金融对房地产营销的刺激明显,房产市场需要金融营销模式,房,产,众,筹,众,望,所,归,互联网+金融+房地产,高收益+快传播,投资者+开发商+购房者,效果好+是潮流,房地产众筹简介房地产众筹相当于集资建房，是一种新型的解
11、决住房的融资模式。该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架，但其中的风险不容忽视,10年前，房子不愁卖，开发商对“个人集资建房”冷眼旁观；2012年，美国网站Fundrise率先将众筹概念植入房地产；2014房地产低迷，“房地产众筹联盟”形成；众筹在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到提出“开展股权众筹融资试点”，众筹模式才迎来政策风口。,房产众筹中的三大角色,开发商：开辟低成本融资渠道、锁定购房意向用户、降低销售费用、提升去化速度，加快资金周转；购房人：优惠价购房或者取得投资收益、锁定或定制房型、择邻而居、睦邻而处；众筹平台：积累用户与数据、形成品牌、提升估值、收取管理费、探索其它
12、变现模式(家装、租房等）。,从“个人集资建房”到“房产众筹”,房企频刮“众筹”风的三大原因,把“众筹”当成营销手段，效果显著；便于房企变相融资，凸显房地产金融属性；“互联网+”概念支持，玩跨界推出。,房地产众筹影响房地产众筹 有利有弊，但随着众筹在房地产行业的日益普及，必将对购房者甚至整个行业产生巨大的影响,房地产众筹影响,对消费者的影响,对开发商的影响,利：众筹参与者可以从地产融资、项目营销、房产销售、后期运营等四个阶段实现全程或者部分参与，另外由于减少了财务成本、渠道成本，让房价比市场价便宜；弊：行业规则、法律执行、资金监管、收益分配等存在不确定的因素。另外，房地产众筹涉及的金额较大、周期
13、长，资产的流动性存在着风险,快速获取融资，免除很多成本环节；提前锁定大批潜在客群；加快短期内的资金流动，有利于开发商的持续运营；通过和相关金融机构进行合作，能够为后续建房和售房模式的创新带来基础。,房地产众筹类型目前市面上的房地产众筹大致可分为营销推广型、投资理财型和合作建房型三类,营销推广型,1,投资理财型,2,合作建房型,3,房地产众筹分类,用“房价始终上涨”概念吸引投资者，模式是向投资者募集资金并投资于房地产项目，项目增值，投资者获利；贬值，则亏损（如团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹）,将众筹的概念应用在营销活动上，无大范围推广的价值和可能性。(如搜房的天下贷、京东的凑份子钱),先寻找
14、购房群体，后根据客户的购房居住需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用。（如当代置业的无忧我房众筹平台、众筹网的乐居众筹）,注：以上收益为税前收益,房地产众筹模式房地产众筹以与金融机构、电商平台合作为主，合作形式不一，模式多样，可以私人订制,如：搜房网众筹模式,房地产众筹现状起步阶段，宣传价值仍是核心出发点，存在与非法集资混淆的风险，真正的房地产众筹产业链还未形成,房地产众筹发展趋势我们无法完全预见房地产众筹未来，但随着平台趋势、行业趋势的发展，众筹将为房企带来新的机遇,房地产众筹未来发展趋势,平台趋势：专业垂直化和零佣金化，平台专业品牌化经营发展空间大，专业垂直化可以为众筹平台带来更多
15、人气和收入；行业趋势：众筹代建、个性化定制和互联网地产时代来临，在个性化众筹模式下，“互联网地产”将做的更深入；房企有望从众筹的兴起中受益：众筹代建是差异化发展的一种方式，房企亦可为房地产众筹提供专业建设服务，创造新盈利点；房企转型众筹代建商应做好的准备：作为众筹代建服务商，制定完整流程是关键，绿色科技、智能系统、个性化定制、商业运营等能力可成为核心竞争力,房地产众筹发展启示房地产众筹作为创新模式，引用信用增信和担保措施，完善信息披露制度，重视交易结构创新，有望使房地产众筹和代建形成产业链,是房地产商业模式和融资模式的创新,1,应适时引入信用增信和担保措施,2,建立完善的信息披露制度,3,应更
16、重视交易结构的创新,4,房地产众筹发展的启示,现今，敢于对房地产众筹进行尝试和探索的仅限于大型的房地产企业。努力寻求法律和道德的双重辅助,房地产众筹是互联网向房地产行业的跨界合作，房地产众筹已经跨越中介和银行。低成本 低门槛 高速传播,合理创新设计交易结构，实现开发商、潜在客户群、众筹平台三方完美整合于一款众筹产品。股权众筹、合作开发前景广阔,众筹行业的信息披露问题需要得到有关监管部门的重视，出台相关的法律法规以减小投资者与融资者之间的信息不对称程度。国家监管之外，众筹组织者的服务提升,房地产众筹小结,2014年房地产众筹在中国出现高峰；众筹解决了房地产最关键的资金和客户问题，这种互联网思维下
17、的房产众筹模式值得鼓励；变质的房地产众筹横行霸道互联网-金融-房地产众筹领域；只有打通去化环节，才能实现房地产众筹的闭环，保障参与众筹的投资者能够获得收益回报。,第三部分,地产众筹案例分析,案例,案例,国外地产众筹案例1Realty MogulRealty Mogul的房产众筹分两类，分别是房产股权众筹和房产贷款众筹，当投资者通过了Realty Mogul的审查才能继续进行投资,房产股权众筹：投资者根据自己的投资额来占有相应众筹房产的股份，每月收取租金，最终房产卖出，投资者按照所占股份来获取收益。房产贷款众筹：投资者筹钱借给借款人，只是这笔借款是有房产做抵押的。,美国证监会对房产众筹合格投资者
18、的要求：1、单人年收入20万美元以上或夫妻年收入30万以上。2、如果条件一没有满足，那个人必须拥有100万以上的净资产。,房产放上Realty Mogul的众筹平台上的流程：,Realty Mogul盈利方式：房产股权众筹是收取帮投资者成立的有限合伙制公司的管理费;房产贷款众筹的盈利模式是收取借款人的手续费,具体费率没有对外公开。,RealtyMogul,银行,房地产贷款众筹,房地产股权众筹,RealtyMogul众筹平台,投资人,房产股权A,房产投资公司,银行,投资人,RealtyMogul众筹平台,RealtyMogul众筹平台,存放众筹中的资金,众筹失败退回资金众筹成功启用资金,众筹失败
19、退回100%资金,投资资金,存放众筹中的资金,众筹失败退回资金众筹成功启用资金,众筹失败退回100%资金,投入资金换回债券本票,2.按照股权获取租金和卖出后的收益,1.投资人按照投资金额占有相应股份,资金,资金,众筹成功（收取投资费用),购买所有权,租金或卖出后的资金,贷款,抵押房产，按月还贷息，房产出售后还本金,按月按本票给投资人利息房产出售后还本金,众筹成功（收取投资费用),国外地产众筹案例1Realty Mogul,Realty Mogul众筹平台OCG Properties发起的装修贷款项目案例,1、Realty Mogul特定房产贷款众筹的业务流程,1、房产众筹成功后，相当于投资者购
20、买了由Realty Mogul发行的到期一年的本票，本票的年化利率是9%，最小金额是5000美元；2、Realty Mogul把资金交给OCG Properties对旧房做装修，并且在一年内出售。OCG Properties每个月给Realty Mogul利息，Realty Mogul每个月按照投资者所购买本票的金额，向投资者付利息；3、OCG Properties卖出装修的房产后，才把本金归还给Realty Mogul，Realty Mogul才会把投资本金返还给投资者；4、如果OCG Properties在一年内没有卖出房产，投资者将拿不回投资本金。,2、Realty Mogul的运营结构
21、图,第三方审核机构WealthForge,OCG Properties,Realty Mogul公司,发起众筹,房源,放弃众筹,提出贷款申请,审核意见,审核通过,审核未通过,贷款购买并装修房产,众筹成功抵押房产,Realty Mogul众筹平台,投资者,OCG Properties,房产,出资购买一年到期本票,对投资者发行年化利率是9%最小金额5000美元的一年到期本票,如果无法偿还贷款房产将由平台处理若一年未卖出房源投资者不能收回本金,贷款资金,每月还利息房产卖出后还本金,卖出收益,装修并在一年内卖出,每月还利息房产卖出后还本金,国外地产众筹案例2 Realty SharesRealty S
22、hares的房产股权众筹与房产贷款众筹都是通过Realty Shares帮助投资者成立的有限合伙制公司来管理和完成的,可以让投资者面临相对较小的风险,Realty Shares房产贷款众筹与房产股权众筹的简易流程图：,1.RealtyShares的投资人可以使用比特币进行投资，但所有的收益将以美元的形式予以返还；2.为平台上列示的每一个地产投资项目，专门建立了一个独立的有限责任公司，投资人直接获得的实际是这个公司的股权；3.认证投资人可选投资种类十分丰富。既包括住宅项目，也包括商业地产项目等；4.单笔投资不设上限，原则上投资人可包揽某一个众筹项目的全部募集资金；5.注册和浏览信息不收取任何费用
23、。一旦投资人通过平台完成投资，平台会收取一定的费用，以覆盖日常运营成本。,Realty Shares,银行,房地产贷款众筹,房地产股权众筹,RealtyMogul众筹平台,投资人,房产股权A,房产投资公司,银行,Realty Shares众筹平台,存放众筹中的资金,众筹失败退回资金众筹成功启用资金,众筹失败退回100%资金,投资资金,存放众筹中的资金,众筹失败退回自己或众筹成功启用资金,众筹失败退回100%资金,投资换回债券本票,2.按照股权获取租金和卖出后的收益,资金,资金,购买所有权,租金或卖出后的资金,贷款,抵押房产，按月还贷息，房产出售后还本金,投资人,1.投资人按照投资金额占有相应股
24、份,众筹成功（收取投资费用),众筹成功（收取投资费用),按月按本票给投资人利息，房产出售后还本金,国外地产众筹案例2 Realty Shares,Realty shares 众筹平台CVP项目案例,Realty shares没有第三方合作房地产审核公司，所有审核都由Realty shares团队完成。,国内地产众筹案例1/定向类“石家庄众美城”定向类众筹通常是在立项或拿地之前进行，为了减少拿地及后期的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件,1、石家庄众美城110万平米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分，众美在拿地之前便与多家单
25、位确定合作关系，并约定2300元/的销售价格出售（当时周边房价为3200元/）;2、定向众筹优势在于在拿地前便完成众筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。不足在于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。,石家庄众美城项目简介,（8）交房,国内地产众筹案例2/融资类“碧桂园-平安众筹建房”融资型开发类型众筹通常适用于项目利润不足以覆盖传统融资方式的资金成本的情况，通过众筹，降低负债率，锁定一批购房意向人群,碧桂园-平安众筹建房简介,碧桂园-平安项目交易架构示意图,1/2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地
26、块；2/项目以“1”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债务、好房宝等金融产品，向平安注册用户进行认筹，从而避免投资者与开发商直接接触，规避集资建房的法律风险；3/融资完成后，投资者以微开发商身份对项目提出建议，参与设计等，楼盘建完后，投资者拥有某一套楼房整体或部分权益；4/此后，投资者可以选择众筹权利转为产权，或者转成收益权，这一模式营销性强，要求投资者是未来购房者。,该模式中，投资者收益体现在前期众筹标的价远低于楼盘售价；开发商虽在价格上让利，但通过众筹降低融资、销售等环节成本，且锁定客户；平安好房不参与投资，只作为平台建设，收益来于开发商的平台管理费用。,（4）项目建设及管理,
27、交易流动方向资金流动方向,碧桂园,国内地产众筹案例3/营销型开发类“当代北辰MOMA”营销型开发类众筹一般在项目建设前期进行，募集金额不高，融资作用一般，但利于项目前期宣传和锁定客户，其推广意义大于融资意义,当代北辰COCO MOMA交易架构示意图,当代北辰COCO MOMA众筹建房简介,1/2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹，项目以384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元，88份众筹份额于2小时内认购完毕；2/最终认购或委托报销的客户将获得5%的工银瑞信产品现金收益，以及COCO MOMA项目的优先选房和优惠购房权（除锁定22500元/的购房
28、价外，还有493元/、1245元/和2453元/三档补贴金额）；3/项目不设封锁期，在认筹期结束后,投资者可随时退出,国内地产众筹案例4/购买型+理财型“广州北部万科城”购买型+理财型众筹适用于短期去化较为困难、房价有上升预期的现房、准现房，以低于市场价格及“基本理财收益+高额浮动收益”吸引客户，,广州北部万科城项目简介,该类型参与门槛较高，基本10万以上，开发商会承诺参与者“基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格”；开发商牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。,1/2014年11月，平安好房、平安不动产联合万科推出“平安&北部万科城”216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。
29、每套房认购众筹金额为5万元-13.5万元；2/众筹成功后，投资者收益由优先选房权、低于周边市场价近13%的优惠购房权和按众筹金额计算的3%的年化收益组成；3/在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业，如选择置业，则获得前两部分收益；反之，则获得众筹金额对应的现金收益。,广州北部万科城交易架构示意图,平安好房,(6)获取项目开发利润,国内地产众筹案例5/彩票型“苏州万科城”彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的，在项目获得预售证后进行的营销活动，并通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度,彩票型众筹门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资者参与，从而达到扩大活动
30、影响、炒热楼盘的目的。通常周期较短，所有参与者都可以获得收益。,苏州万科城交易架构示意图,苏州万科城项目简介,1/苏州万科城是万科首个房产众筹项目，以项目一套全装100市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元；2/投资者投1000元以上，在众筹54万元后，便可参与万科在搜房网天下贷众筹平台上进行的拍卖，拍卖时间两小时，所有众筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者获得折扣购房权；3/成交金额超过54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。,国内地产众筹案例6/REITS“中信台达国际酒店式公寓”REITS型众筹适用于有稳定收益、但总价高、产品不可分割的项目，通过多个人持有一个
31、物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的,中信台达国际酒店式公寓交易架构示意图,中信台达国际酒店式公寓项目简介,1/2014年中信台达国际与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目，以“度假地产合伙人”的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓参与房地产众筹，众筹目标388万；2/投资者支付5-20万，即可获得以下四项收益；A.88折购房优惠B.两年内每年7%房产租金收益C.旺季3天淡季10天免费入住酒店权益D.投资者推出项目变卖房产时的房产增值收益；3/众筹成功后，所有投资者组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理
32、运营；,4/该模式门槛较高，封闭期较长。发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题，且封锁期后租金金额根据酒店实际经营情况决定。,国内地产众筹案例7/Pre-REITS“万达稳赚一号”“稳赚1号”众筹项目是万达向轻资产转型的有益尝试，与用来盘活已有固定资产的REITS产品不同，万达推出的众筹项目重在融资功能,万达“稳赚一号”项目简介,“稳赚一号”优势,稳：全球顶尖商业地产企业，专业化经营保障收益；赚：租金收益和物业增值，预期合计年化收益率12%；易：千元即可投资商业地产，轻松享有优质物业收益；轻：流通便捷，创新的互联网众筹项目。,产品并非“稳赚”,收益“前轻后重”,点评：万达集
33、团的“稳赚1号”12%的年化收益率较有吸引力，吸引不少投资者。但对于普通投资者而言，七年的投资期太长，相对于目前最火热的互联网P2P金融产品而言并不占优势。,案例小结,第四部分,度假地产众筹探索,中国人均GDP（单位：美元）,休闲与度假在旅游业中占比,从观光旅游到休闲旅游到度假旅游，旅游每年增长速度约在12-15%之间，而休闲度假在此基础上还要叠加一个加速度，市场增长速度超过20%，大众度假时代已经到来！,一、大众度假时代到来.,新常态下，需要新的经济增长点，度假市场就是一个非常好的引擎，目前有五大度假市场：黄金周市场、学生假期市场、银发市场、带薪度假市场；大众度假市场，国民休闲纲要明确指出，
34、2020年全面落实带薪休假，届时带薪休假期超过全年天数三分之一，由此释放出来的大众度假市场非常大。,二、五大度假市场形成.,三、度假地产发展现状,短期度假市场吃、住、行,中长期度假市场涉及社交、便捷的配套、养生运动，以及医疗和社区服务,目前传统的旅游市场+旅游地产真正的度假地产+度假社区+度假综合市场,度假地产销售的解决之道,问题：总价高、居住时间短、难打理、收益难保障等。,核心：卖房子变成卖度假，将难以去化的度假地产变成真正需要的产品。,步骤：1、酒店化经营，这是一个前提；2、产权分割，一间房子分为10份、13份或52份产权；3、时权交换，旅游最大的特点是产权和时权之间关系的处理；4、旅行服
35、务，交换不仅仅是房间的交换，用旅行服务去交换。,度假地产经营提升的解决之道,四、度假地产众筹案例探索,“东方酒肆”葡萄酒文化旅游小镇案例 中国众筹实验区,项目简介：基于地产开发，结合红酒产业和旅游度假产业的小镇形态，以众筹发展模式为特色，以众筹论坛、俱乐部、创新孵化基地形成东方酒肆葡萄文化旅游度假小镇的众筹核心区，整合资源，获取资金支持。,京东玉龙湾案例 一份玉龙湾，全球任意游,京东玉龙湾国际运动度假山谷是国内首创运动度假模式，总投资15亿，为省级十二五重点工程项目。,转换,项目简介：田德海泉湾喜悦大酒店，为产权式酒店，目前剩38年产权，共有房间621套，主要户型面积为6480，周边生活配套欠
36、缺，但海甸岛区域配套丰富，适合发展与银发市场相关的度假产品。,田德海泉湾 慢生活滨海度假无限+,项目SWOT分析,优势（S）1.海岸景观资源优势2.配套齐全3.道路通达性优势劣势（W）1.户型产品单一2.产权年限38年3.生活成本较高机会（O）1.市场同质化严重2.网络平台运营商合作模式成熟3.一房低总价产品补缺市场空白威胁（T）1.市场竞争压力大2.同类竞品户型丰富,众筹模式探索,具体操作方式：认筹阶段，拿出100套房源作为标的，众筹最低金额为500万，每套房认购众筹金额为5-15万，10个月封锁期内众筹成功后，投资者获取优先选房权、低于周边市场价近15%的优惠购房权和按众筹金额计算的3%的
37、年化收益；开盘后，不定期选择220的复式或64-80的酒店式公寓1-3套作为众筹营销噱头，实际总价控制在65-250万之间，起拍价格为实际成交价的5-8折，分成若干份进行众筹，平均每筹1000元，每人最多可买20筹，认筹成功即可竞拍。竞得者向开发商支付众筹金额对应的房款买房，溢价作为投资人的投资收益；优势：成本低、噱头足、门槛低、参与度高，营销去化为主，融资为辅。,项目现状,三亚海棠湾民生银行项目,民生银行内部客户，资源广,联排别墅，产品密度大,面积偏大，影响总价,解决方法,1,2,3,与金融理财产品结合,营造视觉感观，模糊密度大感受,增加项目附加值，拔高项目档次,众筹模式探索,以总价170万房源为例,以总价20%即34万购买民生银行相应理财产品，以136万总价锁定项目开后的价格，封闭期为半年或1年。,项目开盘,房价上涨：行使优先购买权可获取封闭期内的理财收益+34万折扣收益+房价上涨收益；,房价不上涨：行使优先购买权可获取封闭期内的理财收益+34万折扣收益；,房价下跌：客户不行使购买权，固定获取民生银行保底的4%年化理财收益；,优势通过理财产品搭配购房优惠来锁定意向购房者.,度假地产众筹探索小结,把消费端导入到投资端，让消费与投资一体化,获得投资的收益和实际购买相结合，实现双赢。,
